Оформление покупки доли квартиры

Оглавление:

Оформление покупки доли в квартире

Долевая собственность в жилой недвижимости должна быть выражена в дробной величине. Квартира продается по частям, в зависимости от размера собственности.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Оформление осуществляется по договору купли-продажи или безвозмездным сделкам.

Дарением можно зафиксировать передачу доли, но без денег. Сумма передается в отдельном порядке путем получения расписки.

Регистрация перехода собственности осуществляется в Росреестре только после подписания сделки продажи. Доля не выделена в натуре, а составляет «абстрактную» часть недвижимости.

Комната в квартире и доля в ней составляют разные понятия. Для обособления доли необходим ее фактический выдел через соглашение или суд.

Регистрация права собственности на долю завершается выдачей свидетельства о собственности.

Покупка доли в квартире чревата существенными рисками. На такой недвижимости придется сосуществовать с соседями, законопослушность которых может быть сомнительной.

Нередки конфликты, доходящие до скандалов и рукоприкладства. Распространены случаи, когда идет намеренное выживание собственников квартиры путем подселения к ним владельцев микро-долей. Их вынуждают продать свою часть недвижимости по более низкой цене.

Другой риск связан с юридическим противостоянием соседей. Согласно статье 250 ГК РФ продажа доли возможна только после их надлежащего уведомления.

Оно должно осуществляться путем направления заказного письма с описью вложения и уведомлением. Соответствующая отметка делается на конверте.

Если в течение месяца после отсылки письма соседи-дольщики не согласились купить долю или никак не среагировали на предложение, то есть возможность продать ее третьим лицам.

Перед покупкой следует осмотреть жилплощадь, так как некоторые недобросовестные владельцы недвижимости реализуют долю для постоянной регистрации, без осмотра помещений.

Законность такой сделки достаточно сомнительна. Следует убедиться в том, что после приобретения доли покупатель действительно сможет проживать на жилплощади.

Другие собственники

Они обладают преимущественным правом покупки. Все собственники должны быть надлежаще осведомлены о продаже.

Если о месте проживания другого собственника ничего неизвестно, то уведомление должно быть направлено по месту фактического проживания.

В более серьезных случаях, когда речь идет о доли в элитной недвижимости до фактического уведомления соседей нужно обратиться в суд о признании гражданина безвестно отсутствующим в порядке статей 276-277 ГПК РФ.

Возможны ситуации, когда собственник соседней доли умер, а наследник не вступил в свои права.

В такой ситуации уведомление необходимо уведомить наследника, так как он будет собственником, независимо от факта регистрации права.

Несмотря на подводные камни покупки доли в квартире такое приобретение выгодно для инвестирования небольших средств.

Приобретение доли может быть началом для покупки собственного жилья. Остальные собственники часто бывают заинтересованы в продаже своей части квартиры.

Если с соседями сложатся нормальные отношения, то возможно они даже согласятся на рассрочку платежей.

Покупка доли в квартире

Возможно приобретение доли как выделенной в натуре, так и только обозначенной в свидетельстве.

Законная сделка – это:

  • подписание договора купли-продажи;
  • с указанием размера доли, ее характеристик.

Передача денег может осуществляться как лично, так и через ячейку в банке.

На материнский капитал

Закон не запрещает приобрести долю на материнский капитал, только если она не будет отчуждена у родственников.

Деньги будут перечислены продавцу только после обращения в Пенсионный фонд с соответствующими документами – жилищным сертификатом, свидетельствами о рождении ребенка, СНИЛС.

Доля может быть поделена между членами семьи. Это следует делать тогда, когда часть приобретаемой квартиры существенна по размеру.

У родственников

Разрешено приобретать часть квартиры у родственников на общих основаниях.

Ограничения действуют только на оплату доли средствами материнского капитала, если сделка заключается между родственниками.

Единственный недостаток такой возможности – это запрет на получение налогового вычета, так как договор заключается между взаимозависимыми лицами.

Допускается приобретение долевой квартиры в ипотеку.

Главное, добиться согласия банка на приобретение:

  • доля в квартире окажется в залоге у кредитного учреждения;
  • погашать ипотеку придется несколько лет.

Лучше оформлять жилищный кредит на долю – при условии, что остальная часть жилплощади уже принадлежит заемщику на праве собственности.

На несовершеннолетнего

Разрешена покупка доли и ее оформление на несовершеннолетнего:

  • до 14 лет подписи в сделке будут ставить родители ребенка;
  • в старшем возрасте он имеет право сам приобретать собственность, но с разрешения родителей или законных представителей.

Ограничение действуют в случае, если решено продать долю несовершеннолетнего или если в квартире прописан ребенок.

За месяц до оформления сделки необходимо получить письменно разрешение от органа опеки и попечительства.

Как обезопасить себя при продаже квартиры через ипотеку? Узнайте тут.

Нужно ли согласие?

Перед покупкой доли необходимо получить согласие остальных дольщиков. Процедура уведомления возможна в простой письменной форме.

Нотариальное удостоверение письма нужно для того, чтобы оградить себя от имущественных притязаний со стороны остальных собственников.

Письменные согласия соседей необходимо будет предъявлять вместе с остальными документами – для регистрации сделки в Росреестре.

Возможные схемы продажи

Лучше всего оформить долю по договору продажи недвижимости. Сделка считается возмездной, и в случае обмана продавцом ее можно признать недействительной, потребовав вернуть оплаченные средства. К договору можно приложить соглашение о задатке за долю.

Другой вариант – это оформить в дар часть доли квартиры, потом, получить деньги и продать оставшуюся долю, без необходимости получения согласия остальных соседей-дольщиков.

Такая схема рискованна тем, что покупатель примет в дар часть доли, но откажется покупать ее оставшийся размер.

Можно передать долю целиком – по договору дарения, а деньги отдать продавцу наличными. Эта схема опасна вероятностью оспаривания сделки другими собственниками квартиры.

По закону кто-либо из соседей вправе заявить требования и перевести права покупателя на себя, если выяснит, что доля продана без его согласия или по цене, ниже предложенной в уведомлении.

Порядок оформления

Продавец уведомляет остальных собственников квартиры о продаже своей доли, получает от них согласие на покупку либо отказ.

Затем он продает свою часть квартиры другому собственнику этой же жилплощади либо ищет покупателя на стороне. После обсуждения условий сделки можно приступать к оформлению купли-продажи.

Для покупки доли необходимо располагать следующими документами:

  • свидетельство о собственности на долю;
  • техническая документация на квартиру или на ее часть (если доля выделена в натуре);
  • письменное согласие соседей на сделку;
  • договор продажи недвижимости;
  • справка об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги.

Дополнительно может потребоваться выписка из ЕГРП об отсутствии обременений на недвижимости, а также свидетельство о браке супругов или согласие одного из них на продажу – если долей в квартире владеют оба супруга.

Составление договора

В договоре купли-продажи доли указывается ее размер, информация о сторонах сделки, порядок оплаты доли.

Образец договора покупки доли в квартире можно скачать тут.

Вместе с основной сделкой оформляется акт передачи доли. В документе также может быть указана сторона, которая будет нести фактические расходы за ее регистрацию.

Обязательные условия сделки – размер доли и ее полная стоимость.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке? Читайте здесь.

Можно ли купить квартиру с обременением в ипотеку? Подробная информация в этой статье.

Налоговый вычет

Приобретатели недвижимости вправе оформить налоговый вычет в размере до 2 млн. руб. Если доля покупалась за ипотеку, то льгота на оплату процентов будет до 3 млн.

Вычет может получить каждый из супругов, имеющий постоянный налогооблагаемый доход.

Льгота доступна только после подачи заявления в территориальное управление ФМС.

Покупка оправдывает себя, если площадь квартиры большая и есть фактическая возможность проживания вместе с семьей.

Лучше приобретать долю в коммунальной квартире, с уже выделенными комнатами. При необходимости следует обращаться за поддержкой компетентного риэлтора или юриста.

На видео о приобретении доли недвижимости

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93
Смотрите так же:  Ходатайство о возмещении расходов на оплату услуг представителя арбитраж

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Покупка доли в квартире: необходимые документы и «подводные камни»

Необходимость в покупке доли квартиры возникает в самых разных случаях.

Кто-то покупает долю для получения прописки, другие планируют проживать на купленной жилплощади, третьи используют такие сделки как инструмент инвестирования и т.д.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-27 . Это быстро и бесплатно !

Вне зависимости от причин, подтолкнувших человека к решению купить долю в квартире, он должен знать о порядке проведения такой процедуры, необходимых документах и возможных «подводных камнях».

Необходимые документы

Первое, что нужно сделать перед заключением договора покупки-продажи, это подготовить документы. Что касается покупателя, от него потребуются разве что паспорт и код налогоплательщика.

Начните проверку с изучения правоустанавливающих документов:

  • свидетельства, подтверждающего наличие права собственности на долю;
  • договора, подтверждающего законность получения вышеупомянутого свидетельства (договора купли-продажи, дарения, наследования и т.д.).

Покупателю достаточно убедиться в наличии правоустанавливающих документов. Проверкой их подлинности будет заниматься соответствующий орган при государственной регистрации сделки.

При желании купить долю в квартире покупателю рекомендуется обязательно уточнить дату заключения предыдущего договора.

Если недвижимость перепродается слишком часто, это должно вызвать подозрения и ряд вопросов, которые нужно уточнить у продавца.

В случае если одна из сторон принимает участие в сделке по доверенности, необходимо узнать у нотариуса, который ее выдавал, не была ли отменена данная доверенность за пару дней до встречи с вами. Незаконные махинации на рынке недвижимости проводятся довольно часто и эта является одной из наиболее распространенных.

Следующий важный документ, который обязательно должен проверить покупатель, это выписка из домовой книги.

То есть узнать, что происходит на остальных долях, довольно сложно. А там, к примеру, могут быть прописаны десятки людей. Понравится ли вам такое соседство? Вряд ли. Для уточнения информации нужно попробовать получить расширенную выписку на всю квартиру с информацией о потенциальных жильцах.

Обязательно должно присутствовать свидетельство, подтверждающее факт извещения совладельцев о намерении продать долю.

У совладельцев долевого имущества есть право первоочередного выкупа.

Если один из участников долевой собственности решает продать свое имущество, закон обязывает его уведомить о таких намерениях других совладельцев.

На ответ им дается 1 месяц с момента получения заказного уведомления. Если никто не соглашается на покупку или же не отвечает в течение месяца, продавец может распоряжаться своей собственностью как ему будет угодно.

Сложность в том, что проверить факт вручения уведомления именно получателю невозможно. Недобросовестные продавцы нередко практикуют следующую схему: отправляют извещение на имя совладельца, а при вручении представляются сотруднику почтовой службы получателем. Извещение одновременно и вручено, и не вручено.

Можно подстраховаться, прописав в договоре купли-продажи всю сумму сделки, чтобы при возникновении конфликтных ситуаций не потерять свои деньги.

Договор покупки доли в квартире

После завершения проверки всех необходимых документов можно переходить к заключению договора купли-продажи.

В случае с долей он практически не имеет отличий от аналогичного договора для сделок с участием «полноценных» квартир.

Для составления договора лучше всего обращаться к юристу, риелтору или нотариусу.

Можно, конечно же, самостоятельно найти какой-то готовый договор, но если вы в этом не разбираетесь, от такого решения рекомендуется отказаться. Да и времени на редактирование и доработку такого договора вы потратите очень много.

Закон разрешает заключать договоры купли-продажи в простой письменной форме без заверения нотариуса. Здесь уже решайте сами. Стоимость услуг данного специалиста обычно доходит до 1% от цены сделки.

Для заключения договора можно выбрать офис агентства по недвижимости, уютный ресторан и любое другое место.

Условия договора

В договоре обязательно должны быть отражены следующие существенные условия.

Адрес и точные характеристики продаваемого объекта недвижимости.

До подписания договора покупателю рекомендуется лично посетить квартиру, долю в которой он приобретает, изучить обстановку, проверить, чтобы улица, номер дома и квартиры соответствовали указанным в договоре.

Также к существенным условиям договора относятся цена сделки, дата заключения, сроки и порядок освобождения приобретаемой собственности. Лучше, чтобы долю освободили еще до подписания договора.

В деле договора обязательно должна присутствовать подробная информация об участниках сделки, правоустанавливающих документах, справках и порядке распределения долей в рассматриваемой квартире.

К договору добавляется приложение, в котором описывается состояние объекта покупки и его содержимое.

Порядок оформления

Первое, что должен сделать потенциальный покупатель, это проверить собственника.

Проверка многоэтапная, включает в себя следующее.

Проверку физического и психического здоровья собственника.

Можно лично уточнить данную информацию у продавца или проверить в соответствующих инстанциях.

Изучение документов, подтверждающих наличие у продавца прав собственности на продаваемый объект с дополнительным указанием обстоятельств, при которых у него появились данные права.

После завершения проверки продавца нужно посетить квартиру, долю в которой планируется приобрести, и оценить ее состояние, пообщаться с соседями и т.д.

В завершении проверяются документы на долю, и заключается договор. Перечень документов и порядок заключения договора были рассмотрены выше.

«Подводные камни»

Покупка доли хоть и является выгодной сделкой в некоторых ситуациях, но и она имеет свои риски и подводные камни. С первым риском покупатель может столкнуться еще до заключения договора.

К примеру, продавцы нередко предлагают оформить долю в качестве подарка, и просят дать им деньги в общем порядке.

Проблемы возникнут, если вас не устроит купленная доля, и вы решите расторгнуть договор через суд.

В такой ситуации взыскать с продавца ничего не получится, т.к. по документам денег вы ему не передавали.

Второй «подводный камень» — заблуждение многих покупателей, «путающих» понятие «доли» и «комнаты» в квартире.

К примеру, покупая 33%-ю долю в трехкомнатной квартире, покупатель не становится автоматически собственником одной из имеющихся комнат. Он получает в собственность конкретно 33% от общей площади объекта недвижимости. А будет ли это отдельная комната или, к примеру, балкон и кладовая, приходится договариваться уже с соседями.

Важно понимать и то, что на приобретаемой жилплощади покупатель будет жить не один. И, как показывает практика, конфликты с соседями возникают очень и очень часто. Нередко дело доходит до серьезных скандалов и судебных разбирательств.

Таким образом, покупка доли в квартире – это очень серьезное мероприятие, к которому нужно тщательно подготовиться. Подготовка должна начинаться с проверки всех документов, которые обычно должны присутствовать у продавца.

В случае если проверка успешна, можно переходить к заключению договора.

Лучше всего составлять его у специалиста – нотариуса, юриста или риелтора.

Порядок оформления договора покупки-продажи не имеет существенных отличий от аналогичного договора для «целых квартир».

Покупка доли в квартире имеет свои «подводные камни» о которых нужно узнать заранее, чтобы избежать проблем в будущем.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 288-16-27 (Москва)
+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

Продажа квартиры через МФЦ

С необходимостью продажи квартиры в определенный момент жизни может столкнуться каждый. Процедура эта имеет множество нюансов, но является сейчас гораздо более простой, чем еще несколько лет назад. Оформлением сделок с недвижимостью занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Также можно зарегистрировать продажу квартиры через МФЦ (Многофункциональный центр «Мои документы») — об этом варианте регистрации мы вам и расскажем.

Основные этапы продажи жилой недвижимости

Государственное оформление сделки купли-продажи квартиры – это один из завершающих этапов, которому предшествует еще несколько подготовительных. Конечно, первым делом нужно найти покупателя на недвижимость, достигнуть договоренностей о сроках, сумме договора и других нюансах.

Далее происходит составление договора. Для этого может использоваться готовый бланк, в котором учтены все требования по подготовке подобных документов. Также можно самостоятельно составить договор. Оформить договор купли-продажи можно также с помощью юриста, нотариуса или агентства недвижимости. Образец договора купли-продажи квартиры можно получить на сайте Росреестра, где представлены бланки и шаблоны необходимых для сделок с недвижимостью документов.

Если раньше обязательным условием всех сделок с жильем было привлечение нотариуса, то теперь можно обойтись и без его услуг. Подписать договор купли-продажи квартиры стороны могут просто при личной встрече, без привлечения третьих лиц. Конечно, присутствие нотариуса поможет значительно снизить риски, но потребует дополнительных временных и финансовых затрат.

Упомянутые этапы непосредственно предшествуют регистрации передачи права собственности на квартиру.

Где можно зарегистрировать сделку с недвижимостью

Когда необходимые для продажи квартиры документы собраны, а договор подписан, нужно принять решение о том, где именно будет происходить регистрация сделки. Сделать это можно несколькими способами:

  • через МФЦ «Мои документы»;
  • в территориальных отделениях Росреестра (кроме Москвы, где Росреестр не работает с физическими лицами);
  • через портал Госуслуги.

Выбирая один из этих вариантов, нужно понимать, что непосредственно регистрацией сделок занимается именно Росреестр, а МФЦ и портал Госуслуги выступают лишь в качестве посредников. Но все большее количество продавцов и покупателей недвижимости предпочитают обращаться именно в МФЦ, поскольку там и режим работы удобнее, и попасть на прием туда намного проще.

Смотрите так же:  В спальне два как оформить

Обратите внимание: если недвижимость располагается на территории другого кадастрового округа, то подача документов возможна только через офисы Росреестра.

Как оформить продажу квартиры через МФЦ

Порядок действий при оформлении сделки посредством МФЦ довольно прост.

ШАГ 1. Запись на прием.

Сделать это можно несколькими способами:

  • через сайт вашего МФЦ (список МФЦ по России с телефонами и ссылками на официальные сайты);
  • через сайт Госуслуги (услуга предоставляется в тестовом режиме и доступна не во всех регионах страны);
  • по телефону;
  • непосредственно на месте, придя в помещение МФЦ и получив электронный талон в терминале.

Первые два варианта наиболее предпочтительны, ведь время на ожидание своей очереди в этом случае будут минимальным.

ШАГ 2. Подготовка полного перечня документов о продаже квартиры

Этот перечень может варьироваться в зависимости от условий сделки (например, от того, каким образом была получена отчуждаемая квартира, от наличия ипотеки, и др.). Мы рассмотрим один из простых вариантов, когда квартира приобретается без ипотеки.

При заключении сделки сторонами должен быть собран определенный пакет документов, который включает:

  • паспорта участников сделки (либо их представителей, вместе с нотариальной доверенностью);
  • документы о праве собственности на объект недвижимости, участвующий в сделке («зеленка» или выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости, которая предварительно должна быть заказан в Росреестре или здесь же в МФЦ);
  • если квартира еще не зарегистрирована в Росреестре — документ, по которому права собственности на квартиру были ранее приобретены нынешним собственником;
  • в некоторых случаях — техпаспорт жилого помещения, давность которого не превышает 5 лет (получается в БТИ);
  • актуальный договор купли-продажи в трех экземплярах;
  • если продавец в браке — согласие супруга на продажу;
  • квитанция об оплате госпошлины (формально необходимость ее предоставления отменена, но лучше все же приложить ее к пакету документов).

При продаже доли квартиры участие нотариуса обязательно. Также обязательным является соблюдение правила о том, что первоочередное право на покупку доли имеют другие участники долевой собственности.

Уточняйте перечень необходимых документов для вашего случая по телефону горячей линии вашего МФЦ. Вы также можете воспользоваться сервисом подбора документов официального сайта Росреестра.

ШАГ 3. Передача документов на регистрацию сделки

Попав на прием к регистратору, продавец заполняет заявление о переходе права собственности, а покупатель — похожий бланк, но на регистрацию нового права.

Затем покупатель должен заплатить государственную пошлину, которая взимается за оформление купли-продажи квартиры в обязательном порядке. Вместе с квитанцией об оплате, заполненными заявлениями от продавца и покупателя регистратору передаются и собранные документы на продажу квартиры. Взамен обратившиеся получают расписку о приеме документов на регистрацию, в которой указан полный перечень принятых бумаг (его желательно сверить), номер дела и срок регистрации. В этот момент процесс оформления купли-продажи квартиры через МФЦ будет запущен.

ШАГ 4. Получение готовых документов

В назначенный день надо снова прийти в МФЦ для получения на руки своего экземпляра договора с отметками Росреестра. Предварительно можно проверить готовность документов, хотя сроки обычно соблюдаются, а в случае каких-либо вопросов регистраторы сами свяжутся с заявителями.

Особенности продажи квартир через МФЦ в Москве и Санкт-Петербурге

Жители столицы могут получить необходимую информацию об адресах МФЦ Москвы и графиках работы на сайте md.mos.ru. Там же можно найти телефоны для предварительной записи на прием для регистрации договора продажи жилья, написать электронное обращение со своим вопросом, ознакомиться с инструкциями, которые помогут быстрее разобраться во всех особенностях оформления сделок с недвижимостью в столице.

Аналогичный сайт для жителей Санкт-Петербурга gu.spb.ru также поможет быстро получить нужные сведения и продать квартиру через МФЦ быстро и удобно.

Сроки и стоимость услуги

Госпошлину за регистрацию сделки в 2017-2018 году с физических лиц взимают в размере 2000 рублей, с юридических лиц – 22000 рублей.

Срок регистрации договора через МФЦ составляет 10 рабочих дней. К этому сроку надо добавить несколько дней, необходимые для передачи документов между МФЦ и Росреестром.

Приостановка и отказ в регистрации права

В законе указано несколько оснований, дающих регистратору право приостановить регистрацию сделки или полностью отказать в ней.

Регистрация сделки купли-продажи квартиры через МФЦ приостанавливается в следующих случаях:

  • предоставлен неполный пакет документов;
  • выявлены противоречия между зарегистрированными и заявленными правами;
  • обнаружены ошибки в документах или появились сомнения в их подлинности;
  • форма и содержание документов не в полной мере являются соответствующими действующему законодательству (например, в договоре купли-продажи указаны не все существенные условия);
  • отсутствует необходимое в некоторых случаях согласие третьих лиц на сделку;
  • недвижимость находится под арестом или обременением;
  • регистратор не получил вовремя ответ на запрос сведений по межведомственным каналам, например, из ФНС или ФМС.

В случае приостановки процесса регистрации сделки ее участникам рассылаются уведомления с подробным указанием причин принятия этого решения. Приостановка регистрации продолжается до полного устранения вызвавших ее причин, но не более трех месяцев. В дальнейшем регистрация либо возобновляется, либо последует отказ в ней.

Отказать в регистрации прав собственности могут только в том случае, если сначала была произведена приостановка, и ее причины не были устранены в трехмесячный срок. Если последовал отказ в регистрации, то госпошлина не возвращается.

Стоит помнить о том, что регистратор имеет право произвести возврат документов без их рассмотрения, что происходит в случае наличия в документах подчисток, приписок или других помарок, а также при отсутствии квитанции об уплате госпошлины и неполучения регистратором сведений о ее поступлении в течение 5 дней.

Сделка купли-продажи квартиры через МФЦ, при условии правильного оформления всех документов и своевременной оплате пошлины, оформляется быстро и удобно.

Если у вас остались вопросы, задайте их по бесплатным телефонам горячей линии:

или воспользуйтесь формой для бесплатной консультации:

Как выкупить доли в квартире у родственников, детей? Что делать и как оформить договор купли продажи если кто-то против?

Вопрос раздела недвижимости испортил не одно поколение людей, проблема стоит острее, если ее приходится решать с близкими родственниками, при этом каждый из которых является собственником в «спорной» квартире и вправе распоряжаться недвижимым имуществом как пожелает, но все же существуют некоторые ограничения, о которых мы расскажем в настоящей статье.

Понятие долевой собственности. Причины возникновения.

Долевая собственность — это имущество двух и более лиц, принадлежащая им на праве собственности, при этом доля каждого лица определена соглашением или законом.
П. 1. статьи 244 Гражданского кодекса РФ.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
На практике выделяют три причины возникновение долевой собственности:

1. Раздел бывшими супругами совместно приобретенного имущества в браке.
Молодой семьей куплена в собственность квартира, а через пару лет супруги разводятся, то каждый из бывших супругов является собственником доли в квартире.
2. В порядке наследства.
После смерти собственника, у него может остаться переживший его супруг (а), родители, дети, в т.ч. дети от первого брака, которые также будут являться наследниками первоочередными наследниками на получение доли умершего.
3. Приобретение доли в квартире.
Получение доли в квартире на основании договора дарения, ренты, залога или путем покупки доли.

Продажа доли в квартире.

Чтобы воспользоваться своим правом на продажу доли в квартире собственнику необходимо соблюсти следующий алгоритм:

1 ЭТАП. Извещаем о реализации доли в квартире.
Продавец должен письменно сообщить остальным собственникам о своем желании продать долю, так как они обладают преимущественным правом. В извещении указывается, по какой цене, и на каких условиях будет происходить продажа. В случае не извещения собственники могут обратиться в суд.
Если в течение месяца никто из собственников не сообщил о желании купить предложенную долю, Продавец вправе ее реализовать постороннему лицу, но на условиях, содержащихся в извещении.
Когда собственники согласны на продажу доли постороннему, то для ускорения процесса сделки они могут написать отказ до истечения месяца и направить его продавцу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

2 ЭТАП. Совершение сделки.
Продавец и Покупатель обращаются к нотариусу, для составления и заверения договора на приобретение доли, для этого нотариусу предоставляется ряд документов, который по каждой сделке определяется отдельно, но в общий список включены следующие:

• Информация о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
• Документ, на основании которого у Продавца возникло право собственности.
• Свидетельство о праве собственности (если есть).
• Нотариальное согласие супруга (и) на продажу/приобретение доли.
• Справку о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире жильцах.
• Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего, то справка из органов опеки и попечительства.

Важно! Не верьте, информации на сайтах в сети Интернет, в которых говориться, что осуществить куплю — продажу доли в квартире можно без привлечения нотариуса, очевидно, что данная информация устарела. С 02 июня 2016 года были внесены поправки в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором говорится, что сделки по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности подлежат нотариальному удостоверению.

Смотрите так же:  Федеральный закон no 117 ф3

3 ЭТАП. Подаем документы в регистрационный орган.
Чтоб зарегистрировать передачу права собственности (согласно ст. 131 и 551 ГК РФ) необходимо подать документы в Росреестр или МФЦ. Рекомендую общаться в МФЦ, хоть получение документов о регистрации права собственности затянется дня на два, зато Вы сэкономите личное время и нервы.
Перечень е документов необходимо узнать заранее.
Но существует общий пакет документов, который предоставляется в любом случае:

• Заявление о регистрации – форма заполняется в регистрирующем органе.
• Паспорта сторон, свидетельства о рождении, если в сделке присутствую несовершеннолетние.
• Документ, подтверждающий семейный статус.
• Договор и акт, свидетельствующий о переходе доли.
• Документ, подтверждающий основание владения Продавцом доли.
• Документы из органов опеки – при необходимости.
• Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

4 ЭТАП. Уплачиваем налог.
Как все регистрационные действия закончились, продавец должен заплатить налог за продажу доли (п.17.1. ст. 217 НК РФ).
Напоминаем, что Вы вправе получить налоговый вычет за приобретаемое недвижимое имущество.

Преимущественное право сособственника.

В случае если собственник доли в квартире решает ее реализовать, то сначала он обязан предложить ее приобрести другим сособственникам. У сособственников есть месяц, чтоб принять решение отказаться от приобретения доли или же выкупить ее. И только потом собственник желающий продать доли в квартире вправе искать покупателя со стороны (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
То есть у других собственников есть преимущество на приобретение реализуемой доли в квартире перед посторонними лицами (п.1 ст. 250 ГК РФ).

✔ Когда преимущественное право не работает?

• Если сделка безвозмездная (дарение, рента).
• Если желание на приобретение доли выразили сразу несколько дольщиков.
• Если доля продается с публичных торгов, для погашения долга собственника доли по исполнительному производству или при банкротстве.

Какие виды сделок с долями заключать запрещено?

Существует такой вид сделки как цессия, которая является уступкой права требования или иного имущества, т.е. одно лицо передает другому свое право, что то требовать с третьего лица.
Данный вид сделок запрещен в отношении долей в квартире.

Что делать, если один из собственников против продажи квартиры?

Запретить собственнику продать свою долю в квартире никто не может, даже другие собственники.
Если сособственник против, чтобы доля в квартире была продана постороннему лицу, то он в праве в течение месяца с момента получения уведомления о продаже дать свое согласие на ее покупку.
На практике существуют случаи, когда сособственники направляли продавцу возражения на продажу доли, но сами никаких действий на ее приобретение не осуществляли, то в это случае продавцу стоит дождаться истечения 30 дней с момента уведомления о продаже и реализовывать долю посторонним лицам.

Как быть если один из собственников отказывается получать уведомление о продаже?

Если сособственник отказывается получать уведомление о продаже доли в квартире, то есть два пути решения данной проблемы:

1. Самостоятельно по почте отправить извещение. Продавец направляет письмо об отчуждении доли почтой заказным письмом с уведомлением. А лучше письмом с объявленной ценностью в отличие от заказного письма к нему составляется опись документов, содержащаяся в конверте, которая заверяется сотрудником почты. Тогда лицу, которому адресовано извещение, не удастся впоследствии заявить, что Продавец ему направил чистый лист бумаги, а не извещение о продаже.
Если же сособственник не заберет письмо из почтового отделения, то оно с соответствующей отметкой вернется Продавцу, в этом случае конверт будет считаться, доказательством направления указанного уведомления.
2. Известить через нотариуса. Продавец через нотариуса оформляет уведомление о продаже доли в квартире. Нотариус от своего имени и адреса отправляет заказное письмо с уведомлением о вручении. Если сособственник в течение 30 дней с момента вручения извещения не обратится к нотариусу, то последний выдает Продавцу свидетельство подтверждающее, что сособственник был уведомлен о продаже доли.
Если же сособственник не получил письмо и оно вернулось нотариусу обратно, то нотариус выдает свидетельство о том что продавец предпринял все возможные действия, чтоб известить данного участника долевой собственности.

Конечно, второй вариант более привлекателен, но по факту некоторые нотариусы отказываются давать свидетельство, если извещение о продаже не вручено, поэтому перед тем как обратиться к нотариусу следует уточнить, выдаст ли он свидетельство, чтоб не тратить время и деньги, а обратиться к другому нотариусу.

Договор купли-продажи.

За составлением договора купли-продажи следует обращаться в нотариальную контору, составлять его будет помощник нотариуса. Самостоятельно оформленные договоры купли-продажи в отношении недвижимости нотариус не заверяет.
Договор должен содержать следующее:

  • Информацию о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
  • Информацию о доли в квартире (по какому адресу находится, размер доли, площадь квартиры).
  • Цену, условия оплаты, порядок расчета.
  • Сведения о наличии или отсутствии ограничений, прав третьих лиц.
  • Права и обязанности сторон.
  • На основании, каких документов продается доля.
  • Информация о сделке по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности лицах, которые будут проживать.
  • Сведения о том, что помещение пригодно для жилья.
  • Порядок оплаты расходов по сделке, в каком порядке и кем оплачивается.
  • Информация, что другие собственники были уведомлены о продажи доли.

А также иную информацию, которую стороны оговора захотят в нем указать.
Очевидно, что договор это достаточно объемный документ и его составление лучше доверить профессионалу.
Договор оформляется в трех экземплярах: 1 – Продавцу; 2 – Покупателю; 3- в Росреестр.
К договору обязательно должен быть оформлен акт, который свидетельствует о передачи доли новому собственнику (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Риски при покупке доли в квартире.

Рисков при приобретении доли в квартире не избежать, вот самые распространенные:

1. Замена договора купли-продажи договором дарения. Одним из самых распространённых рисков для Покупателя это предложение Продавца оформить отчуждение доли договором дарения, а передачу денег осуществить в общем порядке. Риск заключается в том, что Продавец оказывается недобросовестным и «подаренная» Вам доля не оправдывает ожиданий по ряду причин (например: антисоциальные соседи, по факту состояние помещения оказалось хуже и др.) Обращаться в суд для расторжения договора дарения и возврата с Продавца своих кровных бесполезно, потому что договор дарения является безвозмездным.
2. «Доля»- это не «комната». В большинстве случаев Покупатель не осознает разницу между понятиями «доля» и «комната». Не всегда доля – это отдельно выделенная, изолированная комната.
Долю в квартире можно увидеть только в документах в виде дроби (например: ½, ¼ и т.д.).
Если Вы приобрели долю в квартире и желаете выделить в этой доле комнату, то это возможно сделать, по согласованию с другими собственниками или через суд, при условии, что есть техническая возможность отделиться, сделав отдельный вход, кухню, санузел и т.д. без ущерба имуществу. На практике выделить почти невозможно.
3. Проблемы с продажей доли. Сумма стоимости доли в квартире всегда ниже, чем стоимость отдельно выделенной комнаты. При желании реализовать приобретенную долю в сроки и по цене, по которой изначально рассчитывали может и не удастся.
4. Моральный аспект. При покупке доли следует учесть, что с Вами в одной квартире будут проживать посторонние люди и конфликтов не избежать.

Совета юриста:

✔ Способы обхода преимущественного права покупки доли и связанных с этими способами рисках.

Существуют два варианта, когда применение преимущественного права можно избежать:

1. Заключение договора дарения.
2. Заключение договора займа.

Договор дарения. При оформлении договора дарения никто не может запретить собственнику преподнести свою долю в дар. Руководствуясь п. 1 статьи 250 ГК РФ, преимущественное право распространяется только на договоры купли-продажи.
Риски оформления договора дарения:

  • Для Покупателя: сособственник может обратиться в суд для признания сделки недействительной, притворной. В этом случае суд обяжет приобретателя доли вернуть ее.
  • Для Продавца: договор дарения, на основании п. 1 статьи 572 ГК РФ, является безвозмездным и по этой причине Покупатель может не заплатить Продавцу, а взыскать с нечестного Покупателя денежные средства будет в дальнейшем не возможно.

Договор займа. Продавец и покупатель заключают договор займа на сумму стоимости доли, одновременно подписывается соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. После чего лицо являющееся заемщиком пропускает срок возврата займа и стороны оформляют соглашение об отступном, предметом которого является доля в квартире.

  • Для Покупателя: другие собственники могут обратиться в суд для признания сделки притворной, и суд обяжет покупателя вернуть долю.
  • Для Продавца: При притворной сделке Продавец будет обязан вернуть денежную сумму Покупателю.

✔ Покупка доли является способом получить прописку в квартире, при отсутствии денежных средств на квартиру целиком.

Доля стоит намного дешевле, чем приобретение самой недорогой квартиры. Даже при ограниченных денежных средствах, этот вариант подходит для решения вопросов:

  • Собственного жилья,
  • Сполучения прописки,
  • Отсутствие проблем с регистрацией.

И дает преимущества:

  • Снижение затрат в перспективе (не надо платить за съёмное жилье),
  • Возможность приобретения в дальнейшем квартиры целиком.

Адвокат Инна Белякова расскажет как продать доли в квартире без согласия других собственников.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Author: admin