Налог при продаже квартиры до 1 млн

Оглавление:

Налоги: заблуждения Продавцов

Вы продали недвижимость, получили прибыль, с которой должен быть уплачен подоходный налог 13% (Налоговый Кодекс, ст.208, 209, 224). Если вы владеете недвижимостью менее трех лет и продаете ее, то вы платите налог с суммы, превышающей 1 млн. рублей (подробнее здесь).

Если же вы владеете недвижимостью более трех лет, вы вообще не платите налог на доходы со всей суммы покупки (с января 2010 года продавцы недвижимого имущества, которое принадлежало им не менее трех лет, освобождены от подачи декларации, эти доходы не подлежат налогообложению, налоговую декларацию заполнять не нужно. Эти изменения распространяются на правоотношения, возникшие с 01.01.2009г.).

Рассмотрим типичные заблуждения, возникающие при порядке исчисления размера налога при продаже недвижимости

1. Можно продать даже очень дорогую квартиру, но если указать в договоре купли-продажи стоимость недвижимости не более 1 млн. рублей, то налог платить не придется

При указании в договоре купли-продажи явно заниженной суммы сделки рискует, в первую очередь, покупатель. Это он, в случае признания сделки недействительной по какой-либо причине, может лишиться приобретенной недвижимости и получит взамен лишь небольшую часть честно уплаченных денег. Кроме того, сделки с указанной в договоре купли-продажи суммой менее 1 млн. рублей лишают покупателя права воспользоваться увеличенной с 1 января 2008 года суммой налогового вычета при приобретении жилья: покупатели недвижимости стоимостью до 1 млн.рублей не смогут получить дополнительные 130 тыс. рублей из бюджета, вычет на продажу для них остается 1 млн руб. Однако даже если продавцу удалось уговорить покупателя пойти навстречу и указать в договоре купли-продажи явно заниженную сумму сделки, помните, что такая схема уклонения от налога при продаже недвижимости хорошо известна налоговым органам. Возможно возникновение закономерных вопросов о разнице стоимости недвижимости, указанной в документах, по сравнению со среднерыночными ценами на подобное жилье. Продавец избегает уплаты налога 13%, а покупатель может получить дополнительные проблемы с налоговыми работниками в связи с подозрением о необоснованном обогащении при покупке недвижимости по ценам явно ниже рыночных.

2. Налог при продаже квартиры уплачивается только, если продается когда-то купленная квартира, а если человек продал квартиру, в которой жил всю жизнь, то налог не уплачивается

Если с момента приватизации или приобретения квартиры в собственность прошло 3 года, то налог при продаже действительно не уплачивается. Однако надо учитывать, что вполне вероятна ситуация, когда человек длительное время проживал в квартире по договору социального найма, а приватизировал недвижимость незадолго до ее продажи. Если с момента приватизации до последующей продажи недвижимости прошло менее 3 лет, то налог при продаже придется заплатить.

3. Если деньги, вырученные от продажи недвижимости, были вложены в покупку недвижимости, приобретаемой взамен, то налог платится только с разницы или совсем не платится, если еще пришлось добавлять денег

Продажа одной недвижимости и покупка другой недвижимости – это два совершенно разных действия с точки зрения налогообложения. При продаже принадлежащей собственнику недвижимости можно воспользоваться вариантом «с разницы», если имеются документы, подтверждающие факт приобретения этой самой недвижимости в прошлом. В данном случае можно отнять от стоимости проданной квартиры сумму, которую вы в прошлом потратили на ее приобретение, тогда налог может рассчитываться именно с разницы (однако, можно использовать и обычный способ вычислений «минус 1 млн. рублей»). Другими словами, независимо от того, потратили вы деньги на приобретение новой недвижимости или использовали на другие цели, налог при продаже недвижимости уплачивается.
Если в течение одного календарного года была продана одна квартира и приобретена другая, при подаче налоговой декларации можно одновременно отразить оба эти обстоятельства. При этом при продаже недвижимости Вы должны заплатить налог, а при покупке недвижимости имеете право на налоговый вычет (в размере 13% от суммы, не превышающей 2 млн. рублей, но не более стоимости приобретенной квартиры; вычет предоставляется один раз в жизни).

4. Если была продана квартира, принадлежащая нескольким собственникам, то вычет в 1 млн. рублей получает каждый собственник

Сумма налогового вычета делится между собственниками жилья пропорционально их доле, максимальный размер вычета, предоставляемых всем собственникам недвижимости, ограничивается 1 миллионом рублей.

Изменения налогообложения дохода от продажи недвижимости в 2016 году

С 1 января 2016 года вступили в силу новые правила налогообложения дохода от продажи недвижимости (изменения введены Федеральным Законом №382-ФЗ от 29.11.2014). Далее в этой статье мы рассмотрим ключевые изменения, а также вопрос о том, кого эти изменения коснутся, а кого нет.

Увеличился минимальный срок владения для продажи без налога

До 1 января 2016 года минимальный срок владения для безналоговой продажи недвижимости для любых ситуаций составлял три года. Согласно новым нормам (действуют для недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года), минимальный срок в 3 года применяется только для определенных случаев:

  • если жилье приобретено по наследству/в дар от члена семьи или близкого родственника;
  • если собственность на жилье получена в результате приватизации;
  • если жилье приобретено по договору иждивения с пожизненным содержанием.
Смотрите так же:  Образец приказа о назначении подотчетных лиц

Во всех остальных случаях (например, если Вы приобрели квартиру по договору купли-продажи) минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет 5 лет.

Более подробная информация с примерами представлена в нашей статье: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога?.

Теперь при расчете налога учитывается кадастровая стоимость недвижимости

До 1 января 2016 года в целях налогообложения доход, полученный при продаже недвижимости, считался исходя из стоимости, указанной в договоре. С 1 января 2016 года если Вы продаете недвижимость по стоимости ниже 70% кадастровой цены, то в целях налогообложения доходом, полученным от продажи этого объекта, признается 70% от кадастровой стоимости.

Более подробную информацию с примерами Вы можете найти в нашей статье: Налог при продаже жилья и кадастровая стоимость.

Новые правила действуют только на недвижимость, приобретенную после 1 января 2016 года

Согласно п.3 ст.4 №328-ФЗ от 29.11.2014 года новые правила, которые мы рассмотрели выше, применяются только для недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года. Для недвижимости, приобретенной до 1 января 2016 года, применяются старые правила налогообложения: минимальный срок владения — 3 года, кадастровая стоимость объекта не учитывается при расчете НДФЛ.

Пример: в 2015 году Филин Ф.Н. получил в наследство квартиру от дедушки кадастровой стоимостью 5 млн.руб. Эту квартиру он продал в 2016 за 1,5 млн.руб. Применив стандартный вычет при продаже недвижимости в 1 млн.руб., Филин должен будет заплатить налог в размере 65 000 руб. = (1 500 000 — 1 000 000) х 13%. Так как квартира находилась в собственности Филина с 2015 года, то при её продаже в 2016 году кадастровая стоимость объекта не учитывается

Пример: в 2017 году Щукин И.И. получил в дар квартиру. В этом же году он её продал за 2 млн. руб., кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб. Поскольку Щукин стал собственником жилья в 2017 году, при его продаже налог будет рассчитываться с учетом кадастровой стоимости. Жилье было продано по цене ниже чем 70% от его кадастровой стоимости (2 млн. < 5 млн. х 0,7), поэтому налог с дохода от продажи составит 325 000 руб. ((5 000 000 кадастровая стоимость х 0,7 понижающий коэффициент) - 1 000 000 стандартный вычет) х 13% ставка налога).

Нужно ли платить подоходный налог при продаже двух квартир по 1 млн рублей?

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, при продаже двух квартир по 1 000 000 руб. каждая, находящихся в собственности меньше 3-х лет, нужно платить подоходный налог 13 %? И сколько?

Ответы юристов (3)

Вам лучше разделить во времени продажу квартир: одну — в этом году, другую — в следующем, так как максимальный размер вычета составляет только 1 млн. рублей, то есть на вторую квартиру его не хватит.​

Есть вопрос к юристу?

Статья 220 НК РФ.

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьёй 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

По идеи (1000000-1000000)*13%=0. То есть по идеи от налога освобождаетесь Но на практике работники налоговой службы могут рассчитать налог иначе, то есть исходя из кадастровой стоимости квартиры. Налоговый вычет может предоставляться только 1 раз в год. На вторую квартиру он не действует. На 2 квартиру применяется следующая формула.

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

(кадастровая стоимость — 1000000)*13%

По 2 пункту уточню. Налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами.Если квартира продана дешевле, чем куплена-то платить налог не требуется. Если квартира продана дороже, чем куплена-то налог трубется заплатить

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Налог с продажи квартиры

А слабо было хотя бы цену продажи указать. Впрочем, и за кадастровую спасибо — другие и того не указывают)
Вариантов без налога два:
1. Продажа за цену не более миллиона.
2. Продажа за цену больше миллиона, но при условии, что приобреталась эта квартира не дешевле, чем будет продана.
Если продадите дороже миллиона и дороже, чем купили, то налог 13% с разницы между ценой продажи и ценой приобретения.

Участник программы «‎Работаю честно»

Если продадите за цену не более 1 м.р., то налога не будет.

Налог на продажу квартиры в собственности до 3 лет и больше

Основной источник дохода для бюджетов страны всех уровней – это налоги. Их обязаны платить все: физические лица, предприниматели, покупатели, продавцы, инвесторы.

Нужно ли платить государству при продаже собственной недвижимости, когда это нужно сделать, берут ли налоги с наследников жилья, какие есть легальные пути не перечислять в ФНС совсем ничего или хотя бы уменьшить сумму, на которую начисляется налог? Эти вопросы волнуют любого продавца дома или квартиры.

Смотрите так же:  Муртаза пенсия

При получении денег от продажи любой собственности, будь то автомобиль, квартира или гараж, бывший собственник должен перечислить государству 13% налог на доходы физических лиц (если собственник проживает на территории страны не менее 183 календарных дней из 365 дней, если менее – налог составит 30%). Срок уплаты: до 30 апреля следующего календарного года, за тем, когда гражданин продал свою собственность, нужно обязательно подать декларацию в налоговую службу, а оплатить этот налог – до 15 июля следующего за продажей имущества года.

В определенных ситуациях можно вовсе не платить этот налог, или воспользоваться налоговыми льготами. Юридическая грамотность в области налогового законодательства может помочь вам сохранить приличную сумму при подаче декларации в ФНС.

Обращаем Ваше внимание, что использование вычетов, при учете которых платить налог не потребуется, не освобождает Вас от обязанности подать декларацию. Если Вы не подадите декларацию, вычеты не будут применены и Вам придет уведомление об уплате налога.

Связь между налогом на доход и сроком владения недвижимостью

Чем дольше жилье находится в собственности, тем больше шансов, что на налогах получится сэкономить. В 2017 году в связи с новшествами в Налоговом Кодексе РФ произошли изменения в начислении налога на доход граждан, которые продали свою недвижимость.

Зависимость подоходного налога от того, как долго продавец был собственником, была и раньше, но прежде в законе фигурировала цифра 3 года, теперь к ней добавился срок в 5 лет. Точкой отсчета для срока владения является дата занесения записи о переходе права собственности в ЕГРН (есть небольшие исключения: в случае наследства – с даты смерти наследодателя, в случае оплаты пая по договору ЖСК – с даты справки о полной выплате пая).

Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, чтобы избежать уплаты 13% от полученного дохода в ФНС, вам придется отложить продажу на 5 лет (до 2021 года, как минимум). Однако есть опять небольшие исключения.

В соответствии с Налоговым Кодексом, даже, если Вы приобрели имущество после 01.01.2016 года, срок именно 3 года владения применяется к собственникам-продавцам, получившим жилье в результате следующих событий:

  • Наследство или подарок от члена семьи (прямая восходящая и нисходящая линии родства)
  • Приватизация жилплощади, бывшей в ведении государства
  • Приобретение жилого помещения по договору ренты

Все, кто стал владельцем недвижимости до 2016 года, сохраняют право не платить 13% от вырученных денег, при условии, что срок владения составил не менее 3 лет.

Налоговый вычет для продавца квартиры

При продаже квартиры, бывшей в собственность менее 3 лет (а в указанных выше случаях и 5 лет), при отсутствии особых обстоятельств, 13% от вырученных денег все же придется отдать государству. Принимайте этот момент во внимание при планировании бюджета.

При этом размер налога с продажи квартиры меньше 3 лет бывшей в собственности можно изменить в свою пользу совершенно законными путями.

Отметим, что для приобретателя квартиры возможность возврата ранее уплаченного налога ограничена определенной суммой (налог от суммы в 2 млн рублей) и воспользоваться вычетом на покупку можно только один раз в жизни, продавец же недвижимости может применять свое право на налоговый вычет неограниченное число раз, но не чаще 1 раза в год.

Сумма вычета для продавца ограничена на выбор: или суммой в 1 000 000 рублей или подтвержденными документально расходами на приобретение продаваемого имущества (договор, расписки/платежки, акт приема-передачи имущества и др.).

Итак, существует два пути уменьшения суммы, которую придется уплатить в ФНС:

  • Налоговый вычет на 1 млн рублей (уменьшает размер облагаемой налогом суммы)
  • Вычет, равный расходам продавца на процесс покупки

Налоговый вычет в первом варианте сокращает размер декларируемого дохода на 1 млн рублей, и получить его можно в следующих случаях:

  1. Недвижимость до продажи принадлежала продавцу менее 5 лет (для жилья, купленного после 2016 года)
  2. Недвижимость до продажи принадлежала продавцу менее 3 лет (для жилья, купленного до 2016 года, а также при уже упомянутых особых условиях)

Если стоимость жилья, купленного до 2016 года, не превышает 1 млн рублей, налог на доход не уплачивается

при этом необходимо обязательно заполнить декларацию

Если стоимость жилья, купленного до 2016 года, не превышает 1 млн рублей, налог на доход не уплачивается, но при этом необходимо обязательно заполнить декларацию. Для жилья, купленного после 2016 года, действует ограничение налогооблагаемой базы в 70% кадастровой стоимости, подробнее об этом мы дали разъяснения в нашей статье про налогообложение с 2016 года>>

Что касается налогового вычета в объеме тех сумм, которые были затрачены ранее на приобретение жилья, в налоговой службе вам понадобится подтвердить каждую затраченную цифру соответствующей справкой или договором.

Знание актуального налогового законодательства, грамотно заполненная и вовремя поданная в ФНС декларация 3-НДФЛ – и сумма, которую вы платите государству, становится меньше.

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Облагается ли налогом сделка по продаже недвижимости, стоимость которой менее 1 миллиона рублей?

Добрый день, вопрос по налоговым сборам. Владею земельным участком с домом. В собственности 1 год. Сейчас хочу его продать, кадастровая стоимость около 700 тыс.руб. Буду ли я платить налог 13% с этой сделки, ввиду того, что я не владею им более 5ти лет? Или, даже при учете невышедшего срока владения, налогом облагаются сделки только свыше 1 млн. руб?

Смотрите так же:  Банкротство физических лиц 2019 челябинск

Ответы юристов (2)

Так как срок владения менее 5 лет, обязанность по уплате налога сохраняется. Но можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере полученного дохода, что позволит вам уменьшить размер дохода до нуля и, следовательно, не платить налог. Обязательно подайте декларацию о доходах, заполнив соответствующий раздел об имущественном вычете.

Юрий, здравствуйте. Так как Вы продаете объекты недвижимости ранее истечения срока минимального владения (для объектов, приобретенных после 01.01.2016 — это пять лет), то у Вас возникает обязанность уплатить налог. Но Вы вправе воспользоваться налоговым вычетом при продаже, уменьшив налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей. То есть если продаете имущество в этом году, то до 30.04.2018г. Вы обязаны подать в налоговую декларацию 3-НДФЛ, в которой указать на использование вычета. В этом случае налог к уплате составит 0 рублей.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

налог на продажу имущества менее 3 лет в собственноси

По наследству получила земельный участок и по договору дарения квартиру,которые на данный момент находятся в моей собственности менее трёх лет. Хочу продать и купить себе жильё , по стоимости равное проданному имуществу. Нужно ли мне будет платить налог на продажу?

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте! При проведении сделок в одном налоговом периоде вы сможете использовать взаимозачет в размере, не превышающем 260 тысяч, то есть использовать имущественный вычет при покупке для оптимизации НДФЛ при продаже. Чтобы рассчитать конечный размер налога необходимо знать, когда было зарегистрировано ваше право собственности на квартиру и дату смерти наследодателя, кадастровую стоимость объектов и (или) планируемую стоимость по договору купли-продажи. Необходимо учитывать и тот факт, что стандартный налоговый вычет при продаже в размере 1 млн. рублей будет учитываться в совокупности для всех проданных в течение года объектов, а не для каждого из них. Нюансов много, поэтому для конечного расчета необходимо больше информации.

Участник программы «‎Работаю честно»

Дополню Дмитрия, налоговый вычет в сумме 260 000 руб. можно получить с суммы 2 млн. руб. ) , если ранее не использовали ( даётся один раз в жизни).Для более полной консультации, возникнут ли у Вас налоги и в каком размере необходимо гораздо больше исходной информации.

Владелец участка — отец -умер 3.08.2015, стоимость участка по договору купли-продажи будет ровно 1 000 000 (по кадастру в два раза дороже,за эту цену её никто не купит).Квартира подарена по договору от 28.01.16,свидетельство получено 09.02.2016. стоимость будет максимум 1 800 000- 1 900 000.Налоговым вычетом ни разу не пользовалась.Участок возможно смогу продать в этом году,а квартиру только в следующем.Спасибо за ответ

Назовите цены продажи и покупки, и дату смерти наследодателя напишите. Но в принципе, говорить о том, что налога на доход от продажи не будет в связи с покупкой альтернативы — это неверно. Можно говорить только о погашении (зачете) возникшего от продажи налога из средств налогового вычета на покупку.

Владелец участка — отец -умер 3.08.2015, стоимость участка по договору купли-продажи будет ровно 1 000 000 (по кадастру в два раза дороже,за эту цену её никто не купит).Квартира подарена по договору от 28.01.16,свидетельство получено 09.02.2016. стоимость будет максимум 1 800 000- 1 900 000.Налоговым вычетом ни разу не пользовалась.Участок возможно смогу продать в этом году,а квартиру только в следующем.Спасибо за ответ

К участку кадастровая стоимость при расчете налога применена не будет, т.к. он приобретен до 2016 года, а право собственности по нему у наследника возникло со дня открытия наследства, т.е. со дня смерти наследодателя. Таким образом. при расчете налога и заполнении декларации Вы можете применить положенный Вам вычет на продажу в 1 млн. рублей и получится доход минус вычет= нулю, т.е. налога нет. Если уч-к продадите и ЗАРЕГИСТРИРУЕТЕ переход права в этом году, то на следующий год к продаже квартиры сможете снова применить вычет 1млн. Так что поторопитесь с оформлением участка. Теперь по квартире: Вы не указали ее кадастровую стоимость, а по квартире 2016 года она будет применяться при расчете налога. Если сумма продажи будет не меньше, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры, то, если продавать в следующем году, налог будет 13% от суммы продажи, уменьшенной на 1млн. Если сумма продажи будет меньше, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры, то налог будет 13% от уменьшенной на 1млн суммы, составляющей семьдесят %% кадастровой стоимости. За покупку жилья Вам полагается вычет 13% от стоимости покупки, но не более, чем от двух миллионов (260тыс). При правильном заполнении декларации Вы можете возникший от продажи квартиры налог погасить из суммы вычета на покупку жилья. Это можно сделать «зачетом», т.е. не живыми деньгами, а на бумаге в декларации.

На момент дарения кадастровая стоимость была 2 138 000. Благодарю Вас за совет! надеюсь успеть до нового года

Author: consultant