Договор уступки и договор переуступки

Договор переуступки

Если вы хотите купить недвижимость в новостройках, вам, скорее всего, нужно будет воспользоваться договором переуступки или договором цессии. Фирма застройщик заключает договор с кредитором, чаще всего это агентства, которые потом продают свое право на имущество физическому лицу. То есть договор уступки (переуступки) – это передача прав кредитора на имущество другому лицу, при постройке данного объекта, право на жилье и само жилье перейдет этому физическому лицу. Пока жилье недостроенное, покупать и продавать можно лишь право на него, со всеми обязанностями.

Бывают случаи, когда кредитор платит не всю сумму и является ещё и должником фирмы-застройщик. Тогда при продаже своих прав на жилье, вместе с жильем и правом на него, к человеку, который покупает, переходят и все невыплаченные долги предыдущего владельца.

При покупке права на жилье, вам нужно будет в обязательном порядке, до полной постройки встретится с застройщиком и уведомить его, о смене кредитора, показав новые договора. Потому что, застройщик имеет полное право забрать жилье, в случаи не уведомления его о новом кредиторе в срок.

Постоянно звучит лишь право на собственность, а не владение. Ведь пока жилье не достроено вы являетесь лишь кредитором, но не собственником. Как только застройщик закончит работать над постройкой, вы становитесь собственником жилья.

Стать кредитором можно на разных условиях: заключить предварительный договор о покупке, стать соинвестором или заключить договор о долевом строительстве.

Плюсы некоторых условий в том, что когда вы заключаете договор и оговаривает определенную сумму, то при последующем скачке цен, сумма для вас останется той же. Вот если вы станете соинвестором, то на вас ложатся и все риски, в том числе и такие финансовые скачки цены.

Рассмотрим ситуацию, когда человек берет в каком-либо банке кредит на определённую сумму, с определенными условиями и графиком выплаты. Выплачивает, какую то часть или вообще не выплачивает, и должен банку некую сумму. Этот гражданин может найти третье лицо, которое выплатит за него этот долг.

Чтобы оформить все бумаги юридически, ему нужно будет поставить в известность банк и услышать его мнение. Банк может не согласится, ссылаясь на неплатежеспособность третьей стороны или недоверие к ней. Если все же банк согласится, вы должны заключить договор переуступки долга. В этом договоре обязательно должно быть помечено «Согласовано» или же «На перевод долга согласен». Потому что, третья сторона при отсутствии данной пометки может заявить о недействительности документа и весь долг снова перейдет к этому первому человеку. При чем, в договоре обязательно должны быть все печати, подписи, расшифровки, дата.

Сейчас банки очень усиленно начали выдавать кредиты и прямо таки впихивать людям в руки кредитные карты. Когда человек снимает весь кредит, тратит его, а заплатить по долгам не может – банки начинаю перепродавать долги плательщиков так званым коллекторам.

Вот с коллекторами банки и заключают следующий вид переуступки – договор о переуступке прав требования. При этом договоре соглашение должника не обязательно, поэтому многие даже не знают, что должны они уже не банку, а каким-то неизвестным лицам.

Квартирный вопрос

Почему все стремятся купить жилье в новостройках? Вопрос скорее риторический. Новая квартира, без предыдущих хозяев, с новыми соседями и новой жизнью. О том, что цена не построенного жилья намного дешевле, чем просто цена квартиры, знаю многие. Иногда эта разница составляет четверть суммы.

Поэтому для некоторых это очень выгодный вариант купить у застройщика квартиру. Но часто бывают случаи, что у людей меняются планы и им нужно продать свою ещё недостроенную квартиру. Тогда заключается договор о переуступке прав собственности на квартиру.

При этом нужно быть очень внимательным, ведь очень часто при этом моменте происходят мошеннические махинации. Ведь квартиру можно пообещать двум-трем людям, а проверить это очень тяжело. Поэтому всё нужно делать через компанию застройщика, которая точно знает, чья это будет квартира. Да и вы должны до конца строительства предоставить все зарегистрированные договора о переуступке в вашу сторону данного жилья, чтобы потом не остаться третьим лишним.

Вам нужны будут такие документы:

  • Разрешение застройщика (письменная форма);
  • Согласие мужа и жены всех участников купли/продажи (письменное);
  • Договор о переуступки (зарегистрированный).

Вам не обязательно покупать жилье, вы можете заключить договор о переуступке прав на аренду.

Обычно заключается двухсторонний договор, где указывается первая сторона – первоначальный владелец и вторая сторона – новый владелец. А вот сторона, которая предоставляет собственность — упускается. Так же и при заключении договора передачи прав требования долга, с одного кредитора на другого.

Идеальным вариантом является трехстороннее заключение договора о переуступке прав долга или собственности по определенному образцу. Образец можно скачать, он в свободном доступе.

Все три стороны знают друг друга, обсуждают конкретные суммы и условия, ничего не утаивается и не скрывается. Вступает в силу, тогда, когда нотариус заверит или зарегистрирует государство. Лучше всего это делать с личным юристом, чтобы все тонкости дела были учтены, и не было двусмысленного толкования или упущение мелочей, которые могут привести к необратимым последствиям.

Пакет документов при заключении договора о переуступке прав на квартиру:

  • Договор уступки;
  • Договор, по которому сделана уступка;
  • Акт передачи всех документов;
  • Документ, подтверждающий все подсчеты между сторонами;
  • Документ, в котором подтверждается согласие второй стороны на уступку (при необходимости).

В любом случае, какой бы договор вы ни заключали, тщательно перечитаете его, потребуйте от второй стороны все документы и будьте бдительны!

Договор уступки прав требоввния

Добрый день! Брал квартиру у физ.лица по договору уступки прав требования по ДДУ. Сдал все документы в росреестр, мне выдали зарегистрированный договор переуступки и все, сказали больше ничего не надо.

Сейчас у застройщика введена процедура банкротства, у Меня на руках только договор переуступки и расписка физ лица о получении денежных средств.

Неочень понимаю достаточно ли мне этих документов для подачи в суд? ДДУ нет, актов взаимозасчета физ лица и застройщика тоже нет на руках.Восстановить документы в росреестре пока не получается.

Артем, у Вас на руках СОГЛАШЕНИЕ К ДДУ, соответственно, неплохо было бы иметь и сам ДДУ. Всё, что Вы перечислили либо не сдавалось в Росреестр на регистрацию переуступки и осталось у первого дольщика, либо сдавалось, но должно было быть возвращено. Спросите сначала у первого дольщика. Правда, могло и у застройщика остаться, если у него делали уступку. Еще надо бы почитать текст самой переуступки, если в этом соглашении участвовал застройщик и там указана цена ДДУ и все прочие его основные условия, то даже в суде ДДУ в итоге Вам может не понадобится, а если понадобится, то копию суд может получить из росреестра по запросу.

Участник программы «‎Работаю честно»

Выкупал в прошлом году новостройку по переуступке, такая же была ерунда, продавцу отдали все назад, а мне только переуступку. Благо работаю в этой сфере, сразу у продавца забрал ДДУ, который сдавался вместе сипереуступкой. На вопрос к МФЦ почему они так сделали, внятного ответа не получил.

Если теперь не сможете найти продавца, то в суд идти не с чем, суд ничего запрашивать не будет- с чем придёте, то и будут принимать во внимание. Не надо было экономить на профессионале.

Участник программы «‎Работаю честно»

Поэтому мы все и кричим хором — обратитесь к специалисту! В договоре переуступки прав требования (цессии) обязательно должен присутствовать пункт, что после регистрации цессии оригинал ДДУ передаётся цессионарию (т.е. вам), а так же все дополнительные соглашения, согласие застройщика на переуступку, и справка что за дольщиком перед застройщиком никаких долгов не имеется. Так же у вас на руках должен быть подписанный передаточный акт между вами и цедентом. Обратитесь к цеденту и заберите у него все перечисленное, эти доки ему уже ни к чему, так он переуступил свое право. Он может сделать себе нотариальные копии всего того, что отдаст вам. Суд принимает только оригиналы документов либо нотариально заверенные копии. Успехов!

Участник программы «‎Работаю честно»

Вам еще необходимо уведомить застройщика, что теперь право требования зарегистрировано на вас.

Смотрите так же:  Требования для андроид 5

я договор по переуступки у застройщика оформлял, поэтому он в курсе и их печати стоят тоже. У меня были все оригиналы документов, которые забрал росреестр.

Артем, так Вам и толкуют о том, что росреестр отдал после регистрации ДДУ и платежки первому дольщику. Он, возможно, даже и не получал их обратно — зачем они ему?
Обратитесь к первому дольщику.

Договор переуступки прав требования

Право истребовать долг можно передать другому лицу — нужно только заключить договор переуступки прав требования. Узнайте, как грамотно оформить эту операцию без риска для себя.

Используйте пошаговые руководства:

Права и ограничения кредиторов при переуступке прав требования

В России вопрос переуступки прав требования регламентирован Гражданским кодексом РФ. Глава 24 ГК РФ раскрывает вопросы перемены лиц в обязательствах, а параграф первый и статьи 382-386 целиком посвящены переходу прав кредитора к другому лицу.

ГК РФ не содержит термин «переуступка» и различает определения «передача прав требования» и «уступка прав требования». Передача прав требования происходит по итогам сделки, а уступка — переход прав требования на основании закона. Тем не менее в обиходной речи используется термин «переуступка прав требования», под которой понимается в зависимости от ситуации и передача и уступка.

Право кредитора может быть передано другому лицу по сделке или на основании закона (об этом говорится в статье 382 ГК РФ). Согласие должника не требуется, если это не предусмотрено законом или договором. Если в договоре прописан запрет на передачу прав требования, то такая сделка может быть признана ничтожной. Однако даже это ограничение может не приниматься во внимание при реализации исполнительного производства или банкротства должника. В этом случае кредитор может заключить подобную сделку передачи прав требования.

Кроме того, должника следует уведомить о передаче его долга новому владельцу. Это должен сделать либо старый, либо новый кредитор, причем новый, кроме уведомления, должен предоставить доказательство о переходе к нему права требования на переуступку долга. В противном случае должник имеет право не исполнять обязательство по новому договору. Также закон предусматривает, что старый и новый кредитор обязаны возместить расходы должника, возникшие у него в связи с передачей права.

Статья 383 запрещает передачу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора. К таким относятся требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью. Статья 384 определяет, что новый кредитор получает тот объем прав, который существовал на момент перехода права требования. Это права на проценты, права обеспечивающие истребование долга и т. д. Эта же статья допускает передачу части долга не только в денежном, но и в натуральном выражении. В этом случае обязательство должно быть делимо и не делать исполнение обязательства более обременительным.

Не стоит путать передачу (уступку) прав требования и перевод долга. В первом случае меняется кредитор, должник остается прежний. Во втором случае меняется должник, кредитор остается прежний.

У должника есть право выдвигать требования, которые он имел к старому кредитору в адрес нового должника, если они возникли к моменту получения уведомления о переходе прав требования (статья 386 ГК РФ) .

Статьи 387-390 поясняют процедуру уступки прав требования. О передаче по закону говорится в статье 387, уступка требования прав требования возникает с ледующих случаях:

  • в результате правоприемства прав кредитора;
  • по решению суда; при исполнении обязательства поручителем должника или залогодателем;
  • суброгации (переход прав требования к страховщику в результате страхового случая);
  • других случаях, предусмотренных законом.

В рамках уступки права требования существуют три составляющих, кроме должника, которые стоит пояснить: цессия, цедент, цессионарий. Цессия — передача прав требования долга, имущества, права собственности. Цедент — тот, кто уступает свое право требования долга. Цессионарий — тот, кто получает право требования долга.

Вопрос передачи долга от банка коллекторским агентствам долгое время был одним из самых спорных. Однако в 2011 году в письме №01/10790-1-32 Роспотребнадзор признал, что право требования по кредитному договору может быть передано только другому банку. В 2012 году Верховный суд России в постановлении № 17 от 28.06.2012 также указал, что в законе о защите прав потребителей не предусмотрено право банка передавать право требования лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности, если иное не установлено законом или договором. В итоге банки стали включать в договора право передавать долги коллекторам.

На что надо обратить внимание, заключая договор переуступки прав требования

Закон требует, чтобы договор уступки прав требования оформлялся в том виде, в каком был заключен первый договор о сделке, в результате которой возник долг (ст. 389 ГК РФ). То есть если сделка заключена в простой письменной форме, то договор переуступки заключается в простой письменной форме. Если договор был заверен нотариусом, то и переуступку надо заверять нотариально. Если сделка требует государственной регистрации, значит соглашение об уступке должно быть зарегистрировано в том же порядке, если иное не установлено законом.

Составляемый договор должен содержать сведения о сторонах передачи прав требования, суть передаваемого права требования, а также перечень документов — договор или судебное решение, а также все приложения, на основании которых возник долг, обязанности сторон, которые позволят цессионарию потребовать выполнения условий договора со стороны цедента и должника. Причины или мотивы передачи долга указывать не обязательно.

Главными сторонами договора являются старый кредитор или цедент, передающий право требования и новый кредитор или цессионарий, получающий право требования. Цессионарий получает право требования в том объеме, который был между цедентом и должником, но не более. Изменение объема долга может быть произведено только в сторону его уменьшения. В любом случае, любые изменения объема, сроков и способов погашения долга не должны ухудшать положение должника.

Цедент отвечает за действительность права требования, но не отвечает за добросовестность и платежеспособность должника. Ответственность за платежеспособность может наступить только в том случае, если цедент выступил в роли поручителя должника, но это уже другая правовая ответственность. При необходимости, договор может быть трехсторонним, с участием должника.

Полезным будет включить в договор условие, в котором будет указано, какая сторона и в течении какого времени уведомляет должника о переходе права требования. Обычно эту обязанность выполняет цессионарий, так как именно он выгодоприобретатель более всего заинтересован в получении долга. Без уведомления должник может рассчитаться с цедентом, а цессионарий будет вынужден через суд требовать сумму долга, полученную необоснованно.

Передача прав требования может происходить как на возмездной, так и на безвозмездной основе. В безвозмездном случае, в договор имеет смысл внести пункт о том, что цессионарий не несет обязанности выплачивать цеденту вознаграждение.

Что должен содержать договор переуступки прав требования

Собственно бланк договора должен обозначить всех действующих лиц — цессионария, цедента, должника, а также основание действия цессионария и цедента. Количество разделов договора может различаться, но в среднем он содержит пять основных пунктов:

1. Предмет договора.

Цедент уступает, а цессионарий принимает право требования в полном объеме. Цедент указывает точный размер долга, реквизиты договора, который стал основанием для возникновения задолженности, реквизиты платежных поручений. Здесь же указывается, на каком основании заключается данный договор — возмездном или безвозмездном. Если в возмездном, указывается размер вознаграждения цеденту, а так же срок и способ его получения.

2. Права и обязанности сторон

В этом разделе указывается срок, в течение которого цедент обязан передать цессионарию все документы, подтверждающие право требования. Кроме того, цедент в этот же срок должен предоставить всю существенную информацию, имеющую значение при осуществлении цессионарием своего приобретенного права требования.

3. Ответственность сторон

Цедент отвечает за достоверность всех документов, указанных в договоре, кроме того, он гарантирует наличие всех требований и их переход к цессионарию. Также указывается, что при неполном или ненадлежащем исполнении заключаемого договора, стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.

4. Заключительные положения

В этом разделе указывается, что все непредусмотренные настоящим договором вновь возникшие споры и обстоятельства регулируются действующим законодательством РФ. Срок действия договора — с момента подписания и до момента выполнения обязанностей сторон — цессионария и цедента. Договор подписывается в трех экземплярах, имеющим равную силу для всех сторон, включая должника.

5. Адреса и реквизиты сторон.

Юридические адреса, контактные данные, реквизиты сторон.

При необходимости в договор можно включить пункты о форс-мажорных обстоятельствах. Кроме договора, в пакет документов для выполнения передачи прав требования могут входить:

  • акт приема-передачи документов;
  • дополнительное соглашение, где детально прописана сумма долга, сроки и способы его погашения;
  • протокол, где указаны жалобы и предложения сторон, а также протокол согласования этих претензий.
Смотрите так же:  Как получить гражданство таиланда

Образец договора переуступки прав требования

Методические рекомендации по управлению финансами компании

Переуступка права собственности

По договору переуступки права одна сторона передает другой права и обязанности, которые у нее имеются перед третьими лицами. Такой договор является сделкой, юридическим актом. В отношении недвижимого имущества переуступка подлежит обязательной регистрации в государственных органах. На практике чаще всего именно кредиторы передают свои права требования возврата долга третьим лицам, и согласие должника в таком случае не требуется (однако, уведомить о смене кредитора его следует, причем в письменном виде). За исполнение своих обязанностей должником первоначальный кредитор ответственности не несет.

В отношении недвижимого имущества существуют такие договора, как переуступка прав аренды на объект недвижимости, переуступка прав дольщика в долевом строительстве. Такие действия возможны только при заключении договора в установленной законом форме, а именно совершения сделки по отчуждению имущества (купля-продажа, мена, дарение). Физические лица чаще всего заключают договора переуступки на права в долевом строительстве.

Договор на переуступки прав на квартиру может быть заключён при соблюдении следующих условий:

  1. Цена по договору должна быть полностью уплачена собственником; в ином случае обязательства по уплате переводятся на нового владельца недвижимости;
  2. Договор долевого строительства допускает подобные действия с недвижимым имуществом.

Важным моментом является государственная регистрация договора участия в долевом строительстве ; договор уступки прав на такой вид недвижимости тоже следует зарегистрировать в компетентных органах. Также в первоначальном договоре в долевом участии следует обратить внимание на следующие условия:

  • размер исполненных денежных обязательств собственника квартиры, наличие квитанций и платежных поручений;
  • указание в договоре порядок и сроки выплаты денежных взносов;
  • текущее состояние строительство объекта недвижимости;
  • правильное указание объекта недвижимого имущества в документах застройщика и собственника.

Для оформления сделки в соответствии с требованиями законодательства РФ необходимо собрать следующий пакет документов:

  1. Договор уступки права на недвижимость;
  2. Договор участия в долевом строительстве, на основании которого будет происходить переуступка права;
  3. Согласие супруга на сделку, оформленное у нотариуса.

На практике часто возникают судебные споры в отношении переданных прав по договору цессии. Поэтому если у лица существует желание приобрести квартиру именно таким способом, то необходимо проявить внимательность или обратиться к специалисту для проверки всех документов и проведения сделки. Поэтому более простым способом приобретения жилья является непосредственное участие в долевом строительстве, или покупка квартиры напрямую у застройщика.

Поселок современных и удобных таунхаусов со всеми необходимыми коммуникациями.

Как правильно заключить договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве

Главная > Наши услуги > Как правильно заключить договор по переуступке квартиры в новостройке

Как правильно купить квартиру по переуступке

Как правильно заключить договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве

Когда договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве по переуступке заключать нежелательно, нецелесообразно или даже – категорически нельзя

Пошаговая инструкция для самостоятельных

Последовательность действий при заключении договора уступки

Кто заключает договор уступки в новостройке:
• Граждане–участники долевого строительства, желающие заработать на разнице цен (инвесторы)
• Граждане–участники долевого строительства, не имеющие возможность выплачивать деньги по договору
• Граждане–участники долевого строительства, у которых изменились жилищные потребности
• Граждане–участники долевого строительства, которые пытаются переложить риск невыполнения обязательств застройщика перед ними на третьих лиц
• Юридические лица (подрядчики, поставщики материалов и др.), с которыми застройщик рассчитывается квартирами
• Юридические лица-инвесторы

Факторы, влияющие на увеличение количества договоров уступки в новостройке:

Сложная финансово экономическая ситуация в стране, следствием чего являются возможные:
• Увеличение числа участников долевого строительства, не имеющих возможности выплачивать деньги по договору
• Увеличение числа застройщиков, не имеющих возможность выполнить свои обязательства перед участниками долевого строительства, а следовательно увеличение числа граждан, желающих переложить риски на третьих лиц
• Увеличение количества «бартерных» сделок в строительстве между юридическими лицами

Изменение налогового законодательства
• Увеличение с 01.01.2016 года до 5 лет минимального предельного срока владения объектом недвижимости, по истечении которого доходы физических лиц, полученные при продаже этого объекта, будут освобождаться от налогообложения.

Обязательные условия, при которых возможна уступка права требования:
• Уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства
• Уступка допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта
• Договор об уступке прав требования подлежит государственной регистрации
• Если уступка совершается одновременно с переводом долга, требуется письменное согласие застройщика (или заключение трехстороннего соглашения)

Последовательность действий при заключении договора уступки

До подписания договора:
• Узнать, какой договор заключен с застройщиком
• Проверить содержание ДДУ и дополнительных соглашений к нему, изучить условия уступки
• Проверить разрешительную и проектную документацию, выяснить возможные причины уступки, изучить финансовое состояние застройщика и ход строительства
• Проверить размер и своевременность оплаты по ранее заключенному договору
• Изучить акт сверки взаимных расчетов
• Проверить содержание договора уступки
• Согласовать, в случае необходимости, договор уступки с застройщиком и получить согласие на перевод долга
• Получить, в случае необходимости, нотариально заверенное согласие супруга

После подписания договора:
• Сдать необходимый пакет документов для регистрации договора в Управление Росреестра

После регистрации договора:
• Оплатить договор
• Подписать акт приема–передачи документов
• Направить письменное уведомление застройщику о состоявшемся переходе прав

В договоре уступки должно быть указаны:
• Договор, по которому уступается право
• Содержание уступаемого права
• Сроки, цена уступки
• Документы, которые должны быть переданы лицу, приобретающему право требования
• Иные условия, если они отличаются от условий, установленных в первичном договоре

Основные преимущества при заключении договора уступки

Для покупателя:
• Возможность приобрести жилье в доме, где все квартиры раскуплены
• Возможность приобрести квартиры по более выгодной цене
• Возможность приобрести квартиру в доме с высокой степенью строительной готовности

Для продавца:
• Возможность заработать на разнице цен
• Возможность вернуть внесенные деньги без штрафных санкций от застройщика

Основные риски при заключении договора уступки

• Возможность признания договора уступки недействительным
• Двойная переуступка прав по договору
• Риск невозврата своих денежных средств, в части превышающей цену ДДУ, в случае его расторжения
• Возможное банкротство застройщика

Когда договор заключать нельзя:
• Договор уступки предлагает заключить лицо, у которого отсутствует договор участия в долевом строительстве с застройщиком
• Строительство объекта не ведется;
• Многочисленные судебные споры застройщика с юридическими и физическими лицами;

Когда договор заключать нецелесообразно:
• Произошла смена застройщика
• Неоднократно продлевались сроки завершения строительства
• Наличие у застройщика отдельных судебных споров
• За допущенные нарушения в ходе строительства застройщик неоднократно привлекался к административной ответственности
• В ДДУ включены положения, противоречащие 214-ФЗ
• Если цена по договору уступки незначительно отличается (или ниже) от цены по ДДУ
• В случае массовых продаж квартир на объекте по договорам уступки
• Если за время строительства права на квартиру неоднократно передавались по договорам уступки.

Когда договор заключать нежелательно:
• У застройщика отсутствует опыт строительства многоквартирных домов
• Гражданам не предоставляется информация о застройщике и проекте строительства
• Застройщик ранее неоднократно нарушал сроки ввода объектов в эксплуатацию
• Закрытость застройщика (отсутствие оперативной информации о ходе строительства, постоянного взаимодействия с участниками долевого строительства)
• Серьезные претензии к качеству строительства со стороны жителей построенных застройщиком домов.

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цессионер (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е. передает покупателю право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании. Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности, а также риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

До оформления сделки по переуступке

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).

Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.

Смотрите так же:  Приказ по инспектировании шко

При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.

Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.

1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

2-ой этап — подготовка покупателя и продавца к сделке

Что необходимо сделать Продавцу

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

    Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования. В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной. Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика. Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб. — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем. В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

  • Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  • Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
  • Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).

    В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

    Что необходимо сделать Покупателю

    Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

    1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
    2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

    3-й этап — составление договора переуступки прав

    Далее необходимо составить договор переуступки между продавцом и покупателем. Я советую составить у юриста, т.к. он поможет с правильным его оформлением, учтёт все нюансы и условия продавцов и покупателей. Образец можно скачать отсюда. Для заказа подготовки договора можно обратиться к нашему юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    4-й этап — регистрация договора регистрирующем органе

    С 2017 во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем Сотрудники МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

    Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому инструкция я написала с МФЦ.

      Продавцу(ам) и покупателю(ям) нужно обратиться в МФЦ, оплатить гос.пошлину и подать подписанные договора с остальными документами.

    Гос.пошлина на регистрацию — 2000 рублей, и ее оплачивают покупатели, деля между собой поровну. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ.

  • Помимо подписанных экземпляров договоров, сотруднику МФЦ нужно предоставить:
    • Паспорт каждого участника сделки. Если выступает доверенное лицо, то паспорт и нотариальную доверенность.
    • Согласие супруга на покупку и продажу квартиры, если квартира приобретается или продается в браке.
    • Договор основания изначально заключенный с Застройщиком. Это может быть договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования.
    • Справка об отсутствии долга перед строительной компанией или Договор перевода долга Покупателю, заключенный между продавцом и покупателем.
    • Письменное согласие Застройщика на продажу квартиры по переуступке права требования. Чаще всего при регистрации договора уступки права требования Застройщик присутствует при сделке и выступает третьим лицом, где дает согласие на продажу квартиры.
    • Письменное согласие Банка на продажу квартиры по переуступке права требования, если квартира была в Залоге у Банка.
    • Закладная и Кредитный договор заключенный с банком, если квартира приобретается по ипотеке.
  • Сотрудник сам заполнит заявления о регистрации права на основании приложенных документов. В них будут указан объект недвижимости, его технические характеристики, данные всех участники сделки. Если все заполненные данные верны, то каждый участник сделки подписывает заявления, каждый своё.
  • Далее сотрудник: заберет заявления, оригиналы (кроме паспортов) и копии всех поданных документов; выдаст продавцу и покупателю по расписке в получении документов, в которой указана дата получения зарегистрированного договора переуступки прав требования и договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования) и других поданных документов.
  • Затем с МФЦ полученные документы отправляются курьером в Рег.палату, где регистратор проверит правильность составления договора переуступки и комплект документов. Если все верно, то по данному договоре зарегистрируют переход права покупателю(ям) и в ЕГРН будет иметься соответствующая запись. По закону срок регистрации сделки составляет 7 рабочих дней. Можно позвонить в регистрирующий орган и уточнить день получения документов.
  • В назначенный день покупателю необходимо забрать зарегистрированный договор переуступки прав требования, а продавцу договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (для оплаты налога с продажи). Но им необязательно забирать их одновременно, можно по отдельности в разное время и дни. Также обоим участникам сделки забрать свои поданные документы. При себе иметь паспорта и выданные ранее расписки.
  • Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

    Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Author: admin