Правовая экспертиза документов и проверка законности

Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки

Такая проверка непосредственно связана с функциями Росреестра и ее территориальных органов в субъектах Федерации. К компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав и органов по государственной регистрации в предусмотренных законом случаях относятся проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона о государственной регистрации).
В ходе правовой экспертизы проводится не только проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица, но также установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона о государственной регистрации).
Правовая экспертиза проводится в следующем порядке; Проверка записей в ЕГРП по объекту недвижимого имущества. Проверка действительности правоустанавливающих документов. В случаях, когда правоустанавливающим документом является договор, осуществляется проверка законности сделки.
Проверка иных документов, необходимых для регистрации, на соответствие предъявляемым требованиям. Принятие решения по результатам правовой экспертизы.
Органы по государственной регистрации прав проводят регистрацию только бесспорных прав на недвижимость. Цель правовой экспер-
t тизы заключается в определении возможности совершения юридического акта признания бесспорного права путем внесения записей в ЕГРП.
Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, с учетом требований, предъявляемых законодательством к содержанию договоров, должны проводить проверку следующих условий законности сделок с недвижимостью: право- и дееспособность сторон (как физических, так и юридических лиц); наличие необходимых полномочий представителей сторон сделки; соблюдение формы договора, установленной законом или со- глашением сторон;
gt; — наличие установленных законом или соглашением сторон су
щественных условий, без которых договор нельзя признать заключенным; ,
в*, — принадлежность недвижимости лицу, которое ею распоряжает
ся, или наличие полномочия по распоряжению недвижимостью у лица, не являющегося собственником; соблюдение прав участников сделки и третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публичных интересов в установленных законом случаях; отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося недвижимостью, а в случае их наличия — указания этих условий в договоре.
Проверка законности сделки с недвижимостью осуществляется независимо от того, влечет ли несоответствие закону ничтожность сделки либо делает ее оспоримой (ст. 166 ГК РФ). Относительно последствий выявления на стадии проведения правовой экспертизы оснований ничтожности сделки специалисты единодушны: в государственной регистрации такой сделки должно быть отказано. Применительно к последствиям обнаружения на стадии проведения правовой экспертизы оснований для последующего оспаривания сделки такого единства мнений не обнаруживается. Одни считают, что государственный регистратор не вправе отказать в регистрации оспоримой

сделки, поскольку признание такой сделки недействительной находится в компетенции суда, а отнюдь не органа по регистрации прав. Иск о признании недействительной оспоримой сделки вправе предъявлять только ограниченный круг лиц, указанных в законе. Другим представляется, что правовая экспертиза при государственной регистрации должна предотвращать споры в отношении прав на недвижимость, а не увеличивать их количество, а потому в регистрации оспоримой сделки следует отказывать[192]. По мнению автора этих строк, в случае обнаружения на стадии проведения правовой экспертизы оснований оспоримости сделки следует незамедлительно поставить в известность об этом стороны сделки. В этом случае:
а) сторонам предоставляется возможность представить дополнительные документы и тем самым исключить ее оспаривание в будущем.
Например, получение последующего одобрения сделки со стороны родителей, попечителей несовершеннолетнего (в возрасте от 14 до 18 лет) участника сделки исключит возможность ее оспаривания в будущем;
б) стороне, приобретающей по такой сделке права, которые могут быть оспорены в будущем, предоставляется возможность добровольно отказаться как от сделки, так и от ее государственной регистрации. Разумеется, это возможно только в случае, если сделка подлежит государственной регистрации и до ее проведения не считается заключенной. Вместе с тем остается вопрос о возможности проведения государственной регистрации, в случае если стороны не воспользуются правом отказаться от государственной регистрации или не предоставят необходимые документы. Представляется, что решение о государственной регистрации должно приниматься в каждом конкретном случае в зависимости от возможности нарушения прав и законных интересов сторон сделки, третьих лиц, общества или государства, а также иных юридически значимых обстоятельств.
Следует заметить, что правовая экспертиза при государственной регистрации ограничена своей целью проверкой юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов и не должна выходить за указанные пределы и означать проверку и оценку законности деятельности иных государственных или муниципальных органов и организаций.
Основания для государственной регистрации прав
В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; , акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Среди оснований для государственной регистрации как наличия прав на недвижимое имущество, так и их возникновения, прекращения, перехода (обременения) на первое место помещены «акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции». Под такими актами в абз. 2 п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав подразумеваются нормативные по своей правовой природе акты. />Пределы нормотворческой компетенции определяются Конституцией РФ, а также другими нормативными правовыми актами РФ,

субъектов РФ и муниципальных образований. Статья 71 Конституции РФ безоговорочно относит к исключительному ведению Российской Федерации гражданское законодательство, тогда как в ст. 72 говорится, что в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов находятся: владение, пользование и распоряжение землей, недрами, водными и другими природными ресурсами» и соответственно жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах.

Совместная компетенция предполагает возможность нормотворческой деятельности в определенной сфере как Российской Федерации, так и ее субъектов. Однако при обнаружении противоречий между актами, изданными на том или ином уровне, приоритетом пользуется акт Российской Федерации (п. 5 ст. 76 Конституции РФ).
Органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы местного значения. В частности, к вопросам местного значения относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности[193].
Таким образом, решение вопросов, связанных с правовым режимом недвижимости, включая ее регистрацию, в принципе может осуществляться на разных уровнях. Прямые указания на этот счет, основанные на приведенных выше положениях Конституции, конкретизируются иногда в отдельных нормативных правовых актах. Примером может служить ЗК РФ, согласно которому земельное законодательство состоит из соответствующего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать ЗК РФ. На основании и во исполнение настоящего ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов субъектов Российской Федерации органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права[194]. На основании и во исполнение ЗК

РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права (ст. 2 ЗК РФ).
Во всех случаях, когда орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должен применить нормативный правовой акт органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, надлежит предварительно определить, издан ли такой акт в рамках компетенции соответствующего органа и соблюден ли установленный для его принятия порядок.
При применении законодательства необходимо учитывать действие нормативных правовых актов не только в пространстве, но и во времени. Порой органу по государственной регистрации прав бывает нелегко определить, в компетенцию какого органа входило издание того или иного нормативного акта в тот или иной период.
Решающее значение для выбора разных по времени их действия актов имеет указание ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на необходимость руководствоваться законодательством, действовавшим на момент издания соответствующего акта органом государственной власти или местного самоуправления.
Договоры и другие сделки (абз. 3 п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав) могут быть предметом государственной регистрации сами по себе, а равно в качестве основания порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими прав1. Здесь лишь уместно напомнить о том, что для совершенного договора всегда сохраняет свою силу тот закон, который действовал в момент, когда договор был заключен (ст. 422 ГК РФ). Акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений как основания для государственной регистрации, упомянутые в абз. 4 ст. 17 Закона о государственной регистрации, здесь также не рассматриваются ввиду подробного изложения вопроса в других разделах пособия.
Среди оснований для проведения государственной регистрации названо свидетельство о праве на наследство. Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию выдается наследникам, принявшим наследство, в подтверждение их прав на перешедшее в порядке универсального правопреемства имущество. Поскольку на-
.F Подробнее сад. разд. 3.8 настоящего издания.

следники приобретают право собственности на унаследованное имущество со дня открытия наследства, постольку как свидетельство о праве на наследство, так и государственная регистрация соответствующего права имеют не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение[195].
Свидетельство о праве на наследство выдается нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом по месту открытия наследства по письменному заявлению наследников. В соответствии со ст. 36 Основ законодательства РФ о нотариате[196] свидетельства о праве на наследство выдают нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах; при отсутствии в нотариальном округе государственной нотариальной конторы оформление прав на наследство и принятие мер по охране наследственного имущества поручается совместным решением органа юстиции[197] и нотариальной палаты одному и А
из нотариусов, занимающихся частной практикой .
По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части. В случае выявления после выдачи свидетельства о праве на наследство наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было выдано, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство.
Если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (ст. 1117 ГК РФ), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказыва-

ется в пользу другого наследника (ст. 1158 ГК РФ), имущество умершего считается выморочным. Выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации. При переходе имущества по праву наследования к государству свидетельство о праве на наследство выдается соответствующему государственному органу.
Свидетельство о праве на наследство, как правило, выдается наследникам в любое время по истечении 6 месяцев со дня открытия наследства (п. 1 ст. 1163 ГК РФ).
Указанному в абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации основанию регистрации — вступившему в законную силу судебному решению — посвящена специальная ст. 28 Закона о государственной регистрации.
Кроме того, основанием регистрации являются многообразные акты (свидетельства), относящиеся к категории индивидуальных актов, адресованных определенному лицу. Соответствующий акт (свидетельство) может относиться к различным по их природе правам и таким же различным стадиям их реализации. Общим для всех этих актов является то, что они исходят от управомоченного органа. Компетенция тех или других органов определяется законодательством, действовавшим в месте выдачи и на момент выдачи акта (документа)[198].
Примером таких актов могут служить акты предоставления гражданам земельных участков органами местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование для строительства объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, выдававшиеся до введения в действие ЗК РФ.
Наличие прав на недвижимое имущество подтверждается теми выданными государственным органом или органом местного самоуправления актами, которые имеют правоустанавливающий характер в соответствии с действовавшим в месте регистрации права (нахождения недвижимости) законодательством и изданы в установленном порядке.
К иным актам передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, можно отнести такие основания для государственной регистрации прав, как внесение физическими и юридическими лицами вклада

Смотрите так же:  Облигации банка россии это залог

в виде недвижимого имущества в уставный капитал учреждаемого ими хозяйственного общества, наделение собственником правом оперативного управления недвижимостью создаваемого учреждения, передача прав на недвижимость от одного юридического лица к другому в порядке реорганизации и др.

Правовая экспертиза документов и проверка законности

Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Пределы правовой экспертизы. Взаимодействие с органом кадастрового учета.

122-ФЗ правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом; При правовой экспертизе документов, — проверке законности сделки, — юридической силы правоустанавливающих документов — устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, — проверяется действительность поданных заявителем документов, — наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

— проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества;

— проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством;

проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;

принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации

В порядке информационного взаимодействия в орган кадастрового учета предоставляются следующие сведения: сведения о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) объекта недвижимости; результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости; сведения об установлении или изменении прохождения Государственной границы РФ; сведения об установлении или изменении границы между субъектами РФ, границы муниципального образования, границы населенного пункта, либо установлении или изменении территориальной зоны или зоны с особыми условиями использования территорий, либо отмены установления таких зон; сведения о лесах, водных объектах; сведения об изменении адреса/местоположения объекта недвижимости, категории земель, разрешенного использования, назначения здания, назначения помещения. В процессе информационного взаимодействия документы представляются в электронном виде (в виде электронных образов документов или электронных выписок) с использованием сетей связи общего пользования. При отсутствии таких сетей связи документы могут представляться на электронных носителях.

Взаимодействие с органом кадастрового учета: Целью деятельности ФГБУ «ФКП Росреестра», в соответствии с Уставом, утвержденным приказом Росреестра от 01.09.2011 № П/331, является обеспечение реализации полномочий Росреестра в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета объектов недвижимости, государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и государственной кадастровой оценки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Предметом деятельности ФГБУ «ФКП Росреестра» является осуществление полномочий Росреестра по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, ведению государственного кадастра недвижимости, государственному учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, государственной кадастровой оценке, а также оказание государственных услуг в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

Учреждение в соответствии со своей целью осуществляет следующие основные виды деятельности: ведение государственного кадастра недвижимости;государственный кадастровый учет недвижимого имущества;предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости;государственный учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и ведение Единого государственного реестра объектов капитального строительства; предоставление сведений, внесенных в Единый государственный реестр объектов капитального строительства;определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик;прием документов для проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачу документов по результатам исполнения указанной государственной услуги, включая ведение книг учета документов;

прием документов для предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и выдачу документов по результатам исполнения указанной государственной услуги, включая ведение книг учета документов;осуществление кадастрового деления территории Российской Федерации на кадастровые районы и кадастровые кварталы;предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;сопровождение информационных систем, обеспечивающих деятельность Учреждения;сопровождение защищенной сети передачи данных федерального и регионального уровней;ведомственное телефонное обслуживание заинтересованных физических и юридических лиц;формирование, ведение и хранение в установленном порядке архива документов государственного кадастра недвижимости, в том числе электронного архива кадастровой документации;защиту государственной тайны.

Виды деятельности, предусмотренные пунктами Устава, осуществляются ФГБУ «ФКП Росреестра» при наделении соответствующими полномочиями в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. ФГБУ «ФКП Росреестра» не вправе осуществлять виды деятельности, не предусмотренные Уставом.

ФГБУ «ФКП Росреестра» вправе осуществлять предусмотренные Уставом дополнительные виды приносящей доходы деятельности, которые должны соответствовать цели его деятельности, а именно: предоставление услуг по копированию и сканированию документов;предоставление услуг по доставке заявителям документов, подготовленных по итогам оказания услуг*;предоставление услуг по выезду к заявителям с целью доставки документов к месту оказания государственных услуг*;предоставление в аренду и (или) в безвозмездное временное пользование недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении Учреждения, в установленном порядке по согласованию с Учредителем.*Услуга предоставляется бесплатно для ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов I и II групп.

В пределах своей компетенции ФГБУ «ФКП Росреестра» обеспечивает: информационное взаимодействие с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, территориальными органами федеральных органов исполнительной власти; защиту сведений, составляющих конфиденциальную информацию, в том числе персональных данных; ФГБУ «ФКП Росреестра» также осуществляет: ведомственное телефонное консультирование заинтересованных физических и юридических лиц; формирование архива документов государственного кадастра недвижимости, документов Единого государственного реестра объектов капитального строительства и ведение в установленном порядке электронного архива кадастровой документации.

Пределы правовой экспертизы разъяснены в письме Г.Ю. Елизаровой №14-исх/07892-ГЕ/13 от 28.08.2013г.

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 28 августа 2013 г. № 14-исх/07892-ГЕ/13 Об установлении единообразной практики проведения территориальными органами Росреестра правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов

Росреестр с целью установления единообразной практики проведения территориальными органами Росреестра правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов, с учетом анализа представленной территориальными органами Росреестра информации по данному вопросу, обсуждения его на заседании Научно-консультативного совета при Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии отмечает следующее.

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), возлагая на регистрирующий орган проведение правовой экспертизы представленных документов, не содержит на данный момент специальных норм о ее пределах, что, в свою очередь, послужило формированию неединообразной практики рассмотрения судами дел, связанных с действиями регистрирующих органов по проведению правовой экспертизы, а также предъявлению претензий со стороны правоохранительных органов.

При этом Закон о регистрации в действующей редакции ограничивает пределы правовой экспертизы при государственной регистрации права на основании судебного акта и ипотеки на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке (или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона).

Для понимания пределов правовой экспертизы, являющейся центральным этапом процедуры осуществления государственной регистрации прав, важно учитывать роль института государственной регистрации прав на недвижимость в системе государственного управления.

Согласно статье 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Закон с государственной регистрацией связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов — это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Вместе с тем необходимо также учитывать, что государственная регистрация прав является институтом гражданского права, которое основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

С учетом изложенного, пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и основных начал гражданского законодательства, в том числе принципа свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.

В этой связи при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

При этом согласно пункту 2.1.25 Государственного стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 51141-98 «Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения», утвержденного постановлением Госстандарта России от 27.02.1998 № 28, юридическая сила документа — это свойство официального документа, сообщаемое ему действующим законодательством, компетенцией издавшего его органа и установленным порядком оформления.

Закон о регистрации содержит нормы, указывающие на предмет правовой экспертизы.

К компетенции регистрирующего органа при проведении им государственной регистрации прав отнесена проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (пункт 3 статьи 9 Закона о регистрации).

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, осуществляется проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов (с 01.10.2013 данная норма будет применяться в редакции Федерального закона от 23.07.2013 № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», согласно которой правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных Законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав).

Государственный регистратор, проверяя юридическую силу правоустанавливающих документов, в частности, устанавливает:

соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа;

обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт;

соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в правоустанавливающем документе, аналогичным сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости;

наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица.

Также государственный регистратор удостоверяется в том, что документы в установленных законодательством случаях нотариально удостоверены, скреплены печатями, имеют надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц; тексты документов написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием мест их нахождения; фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса мест их жительства написаны полностью; в документах нет подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных неоговоренных в них исправлений; документы не исполнены карандашом; документы не имеют серьезных повреждений, наличие которых не позволяет однозначно истолковать их содержание.

Смотрите так же:  Агентский договор агент принципал

Законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная (за исключением ипотеки) или простая письменная) как в случае государственной регистрации самой сделки, так и в случае государственной регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права. При проверке законности сделки государственный регистратор проверяет в том числе:

право- и дееспособность сторон;

наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями; наличие существенных условий сделки; указание в ней на наличие ограничения (обременения) права;

соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон;

принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лиц, не являющихся собственниками имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником;

соблюдение публично-правовых интересов, прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, в установленных законом случаях.

Если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в том числе лиц, в пользу которых установлены ограничения (обременения) права, государственный регистратор проверяет наличие такого согласия и указания в договоре, представленном на государственную регистрацию, условий, ограничивающих права собственника.

Соответствующие рекомендации по проведению правовой экспертизы документов и проверке законности сделки содержатся в приказе Минюста России от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Соответственно, при проверке действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (проверке юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов) необходимо установить (проверить) следующие факты.

1. В отношении актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления государственный регистратор должен проверить:

компетенцию органа государственной власти (органа местного самоуправления) на издание акта, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт;

соблюдение установленных законодательством, действовавшим на момент издания и в месте издания документа, требований к субъектному составу соответствующих правоотношений, то есть проверить, что конкретный объект недвижимости предоставлен на определенном праве лицу, которому в соответствии с законом предусмотрено предоставление такого объекта недвижимости на данном праве (например, при предоставлении земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, при отчуждении из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства);

соблюдение установленных законодательством, действовавшим на момент издания и в месте издания документа, требований к объекту соответствующих правоотношений, то есть проверить, что конкретный объект недвижимости в соответствии с законом может быть предоставлен на определенном праве лицу, в отношении которого принят рассматриваемый акт органа государственной власти (органа местного самоуправления) (например, соблюдение требований статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 2 Федерального закона от 08.12.2011 № 423-ФЗ «О порядке безвозмездной передачи военного недвижимого имущества в собственность субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, муниципальную собственность и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»);

соблюдение установленных законодательством, действовавшим на момент издания и в месте издания документа, условий предоставления объекта недвижимости определенном лицу. Здесь необходимо отметить, что государственному регистратору важно установить, имел ли место сам факт проведения определенной, предусмотренной законом процедуры предоставления объекта недвижимости определенном лицу (то есть, например, проводились ли торги, была ли осуществлена процедура предварительного согласования места размещения объекта), но при этом не следует проверять соблюдение порядка, в том числе сроков, проведения такой процедуры (например, соблюдения порядка размещения извещения о проведении торгов, его содержания, порядка назначения организатора торгов). Если в представленном на государственную регистрацию прав акте органа государственной власти (органа местного самоуправления) отсутствует указание на проведение необходимых для предоставления объекта недвижимости какому-либо лицу процедур, государственный регистратор с учетом положений статей 8, 19 Закона о регистрации должен обеспечить получение необходимой информации (документов) (запросить) у уполномоченных органов (организаций) (получаемые сведения должны подтверждать факт проведения необходимой в соответствии с законом процедуры и содержать ее результаты). В случае если из представленных заявителем или полученных на основании запроса государственного регистратора от уполномоченных органов (организаций) документов (информации) следует, что необходимая для предоставления объекта недвижимости какому-либо лицу в соответствии с законом процедура не проводилась либо акт органа государственной власти (органа местного самоуправления) принят не в отношении того лица, которое имело право на предоставление ему объекта недвижимости с учетом результатов данной процедуры, в государственной регистрации прав на основании такого акта органа государственной власти (органа местного самоуправления) может быть отказано в связи с его несоответствием по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

2. При проверке законности сделки необходимо учитывать, какие последствия предусмотрены законом при нарушении установленных законом требований к порядку (возможности) ее совершения, к ее форме и содержанию, субъектному и объектному составу.

Однако в любом случае, если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в том числе лиц, в пользу которых установлены ограничения (обременения) права, государственный регистратор проверяет наличие такого согласия и указания в договоре, представленном на государственную регистрацию, условий, ограничивающих права собственника.

Если сделка совершена на основании акта органа государственной власти (органа местного самоуправления), осуществляется проверка не только законности самой сделки, но действительности (юридической силы) лежащего в ее основе акта органа государственной власти (органа местного самоуправления) (с учетом рассмотренных выше критериев, по которым должна осуществляться такая проверка).

Проверяя законность сделки с точки зрения правовых последствий ее несоответствия требованиям закона, предлагаем руководствоваться следующим.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК) (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 100-ФЗ), вступающего в силу с 01.09.2013):

за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки;

сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В этой связи на примере наиболее типичных сделок предлагаются следующие алгоритмы действий при проведении проверки законности сделки.

Сделки по распоряжению общим имуществом супругов.

Согласно статье 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации (с учетом пункта 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-Ф3 «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 часта первой Гражданского кодекса Российской Федерации») в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В этой связи, если из представленных на государственную регистрацию прав документов не следует, что сторонами сделки соблюдены требования статьи 35 СК (получено нотариально удостоверенное согласие другого супруга), то государственным регистратором должно быть, принято решение о приостановлении государственной регистрации прав, а в случае неустранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации прав» — об отказе в государственной регистрации прав. При этом, например, если такая сделка нотариально удостоверена и в ней указано, что нотариально удостоверенное согласие другого супруга имеется, то, представляется, это должно быть принято во внимание (в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований статьи 35 СК).

В случае принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в связи с отсутствием в представленных на государственную регистрацию прав документах сведений о том, что требования статьи 35 СК соблюдены, уведомление о приостановлении государственной регистрации прав должно быть направлено, помимо сторон сделки, супругу лица, распоряжающегося объектом недвижимости (супругам обеих сторон сделки, требующей нотариального удостоверения), если его адрес известен.

Необходимость направления уведомления о приостановлении государственной регистрации прав супругу лица, распоряжающегося объектом недвижимости (супругам обеих сторон сделки, требующей нотариального удостоверения), вызвана тем, что согласно статье 35 СК сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки; супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В соответствующем уведомлении необходимо также разъяснять сторонам сделки, что в соответствии со статьями 166, 173.1 ГК (в редакции Закона № 100-ФЗ), статьей 35 СК такая сделка является оспоримой, и предложить представить на государственную регистрацию прав предусмотренное статьей 35 СК согласие супруга.

Распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении.

Согласно пункту 2 статьи 295 ГК предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

В этой связи полагаем необходимым в случае непредставления на государственную регистрацию прав согласия собственника имущества принимать решение о приостановлении государственной регистрации прав и направлять сторонам сделки уведомление с указанием причин приостановления государственной регистрации прав. В соответствующем уведомлении необходимо также разъяснять сторонам сделки, что в соответствии с пунктом 1 статьи 173.1 ГК (в редакции Закона № 100-ФЗ) такая сделка является оспоримой (поскольку из пункта 2 статьи 295 ГК не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия), и предложить представить на государственную регистрацию прав соответствующее согласие. Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав необходимо также направить собственнику имущества.

Необходимость направления уведомления о приостановлении государственной регистрации прав собственнику имущества вызвана тем, что согласно статье 173.1 ГК (в редакции Закона № 100-ФЗ) сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе; поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа; лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

При этом, например, если собственник имущества сообщит (с учетом положений статьи 157.1 ГК (в редакции Закона № 100-ФЗ) непосредственно регистрирующему органу о своем согласии на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении, то, представляется, это должно быть принято во внимание (в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований пункта 2 статьи 295 ГК).

Отчуждение заложенного имущества.

В силу пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В этой связи, если из представленных на государственную регистрацию прав документов не следует, что сторонами сделки соблюдены требования статьи 37 Закона об ипотеке (получено согласие залогодержателя, когда такое согласие необходимо в соответствии с Законом об ипотеке и это условие не изменено договором об ипотеке), то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав.

В случае принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в связи с отсутствием в представленных на государственную регистрацию прав документах сведений о том, что требования статьи 37 Закона об ипотеке соблюдены, уведомление о приостановлении государственной регистрации прав должно быть направлено, помимо сторон сделки, залогодержателю.

Смотрите так же:  Пособие психических процессов

Необходимость направления уведомления о приостановлении государственной регистрации прав залогодержателю вызвана тем» что согласно статье 39 Закона об ипотеке при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 Закона об ипотеке залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК, либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 Закона об ипотеке, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству.

В соответствующем уведомлении необходимо также разъяснять сторонам сделки, что в соответствии со статьями 166, 173.1 ГК (в редакции Закона № 100-ФЗ), статьей 39 Закона об ипотеке такая сделка является оспоримой, и предложить представить на государственную регистрацию прав предусмотренное статьей 37 Закона об ипотеке согласие залогодержателя. При этом, например, если залогодержатель сообщит (с учетом положений статьи 157.1 ГК (в редакции Закона № 100-ФЗ) непосредственно регистрирующему органу о своем согласии на отчуждение заложенного имущества, то, представляется, это должно быть принято во внимание (в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований статьи 37 Закона об ипотеке).

В соответствии со статьей 43 Закона об ипотеке:

последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке (абзац первый пункта 2);

последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении (абзац первый пункта 3);

изложенные выше правила не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица (пункт 5).

В этой связи, если из представленных на государственную регистрацию прав документов не следует, что сторонами сделки соблюдены указанные требования статьи 43 Закона об ипотеке, то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав.

При этом полагаем необходимым в случае, предусмотренном абзацем первым пункта 3 статьи 43 Закона об ипотеке, при принятии решения о приостановлении государственной регистрации прав направлять соответствующее уведомление не только сторонам последующего договора об ипотеке, а также залогодержателю по предшествующему договору об ипотеке с указанием причин приостановления государственной регистрации последующего договора об ипотеке. В соответствующем уведомлении необходимо также разъяснять сторонам последующего договора об ипотеке, а также залогодержателю по предшествующему договору об ипотеке, что в соответствии со статьей 166 ГК, абзацем первым пункта 3 статьи 43 Закона об ипотеке такая сделка является оспоримой.

Пользование арендованным имуществом.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 ГК).

При этом статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что:

арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (пункт 5);

при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункте).

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду «пункт 9»

Названные нормы условие о необходимости предварительного — до передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, то есть до совершения (заключения) соответствующей сделки, — уведомления не содержат.

При этом в соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

В этой связи полагаем возможным не истребовать документы, подтверждающие уведомление арендодателя земельного участка о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, поскольку его неуведомление не влечет признания сделки по передаче прав арендатора земельного участка недействительной.

В случае непредставления на государственную регистрацию прав согласия арендодателя, предусмотренного пунктом 2 статьи 615 ГК, полагаем необходимым принимать решение о приостановлении государственной регистрации прав и направлять сторонам сделки уведомление с указанием причин приостановления государственной регистрации прав. В соответствующем уведомлении необходимо также разъяснять сторонам сделки, что в соответствии с пунктом 1 статьи 173.1 ГК (в редакции Закона № 100-ФЗ) такая сделка является оспоримой (поскольку из пункта 2 статьи 615 ГК не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия), и предложить представить на государственную регистрацию прав соответствующее согласие. Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав с учетом положений статьи 173.1 ГК (в редакции Закона № 100-ФЗ) необходимо также направить арендодателю.

При этом, например, если арендодатель сообщит (с учетом положений статьи 157.1 ГК (в редакции Закона № 100-ФЗ) непосредственно регистрирующему органу о своем согласии на совершение арендатором сделок с арендованным имуществом, то, представляется, это должно быть принято во внимание (в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований пункта 2 статьи 615 ГК).

В силу пункта 1 статьи 391 ГК перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

В этой связи, если из представленных на государственную регистрацию прав документов не следует, что сторонами сделки соблюдены требования пункта 1 статьи 391 ГК (получено согласие кредитора на перевод долга), то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав.

В случае, предусмотренном пунктом 1 статьи 391 ГК, при непредставлении на государственную регистрацию прав согласия кредитора, предусмотренного названной нормой ГК, полагаем необходимым при принятии решения о приостановлении государственной регистрации прав направлять сторонам сделки, а также с учетом положений статьи 173.1 ГК (в редакции Закона № 100-ФЗ) кредитору уведомление с указанием причин приостановления государственной регистрации прав. В соответствующем уведомлении необходимо также разъяснять сторонам сделки» что в соответствии с пунктом 1 статьи 173.1 ГК (в редакции Закона № 100-ФЗ) такая сделка является оспоримой (поскольку из пункта 1 статьи 391 ГК не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия), и предложить представить на государственную регистрацию прав соответствующее согласие.

При этом, например, если кредитор сообщит (с учетом положений статьи 157.1 ГК (в редакции Закона № 100-ФЗ) непосредственно регистрирующему органу о своем согласии на перевод должником своего долга, то, представляется, это должно быть принято во внимание (в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований пункта 1 статьи 391 ГК).

Сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет.

Пунктом 2 статьи 37 ГК установлено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно пункту 1 статьи 175 ГК сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях» когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 ГК, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.

При этом сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем (пункт 1 статьи 26 ГК).

В соответствии с пунктом 3 статьи 60 СК при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК).

В этой связи, если из представленных на государственную регистрацию прав документов видно, что сторонами сделки нарушены требования статей 26, 37 ГК (не получено согласие родителей, усыновителей или попечителя, либо такое согласие дано без предварительного разрешения органа опеки и попечительства), то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав.

При принятии решения о приостановлении государственной регистрации прав в рассматриваемых случаях полагаем необходимым направлять уведомления о приостановлении государственной регистрации прав сторонам сделки, а также родителям (усыновителям, попечителям), если их адрес известен, органу опеки и попечительства с указанием причин приостановления государственной регистрации прав.

При этом, например, если родители (усыновители, попечители), орган опеки и попечительства сообщат непосредственно регистрирующему органу о своем согласии (разрешении) на совершение несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет сделки, то, представляется, это должно быть принято во внимание (в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований статьей 26, 37 ГК).

Также отмечаем, что приостановление государственной регистрация прав (сделки, ограничения (обременения) прав) по причине возникновения у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав возможно в случае наличия обоснованных сомнений. Критериями (пределами) обоснованности таких сомнений являются предусмотренные Законом о регистрации основания для отказа в государственной регистрации прав. Соответственно, неустранение таких сомнений должно повлечь отказ в государственной регистрации (в ином случае действия по приостановлению государственной регистрации прав могут быть расценены как уклонение от государственной регистрации прав).

Обзор документа

Рассмотрен вопрос о правовой экспертизе представленных на госрегистрацию прав документов.

В рамках таких мероприятий государственный регистратор изучает материалы для установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимость. Документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям действовавшего на определенный момент законодательства.

Кроме того, регистратор должен убедиться в том, что документы в установленных случаях нотариально удостоверены, скреплены печатями, имеют надлежащие подписи. Тексты написаны разборчиво, наименования юрлиц — без сокращения, указаны места их нахождения. Фамилии, имена и отчества физлиц, адреса мест их жительства написаны полностью. Отсутствуют подчистки, зачеркнутые слова. Документы не исполнены карандашом. Материалы не имеют серьезных повреждений.

Законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения как при регистрации самой сделки, так и в случае перехода, ограничения (обременения) права на ее основании. Проверяются, в том числе, право- и дееспособность сторон, наличие полномочий у представителей, (если сделка совершена такими лицами), существенные условия, соблюдение формы и т. д.

Приводятся конкретные примеры проверок законности сделок. Речь идет о распоряжении общим имуществом супругов, об отчуждении заложенного имущества, об аренде, об ипотеке, о переводе долга и др.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Author: urist