Размен квартиры долевая собственность

«Заложниками» общей долевой собственности на квартиры и загородные дома чаще всего оказываются те, кому недвижимость досталась по наследству либо в порядке приватизации. Между совладельцами нередко разгораются нешуточные споры, а то и разыгрываются настоящие драмы.

Какие способы урегулировать конфликты можно использовать по закону и как лучше действовать на практике? Об этом – в очередном выпуске нашей рубрики.

«Хочу свой угол»

Зачастую первое и вполне естественное желание участника долевой собственности – получить свой угол: собственную часть квартиры или дома. Юридически это можно оформить несколькими путями.

Основной и наиболее распространенный вариант – определение порядка пользования жилым помещением (на основании пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ). В идеале это мирное соглашение между совладельцами: кому какая комната причитается. Обратите внимание: места общего пользования – кухня, ванная, коридоры – в любом случае остаются в совместном пользовании. Для надежности соглашение о порядке пользования квартирой (домом) удостоверяется у нотариуса.

Если достичь согласия не удается, то спорщикам придется идти в суд. Здесь надо иметь в виду важный нюанс. Если вы хотите сохранить жилплощадь, то в исковом заявлении нужно указать именно просьбу «определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности». Ссылка – на упомянутый пункт 1 статьи 247 ГК РФ.

При этом будьте готовы к неожиданному для большинства граждан повороту. Суд, вынося решение, где и кому жить в общей квартире, будет руководствоваться не только размером доли каждого совладельца, но и другими обстоятельствами. В частности – полом жильцов, родственными связями, наличием детей и т.д. Адвокаты любят приводить типичный пример: определение порядка пользования трехкомнатной квартирой, где ½ доли принадлежит семье из двух супругов и по ¼ сособственникам-одиночкам. Семейной паре суд, как правило, выделяет в пользование одну комнату и еще по одной распределяет каждому из одиночек. При этом коммунальные расходы, налог на имущество и прочие платежи по-прежнему делятся прямо пропорционально размеру доли каждого из сособственников (в соответствии со статьей 249 ГК РФ).

Такие особенности объясняются тем, что в данном случае речь идет именно о решении вопроса пользования совместным имуществом, когда необходимо максимально возможным образом учесть и состыковать интересы всех совладельцев, сохранив общую жилплощадь.

«Окончательно и бесповоротно»

Гражданский кодекс (пункт 1 статьи 252) предусматривает также такой вариант, как «раздел имущества, находящегося в долевой собственности, между ее участниками».

В такой ситуации образуются новые объекты недвижимости. То есть, теоретически, например, в двухкомнатной квартире каждый из двух совладельцев после раздела мог бы стать единственным и полноценным собственником одной комнаты (тому, у кого жилплощадь меньше, полагалась бы еще денежная компенсация).

Однако в реальности именно с жилой недвижимостью такой номер, как правило, не проходит, предупреждают практикующие юристы. Дело в том, что с принятием Жилищного кодекса РФ в 2005 году государство взяло жесткий курс на ликвидацию коммунального жилья и недопущение появления «коммуналок». А чем у нас, по сути, стала бы квартира из нескольких комнат, принадлежащих самостоятельным собственникам? Вот-вот.

На практике, если кто-либо из участников долевой собственности просит выделить его долю в натуре, суды, стремясь сохранить единое жилое помещение, обычно выносят решение о денежной компенсации, соразмерной объему доли (на основании пункта 3 статьи 252 ГК РФ).

А если такой вариант не подходит, все содольщики хотят расстаться окончательно и бесповоротно, не выплачивая при этом денег, то специалисты рекомендуют как самый выигрышный выход продажу квартиры с последующим разделом выручки.

Однако и в данном случае также стоит иметь в виду важный нюанс.

Продажа: как выгоднее?

Опытные риэлторы отмечают: участникам долевой собственности несравненно выгоднее продавать сообща именно целую квартиру, нежели распродавать свои доли в праве поодиночке. В среднем по рынку цена доли ниже стоимости жилплощади, продаваемой в составе целой квартиры, на 15 – 25%.

Причина в том, что, как можно понять из вышеприведенных разъяснений и примеров, покупателя доли в праве собственности может ожидать немало споров, судов и прочих трудностей в процессе пользования своим приобретением. В то время как новый самостоятельный собственник квартиры о таких сложностях и слыхом слыхивать не будет.

На практике нередко возникает вопрос: как быть, если двое-трое содольщиков готовы совместно выгодно продать жилье, а один из вредности или по другим причинам протестует? Адвокаты рекомендуют следующий выход: обращайтесь в суд со ссылкой на часть 2 пункта 4 статьи 252 ГК РФ. Цитируем: «В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию». То есть в подобных случаях сложившаяся судебная практика склоняется к тому, чтобы попросту заменить долю «протестанта» соразмерной денежной компенсацией.

Речь может идти либо о сумме, в которую оценивалась бы сама доля при отдельной продаже, либо о стоимости части жилплощади, пропорциональной доле, при продаже целой квартиры (какой вариант выбрать, судьи решают по-разному).

В итоге остальные совладельцы, пусть и раскошелившись на компенсацию, сохраняют полноценное жилье, которое можно продать с ощутимо большей выгодой.

На заметку

Если все же возникает необходимость продать именно долю в праве собственности на квартиру, то при заключении сделки нужно помнить о преимущественном праве на покупку, которое имеют остальные совладельцы. Порядок соблюдения этого несложного правила расписан в статье 250 Гражданского кодекса.

Как сдать или новых жильцов прописать?

Здесь применяется основное правило: «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников» (статья 246 ГК РФ).

Поэтому как сдача внаем одной из комнат, так и вселение новых жильцов с последующей регистрацией («пропиской») допускаются по закону только с письменного согласия всех совладельцев. Единственное исключение предусмотрено для несовершеннолетних детей: их во всех случаях разрешается вселять по месту жительства родителей без чьего бы то ни было согласия, на основании статьи 70 Жилищного кодекса РФ и норм Семейного кодекса РФ.

Как продать квартиру в долевой собственности целиком

Необходимость решать жилищные вопросы: разъезжаться с родными, меняться на квартиру с целью получения доплаты или увеличения площади и проводить другие операции, может возникнуть практически у каждого. Однако если квартира принадлежит одному собственнику, то этот вопрос решается несколько легче, чем, в случае если у объекта недвижимости несколько хозяев и квартира находится в долевой собственности.

Проблема, как правило, заключается в отсутствии договоренности в финансовом вопросе или в мотивации.
В первом случае, определенные участники долевой собственности могут быть против тех цен за их долю, которые предлагает сегодняшний вторичный рынок.

Например, в Зеленограде средняя стоимость типовой 2 комнатной квартиры, в среднем состоянии находится в промежутке примерно от 5 000 000 р. до 5 300 000 р. Допустим, в этой квартире есть два сособственника, каждый из которых имеет по 1/2 доли. Обо они хотели бы разъехаться: каждый в однокомнатную квартиру. Но у одного есть возможность, что бы исходя из средней цены, получив свою долю (от 2 500 000 до 2 650 000 р.) и доплатив имеющуюся сумму, купить среднюю типовую «однушку», а у другого нет. То есть другой участник долевой собственности, у которого материальные трудности, будет не согласен продавать свою долю за указанную сумму. Он может потребовать больше за свою долю, скажем 3 000 000 р. и более.
Второму сособственнику это соответственно не будет выгодно, и начнутся споры, в процессе которых некоторые будут рассматривать продажу долей по отдельности.

В другом случае спор между сособственниками может возникнуть не из-за денег, а из-за нежелания вообще продавать или менять квартиру.

Как правило, активный инициатор размена квартиры в итоге обозначит свое намерение, продать свою долю отдельно и впоследствии получив за нее вырученные средства, осуществить беспрепятственно дальнейшую покупку однокомнатной квартиры.

Нужно сказать, что продажа квартиры раздельно по долям, не самая хорошая идея. Результаты подобной продажи мы рассмотрим в следующем разделе статьи.

Почему долю в квартире продавать не эффективно

Прежде, чем разобраться в особенностях продажи доли в квартире, необходимо взять во внимание одну важную деталь.
Даже если квартира состоит из двух одинаковых комнат и оформлена она на двух собственников, каждый из которых имеет по 1/2 доли в праве, это не предполагает, что определенная комната будет принадлежать какому-то определенному сособственнику.
Это означает, что в квартире, где есть долевая собственность вся площадь общая, и каждый собственник имеет сою долю в этой общей собственности. Если более формально выразиться, в каждой комнате каждый собственник имеет по 1/2 ее площади, так же как и в каждой другой части помещения (кухня, санузел, прихожая, лоджия) каждый сособственник имеет свою долю, в соответствии с указанными значениями в документах.

На практике если у собственника меньшая доля, чем у его сособственника, это никак не может ограничивать его пользование помещением. Проще говоря, он может спокойно перемещаться по всей квартире и пользоваться всеми ее частями и конструкциями.

Другое дело если комната в квартире, это выделенный объект. В таком случае в правоустанавливающих документах будет отмечено, что объектом собственности является не доля в праве, а именно комната, у которой есть свой номер и площадь, а так же свой технический паспорт. В этом случае только определенный собственник может ею распоряжаться по своему усмотрению и проникновение в данную комнату других лиц без согласия ее собственника, будет считаться нарушением закона.
Что нельзя сказать о квартире, где установлена долевая собственность, так как сама по себе доля, это некое обозначения части права, а не границ помещения.

Исходя из данной информации, уже можно понять, почему на комнату можно найти покупателя по более нормальной, рыночной цене, а вот продать долю вообще становится сложно.

В целом продать отдельно долю в квартире в теории возможно, но возникает вопрос, кто ее купит и за какую сумму?

Определенно можно сказать, что стоимость подобного объекта недвижимости будет невелика. В разы меньше, чем стоила бы выделенная комната подобных размеров. Из этого так же можно мысленно представить портрет того, кто решится ее купить и для каких целей.

Продажа отдельной доли точно не будет выгодна ни для самого ее продавца, ни, скорее, для того, кто остается в квартире после продажи, если конечно долю покупает не близкий родственник или не очень хороший порядочный знакомый.

Как выгодно продать долю в квартире

Если продажа долей в квартире неизбежна, то для наиболее выгодного результата, любой профессиональный риэлтор порекомендует реализовать квартиру целиком, разделив на сделке справедливо вырученные средства между участниками долевой собственности и используя доплату в качестве имеющихся средств или ипотеки, приобрести одновременно каждому новое жилье.

Что бы грамотно провести сделку и решить жилищный вопрос каждого сособственника, специалист проведет экспертную оценку имеющейся квартиры, оценит стоимость других объектов, которые необходимо будет потом приобрести и предоставит некий проект по обмену.

Профессиональный обмен квартиры, позволит каждому сособственнику получить максимальную стоимость за свою долю, исходя из рыночных цен на полноценное жилье и переехать в новую квартиру на выгодных условиях.

Смотрите так же:  Консультация адвоката при разводе

Так же персональный риэлтор поможет подобрать необходимый ипотечный кредит, ставки по которому в последнее время заметно снизились. В целом если у сособственника указанной выше 2-х комнатной квартиры нет личных средств для покупки отдельного жилья, то исходя из средних цен на квартиры в Зеленограде, он может обменять свою долю на однокомнатную квартиру, взяв кредит из расчета около 15 000 р. выплат в месяц. В зависимости от качества имеющегося и покупаемого жилья, доплата может отличаться, как в большую, так и в меньшую сторону.

Как разменять квартиру в долевой собственности

Как разменять квартиру, которая находится в долевой собственности, если бывший супруг не дает согласия.

вы можете только продать свою долю, или купить долю у супруга, иных вариантов нет

Как правильнее грамотнее сделать размен квартиры в долевой собственности. Дочери по ее части доли выходит только комната в коммуналке, из-за этого она против размена. Если не договориться, стоит ли стоять против или предложить матери продать свою часть доли и ей съезжать. Дочь остается там же, но с чужими людьми, выходит получится таже коммуналка. Есть ли разница и смысл продавать квартиру целиком и переезжать в др.место в комнату в коммуналке при размене или же остаться на старом месте не переезжая в своей комнате, но уже с другими людьми, которым мать продаст свою часть доли квартиры? Спасибо.

решать только Вам. Тут необходимо будет выделять доли в натуре, а то вы купите комнату, которая будет вашей собственностью и вы сможете без проблем в будущем ее продать, а тут постоянно при желании продать «впадать» в ступор быть или не быть

В каких случаях возможен принудительный размен квартиры, находящейся в долевой собственности? К вопросу №169887 (3/4+1/4= 14 м+43 м). Разве можно в нашем случае разменять квартиру по решению суда, если второй собственник (1/4) на размен не согласен?

Собственность нельзя разменять принудительно.

Как разменять квартиру, если один из собственников против

Здравствуйте, я проживаю с отцом в 3_х комнатной квартире. Мы имеем равные доли. Мне хотелось бы разменять ее. так как совместное проживание невыносимо, но он категорически против. Что делать?

14 Декабря 2014, 15:02 Нина, г. Москва

Ответы юристов (2)

Здравствуйте, я проживаю с отцом в 3_х комнатной квартире. Мы имеем равные доли. Мне хотелось бы разменять ее. так как совместное проживание невыносимо, но он категорически против. Что делать?

предложите ему купить Вашу долю, в случае отказа вы вправе продать её любому третьему лицу по цене не ниже той за которую вы ему её предложите

Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Необходимо отметить, что принудительный размен квартиры может применяться только к муниципальному жилью, так как согласно с действующим Гражданским кодексом Российской Федерации, собственнику недвижимости принадлежит право распоряжаться им по своему усмотрению, и никто не имеет права требовать от владельца квартиры расстаться со своим имуществом кроме, как по собственному желанию.

Таким образом, случаи, при которых один либо несколько владельцев квартиры отказываются от размена недвижимости, исключают принудительный разъезд по решению суда.

В вышеуказанном случае возможны только два варианта – пытаться найти компромисс и договориться с иными собственниками как-то решить возникший вопрос, либо попытаться продать свою долю в приватизированной квартире. Для второго варианта необходимо выделение доли в совместном имуществе через суд.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Долевая собственность продажа по доверенности

У нас квартира в долевой собственности на троих, у всех равные части. Квартиру хотим продать. Есть генеральная доверенность на продажу от двух собственников на одного / третьего/. Надо ли подобную сделку оформлять у нотариуса или можно сразу в егрп? Ведь у нотариуса уже заверено согласие двух других собственников на продажу и переданы все полномочия третьему.

Доброе утро, Наталья! Нотариат в Вашем случае обязателен. «Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению» (ФЗ N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02.06. 2016 г.) Доверенность — это не сделка, это лишь передача полномочий для совершения сделки.

Смотрите так же:  Образец заявления о взыскании денег по расписке

Продажа или обмен квартиры с долевой собственностью

Имеется двухкомнатная квартира на Преображенской площади (Москва) с двумя собственниками (три доли). Собственники я и мама. Мне принадлежит 2 доли, маме одна. Мама в квартире не прописана (прописка имеется в квартире сестры). До 2010 года не имела доли в квартире, но фактически с 80-го года (после росписи с отцом) проживает в квартире. В 2010 году отсудила у меня одну долю, как наследница мужа (предоставив квитки по оплате квартиры).

Вопросы такие дорогие юристы:

1. Как правильно документально предложить матери выкупить мою долю или продать совместную квартиру?

2. Сколько будут стоить ваши услуги в ведении этого дела по продаже или обмену квартиры?(интересует заключение договоров и соглашений).

Ответы юристов (2)

1. Правильно так:

Найти покупателя на Вашу долю. Затем письменно уведомить мать о намерении продать долю. Если в течение месяца она не купит долю, то можете продавать любому желающему купить.

2. Если Вам требуется юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, то вопрос цены такого сопровождения обсуждается на очной консультации.

В соответствии со ст. 250 и ст. 252 ГК РФ,если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

То есть, Вы имеете право право получить выплату стоимости Вашей доли, если Ваша мать будет согласна.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

То есть, Вам необходимо известить Вашу мать о намерении продать квартиру с указанием всех условий продажи (можно до того, как Вы найдете покупателя).

ЕСли мать не выразит намерение купить Вашу долю в течении месяца со дня предложения, то Вы имеете право ее продать третьим лицам.

Таким образом, сейчас Вам следует направить матери письменное предлождение выкупа Вашей доли.

Смогу оказать услугу по составлению необходимых документов, а также проконсультировать по вопросам оформления сделки.

С уважением Ф. Тамара

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

1/2 в квартире с общей долевой собственностью.

Здравствуйте! Помогите советом, не знаю с чего начать. У меня и моей матери есть 3-комнатная квартира. Она находится в общей долевой собственности, т.е. собственников двое, у меня 1/2 доля и 1/2 у матери. Квартира была получена по договору мены более 20 лет назад. Постоянно зарегистрировано трое в квартире: я, мама и моя 7-летняя дочь.

Я очень хочу жить с ребёнком отдельно от матери, но не знаю, можно ли при таких условиях разменять квартиру?

Или может легче мне свою долю продать? И с чего начать? Подскажите пожалуйста!

Если мать согласна на размен, то можно продать всю квартиру и взамен купить Вам и матери отдельное жилье. Если мать не согласна на размен, то Вам его будет не осуществить. Раньше, когда жилье было муниципальное, можно было разъехаться через суд. С собственностью это способ не проходит. Долю продавать невыгодно — ни на что приличное купить взамен денег не хватит — доли только с дисконтом продаются. Да и матери в этом случае неизвестно с кем придется столкнуться — может остаться в итоге без жилья. Договаривайтесь с мамой — другого нормального выхода нет. В крайнем случае, если Ваша трешка с изолированными комнатами, можно определить порядок пользования комнатами и продать доставшуюся Вам комнату или две, если удастся определить за Вами две маленьких комнаты, а за мамой одну большую. Но тогда Вы маме устроите коммунальную квартиру. А начать надо с разговора с мамой и с обращения к хорошему специалисту в недвижимости..

Участник программы «‎Работаю честно»

Договоренность с мамой, хороший специалист, грамотная оценка Вашей квартиры, предварительный подбор реальных вариантов размена и согласование их с мамой, и все у Вас получится. Успехов!

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. Присоединяюсь советам коллег. Как вариант если есть у вас возможность возьмите в ипотеку однокомнатную квартиру, может она согласится жить отдельно. После того как выплатите, снимите обременение, произведете родственный обмен. Либо продать свою долю (но это не выгодно ни для вас и не для мамы) привлечь ипотеку и купить себе жилье.

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день Дарина, комнаты как писали вам выше вы не сможете продать только 1/2, право пользования пересматривается при смене собственника. Лучший вариант договориться с мамой, продать всю квартиру и приобрести одновременно 2 другие площади, на две однокомнатные в своем районе и в таком же доме обмен без доплаты не возможен. В случае если мама не хочет продавать квартиру, вы можете продать свою 1/2 долю и приобрести себе другое жилье. Начать надо с выбора грамотного специалиста в своем регионе, он вам оценит квартиру, а также подберет варианты для покупки и в случае необходимости поможет убедить вашу маму сделать правильный выбор.

Author: urist