Договор мены недвижимости

Оглавление:

Особенности договора мены квартиры в 2018 году

Рассказываем, как самостоятельно составить договор мены квартиры.

Суть договора мены квартиры в 2018 году

Что такое договор мены и чем он отличается от договора купли-продажи? Ответ на этот вопрос можно найти в ст. 567 ГК РФ, которая гласит, что договор мены — это соглашение, в силу которого каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

В отличие от купли-продажи договор мены имеет двойственный характер: каждая из сторон договора одновременно признается и продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Основные особенности договора мены квартиры в 2018 году

К основным особенностям договора мены квартиры можно отнести следующее:

  • К такому договору применяются соответствующие правила о купле-продаже недвижимости (если это не противоречит существу мены);
  • Если в договоре мены не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными;
  • Расходы, связанные с заключением договора мены, по общему правилу, несет собственник предложенного объекта недвижимости;
  • Право собственности на обмениваемую недвижимость считается наступившим после выполнения каждой из сторон договора процедуры государственной регистрации перехода прав собственности;
  • Если сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к договору применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ)

Договор мены квартиры в 2018 году: плюсы и минусы

Как и любая другая сделка, договор мены недвижимости имеет и плюсы, и минусы:

Преимущества договора мены

  • Договор заключается в простой письменной форме, нотариальное заверение сделки не требуется;
  • Если объекты недвижимости по договору мены признаются равноценными, это позволяет избежать лишних процедур, связанных с расчетами;
  • Признание договора мены недействительным приводит к возвращению положений, существовавшего до момента заключения договора.

Недостатки договора мены

  • Если объекты недвижимости являются неравноценными, одной из сторон придется уплатить разницу в цене;
  • Выгодоприобетателю по договору мены необходимо уплатить налог в размере 13% от суммы доплаты.

Стороны договора мены квартиры в 2018 году

В соответствии с действующим гражданским законодательством сторонами договора мены недвижимости могут выступать:

  • Физические лица (граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства);
  • Юридические лица и индивидуальные предприниматели (российские и иностранные);
  • Субъекты РФ и муниципальные образования;
  • Государство.

Необходимо отметить, что вопрос об участии государства в договоре мены вызывает горячие споры в научной литературе — одни авторы не признают государство как возможную сторону в мене, другие склоняются к обратной точке зрения.

Форма договора мены квартиры в 2018 году

Как уже было сказано выше, договор мены квартиры составляется в простой письменной форме с обязательным указанием следующих пунктов:

  • Дата и место заключения договора;
  • Данные сторон договора (ФИО, место жительства, паспортные данные);
  • Описание квартир (адрес жилого дома, подъезд, этаж, номер квартиры, общая и жилая площадь, количество уровней квартиры и т.д.);
  • Данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости;
  • Стоимость обмениваемых квартир;
  • Размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры;
  • Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору мены;
  • Порядок разрешения споров;
  • Подписи сторон договора.

Образец договора мены квартиры в 2018 году

Не знаете, как правильно составить договор мены недвижимости? Вы можете скачать наш шаблон и использовать его в качестве основы для собственного документа!

Скачать бланк договора мены равноценных квартир

Скачать бланк договора мены неравноценных квартир

Договор мены квартиры в 2018 году: типичные ошибки

К наиболее характерным ошибкам при составлении и заключении договора мены недвижимости можно отнести следующие:

  • Нечеткое указание предмета договора (объект недвижимости не указан или его невозможно идентифицировать);
  • Отсутствие сведений о полномочиях, на основании которых действует представитель одной из сторон;
  • Цена договора мены выражена в иностранной валюте;
  • Не указан срок действия договора мены;
  • Не определен порядок расчетов между сторонами;
  • Не урегулирован вопрос об убытках и неустойке за нарушение обязательств;
  • Не изложен порядок изменения и расторжения договора мены;
  • Не указаны банковские реквизиты и другие данные сторон договора.

Регистрация договора мены квартиры в 2018 году

По общему правилу договор мены квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Для регистрации сделки сторонам договора необходимо обратиться в любое отделение Росреестра и предоставить следующий пакет документов:

  • Заявление стороны договора о регистрации перехода прав собственности на старое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество (заявление можно заполнить на месте);
  • Договор мены квартиры;
  • Свидетельства о праве собственности на обмениваемые квартиры;
  • Кадастровые паспорта на обмениваемые квартиры;
  • Нотариально заверенные заявления супругов о согласии на проведение обмена (при необходимости);
  • Согласие органов опеки и попечительства (при необходимости).

Договор мены недвижимости

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор мены недвижимости (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Смотрите так же:  Договор найма жилого помещения шпаргалка по гражданскому праву

Нормативные акты: Договор мены недвижимости

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор мены недвижимости

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Договор мены недвижимости

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Нюансы договора мены квартиры и его образец, соответствующий требованиям Росреестра на 2018 год

Договор мены квартиры — двусторонняя сделка купли-продажи, в которой каждый контрагент выступает и продавцом, и покупателем.

Обмен подразумевает, что вы, отдавая свою недвижимость другому человеку, становитесь обладателем его жилища.

Суть сделки и ее отличие от договора купли-продажи

Основное отличие мены от договора купли-продажи состоит в том, что чистый обмен жилыми помещениями осуществляется без денег.

В определенном смысле обмен жилыми помещениями гораздо безопаснее договора купли-продажи:

  • не нужно беспокоиться о том, как безопасно передать деньги продавцу;
  • продавцу не нужно думать, будут ли купюры настоящими (если речь идет о наличке);
  • нет проблемы с длительным переводом банка средств на счет продавца.

Дополнительное преимущество такой сделки – освобождение от необходимости платить НДФЛ при обмене равнозначными объектами недвижимости.

Кстати, несмотря на употребление слов «мена» и «обмен» в качестве синонимов, знайте, что юридически это не одно и то же:

  1. Термин «обмен» относится к муниципальным квартирам, их жильцы обладают договором социального найма либо ордером на квартиру, если жилье еще при советской власти получили родители или бабушки-дедушки и позже не переоформили документы.
  2. Слово «мена» используется при обозначении сделок с приватизированными квартирами, у их владельцев есть свидетельства о собственности.

Обменять приватизированное жилье на муниципальное либо наоборот не получится — с 2005 года такие сделки запретили.

Существенные условия договора

Таких условий только два, и без них договор мены квартиры заключить невозможно:

Обязательное указание предмета договора. Необходимо сообщить точные характеристики обмениваемого жилья, чтобы по ним можно было идентифицировать объект недвижимости. К ним относятся адрес квартиры, количество комнат, планировка, общая и жилая площадь недвижимости. Все цифровые данные следует в скобках дублировать прописью, чтобы не возникло разночтений.

  • Указание лиц, которые имеют право пользоваться квартирой. К ним относятся все прописанные на данной площади люди. В договоре необходимо указать, до какого момента они обязаны сняться с регистрационного учета.
  • Дополнительные условия соглашения

    Все остальные условия относятся к дополнительным. Но это не значит, что их можно опустить.

    К таковым условиям могут относиться:

    1. Стороны. Если речь идет о физических лицах, необходимы полные ФИО и паспортные данные. Если хотя бы одна из сторон – юридическое лицо, то понадобится указать полное наименование организации, ее юридический адрес и основные реквизиты (ОГРН, ИНН и так далее).
    2. Стоимость. Традиционно считается, что обе квартиры равноценны, поэтому она не является существенным условием.
    3. Состояние объекта недвижимости. Достаточно фразы о том, что стороны осмотрели недвижимость, которую планируют получить, и ее состояние их удовлетворило. Свою квартиру каждый из них обязуется передать другому именно в том состоянии, в каком она была на момент осмотра.
    4. Страхование недвижимости, о чем в договоре мены делается соответствующая пометка.
    5. Сроки. Если одна сторона получила документы раньше, то для второй необходимо установить предельный срок, в течение которого она должна сделать то же самое. По истечении этого срока прекращается действие договора.
    6. Непредвиденные обстоятельства, чье появление может помешать совершению сделки. Что именно считать форс-мажором, стороны определяют самостоятельно.
    7. Дата заключения сделки и подписи сторон.

    Указание стоимости жилья и доплаты по сделке

    Если квартиры стоят одинаково, то все просто. Указывается одна цена, подчеркивается, что сделка совершается без доплаты.

    При разнице в стоимости указывают цены обеих квартир и доплату, размер которой зависит от решения сторон. Еще нужно отметить в договоре, каким образом и в какие сроки одна сторона должна передать другой деньги.

    Возможно это только в том случае, если предоставлены документы, подтверждающие передачу денег по сделке.

    Так что не выбрасывайте никаких расписок в получении денег либо платежных поручений при безналичном перечислении средств, они обязательно пригодятся.

    Поскольку цены определяются сторонами, при совершении сделки между близкими родственниками или хорошими знакомыми можно указать в договоре, что доплаты нет, и передать ее без каких-либо документов.

    Кроме того, так легко нажить проблемы с налоговой. Если доплата небольшая, например, 50-100 тысяч рублей, можно рискнуть и не прописывать ее в договоре. А если старая хрущевка обменивается на благоустроенную квартиру в новостройке, тут уж любой поймет, что доплата должна быть.

    Росреестр может не пропустить такую сделку, да и налоговая ею заинтересуется. Поэтому крупную доплату лучше оформлять должным образом.

    Нотариальная регистрация договора

    Без нее можно обойтись, если вы уверены в другой стороне и своем знании законов, и просто подписать договор.

    Но лучше не экономить на нотариусе:

    1. Ни одна из сторон потом не сможет сказать, что о какой-то статье Гражданского кодекса РФ он знал или был пьян в момент заключения договора, а потому ничего не помнит.
    2. При утере документов нотариус их продублирует, в противном же случае восстановление будет невозможно.

    Условия расторжения

    Есть два способа расторгнуть договор мены квартиры:

    • по обоюдному согласию;
    • в судебном порядке.

    По обоюдному согласию сделку можно расторгнуть двумя способами:

    1. Если желание вернуть все на свои места появилось одновременно у обеих сторон сделки. Тогда никаких проблем нет, договор расторгается и каждый возвращает себе свою жилплощадь.
    2. Если с инициатива расторжения сделки возникла у одной из сторон соглашения. Тогда нужно составить письменное требование ко второй стороне договора, в котором следует написать, почему нужно расторжения договора. В течение 30 дней вторая сторона должна решить, согласна она или нет. Если согласие будет достигнуто, то договор расторгается, как в предыдущем случае.
    Смотрите так же:  Работа с кассовыми аппаратами требования

    К ним могут относиться:

    1. Нарушение договора другой стороной.
    2. Существенное изменение обстоятельств. То есть, если бы истец, знал о возможности наступления таких обстоятельств, вообще не согласился бы заключать договор либо согласился, но на других условиях (например, если квартира пострадала от пожара до подписания договора, а контрагент, зная об этом, не сообщил второй стороне).
    3. Одна из сторон подписала документ под давлением.
    4. Один контрагент в чем-то обманул другого (к примеру, в договоре написано, что на жилье никто прав не имеет, а на самом деле квартира находится в залоге у банка по ипотеке).
    5. В договоре есть существенные опечатки, которые влияют на его выполнение (допустим, неверно указан адрес или номер квартиры).

    Подать иск можно в течение года либо трех в зависимости от того, по какой причине происходит расторжение сделки.

    Видео: Что делать, если Вы хотите разменять квартиру?

    В видеосюжете рассказывается, что представляет собой договор мены и как данная сделка регламентируется законодательством РФ.

    Даются советы, как правильно составить договор мены недвижимости, каковы его особенности, что должно быть указано в тексте документа, как правильно указать стоимость обмениваемых квартир и расписать условия доплаты при неравнозначном обмене.

    Договор мены квартир

    По договору мены любая из сторон обязуется передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Участник договора мены квартиры обладает правом собственности на обмениваемое имущество. При этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилья, которое он дает, и покупателем жилой площади, которую он получает.

    При реализации договора мены жилое помещение обменивается на собственность (в данном случае на жилое помещение), но не на денежные средства, как это имеет место при осуществлении сделок купли-продажи. Правовое регулирование отношений сторон по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и в договоре купли-продажи (предмет договора, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон договора и т. п.).

    Договор мены жилых квартир должен быть составлен в письменной форме и подлежит государственной регистрации, с момента которой происходит передача права собственности между сторонами. Договор должен содержать конкретное описание предмета договора — жилья (адрес, площадь, количество комнат и др.), его цену, а также перечень проживающих в нем лиц. Передачу недвижимости осуществляют по передаточному акту.

    Следует обратить внимание на то, что в практике обмена квартир используются термины «мена» и «обмен». Отличие мены квартиры от обмена квартиры заключается в том, что при заключении договора мены происходит переход прав собственности на жилое помещение на основании заключенного договора мены, а при обмене квартиры – происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, и право собственности на квартиру не возникает.

    Физические лица, заключившие договоры мены, обязаны в соответствии со ст. 228 Кодекса, представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц.

    Когда договоренность об обмене квартирами достигнута, во избежание непредвиденных ситуаций в момент подписания сделки, необходимо заключить предварительный договор мены, в котором будут оговорены все условия последующего обмена. Составить его можно в простой письменной форме самим, но лучше сделать это в юридической конторе. Профессиональные юристы более грамотно подготовят документы и объяснят обеим сторонам последствия составленного договора.

    Право собственности на недвижимость у граждан возникает только после государственной регистрации в органах юстиции. Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок.

    Подача документов для регистрации осуществляется через центры обслуживания населения по месту нахождения недвижимости.

    Заключение договора мены квартиры в 2018 году: пошаговая инструкция

    Рассказываем, как правильно заключить договор мены квартиры.

    Предмет договора мены в 2018 году

    В соответствии с действующим гражданским законодательствам (ст. 130 ГК РФ) предметом договора мены недвижимости могут выступать:

    • Жилые и нежилые помещения;
    • Помещения, предназначенные для размещения транспортных средств;
    • Объекты незавершенного строительства;
    • Земельные участки.

    Обратите внимание! Любая недвижимость, указанная в договоре мены, должна быть свободна от обременения (залог, арест, притязания третьих лиц и т.д.).

    Стороны договора мены квартиры в 2018 году

    Как и в случае с договором купли-продажи, сторонами договора мены могут быть любые субъекты гражданского права:

    • Совершеннолетние дееспособные физические лица (как граждане РФ, так и иностранные граждане и лица без гражданства);
    • Индивидуальные предприниматели;
    • Юридические лица;
    • Государство (РФ и ее субъекты, а также городские и сельские поселения и другие муниципальные образования).

    Обратите внимание! Стороны в договоре мены одновременно являются продавцом и покупателем. Каждая из сторон признается продавцом того товара, который она обязана передать, и покупателем того товара, который она обязуется принять в обмен.

    Обязанности сторон по договору мены квартиры в 2018 году

    Основной обязанностью каждой из сторон договора мены является передача товара в собственность другой стороне договора. При этом:

    • Каждая сторона договора обязуется передать товар свободным от прав третьих лиц;
    • Передача обмениваемых товаров должна производиться одновременно;
    • Право собственности на полученный товар возникает у сторон договора одновременно.

    Обратите внимание! Права и обязанности сторон по договору мены квартиры одинаковы, причем обязанности одной стороны всегда соответствуют правам другой стороны.

    Виды договоров мены в 2018 году

    На сегодняшний день в России возможны несколько вариантов обмена жилья:

    • Обмен квартиры на загородный дом;
    • Обмен квартиры для увеличения или уменьшения жилплощади;
    • Обмен одной квартиры на несколько;
    • Обмен равноценных по площади квартир в разных районах.

    Обратите внимание! Обмен квартир в Москве требует серьезного анализа рынка и специальных познаний в области жилищного права. Даже если вы знаете все о своей квартире и нашли хороший вариант обмена самостоятельно, подготовка документов и завершение сделки потребует от вас серьезных временных затрат и мер предосторожности. Если вы хотите упростить процесс и сократить его риски, рекомендуем обратиться за помощью к специалистам по жилищному праву.

    Форма договора мены квартиры в 2018 году

    По общему правилу договор мены недвижимости составляется в простой письменной форме: путем составления документа, выражающего содержание сделки и подписанного лицами, совершающими сделку (ст. 160 ГК РФ).

    Смотрите так же:  Как заключить договор соцнайма если нет ордера

    Обратите внимание! Договором считается не только бумажный, но и любой другой материальный носитель, в котором зафиксирована воля сторон на совершение сделки.

    Содержание договора мены квартиры в 2018 году

    Типовой договор мены недвижимости включает в себя следующие пункты:

    • Сведения о каждой стороне договора (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации);
    • Информация о квартирах (адрес жилого дома, этаж, количество комнат, общая и жилая площади и т.д.);
    • Стоимость квартир;
    • Размер доплаты (при обмене неравноценных квартир);
    • Сведения о правоустанавливающих документах;
    • Условие об освобождении квартир (в договоре мены можно предусмотреть срок, в течение которого каждая сторона договора выселится из квартиры, вывезет имущество и снимется с регистрационного учета).

    Скачать бланк договора мены равноценных квартир

    Скачать бланк договора мены неравноценных квартир

    Заключение договора мены квартиры в 2018 году: пошаговая инструкция

    Если вы хотите самостоятельно заключить договор мены недвижимости, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

    Шаг первый: составьте договор мены квартиры

    Договор мены недвижимости составляется в трех экземпляра: два экземпляра остаются у сторон, совершающих сделку, а третий экземпляр отправляется в Росреестр.

    Шаг второй: подпишите договор

    Документ должен быть подписан лицами, совершающими сделку или должным образом уполномоченными ими лицами.

    Шаг третий: подготовьте необходимые документы

    Вам потребуется собрать следующий пакет документов:

    • Договор мены квартиры;
    • Заявление о регистрации перехода прав собственности на старое недвижимое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество;
    • Свидетельства о праве собственности на обмениваемые квартиры;
    • Кадастровые паспорта на обмениваемые квартиры;
    • Заявления супругов о согласии на проведение обмена;
    • Согласие органов опеки и попечительства (если одним из собственников помещения является несовершеннолетний ребенок).

    Шаг четвертый: обратитесь в Росреестр

    Для регистрации сделки сторонам договора необходимо обратиться в любое отделение Росреестра (независимо от места нахождения объекта недвижимости).

    квартира получена по договору мены в 2018 году от администрации города по переселению из ветхого жилья. стоимость квартиры в договоре не указана, кадастровая стоимость составляет 1600 тр, жилье в собственности менее 1 года. хочу продать за 2600 с какой суммы будет налоговый вычет. спасибо за ранее за ответ!

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Добрый вечер, Дмитрий. Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. В соответствии с п. 3 ст. 210 Налогового кодекса (далее НК РФ) для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13%, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 — 221 НК РФ. Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб. При мене квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, налоговый вычет предоставляется в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры. На основании абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

    Налог при договоре мены

    Здравствуйте, хочу поменять квартиру по договору мены, которая в собственности более 3 х лет, стоимостью 2500000 руб, на квартиру стоимостью 1450000 руб., которая также в собственности более 3 лет. С их доплатой в 1050000 рублей. Нужно ли будет платить налог мне? И с какой суммы, если да?

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Добрый день. Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. В соответствии с п. 3 ст. 210 Налогового кодекса (далее НК РФ) для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13%, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 — 221 НК РФ. Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб. При мене квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, налоговый вычет предоставляется в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры. На основании абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
    *** абзацы, пункты и подпункты статей могут не совпадать с действующей редакцией, ибо законы у нас меняются очень часто, а этот ответ я давал ранее. Суть не изменилась.

    То есть я не должна буду платить налог? Правильно?

    Участник программы «‎Работаю честно»

    То есть я ничего не буду платить? Правильно?

    Author: urist