Договор переуступки прав на долевое строительство

Договор переуступки права требования по договору долевого участия

Переуступка права требования (цессия) по договору долевого участия (ДДУ) предполагает переход прав на собственность, которая строится при участии денежных вложений продавца.

В данном случае существует три стороны сделки:

  1. Застройщик – юр. лицо, получившее часть стоимости или полный расчет за недвижимость, находящуюся в процессе постройки.
  2. Продавец (цедент) – лицо, чаще физическое, которое внесло некую сумму для получения собственной, на момент подписания, недостроенной недвижимости.
  3. Покупатель (цессионарий) – лицо, желающее получить правовые полномочия на действия с недвижимостью, которая еще не построена, но оформлена как объект долевого участия.

Законодательная база

Переоформление прав требования по контракту дольщиков законодательно обоснованно и введено под контроль посредством:

  1. Федерального законодательства «Об участии в долевом строительстве».
  2. Гражданского закона (статья 164) «о требованиях оформления договора уступки прав».
  3. Гражданского закона, главы 2, описывающего положения оформления договора.
  4. Налогового кодекса, в котором прописаны нюансы, связанные с уплатой налоговых отчислений.

Заключение сделки по переуступке прав

Подписание договора о смене участника долевого участия производится только с согласия всех трех сторон.

Права и обязанности по ДДУ продавца передаются новому долевому участнику полностью.

При невыплате стоимости недвижимости в полном объеме, внесение оставшихся средств ложится на плечи нового владельца обязательств.

По результатам подписания бумаг, связанных с уступкой обязательств, новоявленный дольщик должен иметь на руках следующие бумаги:

  1. Экземпляр документа, подтверждающего приобретение прав дольщика.
  2. Квитанции или иные бумаги, подтверждающие денежные потоки в рамках долевого строительства.
  3. Заявление с согласием застройщика на передачу прав от дольщика к новому владельцу.
  4. Сведения из ЕГРП (для подтверждения легальности действий застройщика).
  5. Документ заключенный ранее между цедентом и застройщиком (он остается без изменений).
  6. Акт, составленный о факте передачи документации.

Подписанный документ уступки прав, на основании законодательства РФ, подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Образец договора

В основном соглашении по передаче обязательств, относящихся к участию в долевых отношениях, должна быть информация:

  • о предмете соглашения – право требования;
  • о стоимости сделки – сумма, выплачиваемая цеденту за передачу обязательств. На выплаты, связанные с ДДУ, данные средства не влияют;
  • об обязанностях сторон (передача документов, выплата стоимости в рамках сделки, оповещение и получение согласия от застройщика, предоставление заявление от супруга (супруги) цедента и др.);
  • об ответственности за нарушение сделки;
  • заключительные нюансы, связанные с подписанием документа;
  • личные данные о цеденте и цессионарии.

Важные моменты и подводные камни

Риски:

  1. Перед подписанием и оформлением основного договора уступки, составляется соглашение о намерениях. На основе данного соглашения никаких денежных переводов не должно быть по причине того, что оно не является зарегистрированным документом. Недобросовестные продавцы прав могут создать таких соглашений безграничное количество.
  2. Перед подписанием документа следует убедиться в наличии письменного согласия застройщика. В противном случае, сделка может быть обжалована.
  3. Покупая права по контракту дольщиков нужно ознакомиться с точной суммой выплат, произведенных по данному документу. При участии в сделке мошенников, может случиться, что придется выплачивать и сумму по контракту уступки прав и огромную сумму по ДДУ.
  4. Если, по стечению обстоятельств, ДДУ разрывается с дольщиками, то сумма, уплаченная цеденту в ходе передачи прав, не возвращается. Возместить возможно будет только денежные средства, вложенные согласно контракту дольщиков.
  5. Заключая контракт на приобретение обязательств по ДДУ, следует узнать о наличии согласия супруга (супруги) дольщика на оформление. В случае несогласия лица состоящего в браке с цедентом, переход прав может быть признан недействительным.
  6. Изучая документы, подготовленные цедентом для совершения сделки, следует запросить актуальную информацию о застройщике. Нередки случаи, когда цедентом оказываются лица, знающие о недобросовестности выполнения обязательств застройщиком.

Нарушение договора цессионарием

Нарушение оплаты стоимости по установленному графику наказывается включением в общую сумму по соглашению процента неустойки. Неустойка начисляется в процентном отношении к общей задолженности ежедневно.

При нарушении сделки передачи обязательств покупателем более чем на протяжении 30 дней, цедент может отменить действительность документа через суд.

Консультация нотариуса

Отвечает на вопросы нотариус Алексей Комаров.

Процедура оформления переуступки прав в долевом строительстве

Автор: Алексей Абрамов

За последние 20 лет в российской экономике возникли абсолютно новые методы ведения хозяйственной деятельности. В частности, в строительной индустрии получило достаточно широкое развитие понятие долевого участия в строительстве. По мере развития самой практики долевого строительства совершенствовались и развивались обслуживающие его смежные отрасли.

В составе гражданского законодательства РФ появились законы, регулирующие как сам процесс долевого строительства, так и связанные с ним юридические вопросы. Так, например, вопрос оформления имущественных прав на конечный результат строительства (жилое/нежилое помещение), т. е. на собственность, наитеснейшим образом связан с вопросом возникновения прав и обязательств при заключении сделки.

Также достаточно актуален и мало исследован, на сегодняшний день вопрос переуступки прав в долевом строительстве и его документального оформления. Часто применяется сегодня в этой отрасли и процедура перевода долга другому лицу.

Процедура оформления переуступки прав в долевом строительстве

Надо сказать, что само по себе понятие переуступки права весьма неоднозначное, многоаспектное и сложное специальное правовое понятие. Достаточно вспомнить, что оно появилось в римском праве, звучало как fraus legi и обозначало на тот момент не что иное, как «обход закона», т. е. своеобразную практику, позволяющую, в общем-то, не нарушать закон, но и не исполнять его должным образом. Одним словом – что не запрещено, то разрешено.

Подготавливая новый ГК РФ, законодатели в процессе законотворчества обратились к старой римской правовой норме, однако придали ей другой смысл. С вступлением в действие ГК РФ 1994 г. она стала обозначать совсем другое, а именно – передачу законных прав от одного фигуранта другому на определенных условиях (за вознаграждение) в процессе сделки.

На сегодняшний день практика переуступки прав используется достаточно часто, и в арсенале юристов имеются различные варианты документального ее оформления. Переуступка права в долевом строительстве достаточно специфична и попадает под законодательное регулирование различными законами. Этот вопрос отражен в нормах ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.04 г., ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г., а также в нормах части 1 главы 24 ГК РФ.

До вступления в силу ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.04 г. в строительстве широчайшим образом практиковалось практическое применение так называемых «цепочек застройщика», где с одной стороны, присутствовал застройщик, а с другой – многочисленные инвесторы и субинвесторы. Схема сделки «субинвестирования» была организована так, что субинвестор не вступал в прямые договорные отношения с застройщиком. Застройщик сдавал построенный объект первому инвестору. В дальнейшем право собственности регистрировалось, минуя инвестора, непосредственно на тех, кого застройщик привлек в качестве субинвесторов.

Смысл подобной схемы состоял в том, что организации, занимающиеся привлечением субинвесторов, подписывали с субинвесторами не договор инвестирования, а договор посредничества. В этом случае налог брался с суммы гонорара посредника согласно п. 1 ст. 156 НК РФ, а не со стоимости имущества! Таким образом, экономились денежные средства на уплате налогов.

Данное положение вносило сумятицу и недопонимание в практику судов по установлению прав собственности на недвижимость. На сегодняшний день это сделать уже невозможно. Законодатель вынужден был принять адекватные меры и заложить в п. 1 ст. 4 ФЗ № 214 соответствующую ограничивающую норму и этим законодательно определить всего две стороны, участвующих в договоре: По договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».

Переход права (перемена лиц в обязательстве) в сегодняшнем гражданском законодательстве РФ возможен в двух вариантах: по закону и в случае договоренности между сторонами, что конкретно прописано в нормах п. 1 ст. 382 ГК РФ: «Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона».

Переход права (уступка требования) по закону является актуальным для сделок, заключенных в простой письменной форме до вступления в действие ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г., поскольку в нормах п. 1 ст. 6 данного закона содержится прямая ссылка на это: «Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей». В этом случае государственная регистрация договора цессии не требуется, поскольку норма п. 1 ст. 389 ГК РФ вполне позволяет этого не делать. В рассматриваемом нами случае имеет место уступка прав требования, возникшая на основании соглашения сторон.

Далее полагаю уместным рассмотреть детально вопрос переуступки права в долевом строительстве. Долевое строительство, по своей правовой сути, является двусторонней сделкой (одна сторона обязуется внести денежные средства, другая – построить объект недвижимости) с определенным условием (денежные средства вносятся до начала строительства, оплачиваются в особо оговоренные сроки и в определенных суммах, недвижимость строится с определенными заранее характеристиками).

Смотрите так же:  Приказ мчс 671 от 17.11.2006

В данном случае нормы ст. 382 ГК РФ прямо определяют общие основания, на которых возможен переход права, а именно: «Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона…».

Как правило, переуступка права требования оформляется договором отдельной, специфической группы (цессия). Название «цессия» имеет латинские корни (от латинского cessiō – уступка, передача) и представляет собой уступку прав требования или иного имущества, права собственности на которое подтверждаются некими документами (титулом). В долевом строительстве этим документом (титулом) в рассматриваемом нами случае выступает договор долевого участия (ДДУ).

В договоре участвуют две стороны: «цедент» – физическое либо юридическое лицо, уступающее свои права третьему лицу и «цессионарий» правопреемник, лицо, которому передается право на операции с чем-либо или на собственность.

Нормы ст. 383 ГК РФ предусматривают ограничения по правам, которые могут быть переданы в данном случае: «Переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается». Во всех остальных случаях стороны вольны в своих решениях, но обязаны соблюдать нормы гл. 27 ГК РФ.

Согласно нормы п. 1 ст. 4 ФЗ № 122 право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации: «Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда».

Того же самого требуют и нормы п. 1 ст. 131 ГК РФ: «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами».

Однако при переуступке прав в долевом строительстве существуют и ограничения, обусловленные нормами п. п. 1 и 2 ст. 11 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а именно: «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства».

Таким образом, заключив договор цессии, в дальнейшем в обязательном порядке придется регистрировать его в территориальном подразделении Государственной службы регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Это условие прямо проистекает из норм п. 2 ст. 389 ГК РФ: «…уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки…».

Поскольку уступка прав в данном случае невозможна без перевода долга, то, соответственно, возникает необходимость оформить этот вопрос документально, т. е. заключить договор перевода долга и зарегистрировать его в Росреестре, согласно норме п. 2 ст. 389 ГК РФ.

Общий порядок действий в данном случае будет такой:

а) заключение договора переуступки права (цессии);

б) заключение договора перевода долга;

в) сдача обоих документов в Росреестр для регистрации.

Для понимания специфических аспектов вопроса будет не лишним напомнить, что переход права от одного дольщика (кредитора) к другому считается совершенным с момента регистрации договора, как и сам договор будет считаться заключенным с этого момента, согласно норм п. 3 ст. 433 ГК РФ: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».

Поскольку в данном случае сделка подлежит обязательной регистрации, на основании норм ст. ст. 131 и 164 ГК РФ, то необоснованное уклонение от нее будет иметь негативные правовые последствия в виде принуждения к ней судом и взыскания убытков на основании норм п. п. 3 и 4 ст. 165 ГК РФ: «….3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки».

Однако необходимо заметить, что возможен и другой порядок оформления, когда в одном договоре (договор смешанного типа) сразу прописывается два предмета – уступка прав и перевод долга. Данный порядок возможен на основании норм п. п. 1, 2, 3 ст. 421 ГК РФ: «1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор)…». Порядок регистрации перехода прав и правовые последствия, в данном случае, абсолютно идентичны с предыдущим вариантом.

Также не лишним будет рассмотреть вопрос налогообложения при уступке прав. При передаче имущественных прав на жилое помещение физическому лицу (от одного дольщика к другому) НДС считается с разницы между стоимостью, по которой передаются эти права (цена недвижимости с учетом налога) и расходами на приобретение этих прав (цена договора цессии). Поэтому крайне необходимо учитывать что, согласно норме п. 8 ст. 167 НК РФ, моментом определения налоговой базы, в данном случае, будет день уступки права требования: «При передаче имущественных прав, в случае, предусмотренном п. 2 ст. 155 настоящего Кодекса, момент определения налоговой базы определяется как день уступки денежного требования или день прекращения соответствующего обязательства, в случаях, предусмотренных п. п. 3 и 4 ст. 155 настоящего Кодекса, – как день уступки (последующей уступки) требования или день исполнения обязательства должником, а в случае, предусмотренном п. 5 ст. 155 настоящего Кодекса – как день передачи имущественных прав».

В свете выше изложенного, возможно дать следующие рекомендации:

а) осуществляя переуступку прав (перемену лиц в обязательстве), при заключении договора (цессии, смешанного и т. д.) необходимо обратить внимание на то, чтобы в договоре были четко прописаны передаваемые права и их объем;

б) договор цессии в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, иначе сделка может быть признана не состоявшейся (ничтожной);

в) переход права в данном случае имеет место непосредственно в момент государственной регистрации договора;

г) сделки (в том числе по купле/продаже недвижимости), заключенные в простой письменной форме до апреля 2005 г., не подлежат государственной регистрации, считаются заключенными, права по ним признаются ГК РФ и ФЗ № 214. Правоустанавливающие документы по ним могут быть получены по желанию владельца объекта недвижимости.

д) осуществляя уступку прав в долевом строительстве, вы в дальнейшем обязаны будете уплатить налоги;

е) в процессе заключения сделки по уступке прав предпочтительнее заключать отдельные договоры (цессии и перевода долга), а не смешанный договор, т. к. при возможных судебных разбирательствах легче будет определить и доказать отдельные условия сделки, что само по себе уже упрощает процесс установления истины;

ж) правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям;

з) переуступка прав (замена стороны в обязательстве) является сложным юридическим понятием, трактовка его на сегодняшний день полностью не отточена, поэтому при заключении сделки воспользуйтесь услугами юриста.

По итогам можно сделать следующие выводы: по мере появления новых методов и способов ведения хозяйственной деятельности подвергаются изменению и правовые конструкции, призванные обслуживать эти процессы. Некоторые из них оказываются не востребованными в правоприменительной практике и уходят в небытие, а другие наоборот извлекаются законодателями из «запасника» и получают новые смысл и значение, исходя из сегодняшней необходимости.

Человеку, не имеющему специфического профессионального образования и практического опыта, быстро и правильно разобраться в ситуации не всегда представляется возможным. По этой причине целесообразно с любой точки зрения (теоретической, практической) воспользоваться услугами специалиста в данной области.

Говоря словами басни И. А. Крылова: «Беда, коль пироги начнет печи сапожник, а сапоги тачать пирожник», т. е. доверьте дело профессионалам.

Максим Смородинов, председатель Коллегии адвокатов «Эгида», к. ю. н.:

В комментируемой статье подробно разобраны отношения, возникающие между сторонами при заключении договора переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве. Напомним, что согласно закону уступка права требования должна быть совершена только в той форме, которая установлена для совершения сделки, права по которой передаются. Так, если сделка подлежит государственной регистрации в органах Росреестра, то и уступка права по данной сделке также подлежит государственной регистрации. В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и (или) уступка права требования по договору подлежат государственной регистрации в органах Росреестра в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ. Вот в этой связи хотелось бы обратить внимание на следующие моменты.

Согласно пункту 1 статьи 11 Федерального закона о 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. В том случае, когда дольщик на момент уступки права требования не выплатил полностью цену объекта недвижимого имущества, он обязан заключить договор о переводе долга на нового участника долевого строительства. При этом ни Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, ни Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ прямо и ясно не говорят о том, должен ли договор о переводе долга подлежать государственной регистрации.

Смотрите так же:  Льготы для инвалидов 2 группы в рк

Так, при поведении правовой экспертизы государственный регистратор может счесть, что представленный договор цессии, по которому уступаются исключительно имущественные права, и даже имеющий в качестве «приложения» договор о переводе долга, равно как и самостоятельно представленный договор перевода долга, не подлежат государственной регистрации, следовательно, на государственную регистрацию права и сделки не представлен правоустанавливающий документ. Таким образом, на практике регистрирующий орган зачастую требует предоставления единого документа, содержащего положения, как об уступке права требования по договору долевого участия, так и о переводе долга, несмотря на то, что законодатель и не обязывает участников гражданско-правовых отношений составлять единый документ при заключении двух разных сделок.

Далее, при заключении договора о переводе долга следует иметь в виду, что, так как личность должника имеет для кредитора немаловажное значение, то замена должника может быть совершена только с согласия кредитора. Это означает, что необходимо получение письменного согласия Застройщика на совершение данного действия либо при заключении договора переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве Застройщика надо будет указать в качестве еще одной стороны в договоре.

Кроме того, при регистрации данного договора сторонам необходимо помнить, что на такой договор распространяются требования по совершению сделок одним из супругов, установленные статьей 35 Семейного кодекса РФ, предусматривающие наличие нотариально удостоверенного согласия супруга на заключение договора, либо наличие документа, свидетельствующего о том, что на данный объект недвижимого имущества не распространяется режим совместной собственности (брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества супругов).

Также необходимыми документами при регистрации вышеуказанной сделки в случае, если одной из сторон по договору цессии выступает юридическое лицо, в соответствии с нормами корпоративного права (статьи 45-46 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»; статьи 78-79 и 81-84 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах») являются решения компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки и сделки, в которой имеется заинтересованность, либо предоставление иных документов, подтверждающих отсутствие заинтересованности и крупности сделки.

Дополнительно можно отметить следующее: перемена лиц в обязательстве происходит не только по соглашению сторон, но и в результате универсального правопреемства (реорганизация юридического лица, смерть наследодателя). Так, в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное; застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Таким образом, в случае смерти «цедента» и (или) «цессионария» его права и обязанности по договору переуступки права требования по договору долевого участия переходят наследникам.

Александра Дегтярева, старший юрист компании «Адвокат ФРЕММ»:

Тема данной статьи интересна с точки зрения разъяснения порядка реализации права дольщиков на распоряжение правом требования к застройщику. К сожалению, статья не содержит анализа норм основного законодательного акта, регулирующего порядок долевого строительства, а именно, ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В частности, непонятна окончательная позиция автора относительно самостоятельного существования понятия переуступки, т. к. в одном абзаце утверждается, что это сложное специальное правовое понятие, в другом – переуступка отождествляет с цессией (уступкой права требования). Для целей данной статьи будем понимать под переуступкой замену стороны по договору (передача права требования кредитора одновременно с переводом долга).

Хотелось бы уточнить определения основных терминов. Так, определение уступки в части, допускающей уступку «иного имущества, права собственности на которое подтверждаются некими документами (титулом)», противоречит законодательству, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ уступлено может быть только обязательственное право требования кредитора. Иными словами, в примере автора, уступается только требование к застройщику передать объект недвижимости в собственность, но не сам объект. Поэтому приобретатель права требования вступает в договорные отношения с застройщиком, что не гарантирует ему получение в собственность квартиры, которое зависит от исполнения договора застройщиком.

Вызывает вопросы отсылка к римскому праву. Действительно, институт уступки права требования зародился в римском праве. Однако необоснованно утверждение о том, что в процессе подготовки ГК РФ 1994 года разработчики обратились к римскому fraus legi, косвенно связанного с уступкой, проигнорировав институт уступки в более развитых правопорядках ФРГ, Франции, опыт дореволюционной и советской России.

Правильно указывая на необходимость регистрации уступки права требования из договора участия в долевом строительстве, автор ссылается на ст. 131, 164 ГК РФ, ст.ст. 4, 6 ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договор участия в долевом строительстве подлежит регистрации в силу прямого указания на это в ст. 25.1 ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 3 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», следовательно, в соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки.

Автор указывает на ограничения, установленные ст. 11 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», но при этом упускает важные требования по уведомлению застройщика об уступке права требования. В соответствии с п. 3 ст. 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В случае же, если необходимо совершить перевод долга, то должно быть получено согласие застройщика на перевод долга. Если согласие отсутствует, то сделка по переводу долга ничтожна и сделка по уступке права требования в силу ст. 11 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» тоже не может быть совершена.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: риски, налоги, документы

В процессе долевого участия физических лиц в строительстве домов оформляется договор, который содержит все юридически значимые условия данной сделки. Одним из существенных условий является возможность требования передачи готового помещения по завершении возведения здания. Такое право можно передать иным лицам путем оформления соглашения об уступке прав.

В статье мы подробно разберем, что такое переуступка прав по договору долевого участия в строительстве, какие есть риски, какие документы нужны для осуществления процедуры и как избежать уплаты налогов.

Правовые основания для заключения договора

В процессе исполнения различных гражданских сделок, к которым относится и договор участия в долевом строительстве, у сторон возникают различные правоотношения, связанные с правом требовать в будущем совершения определенных действий или передачи имущества. Для указанного контракта таким правом будет являться возможность требовать передачи готового объекта (квартиры) сразу после завершения строительных работ.

Общие основания для совершения таких сделок регламентированы параграфом 1 главы 24 ГК РФ, однако и профильный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ содержит специальные нормы в данной сфере. Статьей 11 указанного нормативного акта зафиксированы основанные требования, которые должны соблюсти все стороны в процессе перевода указанного права требования по договору на новое лицо.

Порядок оформления уступки в рамках долевого строительства

Помимо общих требований, которые предъявляет ГК РФ к данному виду правоотношений, уступка по соглашению о долевом участии в строительстве здания должна соответствовать специальным правилам ст. 11 Закона № 214-ФЗ. Таким образом, чтобы передать указанное право третьему лицу, требуется в обязательном порядке соблюсти следующие условия:

  1. дольщиком должна быть полностью уплачена стоимость по основному соглашению, либо сумма задолженности перейдет одновременно с правом требования;
  2. оформление уступки возможно только до подписания контрагентами акта о сдаче готовой квартиры;
  3. уступка по такой категории сделок требует обязательной регистрационной процедуры в органах Росреестра.

Для возможности передать сторонним лицам свое право, дольщик должен надлежащим образом зафиксировать свое право путем внесения полной стоимости по исходному соглашению. В качестве альтернативы, статья 11 Закона № 214-ФЗ допускает передачу остатка долга перед застройщиком одновременно с передачей прав иному лицу.

Чтобы сделка по переходу прав на стороннее лицо приобрела юридическое значение, не требуется согласие застройщика. Боле того, даже отсутствие доказательств уведомления строительной компании не будет означать недействительность оформленной передачи прав, однако в этом случае все риски неблагоприятных последствий будет нести лицо, получившее указанное право.

Исключение предусмотрено для ситуаций, когда первоначальный участник не уплатил стоимость по контракту до оформления перехода прав. В этом случае на одновременный перевод требования и остатка задолженности будет необходимо получить согласие строительной компании.

Порядок действий дольщика для передачи прав третьему лицу можно представить в виде пошаговой инструкции:

  1. оформление договора между гражданином и строительной компанией и проведение регистрационной процедуры;
  2. оплата цены, зафиксированной участниками в условиях соглашения;
  3. поиск лица, которому будет производиться уступка;
  4. оформление соглашения о переходе прав и остатка задолженности по основному договору, если она не была внесена ранее;
  5. направление в адрес строительной компании уведомления о том, что право требование по основному договору перешло к новому лицу;
  6. регистрационные мероприятия в отношении сделки по переходу прав.

Продавец вправе самостоятельно определять цену и условия соглашения, по которому он передает права третьему лицу. Застройщик не вправе участвовать в согласовании условий данной сделки.

В процессе совершения действий по уступке, сторонам будет необходимо иметь следующий пакет документации:

  • паспорта участников соглашения, либо доверенность на представителя;
  • основной договор на участие в долевой застройке;
  • платежный документ, подтверждающий внесение полной стоимости по договору с застройщиком;
  • документ, подтверждающий факт регистрационных действий по отношению к исходному договору.

После перевода права требования у нового кредитора появляется полный комплекс прав и обязанностей в правоотношениях со строительной компанией, в том числе возможность контролировать ход строительства и знакомиться с документацией застройщика.

Смотрите так же:  Получить гражданство на ребёнка за границей

После заключения соглашения и уведомления застройщика стороны должны пройти регистрационную процедуру. Данные мероприятия уполномочены проводить органы Росреестра, в компетенцию которых входит проверка и подтверждение перехода любых прав в отношении объектов недвижимого имущества.

Договор уступки прав на участие в долевом строительстве

Уважаемая Елена! Ваши действия должны регулироваться ст 11 фз-214:
Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
А также, документами и условиями, необходимыми для проведения сделки, опубликованными на сайте Росреестра. (посмотрите список обязательных документов для подачи на регистрацию уступки прав требования)
Если кратко: то не возникнут! За исключением может быть оплаты согласия застройщика на П/У и то, только если это прописано в ДДУ.
с уважением, Ежов А.В

Участник программы «‎Работаю честно»

А что говорит договор об изменении площади квартиры после сдачи дома и постановки на кадастровый учет квартир, когда такая площадь отличается от проектной в сторону увеличения?

Договор переуступки прав на долевое строительство

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса. Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу. По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку. Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб. за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ). При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу. «Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая. — Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда. Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ. Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Author: admin