Возврат гарантийного взноса по договору аренды

Оглавление:

Получен гарантийный взнос (обеспечительный платеж) по договору аренды нежилых помещений в период по 31.12.2018 с НДС 20% (прописано по условиям договора аренды). Арендатор требует выписать днем оплаты счет-фактуру на 20% НДС. В соответствии с условиями договора обеспечительный платеж может быть зачтен в счет последнего арендного платежа либо, по выбору арендатора, возвращен ему по окончании действия договора аренды. Во избежание налоговых споров с суммы полученного обеспечительного платежа (к примеру, 500 тыс.) организация (арендодатель) уплачивает НДС как с авансового платежа. Каковы особенности применения ставки НДС с 2019 года?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции.
1. Указание в счете-фактуре, выставленном при получении в 2018 году обеспечительного платежа, ставки НДС 20/120% и суммы налога, исчисленной из этой ставки, считаем неправомерным.
2. При возврате в 2019 году обеспечительного платежа (рассматриваемого в качестве аванса), полученного в 2018 году, к вычету могут быть приняты суммы НДС, фактически исчисленные по ставке 18/118%.

Обоснование позиции:
Действительно, с 1 января 2019 года основная ставка НДС повышается с 18 до 20% (п. 3 ст. 164 в редакции, вступающей в силу с 01.01.2019). Каких-либо переходных положений для применения ставки 20% не предусмотрено. Поэтому, вне зависимости от даты и условий заключения соответствующих договоров, в отношении товаров (работ, услуг), отгруженных (выполненных, оказанных) начиная с 1 января 2019 года, применяется налоговая ставка 20% (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 03.08.2018 N 303-ФЗ, письмо Минфина России от 06.08.2018 N 03-07-05/55290, ФНС России от 03.10.2018 N ЕД-4-20/19309, от 10.09.2018 N СД-4-3/[email protected]).
Сказанное в полной мере относится и к услугам по предоставлению в аренду имущества, оказываемым после 1 января 2019 года, в том числе на основании договоров, заключенных до указанной даты (письмо Минфина России от 10.09.2018 N 03-07-11/64576).

Общий порядок применения ставки НДС при получении в 2018 году предварительной оплаты под отгрузку, приходящуюся на 2019 год
Прежде всего обращаем внимание, что изменение налоговой ставки не изменяет для налогоплательщиков порядок и момент определения налоговой базы по НДС. На что указывает и ФНС России в письме от 23.10.2018 N СД-4-3/[email protected] (далее — письмо N СД-4-3/[email protected]), содержащем разъяснения и рекомендации по применению налоговой ставки по НДС в переходный период. Стоит отметить, что указанное письмо согласовано с Минфином России и доведено до нижестоящих налоговых органов*(1).
При реализации товаров (работ, услуг) сумма налога, в том числе предъявляемая покупателю продавцом, исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, момент определения которой относится к соответствующему налоговому периоду (п.п. 1, 4 ст. 166, п. 1 ст. 168 НК РФ). В силу п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из дат:
— день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
— день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав (далее — авансовый платеж, аванс).
Это значит, что при получении в 2018 году авансового платежа в счет предстоящего с 1 января 2019 года оказания услуг по аренде исчисление НДС с этого платежа производится по налоговой ставке в размере 18/118% на основании п.п. 3, 4 ст. 164 НК РФ в редакции, действующей на момент получения аванса. Что также сказано в п. 1.1 письма N СД-4-3/[email protected]
Соответственно, с указанием именно этой (18/118%) ставки продавец обязан выставить в адрес покупателя счет-фактуру по авансу, полученному в 2018 году (п. 3 ст. 168 НК РФ).
Что справедливо и для случаев, когда заключенный в 2018 году договор учитывает вступающие с 2019 года изменения и предусматривает уплату авансового платежа с учетом налога, исчисленного исходя из налоговой ставки 20%. ФНС, предвидя подобные случаи, разъясняет, что исчисление НДС с такого авансового платежа, полученного до 1 января 2019 года, также производится по налоговой ставке в размере 18/118% (последний абзац п. 1.1 письма N СД-4-3/[email protected]).
При оказании в 2019 году услуг, в том числе в счет полученного в 2018 году аванса, НДС «по отгрузке» должен исчисляться по ставке 20% на основании действующей в этом периоде редакции п. 3 ст. 164 НК РФ.
Одновременно при зачете суммы аванса в счет оплаты оказанных услуг у продавца возникает право на вычет суммы «авансового» НДС (п.п. 1, 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ). НДС принимается к вычету в размере, ранее исчисленном с аванса по налоговой ставке 18/118%.
Заметим, что покупатель производит восстановление сумм НДС, принятых к вычету при перечислении до 2019 года авансового платежа, также исходя из старой налоговой ставки (пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ, п. 1.1 письма N СД-4-3/[email protected]). Смотрите также Информацию ФНС России от 30.10.2018.

Обеспечительный платеж

Что касается гарантийного взноса (обеспечительного платежа), получаемого арендодателем в соответствии с договором аренды, то сказанное выше в полной мере применимо к указанным денежным средствам, подлежащим зачету в счет оплаты услуг по аренде за последний месяц аренды.
Обеспечительным платежом является определенная денежная сумма, которую одна из сторон в обязательстве вносит в пользу другой стороны в качестве обеспечения исполнения денежного обязательства, в том числе обязанности возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок указанных обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).
Стоит отметить, что обязанность (необходимость) начислять НДС с суммы полученного обеспечительного платежа неочевидна. Нормы главы 21 НК РФ не устанавливают порядка обложения НДС подобных денежных средств.
Вместе с тем официальные органы считают суммы обеспечительного платежа разновидностью аванса или на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ иной суммой, связанной с оплатой реализованных товаров (работ, услуг), увеличивающей налоговую базу по НДС. Причем вне зависимости от того, что при ненаступлении обстоятельств зачета обеспечительный платеж возвращается покупателю (письма Минфина России от 16.08.2016 N 03-07-11/47861, от 21.09.2009 N 03-07-11/238, от 17.09.2009 N 03-07-11/231 и др.)*(2). На наш взгляд, такой вывод бесспорен только для случаев, когда по договору неиспользованная сумма обеспечительного платежа подлежит зачету в счет оплаты оказываемых услуг (письма Минфина России от 06.09.2018 N 03-07-11/63743, от 03.11.2015 N 03-03-06/2/63360). То есть в любом случае остается в распоряжении арендодателя.
В рассматриваемой ситуации организация придерживается официальной позиции и при получении обеспечительного платежа начисляет НДС, тем более что существует вероятность его зачета в счет последнего арендного платежа. Следуя приведенной в предыдущем разделе логике, при получении в 2018 году обеспечительного платежа, выполняющего функцию аванса*(3), НДС должен быть исчислен по ставке 18/118%.
Таким образом, указание в счете-фактуре, выставленном при получении в 2018 году гарантийного платежа, ставки НДС 20/120% и суммы налога, исчисленной из этой ставки, считаем неправомерным*(4).
Налоговые вычеты, на которые налогоплательщик может уменьшить сумму исчисленного НДС, установлены ст. 171 НК РФ. Как говорилось выше, положения главы 21 НК РФ не предусматривают особого порядка налогообложения сумм, полученных в качестве обеспечения исполнения обязательств. Соответственно, не предусмотрено и каких-либо специальных вычетов, связанных с возвратом обеспечительного платежа.
Если рассматривать обеспечительный платеж в качестве авансового платежа, то при его возврате считаем возможным применение п. 5 ст. 171 НК РФ. На основании данной нормы продавец может принять к вычету суммы НДС, исчисленные и уплаченные им с аванса, при расторжении договора и возврате соответствующих сумм авансовых платежей. Это значит, что при возврате такого обеспечительного платежа к вычету могут быть приняты суммы НДС, фактически исчисленные по ставке 18/118%, несмотря на то, что возврат денежных средств производится в 2019 году*(5). Что, по нашему мнению, вполне согласуется с общими разъяснениями в письме N СД-4-3/[email protected]
Кроме того, при возврате обеспечительного платежа мы видим и альтернативный вариант — корректировка налоговой базы по НДС того налогового периода 2018 года, в котором были получены соответствующие суммы. Ведь при возврате арендатору незачтенных «обеспечительных» денежных средств утрачивается их функция как «средства платежа». А это значит, что основания включать их в налоговую базу по НДС в 2018 году отсутствовали. При таком подходе, на наш взгляд, у налогоплательщика есть право подать уточенную декларацию по НДС за период, в котором данные суммы были получены (п. 1 ст. 54, п. 1 ст. 81 НК РФ). Однако оценить, как налоговые органы посмотрят на такую корректировку, мы не можем. Как не исключаем и вероятности претензий в случае применения вычета при возврате обеспечительного платежа.
Поскольку официальные комментарии по рассматриваемому вопросу (в том числе применительно к «переходному периоду» по НДС) нами не обнаружены, напоминаем
о праве налогоплательщика на обращение за разъяснениями в территориальный налоговый орган или Минфин России (пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 21, пп. 4 п. 1 ст. 32, п. 1 ст. 34.2 НК РФ). Наличие таких разъяснений в случае спора с налоговым органом считается одним из обстоятельств, исключающим вину налогоплательщика в совершении налогового правонарушения (пп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ).

Рекомендуем ознакомиться со следующим материалом:
— Энциклопедия решений. Переход на применение ставки НДС 20% с 2019 года.
— Энциклопедия решений. Обеспечительный платеж по договору аренды.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Лазарева Ирина

Ответ прошел контроль качества

14 декабря 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2015 г. N 09АП-51354/15 (ключевые темы: обеспечительный платеж — арендодатель — окончание срока — США — денежное обязательство)

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2015 г. N 09АП-51354/15

25 декабря 2015 г.

дело N А40-83203/2015

Резолютивная часть объявлена 08.12.2015 г.

В полном объеме изготовлено 15.12.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Левиной Т.Ю., Савенкова О.В.,

при ведении протокола секретарем Тимониным Н.А.,

рассмотрев в открытом с/з апелляционную жалобу Истца

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.08.-11.09.2015 г.

по делу N А40-83203/2015,

принятое судьей Яниной Е.Н.

по спору с участием:

истец ООО Управляющая компания «Деловой Дом Калита» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Фонд «Реконструкция и Развитие» (ОГРН 1077758611842, 109004, г. Москва, ул. А. Солженицына, д. 27)

ответчик ООО «АРМЗ Сервис» (ОГРН 1087746628903, 119180, г. Москва, пер. Б. Дровяной, д. 12, корп. 3)

о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: Колов А.Ю. по дов. от 10.03.2015 г.;

от ответчика: Макаров Д.А., Чернова Л.В. по дов. от 14.01.2015 г.,

ООО Управляющая компания «Деловой Дом Калита» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Фонд «Реконструкция и Развитие» (арендодатель) предъявило иск к ООО «АРМЗ Сервис» (арендатор) о взыскании по Договору аренды от 20.12.2012 г. N 10/12 денежных в размере 110 508,79 долларов США, 12 945 680,81 руб., 323 905,35 долларов США.

Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 18.08.2015 г., в полном объеме изготовленным 11.09.2015 г. (т. 6 л.д. 36-39), в удовлетворении требований отказано в полном объеме.

На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 6 л.д. 41-42).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал; Ответчик по ним возражал.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене в части, с принятием судебного акта о частичном удовлетворении заявленных требований.

Установлено, что между ООО «ВИТА РИЭЛТИ» (арендодатель) и ООО «ЕСК АРМЗ» (арендатор) заключен Договор аренды от 20.12.2012 г. N 10/12.

П. 5.6., 5.7. Договора предусмотрено обеспечение исполнения арендатором своих обязательств посредством внесения обеспечительного денежного депозита (гарантийного взноса) в сумме в рублях, эквивалентной 392 989,85 долларам США.

Гарантийная сумма была внесена арендатором в размере 11 936 162 руб.

В связи с отчуждением права собственности на арендуемые помещения по договору купли-продажи от 29.04.2013 г. права и обязанности арендодателя перешли к ООО Управляющая компания «Деловой Дом Калита» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Фонд «Реконструкция и Развитие».

В период срока аренды из гарантийного взноса были требования арендодателя к арендатору в размере 33 388,61 руб.

Итого по окончании срока аренды неизрасходованный остаток гарантийного взноса составил 11 902 773,75 руб. (11 936 162 — 33 388,61 = 11 902 773,75).

Смотрите так же:  Основные требования фгос по математике физике

По окончании срока аренды неизрасходованный остаток гарантийного взноса в вышеуказанном размере подлежал возврату арендатору.

Однако арендодатель ошибочно перечислил арендатору в счет возврата неизрасходованного остатка гарантийного взноса 25 991 371 руб.

Разница в сумме 14 088 597,61 руб. является неосновательным обогащением арендатора, подлежащим возврату арендодателю на основании ст. 1102 ГК РФ (в судебном порядке сумма излишне возвращенного гарантийного взноса подлежит взысканию в рамках заявленных пределов исковых требований в сумме 12 945 680,81 руб.).

То, что арендодатель в исковом заявлении квалифицирует указанную сумму как убытки, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, т.к. суд в рамках своих полномочий праве осуществить переквалификацию.

Арендатор полагает, что неосновательного обогащения у него возникло, с учетом повышения курса доллара США на дату возврата гарантийного взноса.

Суд апелляционной инстанции с данным выводом не соглашается.

П. 5.15. Договора предусмотрено, что по окончании срока аренды неизрасходованный остаток гарантийного взноса подлежит возврату арендатору в течение 5-ти рабочих дней после возврата арендовавшихся помещений.

Поскольку арендодателю гарантийный взнос поступил в рублях, то и указанная рублевая сумма, за вычетом из нее неисполненных денежных обязательств арендатора, подлежала возврату арендатору, т.е. в рублях.

П. 2 ст. 317 ГК РФ предусмотрено, что в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа.

Данная норма является исключением, которое действует, только если это предусмотрено договором.

Тогда как по настоящему делу в Договоре аренды не предусмотрено применение валютной оговорки применительно к обязательству по возврату гарантийной суммы.

В п. 5.17. Договора только применительно к расчетам между сторонами указано на осуществление их по курсу ЦЬ РФ на дату платежа.

Данное условие применяется к тем обязательствам, которые по условиям Договора выражены в долларах США (к таковым в Договоре отнесены: обязанность арендатора по уплате арендодателю гарантийного взноса, обязанность арендатора по уплате арендодателю арендной платы).

Тогда как относительно обязанности арендодателя по возврату арендатору обеспечительного платежа в Договоре не предусмотрено, что после поступления арендатору гарантийного взноса в рублях он учитывается в долларах США, затем все уменьшающие его вычеты пересчитываются в доллары США, и оставшийся неизрасходованным остаток возвращается в долларах США.

Учитывая, что перечисление арендодателем арендатору остатка неизрасходованного гарантийного взноса осуществляется в порядке возврата ранее полученного, а не в счет оплаты за встречное предоставление (за переданные товары, выполненные работы, оказанные услуги), тем более нет оснований (при отсутствии на то прямого указания в соглашении) для того, чтобы возвращать гарантийный платеж не в валюте платежа (в рублях), а в пересчете на иностранную валюту (доллары США).

Поскольку по настоящему делу соглашением сторон не предусмотрено, что после поступления арендатору гарантийного взноса в рублях он учитывается в долларах США, се уменьшающие его вычеты пересчитываются в доллары США, а оставшийся неизрасходованным остаток возвращается в долларах США, то по окончании действия Договора аренды сложившееся сальдо взаимных предоставлений сторон таково, что арендодатель перечислил арендатору сумму, большую нежели та, что причиталось ему в счет возврата гарантийного взноса.

Поскольку обстоятельств, свидетельствующих о том, что излишняя оплата была внесена намеренно, а не ошибочно, не установлено, требования арендодателя о возврате ему переплаты подлежат удовлетворению.

В части отказа в удовлетворении требований о взыскании основного долга в размере 12 945 680,81 руб. решение суда первой инстанции подлежит отмене.

В части отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков в размере 110 508,79 долларов США (в виде разницы между арендной платой, уплаченной по меньшей ставке, согласованной для краткосрочного договора, в период с декабря 2013 г. по ноябрь 2014 г. вкл., когда должен был быть заключен долгосрочный договор, и арендной платой, которая причиталась бы к уплате по большей ставке, согласованной для долгосрочного договора), и убытков в размере 323 905,35 долларов США (в виде арендной платой, которая причиталась бы к уплате в период с декабря 2014 г. в случае заключения долгосрочного договора в течение срока, на который он должен быть заключен), — решение суда первой инстанции является обоснованным; с мотивами, подробно приведенными в решении, по которым данные требования отклонены, суд апелляционной инстанции соглашается; оснований для переоценки вывода суда в части данных требований у суда апелляционной инстанции не имеется.

Пропорционально удовлетворенным на 36,82% требованиям (отказанные требования о взыскании 110 508,79 долларов США и 323 905,35 долларов США исходя из установленного на дату предъявления иска 05.05.2015 г. курса доллара США 51,1388 руб. эквивалентны 5 651 286,91 руб. и 16 564 130,91 руб.), на основании ст.ст. 333.21 НК РФ, 110 АПК РФ на Ответчика подлежит отнесению 73 640 руб. расходов Истца (т. 2 л.д. 110) по уплате госпошлины при подаче искового заявления.

Руководствуясь ст.ст. 176 , 266-271 АПК РФ, суд

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.08.-11.09.2015 г. по делу N А40-83203/2015 отменить в части.

Взыскать с ООО «АРМЗ Сервис» в пользу ООО Управляющая компания «Деловой Дом Калита» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Фонд «Реконструкция и Развитие» 12 945 680,81 руб. основного долга, 73 640 руб. возмещения расходов по госпошлине по иску.

В остальной части Решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.08.-11.09.2015 г. по делу N А40-83203/2015 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Претензия о возврате обеспечительного платежа по договору аренды

Обеспечительный платеж и его регулирование В каких случаях может быть осуществлен возврат? Письмо о возврате обеспечительного платежа (форма, содержание, образец) Процедура возврата обеспечительного платежа Сроки возврата Обеспечительный платеж и его регулирование Одним из способов обеспечения обязательств стороны гражданско-правовых отношений Гражданский кодекс (далее — ГК РФ) в п. 1 ст. 329 называет обеспечительный платеж. Непосредственное определение данного понятия дает п. 1 ст. 381.1 ГК, согласно которому обеспечительный платеж представляет собой определенную сторонами сделки денежную сумму, которую одна из сторон выплачивает другой в качестве обеспечения какого-либо обязательства по сделке. На основании ст.

Основные сведения:

Документов, подтверждающих факт пользования помещениями арендатором, арендодатель представить не может.Довод арендодателя о том, что истец уклонялся от приема помещений в пользование, документально также не подтвержден.В материалы дела представлена переписка, датированная 16.11.2015 года, с приложением к сопроводительному письму акта приема-передачи, не подписанного со стороны арендодателя, что не свидетельствует о разумности срока исполнения арендодателем обязательств по передаче имущества в аренду по договору от 10.04.2015 года.Арендатором 01.02.2016 направлена в адрес арендодателя претензия с требованием возврата гарантийного взноса. Важно Доказательством является квитанция о почтовом отправлении.
Направлять досудебные претензии необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении.

Образец претензии о возврате обеспечительного взноса по договору аренды

Документов, подтверждающих факт пользования помещениями арендатором, арендодатель представить не может.Довод арендодателя о том, что истец уклонялся от приема помещений в пользование, документально также не подтвержден. В материалы дела представлена переписка, датированная 16.11.2015 года, с приложением к сопроводительному письму акта приема-передачи, не подписанного со стороны арендодателя, что не свидетельствует о разумности срока исполнения арендодателем обязательств по передаче имущества в аренду по договору от 10.04.2015 года.Арендатором 01.02.2016 направлена в адрес арендодателя претензия с требованием возврата гарантийного взноса.

Взыскание обеспечительного платежа с арендодателя

Претензия по договору аренды

  • Претензия по договору аренды
  • Взыскание обеспечительного платежа с арендодателя
  • Blog
  • Основные сведения:
  • Возвращаем обеспечение контракта по 44 фз
  • Образец претензии о возврате обеспечительного взноса по договору аренды

Претензия по договору аренды Обязанность передачи помещений арендодателем не исполнена.Акт приема передачи помещений в аренду сторонами не подписан.

Претензия о возврате обеспечительного платежа образец

Приложение №2 к договору истцом и ответчиком в материалы дела не представлено, поскольку сторонами оно подписано не было.При таких обстоятельствах требования истца о признании договора аренды № 41/15 от 10.04.2015 года незаключенным и возврате гарантийного взноса являются обоснованными.Согласно ст.1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства …Из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела и закону и подлежит отмене.Госпошлина по иску и апелляционной жалобе подлежит отнесению на ответчика на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.Руководствуясь ст.176, пунктом 2 ст.

Гарантийный платеж, как один из видов обеспечения обязательств

Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) не содержит такого понятия, как «гарантийный платеж». В свою очередь отметим, что положениями п.1 ст. 329 ГК РФ установлен открытый перечень способов обеспечения исполнения обязательств. В частности, указанной правовой нормой предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком, а также другими способами, предусмотренными законом или договором.

Таким образом, в договоре аренды стороны вправе предусмотреть любые способы обеспечения обязательств, не противоречащие законодательству (данное правило непосредственно вытекает из положений ГК о свободе договора ( п. 2 ст. 1 , п. 4 ст. 421 ГК РФ)).

Гарантийный внос имеет целевое назначение — гарантия обеспечения платежеспособности арендатора, а также использование этой суммы для погашения возможной задолженности арендатора по арендным платежам при расторжении договора и штрафов и неустоек по договору (См., например: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2011 г . N 09АП-3612/2011).

Как правило, в течение срока действия договора аренды гарантийный платеж находится в распоряжении арендодателя. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, например при просрочке оплаты арендных платежей, названный способ обеспечения трансформируется и становится способом самозащиты права, поскольку может быть реализован контрагентом по сделке самостоятельно, без обращения в суд. Так, арендодатель вправе удержать из суммы гарантийного взноса задолженность арендатора по уплате арендной платы и других сумм (См.: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2012 г . N 09АП-35391/11).

Теперь постараемся ответить на вопрос: Вправе ли арендодатель после прекращения договора аренды требовать с арендатора образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга или имущественные санкции в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора?

На этот счет имеются достаточно подробные разъяснения, содержащиеся в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 декабря 2005 г . N 104 . Согласно правовой позиции ВАС РФ п ри расторжении договора стороны освобождаются от исполнения не исполненных на момент расторжения договора обязательств. Однако это правило не касается охранительных притязаний (на уплату неустойки, возмещение убытков), возникших вследствие неисполнения (ненадлежащего исполнения) договорных обязательств. Например, расторжение договора аренды не лишает арендодателя возможности требовать с арендатора образовавшихся до момента расторжения имущественных санкций за несвоевременное внесение арендной платы (см. п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 декабря 2005 г . N 104).

Таким образом, обобщая вышесказанное, можно прийти к следующему выводу.

После прекращения договора аренды основания для удержания арендодателем суммы гарантийного платежа отпадают, за исключением случаев, когда гарантийный платеж был использован для погашения задолженности арендатора перед арендодателем или зачтен в счет исполнения обязательств арендатора, например, по внесению арендной платы за определенный период.

Если же указанные обстоятельства отсутствовали, а арендатором, в свою очередь, обязательства по договору аренды (в частности, по внесению арендной платы) исполнялись надлежащим образом (на момент действия договора со стороны арендодателя какие-либо претензии отсутствовали), удержание гарантийного платежа является неправомерным.

При такой ситуации, арендатор вправе потребовать возврата суммы гарантийного платежа как неосновательного обогащения с начислением на эту сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ставки рефинансирования (учетной ставки) Банка России (ст. 1102, п. 2 ст. 1107 ГК РФ). (См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 февраля 2013 г . N Ф07-533/13 по делу N А56-17137/2012 Суд правомерно взыскал с Компании проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму долга по договору и на суммы удерживаемого после расторжения договора обеспечительного депозита со дня, следующего за датой расторжения договора и до (дня предшествовавшего оплате долга)).

Адвокат Савостьянова ОЛЬГА

Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по телефону:

Анализ договора аренды нежилого помещения

Уважаемые эксперты, прошу провести правовой анализ договора аренды нежилого помещения от собственницы. Разъяснить возможные последствия для арендатора и его отличия от изначального договора.

Есть тонкость: Помещение зарегистрировано как единое 300 метров но сдается частями, так как были изолированы собственником ( предлагается 80м2 поэтому в договоре указано как ПОМЕЩЕНИЯ).

Будущий вид деятельности в помещении Физкультурно-оздоровительный. Мной планируется мелкая перепланировка в виде удаления гипсокартонной стены предыдущего арендатора, установки дополнительного тамбура из гипсокартона у входа от холодного воздуха, перекраска стен.

Планируемый мной срок аренды по 11 месяцев с ежегодной пролонгацией или переподписанием договора. Сумма оплаты аренды должна быть неизменна в течение этих 11 месяцев. Прилагаю так же файл типового изначального договора, который меня устраивал по наполнению.

Так же, хочется убрать любые неоднозначные толкования из договора, которые могут быть использованы арендатором как инструмент давления или расторжения договора с целью повысить стоимость оплаты в любой момент.

Смотрите так же:  Договор поручительства за ооо

Ответы юристов (7)

по договору аренды от собственницы

3.1.4 — если будете делать перепланировку- получать обязательно письменное согласие арендодателя

+ 3.1.5 — все эти улучшения и изменения вам возмещены не будут

3.1.9 — для физкультурного центра не требуется получение сан. эпид заключения — но при вот такой ситуации

Есть тонкость: Помещение зарегистрировано как единое 300 метров но сдается частями, так как были изолированы собственником ( предлагается 80м2 поэтому в договоре указано как ПОМЕЩЕНИЯ).

его получить будет и невозможно

потому что помещение одно- 300 кв.м. а его делят условно перегородками на нужные

3.1.10 — не понятно какую территорию вы должны содержать- выходит вы уже общее имущество должны будете содержать в чистоте а не просто арендованное- имейте это в виду

тут можно истолковать как просто не сорить так и поддерживать порядок- уборка за ваш счет может быть в теории

3.1.15 — текущий ремонт на вас

это нормально и в общем то законом допускается но надо иметь в виду

3.1.21. — как минимум надо исправлять пункт и указывать что исправить вы должны только те изменения которые были сделаны ( если) без письменного разрешения арендодателя

все остальные изменения пускай исправляют за свой счет раз дали на это согласие

4.7 добавить что если нет претензий обеспечительный взнос возвращается в 10 дн срок с момента расторжения договора

у вас договор в плане оплаты- вступает в силу с 1 ноября 2017

а п. 7.1 — указывает что с 1 января 2017 — наверное опечатка но надо исправить

п. 8.1 договор может быть расторгнут есть вы просрочили аренд платеж 1 раз более чем на 7 дн — когда по закону нужно сделать минимум 2 просрочки подряд и только через суд будет такое расторжение

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

п. 8.2 — удалить — получается что если вы расторгаете договор досрочно но ваш обеспечительный взнос остается у арендодателя- это такой вид штрафа получается за расторжение

10.4 — могут раз в год арендодатель вам увеличить аренд плату но не более чем 15% без вашего согласия- в одностороннем порядке

ну и на плане лучше цветной ручкой обозначить все границы помещения который вам передается

Есть вопрос к юристу?

по договору аренды изначальный арендат

п. 2.2.3 на вас текущий ремонт

2.3 запрет на субаренду — может вам это не нужно но лучше знать об этом

3.3. арендная плата изменяется только при согласии 2 сторон что хорошо для вас

4.1.2 — у вас будет преимущественное право на заключение нового договора аренды — тоже хорошо для вас

4.5 суд — арбитраж московской области в случае споров- просто для сведения

этот договор куда менее конкретен конечно и куда более прост чем 1

ну и конечно тут никаких обеспечений нет

Добрый вечер, Василий.

Обратила бы внимание на раздел 8 договора в части возможности расторжения договора по инициативе арендатора.

Условие о том (п. 8.2 договора), что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора гарантийный взнос остается у арендодателя в полном размере, не соответствует ГК РФ.

По смыслу ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж (в договоре указано про гарантийный взнос) — это средство обеспечения исполнения обязательств. Платеж может быть удержан, если арендатор нарушает условия договора. А если нет нарушений — то удержание будет неправомерным.

Дополнение: также в разделе 8 договора нет условий расторжения договора по инициативе арендатора.

ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Кроме того, советую переделать п. 4.1 договора и прописать: размер арендной платы не подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке. Поэтому п. 10.4 нужно исключить.

Также не совсем ясно содержание п. 4.2. про коммунальные услуги. К примеру, горячее водоснабжение относится к коммунальным услугам. Тогда что понимать под коммунальными услугами? Советую прописать более точно и конкретно перечень коммунальных услуг.

Как я уже писала выше, советую переделать п. 4.1 договора и прописать: размер арендной платы не подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке. Поэтому п. 10.4 нужно исключить.

В ГК РФ четко сказано:

ГК РФ Статья 614. Арендная плата

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

в целом коллеги все разобрали, лишь немного уточню

пункты договора Арендодателя 4.9. и 10.4 пересекаются между собой и могут дать возможность существенно увеличить арендную плату. на мой взгляд, учитывая краткосрочность аренды необходимо либо вообще исключить возможность изменения арендной платы, либо убрать 10.4 и пусть Арендодатель в судебном порядке доказывает, что обстоятельства изменились настолько, что надо повышать аренду.

кроме того, п.4.2. предусматривает необходимость доплаты переменной части арендной платы, но ничего не сказано про возврат/зачет переплаты, хотя и такое может быть.

в отношении обеспечительного платежа и его не возврата при Вашем досрочном расторжении аренды. данное условие закону не противоречит в силу ч.2 ст.381.1 ГК, но Вам не выгодно и обеспечительный платеж должен возвращаться Вам, особенно с учетом того, что платите Вы аренду авансом.

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

по п.9.1 суд будет Арбитражный, т… к. обе стороны ИП, при чем тут Красногорск не понятно.

в целом краткосрочный договор, не особо отвечает, интересам Арендатора, если предстоят существенные расходы, т.к. за 11 месяцев Вам необходимо не только отбить расходы, а и начать получать прибыль. но решать, конечно, сторонам.

на мой взгляд, учитывая краткосрочность аренды необходимо либо вообще исключить возможность изменения арендной платы, либо убрать 10.4 и пусть Арендодатель в судебном порядке доказывает, что обстоятельства изменились настолько, что надо повышать аренду.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Обеспечительный платеж в договоре аренды

Требуется помощь по договору аренды.

Арендодатель не хочет возвращать обеспечительный платеж по договору аренды помещения.

В договоре есть пункт о досрочном прекращении договора аренды. По которому Арендатор должен уведомить Арендодателя за 60 дней, а также заплатить аренду за два месяца вперед, в таком случае уведомление признается надлежащим. В случае не выполнения он удерживает обеспечительный платеж в качестве штрафа.

Арендодатель был уведомлен за 60 календарных дней письменно, однако деньги вперед за два следующих месяца не были оплачены. Аренда выплачивалась вовремя за последующие два месяца.

Когда подошло время съезжать Арендодатель отказался возвращать обеспечительный платеж ссылаясь на этот пункт договора.

Прошу помощи. Как через суд можно вернуть обеспечительный платеж. На какие положения ГК РФ можно сослаться в исковом заявлении? И вообще есть ли перспектива в суде?

Ответы юристов (59)

Здравствуйте, вопрос договора нельзя обсуждать без текста оного, выложите скан договора (личные данные уберите).

Уточнение клиента

31 Июля 2013, 12:16

Есть вопрос к юристу?

Выложите договор. Без него дать консультацию не представляется возможным.

Добрый день, Константин. Договор — это соглашение сторон, в связи с чем, если стороны договорились о двух условиях досрочного расторжения договора аренды, таких как уведомление за 60 дней и оплата арендной платы за 2 месяца вперёд, то Арендатором должны были быть соблюдены именно 2 этих условия. В данном случае Вы не надлежащим образом соблюли процедуру досрочного расторжения договора аренды. Полагаю, что вернуть обеспечительный платёж через суд не представится возможным. Однако, нужно изучить договор. Может быть в нём содержатся дополнительные пункты, которые указывают на возможность возврата обеспечительного платежа.

И еще человек 6 попросят в разной форме скан. договора и желание сбудется ))))

Если в договоре нет никаких «подковырок» и вами действительно все соблюдалось, то суд примет вашу сторону- таких решений масса. В настоящее время вам нужно написать претензию с требованием о возврате денежных средств, дать 5 дней для перечисления, если не будет, то смело готовьте документы в суд. Желательно конечно привлечь юриста.

По-моему, у Вас противоречие в содержании вопроса. Вы пишете:

«В договоре есть пункт о досрочном прекращении договора аренды. По которому Арендатор должен уведомить Арендодателя за 60 дней, а также заплатить аренду за два месяца вперед, в таком случае уведомление признается надлежащим. В случае не выполнения он удерживает обеспечительный платеж в качестве штрафа».

И далее Вы указываете, что «Арендодатель был уведомлен за 60 календарных дней письменно, однако деньги вперед за два следующих месяца не были оплачены».

При условии, что «деньги вперед за два следующих месяца не были оплачены», у Вас не возникает права требовать возврата обеспечительного платежа, которого Вы не вносили.

При отсутствии текста договора — это гадание на кофейной гуще. Выложите текст договора.

Уточнение клиента

Обеспечительный платеж был оплачен при заключении договора аренды. А эти деньги (за два месяца вперед) выплачиваются при уведомлении о расторжении договора за 60 к.д. Вот их то и не заплатили. А обеспечительный платеж был внесен.

31 Июля 2013, 12:24

В договоре аренды обычно имеются пункты:. В случае досрочного прекращения настоящего договора по вине или инициативе Арендатора, Обеспечительный взнос (ОВ) зачету в счет Арендной платы (АП) и возврату Арендатору не подлежит. В иных случаях досрочного прекращения настоящего договора Арендодатель по своему усмотрению засчитывает Обеспечительный взнос в счет Арендной платы и/или осуществляет его возврат Арендатору в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты досрочного прекращения настоящего договора, за вычетом сумм имеющейся задолженности Арендатора и возмещения сумм причиненного ущерба, если такой был нанесен.Стороны имеют право досрочно расторгнуть договор, письменно предупредив другую Сторону не менее, чем за 5 (пять) месяцев до даты предстоящего расторжения. В случае такого досрочного расторжения договора Арендатор выплачивает платежи, подлежащие уплате, до даты фактического освобождения и сдачи Помещения Арендодателям.

Обеспечительный взнос в случае такого досрочного расторжения настоящего договора Арендодатель-1 по своему усмотрению засчитывает в счет арендной платы и/или осуществляет его возврат Арендатору в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты досрочного прекращения настоящего договора, за вычетом сумм имеющейся задолженности Арендатора и возмещения сумм причиненного Арендодателям ущерба, если таковой был нанесен.

Таковы положения Вашего договора?

И еще человек 6 попросят в разной форме скан. договора и желание сбудется ))))

Ан нет, как видите). Чем отличается хороший юрист от лучшего? Тем, что хорошему юристу нужно видеть договор, а лучший юрист может ответить и без договора (а мега-лучший даже когда клиент ещё вопрос не успел задать).

В настоящее время вам нужно написать претензию с требованием о возврате денежных средств».

О каком возврате речь, Любовь Юрьевна, если арендатор деньги вперед, как условлено договором, не оплатил? Ведь так пишет автор вопроса.

«а лучший юрист может ответить и без договора (а мега-лучший даже когда клиент ещё вопрос не успел задать)». Здорово! )))))))))

Обычно (особенно практикуется в типовых договорах крупных торговых центров, таких как МЕГА), возможность возврата гарантийного депозита исключена полностью, либо Арендатору даётся шанс его вернуть, но при этом необходимо исполнить кучу обязательтсв, предшествующих возврату. Судебной практики, подтверждающий что возврат депозита возможен, если Арендатор не исполнил обязательства, предусмотренные договором, нет!

П. 4.6 договора предусмотрено удержание обеспечительного взноса при досрочном расторжении договора по требованию Арендатора. В п. 8.4 указаы условия, при которых об.взнос всё-таки может быть возвращён — в случае надлежащего уведомления. Уведомление было ненадлежащим. Обеспечительный взнос возврату не подлежит. Можно попробовать аппелировать несоразмерностью размера неустойки, но, полагаю, что данный довод не будет приниматься во внимание судом

А Вы его от лица кого заключали? Оба юр.лица/ИП ?

В договоре есть противоречие: в п.4.6. указано, что ОП удерживается в качестве компенсации упущенной выгоды, а п.8.4. предполагает его возвращение.

Формально Вы нарушили п.8.4. договора, но я бы сказал так — можно обратиться в суд и уже в суде излагать Вашу точку зрения. На мой взгляд, Суд встанет на Вашу сторону и вернёт Вам 60 т.р. Так как формально Вы нарушили условие договора, но фактически арендодатель получил то, что хотел — арендную плату за два месяца.

Смотрите так же:  Осаго калькулятор вологда 2019

Уточнение клиента

От Юридического лица. Так на какие положения ссылаться ГК РФ? На основании чего вернут?

31 Июля 2013, 12:32

Наверное соглашусь всё таки, но не так категорично, шансы вернуть весьма невелики, так как четко прописано условие уведомления.

исходя из текста 8.4. получается что уведомление было ненадлежащим образом оформлено, т.е. оснований к расторжению НЕТ, но если оно произошло всё таки то по согласию сторон… попробовать можно.

кроме того сумма штрафа несоразмерна нарушению, так же основание для спора, есть перспективы.

От Юридического лица. Так на какие положения ссылаться ГК РФ? На основании чего вернут?

На основании договора, а именно п.8.4. В исковом заявлении нужно указать. что Вы выполнили условие договора и имеет место быть лишь формальное нарушение пункта. Таким образом — здесь судья будет действовать на своё усмотрение (формальный будет подход или нет). С точки зрения ГК РФ, арендодатель ничего не нарушил и положение договора соответствует закону.

Попробуйте написать письмо Арендодателю с просьбой о возврате взноса на основании следуюшего. Укажите, что в действиях Арендодателя не прослеживается баланс между применяемой к Арендатору мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного нарушения. Подлежащий уплате штраф явно несоразмерен последствиям действий Арендатора. Возможные убытки Арендодателя, вызванные действиями Арендатора в части несвоевременного уведомления Арендодателя о прекращении договора, исключены. Таким образом, последствия нарушенного обязательства для Арендодателя отсутствуют. Сошлитесь на ст. 333 Гражданского кодекса, согласно которой: если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Возможно, это поможет. Однако, если стороны согласованли такие условия, значит они подлежат исполнению сторонами. Мне очень жаль.

А договор уже расторгнут по соглашению сторон или ещё нет?

Уточнение клиента

Нет. Мы за 60 календарных дней подали уведомление. Вот сйчейчас подходит срок, Сдаем им помещение, при этом они нам говорят, что не вернут оп.

31 Июля 2013, 12:39

Судебной практики, подтверждающий что возврат депозита возможен, если Арендатор не исполнил обязательства, предусмотренные договором, нет!

Согласитесь проверить всю практику по всем регионам невозможно чтобы так утверждать, в целом согласен, но не в столь категоричной форме, наверное оптимально сказать что судебная практика не известна, и поиском не найдена.

Вот именно основное так как имело место ненадлежащее исполнение, договор был расторгнут не по инициативе Арендатора о совместно, и если отталкиваться от этого шансы так же появляются.

Очень хорошо что Вам только говорят об этом, и никаких бумаг не направили о задолженности или нарушении условий расторжения.

Понятно. Можно сделать так — сейчас написать претензию на возврат ОП. После этого обратиться в суд, указать что отказ от возврата ОП это штрафная неустойка. Указать, что условия пункта Вы фактически выполнили и нарушение является незначительным и вся сумма ОП не может быть удержана за такое не существенное нарушение (и как верно указала Наталия) в силу ст.333 ГК РФ

Уточнение клиента

То есть соглашаться, что штраф есть, но он должен быть уменьшен, но на сколько?

31 Июля 2013, 12:46

гос.пошлина у Вас будет 2,400 р. + ускоренное судопроизводство. Таким образом, затрат будет немного и можно было бы попробовать вернуть весь ОП или бОльшую часть.

То есть соглашаться, что штраф есть, но он должен быть уменьшен, но на сколько?

Я бы сперва исковое подал на всю сумму, а потом уже в рамках процесса по обстановке (поведению судьи) согласился (если потребуется) на небольшое снижение (исходя из аргументации Ответчика).

Я бы говорил о возврате суммы ОП.

Уточнение клиента

Тогда на какую статью ссылаться? Если на 333, то это уменьшение неустойки. А если в возврате всей?

31 Июля 2013, 12:51

Вообще исключить штраф и вернуть в полном объёме взнос.

В письме напишите следующее. Обращаем Ваше внимание на тот факт, что на протяжении ___ лет между нашими организациями сложились добрые партнёрские отношения. За все эти годы мы добросовестно выполняли принятые на себя обязательства, никаких претензий с Вашей стороны не предъявлялось. Все рабочие моменты, которые возникали в процессе сотрудничества, решались сторонами мирно, путём переговоров.

Напишите, что уведомили своевременно и арендную плату внесли за 2 месяца в полном объёме. Просите вернуть целиком.

Ведь, фактически, это злоупотребление правом со стороны Арендодателя.

Уточнение клиента

Согласен. Но на какую статью ГК РФ сослаться?

31 Июля 2013, 12:52

Ссылаться на надлежащее исполнение требований условий договора, и принятие уведомления арендодателем и последующими действиями доказавшего факт принятия уведомления -расторгнув в указанный срок договор, если образно то так.

А если в возврате всей?

На договор, а именно на то, что Вы выполнили условия договора (фактически дали арендодателю плату за два месяца чего он в конечном итоге и хотел)

Уточнение клиента

То есть в исковом ссылаться на договор, а не на какие статьи ГК ссылаться не надо?

31 Июля 2013, 12:56

То есть в исковом ссылаться на договор, а не на какие статьи ГК ссылаться не надо?

В ГК таких статей и нет (для Вашего случая). Ссылаться только на договор и, если хотите на «злоупотребление правом» (ч.1 ст.10 ГК РФ), как указала Наталия. Но и то, на з/правом стоит, на мой взгляд, ссылать вскользь, а не делать это основным аргументом.

Уточнение клиента

А что делать основным аргументом?

31 Июля 2013, 13:05

Согласна с Александром. 10 статью ГК всё-таки укажите.

А что делать основным аргументом?

Что условие договора исполнено в полном объеме, а именно: перечислена арендная плата за два месяца до прекращения договора, как того и требуют условия п.8.4. Потом уже в возражении на отзыв на иск указать, что нарушение было несущественным и по сути формальным, а само договорное условие в целом выполнено в полном объеме.

Уточнение клиента

То есть изначально ввести суд в заблуждение?

31 Июля 2013, 13:13

То есть изначально ввести суд в заблуждение?

Почему? У суда будет договор, он его прочтёт. Никто суд в заблуждение вводить не будет. Истец укажет в заявлении, что фактически исполнил требование договора и перечислил а/плату за два месяца. Просто сделал это не одномоментно, а растянул на 30 дней.

Александр, но согласно п. 8.4 арендная плата должна была быть оплачена — на момент подачи уведомления.

Уточнение клиента

Да. п.8.4. на момент подачи уведомления.

31 Июля 2013, 13:17

Александр, но согласно п. 8.4 арендная плата должна была быть оплачена — на момент подачи уведомления.

Наталия, Вы будете представлять интересы Ответчика в этом деле?) Понятно, что есть отступление от договора, но моя позиция — отступление на столько не существенное, что не влияет на возврат ОП. Всё остальное на усмотрение суда. Я изначально указал, что дело будет рассмотрено исходя из субъективного отношения судьи к этому делу.

Да. п.8.4. на момент подачи уведомления.

Вы тоже будете выступать на стороне ответчика?)… сложно, когда Истец на стороне Ответчика… что же делать тогда представителю Истца…

Одним, словом, смотрите сами — хотите обращайтесь в суд, если считаете, что шансов нет, то не обращайтесь — не тратьте деньги.

Я свою позицию высказал.

Последуйте совету, составьте письмо, передайте Арендодателю. Укажите, что ждёте ответа в течение 3-5 дней. В суд подать и после получения ответа будет не поздно.

Александр, я с Вами согласна. Но мы с Константином рассматриваем ситуацию в целом. Если судья подойдёт к разрешению дела с формальной точки зрения и будет буквально толковать положения договора — то она примет решение не в пользу истца, то есть не в НАШУ пользу!

Последуйте совету, составьте письмо

А так да, начните с претензии. Благо срок на подачу иска — три года + претензий можно написать много с разными текстами.

Уточнение клиента

А претензию писать сейчас или по истечении 30 дней. Когда якобы они могут нам вернуть ОП?

31 Июля 2013, 13:26

На мой взгляд у вас есть шансы взыскать данный платеж, как неосновательное обогащение. Я так поняла фактически Вы помещение уже Арендодателю, а он данное помещение принял, следовательно он согласился с тем, что у вас прекратились договорные отношения.

Поскольку денежные средства, подлежащие уплате арендатором арендодателю в качестве «обеспечительного платежа», не являются ценой, а являются способом обеспечения исполнения арендатором своих денежных обязательств из договора аренды.

Вами обязательства исполнены, следовательно сумма обеспечительного платежа, оставшаяся после получения из нее арендодателем удовлетворения своих требований арендатору, подлежат возврату арендатору, так как после прекращения договора аренды становится для арендодателя неосновательным обогащением.

Уточнение клиента

Акт еще не подписали. Но в уведомлении он пару месяцев назад расписался. Так еще выезжаем, вывозим мебель, сдаем пропуска и т.д.

31 Июля 2013, 13:29

Претензию-требование о возврате ОП пишите сейчас, ничто не мешает это сделать.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

На мой взгляд у вас есть шансы взыскать данный платеж, как неосновательное обогащение.

Арендодатель считает ОП штрафной неустойкой, что в договоре и указано (п.8.4.)

Претензию сейчас пишите! Не медлите! Просите вернуть!

А претензию писать сейчас или по истечении 30 дней. Когда якобы они могут нам вернуть ОП?

В связи с тем, что письменно отказа от возврата ОП у Вас не было, то претензию, на мой взгляд, целесообразно писать когда подойдёт срок возврата ОП по договору.

Арендодатель ясно дал понять, что возвращать депозит не хочет. Так почему бы не написать письмо сейчас. Когда его рассмотрят, как раз подойдёт срок возврата обеспечительного взноса. Возможно, Арендодатель передумает. Нужно всегда пытаться решить вопрос по-любовно. Все же мы люди.

Претензия только после сдачи, 4.6. четко об этом говорит, раньше паровоза то не надо ))

Прикрепляю решение суд- красным выделено то, на что стоит обратить внимание.

Уточнение клиента

Это подходит если вы в одностороннем порядке расторгаем договор, а не по соглашению сторон?

31 Июля 2013, 13:43

Арендодатель ясно дал понять, что возвращать депозит не хочет. Так почему бы не написать письмо сейчас.

А куда гнать-то? я б потом в суде со стороны Арендодателя сказал. что арендатор немного «того» — отказа от возврата ещё не было (слова к делу не пришьешь), а он уже бумагу марает/портит)). Куда спешить, если обязательство ещё не наступило. Даже если был устный отказ.

Прикрепляю решение суд- красным выделено то, на что стоит обратить внимание.

Хорошее решение.Там и про злоупотребление есть и про неустойку.

Как я и указала выше — чистое злоупотребление правом. Этим нужно и аппелировать! Спасибо, Любовь Юрьевна!

В этом решении много полезной информации, думаю при грамотном составлении иска с использованием данного решения можно склонить суд на свою сторону. Плюс если еще ваш арендодатель примет у вас помещение — то вообще песня.

Уточнение клиента

А если не примет?

31 Июля 2013, 13:56

А если не примет?

Есть 10 ААС в Москве, потом ФАС МО (который и принял это постановление). потом ВАС РФ.

Обращаться в суд или нет — решать Вам. Шансы есть (особенно с учетом выложенного судебного акта). Ваше право потратить ещё немного денег и воспользоваться правом на обращение в суд.

Когда идешь в суд не знаешь как там повернется, но многое зависит от выбранного юриста и грамотного выбора позиции по делу

Если не примет помещение, значит в любом случае нужно будет подавать в суд. Поэтому я и предлагаю всё выяснить в предварительной переписке. Насколько мне известно, Арендодатель всегда требует составления письма с просьбой о возврате обеспечительного взноса. Согласно условиям договора никогда не возвращают, только на основании письма.

Полагаю, что Константин имел в виду под фразой «а если не примет» — принятие помещения Арендодателем по акту приёма-передачи…

Вы разговаривали с арендодателем по факту освобождения помещения? У вас есть точный срок когда вы его будете передавать. Направьте арендодателю еще одно письмо о том, что такого-то числа вы приглашаете его представителей для передачи помещения. Посмотрим как отреагирует.

принятие помещения Арендодателем по акту приёма-передачи…

Уточнение клиента

Да, срок есть когда мы договаривались о передаче. У нас там сотрудник сейчас вывозит оргтехнику. Он и должен был по договоренности подписать акт сдачи. Но теперь непонятно как себя поведет арендодатель.

31 Июля 2013, 14:35

Пишите письменно о передаче помещения.

Но теперь непонятно как себя поведет арендодатель.

Ведите себя с арендодателем как будто всё хорошо. Усыпите его бдительность. Не идите на конфликт раньше времени. Пусть он в с покойной обстановке подпишет акт. Уже после этого пишите ему письма и прочее.

Ведь пока Вы не объявили арендодателю, что сделаете всё, чтобы вернуть ОП и поэтому А-лю нет повода/намека/смысла не подписывать акт.

При этом учтите, что без акта Вы формально будете продолжать пользоваться помещением (если не сможете доказать обратное) и а-ль может взыскать с Вас стоимость аренды.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Author: consultant