Как заключить договор продажи дачи

Оглавление:

Как оформить сделку купли-продажи земельного участка?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Для того чтобы правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка и зарегистрировать переход права собственности на участок от продавца к покупателю, необходимо убедиться, что продавец участка является его законным собственником.

Для этого продавец должен представить:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выданное до 15.07.2016, либо выписку из Единого государственного реестра недвижимости (до 01.01.2017 — ЕГРП) (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Кроме того, желательно дополнительно получить выписку, содержащую сведения ЕГРН, непосредственно перед подписанием договора купли-продажи земельного участка.

2. Правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность (ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения, завещание и т.д.).

После ознакомления с указанными документами рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Заключите договор купли-продажи земельного участка

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет и цена (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ст. 37 ЗК РФ).

В описании предмета договора необходимо точно указать адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования. Также желательно указать сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРН.

Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на участок. То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи.

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ).

Договор подписывается в трех экземплярах (по одному экземпляру для сторон договора и третий экземпляр для Росреестра).

Обязательного нотариального удостоверения договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):

  • сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.

Шаг 2. Подготовьте и представьте документы в территориальное отделение Росреестра

Необходимо подготовить, в частности, следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона N 218-ФЗ):

1) заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем (заполняется непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов);

2) договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах;

3) паспорта участников сделки. Если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями;

4) нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);

5) документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего принадлежащий ему земельный участок (например, свидетельство о государственной регистрации, выданное до 15.07.2016, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);

6) акт приема-передачи.

Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности и перехода права на земельный участок.

Размер госпошлины при регистрации права собственности на земельный участок составляет ( пп. 22 , 24 , 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 20.04.2017 N Д23и-2207):

— 350 руб. в отношении участка, предназначенного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также участка с равнозначным видом разрешенного использования либо участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования;

— 2 000 руб. — в иных случаях.

При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 ( п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Государственная регистрация проводится в течение 7 рабочих дней с даты поступления в Росреестр заявления и документов, а в случае подачи документов через МФЦ — в течение 9 рабочих дней с даты приема заявления. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Шаг 3. Получите выписку из ЕГРН

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

В указанный сотрудником Росреестра срок необходимо явиться в отделение Росреестра и получить выписку из ЕГРН, после чего при необходимости произвести окончательные взаиморасчеты между сторонами и передать по акту земельный участок (если это не было сделано ранее).

Также выписка может быть направлена вам в электронной форме (ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Если вы владели земельным участком менее установленного срока, то с дохода от продажи участка необходимо уплатить НДФЛ. При этом вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом либо уменьшить сумму дохода на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением участка ( п. 17.1 ст. 217 , пп. 1 п. 1 , пп. 1 п. 2 ст. 220 , пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Новые собственники земельных участков становятся плательщиками земельного налога. Также они вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ, если участок предназначен для ИЖС или расположен под приобретаемым жилым домом ( пп. 3 п. 1 , пп. 1 п. 3 ст. 220 , п. 1 ст. 388 , п. 1 ст. 389 НК РФ).

Что предусмотреть в договоре купли-продажи земельного участка? >>>

Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог? >>>

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Как рассчитывается земельный налог для физических лиц? >>>

Заключение договора купли-продажи земельного участка

Совершение любой сделки в отношении земельных участков требует соблюдения определенной формы. Для отчуждения участка продавцом и приобретения его покупателем требуется заключить договор купли-продажи.

Требования закона к форме сделки. Последствия несоблюдения формы сделки

В отношении заключения договоров купли-продажи участков земли в Российской Федерации предусмотрены следующие формы сделки:

1) Простая письменная форма. Данное требование сформулировано в статье 550 Гражданского кодекса РФ и применимо к большинству случаев отчуждения земельных участков. От сторон договора, заключаемого в простой письменной форме, требуется заверить его своими подписями и передать на государственную регистрацию в органы Росреестра;

2) Нотариальная форма. Закон не предусматривает обязательного удостоверения договора купли-продажи участка земли, однако в ряде случаев такое требование прямо предусмотрено нормативным актом.

Нотариальное удостоверение требуется:

а) для сделок по отчуждению земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

б) при отчуждении долей в праве общей долевой собственности на участок земли (в том числе, если все участники распоряжаются своими долями в одной сделке).

Смотрите так же:  Что такое объяснительная речь

Вне зависимости от формы совершения сделки купли-продажи участка земли, договор подлежит государственной регистрации.

Последствия несоблюдения формы заключения договора отчуждения земельного участка предусмотрены статьей 550 ГК РФ – несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Список документов для совершения сделки купли-продажи земельного участка

Официальный сайт Росреестра, доступный по адресу https://rosreestr.ru/ , также предлагает пользователям электронный ресурс, позволяющий смоделировать конкретные условия заключения сделок с недвижимым имуществом. Данный сервис доступен по адресу http://ls.rosreestr.ru/usecases.html.

В отношении требований к заключению договора купли-продажи земли на данном ресурсе пока отсутствует перечень документов, однако можно использовать по аналогии ситуацию со сделкой в отношении жилого дома.

Для совершения сделки купли-продажи участка и ее государственной регистрации требуются следующие документы:

  • Заявление в орган Росреестра о регистрации перехода права собственности и регистрацию права собственности у покупателя. Данный документ заполняется заявителем при непосредственном обращении в территориальное подразделение Росреестра;
  • Договор купли-продажи земельного участка. В данном документе сторонами будут сформулированы все условия сделки отчуждения земли. Составляется в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон и один для регистрирующего органа;
  • Документы, подтверждающие полномочия сторон сделки. В качестве таких документов признаются паспорта, а также иные документы, удостоверяющие личность;
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок. В отношении объектов, зарегистрированных до 15.07.2016 года таким документом будет являться свидетельство о праве собственности, начиная с 15.07.2016 года – выписка из ЕГРП, подтверждающая факт регистрации права собственности;
  • Кадастровый паспорт на участок земли. Данный документ является следствием проведения кадастрового учета в отношении участка и содержит основные количественные и качественные характеристики конкретного земельного участка;
  • Акт приема-передачи участка. Вместо данного документа в самом договоре купли-продажи может содержаться ссылка о фактической передаче участка;
  • Нотариально заверенное согласие супруга продавца на отчуждение участка, если он был приобретен в период брака;
  • Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий.

Пошаговое руководство для заключения договора купли-продажи земельного участка

Вся процедура совершения сделки по отчуждению участка земли, от момента согласования условий до государственной регистрации, состоит из следующих этапов:

  • Определение взаимной заинтересованности в сделке путем изучения спроса и предложения на рынке оборота земли;
  • Согласование существенных условий предстоящей сделки (предмет договора, цена договора и порядок расчетов, порядок передачи участка покупателю, наличие или отсутствие ограничений (обременений) в отношении участка;
  • Составление и подписание договора купли-продажи с учетом требований к его форме. Договор может быть составлен сторонами самостоятельно либо при помощи услуг профессионального юриста;
  • Подача заявления в органы Росреестра о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности;
  • Внесение сведений с ЕГРП с получением зарегистрированных документов сторонами сделки.

Порядок заключения договора купли-продажи дачи

Осуществление сделок с недвижимостью требует внимательного подхода, особенно со стороны покупателя. Неверно составленную или некорректную сделку по купле-продаже дачи можно оспорить в судебной инстанции. В случае признания договора недействительным, покупатель рискует остаться без недвижимости и без уплаченных средств (это актуально в любом случае, даже если речь идет не об участке, а, например, о лодке или тракторе). Как не допустить подобных ситуаций — читайте в статье.

Законодательная база

Договор купли-продажи дачи описывает отношения, возникающие между продавцом и покупателем. По закону, продавец обязуется передать свою собственность в официальное владение иному лицу. А покупатель, в свою очередь, обязуется принять в собственность дачу и оплатить ее стоимость бывшему владельцу.

Главными законодательными актами, регулирующими договоры по купле-продаже дачных участков, являются российские кодексы — Гражданский и Земельный.

Скачать ГК России можно по ссылке. Изучить полную версию Земельного кодекса можно здесь.

В Гражданском законе описываются нюансы заключения договоров купли-продажи дачи, а именно:

  • условия заключения контракта на покупку или продажу недвижимости;
  • правила расторжения сделки купли-продажи;
  • критерии по обеспечению исполнения обязательств;
  • виды ответственности за несоблюдение условий договора;
  • причины признания контрактов купли-продажи дачи недействительными;
  • последствия недействительных сделок о покупке недвижимости.

В Земельном законодательном акте указывается, что продаваемый участок земли должен быть зарегистрирован в государственном кадастровом учете. При его продаже, продавец обязан доказать, что на продаваемый объект не наложено обременений.

Оформление договора купли продажи дачного участка

Покупка земельного участка и дачи состоит из нескольких этапов:

  • 1 этап — выбрать подходящий земельный участок;
  • 2 этап — подготовить договор купли-продажи в соответствии с российским законодательством;
  • 3 этап — произвести взаиморасчеты между сторонами. Продавец переоформляет права собственности на дачу на покупателя, покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости.

Перед составлением договора купли-продажи земельного участка, необходимо подготовить определенный пакет документов:

  • российские паспорта обоих участников соглашения о купле-продаже дачного имущества;
  • кадастровые документы на продаваемый участок земли;
  • бумаги, свидетельствующие о праве собственности на дачу;
  • документы, свидетельствующие о проведении государственной регистрации дачного участка;
  • согласие второго супруга на осуществление продажи дачи. По закону, согласие предварительно заверяется специалистом в нотариальной конторе.

В случае, если кто-либо из участников сделки не может лично присутствовать при заключении договора, требуется предоставить доверенность на иное лицо. По закону, доверенность представителя обязательно должна быть заверена нотариально.

Процедура составления договора купли-продажи дачи обязательно включает:

  • подробное описание объекта продажи. Вписать в соглашение:
    • адрес дачи;
    • предназначение садового строения;
    • количество этажей;
    • материал, используемый при строительстве и т.д.;
  • стоимость дачи.

Согласно положениям гражданского законодательства, вышеперечисленные пункты обязательно должны быть указаны в документе. В случае их отсутствия — документ будет признан недействительным.

Основные пункты договора

При оформлении соглашения о продаже дачи, необходимо составить договор купли-продажи. Чтобы документ соответствовал законодательным требованиям РФ, в нем должна быть указана следующая информация:

  • Оглавление документа;
  • Предмет соглашения. В этом пункте следует указать подробное описание продаваемого садового строения. Вписать сведения об имеющихся обременениях;
  • Права и обязанности продавца и покупателя. В данном пункте описываются правила по переходу прав собственности и по внесению оплаты;
  • Цена и порядок расчетов. Нужно описать вариант передачи денежных средств за приобретаемый садовый участок, а также сроки оплаты;
  • Ответственность сторон. При заключении всех договоров, необходимо указывать данный пункт. В нем указываются предполагаемые ситуации, в которых одной из сторон соглашения не будут выполнены свои обязательства. Соответственно, указать следует меры ответственности за предполагаемые нарушения;
  • Форс-мажор. Здесь указываются правила по расторжению данного соглашения о продаже дачи, в связи с наступлением обстоятельств непредвиденной силы;
  • Разрешение споров. При любых заключенных контрактах могут возникнуть споры по исполнению обязательств сторонами. Поэтому данный пункт обязательно должен быть включен в договор. Здесь можно указать, что возникшие споры будут разрешены между участниками сделки мирными переговорами, или при обращении в судебную инстанцию;
  • Расторжение соглашения о продаже дачи. Тут необходимо описать правила по расторжению сделки;
  • Информационные данные о сторонах. Если участниками соглашения являются юридические лица, то указываются реквизиты организации. Если договор о купле-продаже заключается между физическими лицами, то в этом пункте указываются Ф.И.О., место прописки, данные из паспорта (номер, серия, кем выдан и т.д.);
  • В конце соглашения проставляются подписи сторон. В случае заключения контракта о продаже дачного участка между юридическими лицами, необходимо проставить печати.

Заключается договор о купле-продаже участка в трех экземплярах. По одному остается у сторон, составивших соглашение, а третий достается государственному учреждению — реестру.

Скачать образец договора о купле-продаже дачи можно тут. Представленный бланк поможет оформить свое соглашение, исходя из критериев продаваемого объекта.

Составленный договор может быть признан недействительным, если в нем будут следующие пункты:

  • описывающие права продавца выкупить дачу (дом) обратно по своему желанию;
  • прописанные ограничения на пользование объектом покупки. Например, сдача земельного участка в аренду.

Где заключается соглашение?

Где оформлять соглашение о купле-продаже дачи, решают обе стороны сделки. Однако, лучше всего это сделать в нотариальной конторе. Заверение документа у нотариуса придает контракту юридическую силу, в случае непредвиденных обстоятельств, его можно будет оспорить в судебной инстанции.

Для покупателя, обращение в нотариальную контору является только плюсом, т.к. нотариус перед заверением сделки проверяет достоверность всех представленных бумаг. Проведение подобной проверки исключает шансы на заключение недействительного договора о покупке дачи.

Кроме нотариальной конторы, оформить договор можно в:

  • агентстве недвижимости;
  • в посреднических фирмах, где осуществляется сделка.

Оформление договора купли-продажи на приобретение дачи в рассрочку

Составляется договор о купле-продаже дачного участка с рассрочкой платежа также, как если бы стоимость дачи была выплачена единым платежом. Однако, есть нюансы оформления пункта о цене и порядке расчетов. В нем обязательно надо указать права и обязанности участников сделки по вопросу оплаты:

  • общую сумму продаваемого объекта;
  • суммы ежемесячных выплат;
  • вариант оплаты — безналичными средствами или наличный расчет;
  • период, в течение которого будут произведены все выплаты;
  • правила пользования дачей при внесении платежей в рассрочку.

Для подписания договора купли-продажи дачи в рассрочку, требует согласие продавца.

Договор купли-продажи дачи: важные моменты

Договор купли-продажи дачи с земельным участком необходим для передачи права собственности на недвижимость. Недвижимость обычно состоит из жилого строения и земли, предназначенной для ИЖС. Такие участки могут быть включены в земли садовничьих, огородничьих товариществ.

Оформить договор продажи нужно в трех экземплярах: по одному — продавцу и покупателю, и один – в Росреестр. До возмездной передачи дачи новому собственнику необходимо проверить юридическую чистоту дома и земельного участка. Для этого делаются соответствующие запросы в Росреестр, правление дачного, садового товарищества. Перед оформлением сделки стороны производят осмотр дома и участка, согласуют окончательную цену покупки.

Смотрите так же:  Купить осаго реутов

Базовые элементы сделки купли-продажи дачи

Сделка заключается согласно условиям ст. 546-558 ГК РФ. В бланке обозначается личная информация о сторонах (паспортные данные, место фактического проживания). Далее описываются индивидуальные характеристики дачного дома и земельного участка. Нужно обозначить адрес объекта недвижимости, общую площадь дома, его инвентаризационную и кадастровую стоимость. Узнать предварительно такую информацию можно из кадастрового и технического паспорта дома и земельного участка.

Стороны также определяют реальную стоимость недвижимости и срок передачи объекта. Обязательно обозначается факт, что недвижимость не содержит обременений, не находится в залоге, и на нее нет претензий со стороны третьих лиц.

Дополнительно может быть подписан передаточный акт, в котором обозначается дата и время фактического перехода дачного домика с земельным участком новому хозяину. В договоре купли-продажи также могут быть перечислены все насаждения и другие важные особенности – например, хозяйственные постройки, колодец и другие вспомогательные сооружения.

Стоимость сделки и порядок оплаты

Стороны сами вправе определить цену дачного дома и земельного участка, которые могут быть выше кадастровой и инвентаризационной стоимости. Договор не нужно регистрировать в Росреестре, но регистрации подлежит передача правомочий собственности. Для этого подается необходимый комплект документов, включая:

  • экземпляр бланка;
  • передаточный акт;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанцию об оплате госпошлины. Она составляет 2 тыс. рублей.

Соглашение может быть оформлено в простой письменной форме. В него могут быть внесены любые условия, которые не противоречат закону и позволяют определить объект недвижимости, включая его стоимость. По желанию контрагентов сделка может быть зарегистрирована у нотариуса.

Передача денег по договору купли-продажи может происходить в наличной форме. Для безопасности сторон оплата за объект недвижимости производится через банковскую ячейку. Обязанность по ее аренде возлагается на покупателя.

Деньги передаются продавцу дачи только после регистрации правомочий собственника на приобретаемый объект недвижимости. Возможно открытие аккредитива и списание с него сумм после регистрации перехода собственности в Росреестре.

Сделка продажи должна быть подписана сторонами. Право собственности на дачу у нового владельца возникает с момента госрегистрации. К новому владельцу также переходит обязанность вносить членские взносы в бюджет дачного (садового) товарищества.

Рекомендуется воспользоваться помощью опытного специалиста, способного провести сделку на выгодных для сторон условиях.

Договор купли-продажи дачи: образец заполнения

Договор купли-продажи дачи — документ подтверждающий факт продажи от продавца к покупателю. Когда покупатель найден, и документация для реализации дачного участка подготовлена, необходимо оформление договора о его купле-продаже. Данный договор составляется в обычной письменной форме. Нотариального заверения при этом не требуется. В случае желания заверить его у нотариуса, ни одна нотариальная контора не откажет в процедуре удостоверения договора о покупке-продаже дачного участка.

В данной статье предлагаем скачать бланк договора, а также заполненный образец при купле-продаже дачного участка с домом. Скачать бланки и образец можно бесплатно в формате word по ссылкам ниже. Также предлагаем скачать другие бланки о образцы договоров о купле-продаже земли без строений — скачать, земли с жилым домом — скачать, гаража — скачать.

Образец заполнения договора купли-продажи дачного участка

В бланке договора обязательно указываются имя, фамилия, отчество сторон, данные их паспортов, адреса места проживания (регистрации). Если одна из сторон будет действовать через представителя, в договор должны быть внесены данные выданной на этого представителя доверенности, при этом документ должен быть заверен в нотариальной форме. В доверенности перечисляются все права, касающиеся совершения сделки покупки-продажи участка.

Раздел, посвященный предмету договора, должен содержать описание дачного участка: его площадь, номер кадастровый, место положения дачи, земельную категорию, адрес. При этом данные сведения указываются исключительно из правоустанавливающей документации. Это означает, что в качестве объекта договора может использоваться только участок, который прошел процедуру кадастрового государственного учета.

Под адресом подразумевается почтовый адрес либо описание дачи, которое позволяет точно определить его местоположение.

Сведения о кадастровом номере земельного участка содержат номер кадастрового округа, квартала, района, участка. В договоре купли-продажи дачи обязательно должна быть указана ссылка на документ, в соответствии с которым дачный участок принадлежит продающей стороне — реквизиты свидетельства, подтверждающего государственную регистрацию права. А также сведения о документе, на основании которого было выдано такое свидетельство. В качестве документа — основания (правоустанавливающего документа) может служить:

  • договор о купле-продаже дачи;
  • договор о дарении дачи;
  • свидетельство о наличии права на наследство дачного участка;
  • постановление главы местного самоуправления о выделении дачного участка.

К существенным условиям договора о купле-продаже дачного участка относится сумма договора, то есть стоимость участка земли. В разделе договора «Цена» следует указывать полную стоимость дачи, по которой он будет продаваться, а также условия передачи средств покупателем продавцу. В случае если стоимость определяется из расчета за единицу площади (к примеру, за гектар либо за сотку), то обязательно указывается общая сумма всей площади земельного участка.

Порядок и условия оплаты определяются по соглашению сторон: средства могут передаваться продавцу, как до момента заключения соглашения, так и после него. Наличие раздела, описывающего порядок осуществления оплаты обязательно должен присутствовать в договоре. Также может быть указано, что средства за дачный участок переданы:

  • до момента заключения договора покупки-продажи;
  • в момент его заключения;
  • по итогам его государственной регистрации.

Законную силу договор приобретает с момента осуществления его государственной регистрации.

Также между покупателем и продавцом должен быть подписан акт приема-передачи дачи. В акте указывается, что у покупателя нет претензий к земельному участку, а продавец не имеет претензий к покупателю, а также подтверждение факта получения продавцом денежной суммы в полном объеме — Скачать акт приема передачи земельного участка. Итогом сделки купли- продажи дачи является получение покупателем документа о государственной регистрации права собственности на землю.

Как оформить покупку земельного участка

Сделка по купле-продаже участка проходит в два этапа. Сначала заключается договор, потом новый владелец регистрирует свое право собственности в Росреестре (образец договора Договор купли-продажи земельного участка можно скачать здесь ).

Покупку земельного участка можно оформить прямо сидя на пеньке, стоящем посреди этого участка. Нотариальное удостоверение не требуется. Достаточно составить договор, под которым подпишутся продавец и покупатель. Хотя можно обратиться к нотариусу (только по месту нахождения участка). Это гарантирует правильность составления договора и ускорит процесс регистрации сделки в Федеральной службе регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Как пояснил юрист Юридического Агентства «Глоссарий» Руслан Дворецкий, 7 мая 2010 г. нотариат и Росреестр подписали совместный протокол от №1, согласно которому нотариус при оформлении договора купли-продажи проводит дополнительный правовой анализ документации, а сделка, оформленная нотариусом, регистрируется в Росреестре в течение трех рабочих дней. Если же обойтись без нотариуса, то регистрация может затянуться на 10 рабочих дней.

В то же время, по мнению исполнительного директора агентства недвижимости «ЛиКом» Виктора Каца, привлечение к операции риэлтора или юриста, специализирующегося на недвижимости, принесет не худший результат, чем обращение к нотариусу. Так, например, бытует миф, что нотариус проверит дееспособность продавца и покупателя. На практике же «проверка» заключается всего лишь в просмотре паспорта на предмет отметки о недееспособности. То же – с проверкой психической полноценности лица. Риэлтор или юрист обычно проводит более глубокую проверку бумаг, ну и договор составить для них – не проблема.

Покупатель и продавец могут и сами составить договор купли-продажи земельного участка. В нем должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) участка, а так же его площадь (указанная в правоустанавливающем документе*), разрешенное использование и категория земель. Так же в договоре должны быть четко определены цена и порядок расчета, а при необходимости ряд вспомогательных пунктов в зависимости от прилагаемых документов. Неправильно составленный договор Росреестр не примет на регистрацию, а сделка будет считаться недействительной.

Обратите внимание, сделка по купле-продаже участка проходит в два этапа: первый – заключение договора; второй – регистрация в Росреестре права собственности нового владельца на участок.

Оформляем договор

Сделка по купле-продаже объекта недвижимости может быть совершена в простой письменной форме, а может быть оформлена нотариально. И в том и в другом случае для составления договора потребуются следующие бумаги.

1. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизации, мены, дарения, наследования и пр.).
2. Паспорта продавца и покупателя.
3. Кадастровый паспорт участка (в нем указано назначение земли, план границ участка). Виктор Кац поясняет, что по «дачной амнистии» или по наследству можно зарегистрировать право на участок без межевания. Но у человека, купившего такую землю, могут в дальнейшем возникнуть сложности при продаже. Если в кадастровом паспорте приобретенной земли нет ключевой фразы «соответствует материалам межевания» — это значит, что новому владельцу самому придется делать Межевое дело. При этом могут измениться границы участка, возможен и конфликт с соседями.
4. Правоподтверждающий документ (свидетельство на право собственности из Росреестра). Бывает, что продавец не зарегистрировал ранее возникшее право собственности в ФРС. В этом случае, как пояснила руководитель отдела правовой защиты недвижимости Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С Инна Шлякова, правоподтверждающим документом может быть одна из трех бумаг: 1) свидетельство о праве собственности (обр. 1991 или 1995 г.);2) выписка из похозяйственной книги; 3) государственный акт на право постоянного бессрочного пользования участком. В данном случае одновременно регистрируется ранее возникшее право продавца и переход права.

Смотрите так же:  Приказ о передаче материальных ценностей другому лицу

Кроме всего вышеперечисленного нотариус, оформляющий договор, риэлтор, сопровождающий сделку, или просто въедливый покупатель может запросить еще кой какие бумаги. Это может быть, инвентаризационная оценка или, например, выписка из единого государственного реестра прав (ЕГРП). Для регистрации сделки они не обязательны, но позволяют получить нужную информацию, в частности, убедиться в том что участок не находится под арестом, права на него не оспариваются и нет других обременений**.

Регистрация в Росреестре

Для регистрации права собственности на участок, его покупателю надо обратиться в Росреестр. Правовой консультант Юридического Агентства «Глоссарий» Александр Седельников пояснил, какие бумаги необходимы для регистрации:

1.Заявление о госрегистрации перехода права (заполняется в присутствии специалиста Росреестра);
2. Заявление о госрегистрации права собственности (заполняется в присутствии специалиста Росреестра);
3. Документ об уплате пошлины;
4. Документ, удостоверяющий личность заявителя;
7. Правоустанавливающий документ (на имя продавца участка);
8. Договор со всеми изменениями и приложениями;
9. Документ о передаче объекта недвижимого имущества, если иное не предусмотрено договором.
10. Кадастровый паспорт участка (или кадастровый план, техпаспорт, план с описанием участка выданный до 1 марта 2008 г.)
Кадастровый план не нужен, если ранее такой план уже предоставлялся в Росреестр и помещен в соответствующее дело.

Кроме всего перечисленного, в определенных случаях могут потребоваться дополнительные бумаги. Например, если участок приобретен в период брака на общие деньги супругов и является общим имуществом, то понадобится нотариально заверенное разрешение супруга продавца участка на его продажу. Если собственник участка несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный, то понадобится разрешение органов опеки и попечительства на продажу (отчуждение) имущества. Если участок является долей в общем имуществе, необходимы документы, подтверждающие, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, либо письменный отказ всех сособственников от преимущественного права приобретения, оформленный нотариально или в регистрирующем органе. Александр Седельников подчеркивает, что данный перечень документов, во-первых, является примерным, а во-вторых, набор бумаг не зависит от того, заверена ли сделка нотариально.

Особое внимание обратить на…

В ходе подготовки к сделке покупателю участка следует намеренно заострить свое внимание на ряде моментов. Вот что по этому поводу говорят наши эксперты.

Инна Шлякова:
— Особое внимание следует обратить на информацию, содержащуюся в кадастровом паспорте, в свидетельстве о праве собственности и в выписке из ЕГРП. Кадастровый паспорт земельного участка содержит информацию об ограничениях, обременениях в использовании его, данная информация должна быть доведена до сведения покупателя, иначе договор может быть расторгнут, в связи с сокрытием от покупателя информации о потребительских свойствах и качестве земельного участка.

Руслан Дворецкий:
В первую очередь следует убедиться в том, что продавцу объект принадлежит на праве единоличной собственности, не является предметом залога либо не имеет иных обременений. В случае приобретения участка под индивидуально строительство, необходимо удостовериться в статусе земельного участка – в виде разрешенного использования и категории земли.

Виктор Кац:
— Особое внимание необходимо при сделках с наследованной недвижимостью – кем, когда, правильно ли оформлено, не оспорено ли право наследования. Если одна из сторон заключает сделку по доверенности, надо проверить этот документ: срок действия, жив ли человек, ее выдавший, не отозвана ли доверенность и прочее. Разумеется, действительно качественно такую работу сможет проделать риэлтор или юрист. Правда, если покупатель столкнулся с недобросовестностью в чистом виде – с подделкой документов с целью мошенничества, то в этом случае подделанные документы может отличить от настоящих только эксперт. Здесь может не помочь ни нотариус, ни юрист.

* Подробно о правоустанавливающих документах рассказано в ранее опубликованной статье «Как самостоятельно провести экспертизу юридической чистоты земельного участка»

Статьи и видеосюжеты о загородном рынке недвижимости

Комментарии юриста:

Оформление договора купли-продажи дачи

Покупка какой-либо недвижимости требует заключения специального договора купли-продажи. В данной статье будет описано, какие российские нормативные акты регулируют заключение подобных сделок, по каким правилам оформляется документ на продажу дачи, как правильно описать содержание соглашения о покупке.

Законодательная база

Процесс по продаже такой недвижимой собственности как дача регламентируется законодательными актами Российской Федерации. Продавцам и покупателям при заключении подобной сделки следует обращаться с следующим законам:

  • к Гражданскому Кодексу. Здесьможно ознакомиться с текстом документа. Данный акт регламентирует особенности составления договора купли-продажи дачи, также же обуславливает правила расчета между сторонами. ГК содержит положения о переходе прав собственности на дачу от владельца к покупателю;
  • к Земельному Кодексу. Скачать полный текст законодательного акта можно поссылке.

Обязательно необходимо оформлять договор купли-продажи дачи в соответствии с законодательством России, иначе документ будет признан недействительным, а он является неотъемлемой частью подобных сделок. Необходимость заключения соглашения купли-продажи недвижимости состоит в предоставлении гарантий обеим сторонам сделки. У продавца появляются гарантии от покупателя в том, что он перечислит нужную сумму за дачу, а покупателю данный документ гарантирует передачу прав собственности от владельца к нему.

Настоятельно рекомендуется, если нет возможности рассчитаться сейчас, заключить предварительный договор купли-продажи земельного участка с задатком.

Оформление договора

Прежде чем собственнику дачи оформлять договор купли-продажи, необходимо найти потенциального покупателя, обговорить с ним все нюансы продажи, затем устную договоренность представить в письменном виде.

Правила составления договора купли-продажи дачи гласят, что оформляется подобная бумага строго в соответствии с нормами закона. После составления документ подлежит предварительному нотариальному заверению, или договор купли-продажи дачи может составить специалист нотариальной конторы, а затем удостоверить его юридическую значимость.

Для нотариального удостоверения документа, продавцу следует предоставить следующий пакет бумаг:

  • правоустанавливающая документация;
  • акты, свидетельствующие о госрегистрации;
  • документация из кадастра — выписки и паспорт;
  • справка из ЕГРП;
  • сведения о браке или разводе собственника дачи;
  • письменное разрешение мужа или жены, если владелец состоит в законных официальных отношениях;
  • документальные подтверждения отсутствия долгов за коммунальное хозяйство.

Также в нотариальную контору требуется предъявить удостоверение личности покупателя и продавца.

Важно составить соглашение о продаже дачной постройки в трех экземплярах — один для владельца строения, другой для покупателя и третий для регистрационного государственного органа.

Переход прав собственности будет признан недействительным, если договор купли-продажи дачного участка не будет зарегистрирован в специальном государственном учреждении. Зарегистрировать документ возможно в Росреестре или в многофункциональном центре. В обе инстанции требуется подавать одинаковый перечень документации.

Образец договора

Чтобы закон обладал юридической значимостью, необходимо правильно его составить. Какие пункты будет содержать документ, решают стороны перед его оформлением. Но по российскому законодательству, в акте купли-продажи дачи обязательно должно быть указано следующее:

  • название договора;
  • населенный пункт, где оформляется соглашение;
  • число, месяц и год составления;
  • сведения о собственнике дачи — фамилия, имя, отчество, место рождения, паспортные данные (дата выдачи, серия, номер, код подразделения);
  • сведения о покупателе. Здесь нужно указать такие же сведения, как и о продавце;
  • суть оформления договора купли-продажи дачи. Тут требуется указать информацию:
    • данные о дачном строении и о земельном участке, который прилегает к нему — адрес расположения, площадь участка и дома, регистрационные сведения о недвижимости;
    • стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты;
    • обязательства сторон.
  • подписи продавца и покупателя.

Содержание договора купли-продажи дачи может быть дополнено иными пунктами. Для составления договора следует ознакомиться с примером его составления.

Скачать образец можно тут.

Где заключается соглашение?

Место заключения соглашения о продаже дачного участка и строения, находящегося на нем, зависит от обстоятельств сделки. Заключать договор купли-продажи дачи можно в:

  • нотариальной конторе. Здесь же можно его составить и удостоверить уполномоченным лицом;
  • в агентстве недвижимости, если в качестве продавца выступает данное учреждение;
  • ином месте по выбору продавца, если он самостоятельно составлял документ.

Соглашение о приобретении дачи, в соответствии с законом, не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но подлежит обязательной государственной регистрации. Только после подачи документации в Росреестр, договор купли-продажи будет считаться значимым и возможен переход прав собственности от продавца к покупателю.

Приобретение дачи в рассрочку

Приобрести дачный участок и строение, находящееся на его территории, возможно несколькими способами:

  • за безналичный расчет;
  • произвести оплату наличными денежными средствами;
  • купить дачу в рассрочку.

Порядок и правила оформления договора купли-продажи дачи в рассрочку не меняются. Но в пункте, где описываются условия оплаты, следует внести изменения. При покупке дачи и садового участка в рассрочку, в соглашении указываются права и обязанности сторон сделки по оплате:

  • итоговая цена продажи, т. е. полная стоимость предмета договора (земли, строения);
  • способ оплаты — наличный или безналичный;
  • размер денежного взноса, который будет оплачиваться покупателем раз в месяц;
  • период аннуитетных выплат (следует четко указать срок выплат);
  • правила пользования дачным строением в период рассрочки.

После оформления настоящего соглашения, документ подлежит государственной регистрации. После прохождения данной процедуры, покупателю будет выдана бумага, указывающая на ограничения прав пользования жилым объектом.

Когда покупатель выплатит полную стоимость за дачу, ему и продавцу требуется составить совместное заявление о снятии ограничений на пользование дачным участком. После рассмотрения заявки, уполномоченные лица выдадут свидетельство о праве собственности новому владельцу.

Author: Profi