Договор купли-продажи права третьих лиц

Оглавление:

Главная / Консультация / Статьи

Существенное условие договора купли-продажи жилых помещений: права третьих лиц.

Купить квартиру, продать квартиру, улучшить жилищные условия – в конечном итоге любая сделка влечет за собой заключение договора купли-продажи, т.е. подписание документа, порождающего для покупателя и продавца определенные юридические последствия. Законодательство диктует нам определенные требования, которые мы называем существенными условиями договора купли-продажи. В рамках настоящей статьи мы рассмотрим права третьих лиц как существенное условие сделки купли-продажи квартиры. Данное требование изложено в статье 558 ГК РФ и говорит оно о том, что в договоре купли-продажи должны быть указаны лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его отчуждения. Возникает вопрос: кто эти лица и в соответствии с каким законом могут быть сохранены их права?

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Итак, кто?
1. Члены семьи собственника, в том числе бывшие. Но не все. В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с этим собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. В соответствии со статьей 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Иное установлено статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». В прямом толковании эта статья говорит о праве на жилое помещение бывших членов семьи собственника при прекращении семейных отношений. Однако, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 год распространил ее и на случай перехода права собственности на квартиру. Так, «если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер»
А если член семьи не отказывался от приватизации, а не участвовал в ней по причине того, что ранее уже приватизировал жилье? В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года разъяснено, что исходя из содержания статьи 2 Закона о приватизации жилья передача жилого помещения в собственность граждан возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ) Данная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения.

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование). Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.

2. Лица, пользующиеся жилым помещением по завещательному отказу.

Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

1. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

3. Лица, пользующиеся жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением.

Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 настоящего Кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

4. Лица, пользующиеся жилым помещением по договору найма.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Такого рода обременение бывает удобным для покупателя, который приобретает квартиру с целью ее дальнейшей сдачи в найм. А если покупатель приобретает квартиру для собственного проживания, то наличие нанимателей его совсем не обрадует. Поэтому, продавец обязан сообщить покупателю о наличии договора найма.

5. Лица, пользующиеся жилым помещением по договору безвозмездного пользования.

Статья 700. Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования

1. Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

По данной категории лиц необходимо помнить, что в действительности договор безвозмездного пользования часто подписывается с теми, кого необходимо зарегистрировать по месту жительства в квартире. Поэтому не следует забывать юридическую природу данного договора. Так, например, член семьи, зарегистрированный в квартире именно, как член семьи – прекращает право пользования квартирой в момент государственной регистрации сделки (ст.292 ГК РФ) Член семьи, зарегистрированный по договору безвозмездного пользования прекращает право пользования квартирой в момент истечения срока действия или расторжения договора (ст. 700 ГК РФ) И не важно, прописан он в квартире или нет.

Как выявить таких лиц? Увидеть информацию можно из правоустанавливающих документов. Однако, только права пользования по завещательному отказу, пожизненному содержанию с иждивением и по договору найма на срок год и более могут быть зарегистрированы. Иные права могут существовать, но не быть отражены в реестре. При этом отсутствие регистрации договора найма в качестве обременения и отсутствие регистрации по месту жительства и по месту пребывания (проще говоря, прописка) никак не влияет на право пользования помещением, вытекающее из этого договора. То есть, если в свидетельстве мы не видим обременения и в выписке из домовой книги не видим временно зарегистрированных лиц, это еще не означает, что лиц, имеющих право пользования квартирой, нет.

Информацию можно получить из разных источников: беседа с продавцом – нужно уметь задать правильные вопросы, получение документов – не только тех, которые нужны для государственной регистрации, но и тех которые позволяют получить нужную информацию. Серьезный подход к подготовке документов, тщательный анализ получаемой информации позволяют заранее спланировать тактику проведения сделки.
Как прекратить права пользования? Расторгнуть договор найма или договор безвозмездного пользования. Получить заявление от пользователя о прекращении права пользования. А если гражданин опасается дать такое заявление (отношения между собственником и проживающим в квартире пользователем могут быть разные), поможем подготовить заявление от продавца с обязательством о предоставлении приобретаемой взамен квартиры в пользование такому лицу. Или включить это условие в договор купли продажи.

В настоящий момент большинство продавцов и покупателей предпочитают подписание договора купли продажи в простой письменной форме. К сожалению, мы постоянно сталкиваемся с несерьезным, можно сказать, формальным подходом к подготовке проекта договора купли продажи. Взять шаблон и подписать договор просто. Но, каждая фраза имеет значение. Так, например, в одном договоре купли продажи квартиры содержался пункт «В квартире зарегистрированы и проживают Иванов И.И., Иванова В.С.» Банк, кредитующий покупателя этой квартиры, полагая, что такая формулировка договора не гарантирует прекращение права пользования квартирой Ивановых, потребовал предоставления обязательства от данных лиц о прекращении права пользования квартирой. Сделка была 3 года назад, повезло, что продавец знал, где они проживают. По нашей просьбе Ивановы сходили к нотариусу и дали заявление об отказе от права пользования квартирой, которую продали 3 года назад. Если бы в договоре данный пункт прозвучал следующим образом: «В квартире зарегистрированы Иванов И.И., Иванова В.С., которые сохраняют право пользования квартирой до момента снятия с регистрационного учета» или «В квартире зарегистрированы Иванов И.И., Иванова В.С., которые в соответствии со ст.292 ГК РФ утрачивают право пользования квартирой в момент государственной регистрации перехода права собственности на квартиру», таких бы проблем не возникло.

Следует помнить, что ст. 460 ГК РФ устанавливает обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности позволяет покупателю требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи. Поэтому так важно объяснить продавцу о важности этой информации.

1. Член семьи собственника – право сохраняется на срок семейных отношений и прекращается при переходе в статус бывшего члена семьи собственника на основании ст.31 ЖК РФ и при переходе права собственности на квартиру на основании ст.292 ГК РФ.

2. Член семьи собственника или бывший член семьи собственника (если не участвовал в приватизации, в том числе по причине участия в приватизации ранее) – право пользования сохраняется бессрочно, в том числе и при переходе права собственности – статьи 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Смотрите так же:  Как оформить сказку в детском саду

3. Лицо, проживающее в квартире на основании завещательного отказа – право пользования жилым помещением сохраняется на срок, указанный в завещательном отказе – ст.33 ЖК РФ.

4. Лица, передавшие квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением – право пользования жилым помещением сохраняется пожизненно – ст.34 ЖК РФ.

5. Лица, проживающие в жилом помещении на основании договора найма – право сохраняется на весь срок договора найма, в том числе при переходе права собственности на квартиру – ст.675 ГК РФ.

6. Лица, проживающие в жилом помещении на основании договора безвозмездного пользования – право сохраняется на весь срок договора безвозмездного пользования, в том числе при переходе права собственности на квартиру – ст.700 ГК РФ.

Может ли продавец недвижимости заключить договор цессии с третьим лицом, без согласия покупателя?

Добрый день! В октябре 2015г приобрели с женой квартиру в строящемся доме. С продавцом был заключен договор купли-продажи будущей недвижимости, а так же график рассрочки (своего рода ипотека). Теперь я узнаю, что продавец заключил договор цессии с третьим лицом без моего согласия, и я теперь должен третьему лицу платить рассрочку. Даже не посчитал нужным как-то информировать меня. Платим все исправно, никаких просрочек в оплате нет.

В договоре есть пункт в графе «Права и обязанности сторон»:

— Продавец обязан передать Покупателю предмет договора, свободный от любых прав и претензий со стороны третьих лиц.

Насколько это правомерно со стороны продавца?

Ответы юристов (8)

согласно ст. 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу [Гражданский кодекс РФ]
1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства
кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка
требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке
может быть признана недействительной по иску должника только в случае,
когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об
указанном запрете.

Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к
другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном
законодательством об исполнительном производстве и законодательством о
несостоятельности (банкротстве).

3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о
состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор
несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий.
Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному
кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к
другому лицу.

4. Первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны
возместить должнику — физическому лицу необходимые расходы, вызванные
переходом права, в случае, если уступка, которая повлекла такие расходы,
была совершена без согласия должника. Иные правила возмещения расходов
могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах.

таким образом нарушений закона нет, но если вы оговаривали запрет уступки, другому кредитору, то вы можете оспорить действия продавца.

По возможности требовалось бы изучить, заколюченный между вами и прождавцом догоовор.

с уважением к ВАМ

Уточнение клиента

«Если должник не был уведомлен в письменной форме о

состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор

несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий.

Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному

кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к

Т.е. я могу не платить рассрочку пока меня официально не уведомят о переходе кредитора третьему лицу?

Насколько я могу быть уверено, что договор будет исполнен в полном объеме со стороны уже третьего лица, которому продавец передал права кредитора?

17 Января 2017, 12:08

Есть вопрос к юристу?

Уточнение клиента

Я не знаю, почему так, в отделе продаж нам предоставили проект договора купли-продажи будущей недвижимости. Я знаю только следующее, застройщиком выступает супруг продавца (уж не знаю в качестве ИП он застройщик или есть ООО, АО, ЗАО и т.д.). Продавец был ИП, но теперь выступает уже в роли простого физ.лица, т.е. ИП закрыла.

Это как-то влияет, был заключен ДДУ или договор купли-продажи будущей недвижимости?

17 Января 2017, 12:11

ВЫ должны быть уведомлёны о передаче прав требования В ПИСЬМЕННОЙ ФОРМЕ. Таким образом, если первоначальный кредитор не прислал ВАМ заказное письмо-уведомление о переуступке права и не предложил к нему копию договора цессии (или выдержку из него),, то ВЫ можете спокойно и совершенно законно не выполнять требования нового кредитора, что закрепляется статьёй 385 ГК РФ.

Кроме того, ВАШ договор купли — продажи недвижимого имущества предусматривает, что продавец обязан передать имущество свободным от любых прав и претензий со стороны третьих лиц.

А любой договор читается буквально.

Следовательно, договор цессии с третьим лицом — ничтожен.

Пишите претензию продавцу об анулировании договора цессии, с уважением

Уточнение клиента

Спасибо, думаю так и сделаю.

17 Января 2017, 12:13

если у вас в договоре, есть такая сноска, о том что передача продавцом прав требования к третьему лицу производится только после вашего уведомления, то продавец без вашего согласия не вправе, передавать такие права без вашего согласия, но если такого условия в договоре нет, то продавец может передать право требования третьему лицу.

Но вам лучше платить, что бы не было с вашей стороны нарушений.

Уточнение клиента

«В договоре есть пункт в графе «Права и обязанности сторон»:

— Продавец обязан передать Покупателю предмет договора, свободный от любых прав и претензий со стороны третьих лиц.»

Этот пункт все равное дает право продавцу спокойно, без моего уведомления и согласия, заключать договоро переуступки прав кредитора третьему лицу?

«Но вам лучше платить, что бы не было с вашей стороны нарушений.»

А не получится, что потом продавец заявит свои требования на мой перед ним долг? Ведь кроме слов представителей продавца в отделе продаж других подтвержений о переходе прав кредитора тертьему лицу у меня попросту нет.

17 Января 2017, 12:17

Привлечение денег под строительство жилья возможно только по закону о ДДУ. Что касается цессии, по вашему договору возможна уступка только по уже наступившему обязательству, т.е. по конкретному платежу. Нельзя заменить сторону в договоре без вашего согласия, так как договор это сложный комплекс взаимных прав и обязанностей, по части которых вы выступаете кредитором или, соотвтственно, должником.

Уточнение клиента

Я не совсем понимаю. Возможно между продавцом и застройщик был как раз договор ДДУ, а со мной как покупателем заключили договор купли-продажи будущей недвижимости.

17 Января 2017, 12:22

ВЫ обязаны выполнять условия договора, если вы откажитесь платить другому кредитору, то вы обязаны платить продавцу, соблюдайте условия договоров, что бы у вас не было штрафных санкций.

Уточнение клиента

Понимаете, в отделе продаж у меня принимают платеж только в пользу как раз третьего лица. Кроме слов сотрудников этого отдела продаж у меня ничего нет. Получается я физически не могу платить продавцу. Платежи принимают лишь в пользу третьего лица, кому переуступили права кредитора.

17 Января 2017, 12:20

Это общее условие, надо ознакомляться полностью с договором,

Уточнение клиента

Но ведь переуступка прав кредитора как раз и ведет к появлению прав и претензий на недвижемость у третьего лица. Или нет?

Опять таки, обязанности по предоставлю недвижемость в срок указанный в договоре, также были переданы третьему лицу по договору цессии? А то выходит, что платить я должен третьему лицу, а кто мне будет квартиру передавть в собственность при наступление срока сдачи недвижемости не известно.

17 Января 2017, 12:30

Я тоже. Необходимо смотреть договор.

Уточнение клиента

Есть пункт в графе «Предмет договора»

«По настоящему договору продавец обязуется передать в собственность покупателю недвижемое имущество, право собственности на которое к моменту заключения настоящего договра отсутствует у Продавца и будет приобретено им в будущем.»

Получается, что и у продавца нет прав на недвижемость. Он только обязуется их получить в срок не позднее 30.06.2017г. И потом в течение месяца передать мне все в собственность

17 Января 2017, 12:31

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Можно ли в Договоре купли-продажи прописать условия, при возникновении прав третьих лиц, все расходы (материальные.) берёт на себя продавец?

Отчуждение (дом, земельный участок), 2 собственника по 1/2 (родные брат и сестра), 3 года назад вступили в наследство (смерть матери).

Есть ещё один родной брат, проживающий 15 лет в Германии (гражданин Германии), не вступавший в наследство после смерти матери и не писавший отказную.

Покупатель, после беседы с нотариусом просит «отказную» от проживающего в Германии.

— Можно ли в Договоре купли-продажи прописать условия, при возникновении прав третьих лиц , все расходы (материальные . ) берёт на себя продавец ?

с Уважением, Алексей

Ответы юристов (3)

Алексей, добрый день! Данный вопрос в общем урегулирован ст. 460 ГК

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

в данном случае достаточно, чтобы в договоре было указано на осведомленность покупателя о наличии наследника, в этом случае продавец ответственности в случае появления притязаний со стороны брата из Германии нести не будет. Но если на этом настаивает покупатель и не упрется нотариус который оформляет КП (в силу ст. 42 218-ФЗ нотариальное оформление такой сделки обязательно) можно прописать и условие об ответственности продавца в случае притязаний брата. Ст. 421 ГК о свободе договора в принципе никто не отменял

Есть вопрос к юристу?

Доброго дня! Считаю, что в договоре будет указано, что дом и земельный участок свободны от прав третьих лиц. Брат, который в Германии общается с родственниками из РФ? Знает о смерти матери? Так как согласно

1. По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
По признании наследника принявшим наследство суд определяет доли всех наследников в наследственном имуществе и при необходимости определяет меры по защите прав нового наследника на получение причитающейся ему доли наследства (пункт 3 настоящей статьи). Ранее выданные свидетельства о праве на наследство признаются судом недействительными.

Но считаю, что для покупателя опасности не будет, так как будет являться добросовестным покупателем и в случае возникновения спора по наследственному имуществу, вопросы будут к Вам как к наследникам:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9
«О судебной практике по делам о наследовании»:

42. Если при принятии наследства после истечения
установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного
имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно
принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по
которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший
наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную
компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении
установленного срока с согласия других наследников — при условии, что иное не
предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В
этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на
момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (статья 1105 ГК
РФ).

Смотрите так же:  Размер пособия при рождении ребенка в коми

Какие расходы? Договор будет нотариальным, считаю, что подобные условия Вам придется обсуждать с нотариусом, который будет оформлять Вам договор:

ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: 1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3указанного Закона).

— Можно ли в Договоре купли-продажи прописать условия, при возникновении прав третьих лиц, все расходы (материальные . ) берёт на себя продавец?

с Уважением, Алексей

Добрый день, если нотариус согласится, то да. данное условие можно прописать, а также прописать то, что покупатель осведомлен о том, что имеется наследник не заявлявший требований к наследству.

Свободу договора, согласно ст 421 ГК РФ никто не отменял. Ваше право прописать данные пункты

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Права третьих лиц при купле-продаже квартиры

Одной из самых неприятных проблем при покупке недвижимости является права третьих лиц на пользование данным имуществом, неизвестные до момента ее покупки.

Если требования третьих лиц законы, то обратившись в суд они могут добиться права проживания или аннулировать сделку купли-продажи квартиры.

Основную сложность представляет то, что в отличии от недвижимости, находящейся в залоге или ипотеке, такие права не регистрируется ни в каких реестрах и вычислить их наличии можно только косвенными методами.

Рассмотрим подробнее категории граждан, которые потенциально могут обладать различными правами даже на проданную другому лицу квартиру.

Бывшие жильцы, не воспользовавшиеся правом приватизации

Бывшие жильцы приобретенной покупателем недвижимости, по тем или иным причинам не воспользовавшиеся правом на приватизацию (равно как и добровольно отказавшиеся от приватизации), обладают правом постоянного проживания, даже в случае ее продажи иным лицам.

Это касается также временно отсутствующих граждан. Чаще всего это граждане приговоренные к лишению свободы. Такие лица сохраняли за собой право на жилое помещение, но по очевидной причине не могли его реализовать. Нередко выйдя на свободу такой, гражданин, обнаруживает что что его бывшие жилье давно приватизировано и продано. В связи с чем он предъявлял иск о признании права проживания в квартире, либо и вовсе о признании договора купли-продажи недействительным. При удовлетворении иска судом – любой из результатов будет крайне неприятен для покупателя квартиры. Даже если сделка будет оспорена не целиков, а только в части признание за гражданином права проживания – то соседство с незнакомым человеком мало кого обрадует. А случае признания договора недействительным покупатель может и жилья лишится, и не вернуть потраченные на него деньги, так как по прошествии времени у продавца уже может не оказаться денег или имущества, которое можно взыскать.

Что бы минимизировать риск возникновения вышеописанной ситуации потенциальному покупателю следует изучить документы о приватизации, сверив список лиц, участвовавших в приватизации со списком лиц, ранее регистрировавшихся на данной жилплощади. Для этого следует потребовать у продавца копию договора приватизации и выписку из домовой книги, а также опросить соседей относительно лиц, ранее проживающих в данной квартире.

Однако даже такая проверка не даст полной гарантии – так как некоторые граждане на момент приватизации могли обладать правом проживания, но по каким-то причинам не были зарегистрированы на указанной жилплощади, а возможно и не проживали в ней.

Низкая вероятность и того что в данном случае поможет исковая давность (если приватизация была проведена достаточно давно). Так как срок исковой давности будет исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении его права. И вероятнее всего он будет утверждать от том что узнал о нарушение свои прав только сейчас. В тоже время собрать доказательства подтверждающие обратное будет крайне сложно.

Общая собственность супругов

В соответствие с положениями действующего законодательства имущество, приобретенное в браке, является общей собственностью (за исключение личных вещей). При этом не имеет значения на кого зарегистрировано имущество.

Право на общее имущество сохраняется и после расторжения брака. За исключением случаев, когда супругами был произведен раздел имущества после развода (на основании соглашения или судебного решения), либо до заключения брака был составлен брачный договор регулирующий данный вопрос.

В связи с чем продажа недвижимости, являющиеся общей собственностью супругов возможна только с нотариально заверенного согласия другого супруга.

Поэтому покупка такой квартиры без согласия второго супруга может грозить судебным разбирательством о оспаривание сделки купли-продажи и передачи половины квартиры истцу.

Попробовать снизить риск можно проверкой паспорта продавца на предмет штампов о регистрации брака, а также просмотра выписки из ЕРГН.

И в случае если недвижимость была действительно была приобретена в браке потребовать от продавца нотариально заверенное согласие супруга, соглашение или судебное решение о разделe общего имущества, либо брачный договор. Так же стоит обратить внимания то что бы эти документы касались того супруга в браке с которым данная квартира приобреталась, так как брак у продавца может быть уже далеко не первый.

Однако, достаточно часто встречается ситуация, когда владелец квартиру успел поменять паспорт с момента покупки квартиры (например, в связи со сменой фамилии, окончании срока его действия или утере). В связи с чем какие-либо отметки о регистрации брака будут отсутствовать в паспорте. Более того не исключен случай, когда брак был заключен за рубежом и никакие отметки в общегражданский паспорт гражданина РФ не проставлялись изначально.

Прописанные члены семьи продавца недвижимости

Продавец и члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением после его продажи. Однако присутствие зарегистрированных по данному адресу граждан ограничивает для покупателя недвижимости право пользоваться ею. Например, это будет выражаться в увеличение коммунальных платежей, которые рассчитываются исходя из количества проживающих.

Лиц, отказывающихся добровольно сниматься с регистрации выписать можно только через суд.

Более сложный случай – это наличии в квартире прописанных несовершеннолетних детей или недееспособных граждан.

В соответствии со ст. 292 ГК РФ продажа квартиры, в которой зарегистрированы данные категории граждан, возможна только при получении согласия органа опеки и попечительства.

Таким образом если будет зарегистрирован переход право собственности без получения данных документов – то это будет является основание для признания сделки купли-продажи недействительной.

Поэтому для того что бы исключить данную проблему следует потребовать от продавца снять с регистрационного учета всех зарегистрированных на данной жилой площади граждан.

Граждане проживающие на основании договора коммерческого найма или на основании завещательного отказа

В соответствие с положением ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Максимальный срок, на который может быть заключен договор коммерческого найма составляет 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

Однако данный договор может быть преждевременно расторгнут на основании ст. 687 ГК РФ. Для этого необходимо письменно уведомить об этом нанимателя не менее чем за 3 месяца.

Более сложный случай – это граждане, проживающие на основании завещательного отказа. Право проживания сохраняется за данными гражданами даже после продажи квартиры другому лицу (п. 2 ст.1137 ГК РФ).

Основной проблемой в данном случае является то что сведения о проживании на основании завещательного найма нигде не регистрируются.

Граждане, проживающие по договору ренты

В соответствии с договором ренты граждане передают в собственность другому лицу свое имущество в обмен на регулярные денежные выплаты или натуральное содержание до своей смерти, при этом за гражданином сохраняется право проживания в данном помещении.

Рента является формой обременения и в обязательном порядке должна регистрироваться. О ее наличии можно узнать из выписки ЕГРН.

Однако в связи с тем, что требования о регистрации ренты появилось только в 2014 г. — то выписка из ЕГРН не сможет в полной мере предоставить необходимую информацию.

Дополнительным подспорьем в данном вопросе будет личный осмотр квартиры на предмет посторонних проживающих и опрос соседей.

В заключение хотелось бы обратить ваше внимание на положения следующих законодательных актов:

  1. ст. 460 ГК РФ, которая устанавливает обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. На основании чего рекомендуется включить пункт о возложение обязательств перед третьими лицами на продавца квартиры (в том числе покупку для них жилплощади).
  2. п. 1 ст. 558 ГК РФ, в соответствие с котором продавец обязан уведомить покупателя о всех лицах, имеющих право пользования данным жилым помещением. Нарушение данной статьи может является основанием для расторжение покупателем договора купли-продажи.

Договор купли продажи в пользу третьего лица

По договору купли продажи квартиры в пользу третьего лица. В договоре указано что я покупатель, но квартиру оформила на третье лицо. Могу ли я получить налоговый вычет.

Налоговый вычет предоставляется лицу, которое является собственником квартиры — статья 220 Налогового кодекса РФ.

При оформлении дкп в пользу третьего лица, должно ли третье лицо платить НДФЛ, если покупатель и третье лицо не родственники?

Полагаю, что должно, т.к. это фактически дарение имущества, а при дарении одаряемый обязан заплатить налог с полученного дохода. Ставка налога 13 %.

Можно ли заключить договор купли-ПРОДАЖИ квартиры в пользу третьего лица, где назначить третье лицо выгодоприобретателем. Именно при продаже квартиры, то есть получателем средств от продажи назначить третье лицо?
Если это близкий родственник, то применимы ли будут налоги и если да — то какие? Спасибо!

Здравствуйте. Если квартира принадлежит собственнику то он вправе в договоре купли продажи указать счет на который должны поступить за продажу денежные средства.

Если Вы хотите заплатить деньги при покупке квартиры и право собственности оформить на другого, то такое возможно. Можете либо передать деньги этому лицу для приобретения имущества и он сам купит. Либо надо в договоре купли-продажи указывать отдельно приобретателя имущества и отдельно Вас, как плательщика.

Пожалуйста при приобретение имущества по договору купли-продажи в пользу 3 лица (я третье лицо, мать покупает недвижимость в пользу меня) будет ли считаться такое имущество совместно нажитым?

Такое имущество не будет являться совместно нажитым не будет подлежать разделу, так как не было куплено на совместно нажитые супружеские средства. Это личное имущество.

Смотрите так же:  Военная адвокат москва

Нет, не будет. Если я правильно понял, то Вы сын и имущество покупает Ваша мать. По закону совместно нажитым считается имущество между супругами. По Семейному кодексу родители не имеют прав на имущество детей, так же как и дети не имеют прав на имущество родителей (пока не вступят в наследство).

Мне предложили купить комнату в общежитие через договор купли продажи в пользу третьих лиц.
Где я третье лицо, а покупатель сосед
Деньги мои.
Но так они решили обойти отказы от соседей
Меня интересует:
1. Стоит ли соглашался на подобную сделку (мне сказали что в договоре будут только имя продавца и моё и такую сделку не аннулировать).
Есть ли какие то подводные камни?
2.Расходы по переоформление и налоги тоже на мне.
Нужно ли что то платить государству за проведение сделки? Комната в собственности 5 лет
3. В связи с новым законом сколько стоит подобная сделка у нотариуса?

Лучше не стоит соглашаться на такую сделку, так как в любом случае она будет оспоримой сделкой. Удачи Вам и всего самого наилучшего.

1. Стоит ли соглашался на подобную сделку (мне сказали что в договоре будут только имя продавца и моё и такую сделку не аннулировать) Не стоит. Это предложение-юридический бред, а возможно, и мошенничество, так как лично вы не станете собстенником комнаты и можете потерять и деньги и команту.

Мать купила квартиру моей сестре по договору купли-продажи в пользу третьего лица, т.е. в пользу моей сестры. Сестра на тот момент была в браке. Год назад сестра умерла. В наследство ее мужу и дочери осталась квартира. Муж решил отказаться от своей доли в пользу дочери. Нотариус выделила ему половину квартиры, а вторую половину разделила пополам между мужем и дочерью. И разрешила ему написать отказ только от 1/4 квартиры, видимо, считая, что половина квартиры-это не наследуемое имущество, а совместно нажитое пережившему супругу. Права ли она? Уже выданы свидетельства о собственности, но не поданы на госрегистрацию. Может ли нотариус исправить свою ошибку в оперативном порядке, если она действительно не права? Как можно оспорить действия нотариуса?

Может ли нотариус исправить свою ошибку в оперативном порядке, если она действительно не права? Как можно оспорить действия нотариуса? —ничего нотариус не может исправить. А отец сочиняет что отказался от своей доли в наследство в пользу ребёнка.

Добрый день. Нотариальное действие (выдачу свидетельств) можно оспорить в судебном порядке. 1. как был оформлен договор купли-продажи (кто был указан покупателем)? 2. как подтверждается передача матерью денежных средств? 3. Купленная в подарок квартира совместно нажитым имущество не является, должно быть установлено право по 1/2 дочери и вдовцу. 4. Запретить писать отказ нотариус не может, кроме того, отказаться от части наследуемого имущества нельзя — только от всего наследства.

Нотариус не прав. В данном случае нет супружеской доли мужа, а вся квартира принадлежит Вашей сестре, поскольку квартира приобретена по безвозмездной сделке (матерью в пользу третьего лица — своей дочери). Вся квартира является наследственной массой. Наследники первой очереди по закону: супруг, дети и родители наследодателя. Если нотариус отказывается исправить свою ошибку, то нужно обращаться в суд. Возможно, Вы неверно изложили суть договора купли-продажи квартиры.

Консультация юриста по телефону: 8800 505 9111. Звонок бесплатный.

Не могу найти образец договора купли-продажи квартиры в пользу третьего лицаю Сторонами договора должны являться продавец, плательщик и выгодопреобретатель. Т.е. будущий собственник квартиры.

Добрый день, уважаемый посетитель. Вас приветствует юрист Байкуколь Гаджирустам Магомедович. Юристы данного сайта могут составить Вам договор за плату УДАЧИ ВАМ И ВСЕГО ДОБРОГО.

Договор купли продажи в пользу третьего лица. Получит покупатель или третье лицо 13% от стоимости квартиры.

Здравствуйте! Получит тот, кто будет собственником

13% получит тот кто указан покупателем в договоре

Получит вычет покупатель- собственник квартиры. Все документы — договор, квитанция, расписка о получении денег и т.п., должны быть оформлены на одно лицо.

Договор купли продажи в пользу третьего лица. Чтобы его заключить. Квартира стоит 950000 сколько нужно еще деняг и за что платить.

Необходимо будет оплатить гос.пошлину за регистрацию перехода права собственности — 2000 руб.

госпошлина за оформление 2000 рублей.

госпошлина по вашему случаю составляет 2000 рублей

Возможен ли договор купли продажи в пользу третьего лица при ипотеке? Ситуация такая: родители хотят купить квартиру по ипотеке, следовательно платить за нее, но что бы я была собственником купленной квартиры.

Конечно возможен, третье лицо может быть указано как выгодоприобретатель. Но, другой вопрос пойдет ли на это банк. Хотя ничего не теряет, поскольку какая ему разница кто становится собственником квартиры, если она все равно в залоге.

Я хочу приобрести квартиру по договору купли-продажи в пользу третьего лица, а именно оплачиваю покупку я, а собственниками становимся я и моя мама. Интересует возможно ли такое и придётся ли уплачивать налог моей маме как получающей безвозмездно долю. Спасибо.

Нет, налог ей платить не придется. Такой договор возможен

Здравствуйте. Договор купли продажи, указываете, что в равных долях, регистрируете его, затем получаете свидетельства о праве собственности по 1/2. Налога никакого не будет.

Мне нужен образец договора купли-продажи здания в пользу третьего лица.

Образцов не существует.

Добрый день! Есть такой образец! 3500 руб., уже заполненный под Вас даже получится! Останется только распечатать и на сделку! )))

Приобретая недвижимость муж оформляет договор купли продажи квартиры в пользу третьего лица, жены. Считается ли это имущество нажитое в браке и как в случае развода это будет делиться.

Добрый день! согласно ст.36 СК РФ — это общее имущество супругов.

Да, будет совместным, независимо от того, на чье имя оформлено имущество. Есть несколько вариантов для раздела: по 1/2 либо одному квартира, а второму 50% компенсации стоимости. но лучше миром договориться

В период брака с супругой ее иать купила квартиру по договору купли продажи в пользу третьего лица и оформлена квартира была на супругу. Сейчас мы а разводе. Является ли эта квартира совместно нажитым имуществом. Мы денег на эту квартиру не давали.

считаю, что не является эта квартира совместно нажитым в браке имуществом.

Данная квартира является личным имуществом вашей супруги и при разводе — НЕ ДЕЛИТСЯ

Отец купил квартиру в пользу дочери по договору купли продажи в пользу третьего лица, кто в этом случае имеет право на налоговый вычет.

Лицо, указанное в свидетельстве о праве собственности на квартиру.

Был заключен договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица. При расторжении договора по соглашению сторон, все три стороны должны его подписать (продавец, покупатель и третье лицо — как в договоре купли-продажи) или достаточно подписей продавца и покупателя?

Здравствуйте! Все стороны должны подписать

В Туапсе наотрез отказались регистрировать договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица. На какой закон мы можем сослаться?

Сослаться можете на ГК РФ. Более подробный ответ можно дать если напишете причину отказа.

Как правильно оформить договор купли продажи квартиры в пользу третьего лица. Я в одном городе-родители в другом, оформлять надо мне.

Здравствуйте! можно по доверенности оформить данную сделку

Нужна доверенность от родителей.

У меня есть квартира. Она приобреталась по договору купли-продажи в пользу третьего лица, т.е. на меня. Является ли эта квартира совместно нажитым имуществом, нужно ли будет согласие супруги на ее продажу? Такой договор в пользу третьего лица делается у нотариуса или в простой письменной форме? Спасибо.

Требуется нотариальное согласие жены, если приобретено в период брака.

Здравствуйте! Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре, без этого он недействителен. По поводу того, является ли квартира, полученная по договору купли-продажи в пользу третьего лица общей совместной собственностью — вопрос спорный. Как правило, суды признают такое имущество личной собственностью одного из супругов. Так что исходите из того, что это Ваша личная квартира. Но продать такую квартиру без согласия супруги до раздела имущества вряд ли удастся — Росреестр такое согласие скорее всего потребует, а без него откажет.

Да, будет являться совместно нажитым имуществом. Согласие нужно. Договор в простой письменной форме у адвоката. Нужна помощь — обращайтесь.

Хотим купить квартиру для сына и заключить договор купли-продажи в пользу третьего лица. Как нам правильно составить договор?

ЗДравствуйте! Это платная услуга

Мой клиент покупает квартиру по договору купли-продажи в пользу третьего лица. Он выступает третьим лицом. Обязан ли он платить с суммы покупки налог, т.к. воде квартира достается ему даром Спасибо за ответ.

Покупатели налог не платят.

Я в браке.
Я хочу купить квартиру на свои деньги по Договору купли продажи в пользу третьего лица (Знакомой).

Вопрос:
1)Может ли муж отсудить квартиру при разводе, если между разводом и покупкой прйдет время около полгода, года.
2)Может ли знакомая опровергнуть сделку (Признать притворной сделку) в суде, передумала и т.д. И присвоить квартиру себе.
3)Нужно ли покупателю квартиры по этому договору платить налог как при договоре дарения?

Я хочу купить квартиру на свои деньги по Договору купли продажи в пользу третьего лица (Знакомой). лучше этого не делать.

1.думаю, не сможет 2. да , сможет оставить квартиру себе, а вам в лучшем случае всю оставшуюся жизнь будет возвращать деньги. 3. вопрос не понятен

Был оформлен договор купли-продажи в пользу третьего лица. Вопрос: Кем подписывается акт-приема передачи квартиры? Покупателем и продавцом? Третьим лицом и продавцом? Или всеми тремя участниками сделки? Спасибо.

Подписывается именно сторонами договора.

Уважаемая Ольга Сергеевна! Ответ на ваш вопрос содержится в тексте договора: в предмете, в обязанностях сторон. Если у покупателя, согласно договора предусмотрена только одно обязательство — оплатить, а обязанность принять квартиру возлагается на третье лицо (скорее — одаряемого), в этом случае, акт приема-передачи подписывает третье лицо. Если договор сложный, и содержит в себе помимо элементов договора купли-продажи элементы договора дарения и обязанность оплаты и приема квартиры возлагается на покупателя, то акт приема-передачи с продавцом, подписывает покупатель. Правило простое, кому квартира передается, тот и подписывает акт.

Планируется к заключению договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица.
Должно ли будет третье лицо платить какие-либо налоги?
Настораживает то, что третье лицо получает имущество в собственность абсолютно безвозмездно, то есть наблюдается некоторая схожесть с получением имущества в дар, что, как известно, облагается соответствующим налогом.
Спасибо.

Павел, вопрос выходит за рамки бесплатной консультации на сайте! Обратитесь за очной консультацией

Можно ли продать комнату которая была приобретена по договору купли-продажи в пользу третьего лица без согласия супруга? На момент заключения договора супруги были в браке.

нет, если комната приобретена в браке, то согласие супруга на продажу необходимо (ст.35 Семейного кодекса РФ)

Если этим третьим лицом и, соответственно, собственником, является второй супруг, то квартира не является совместно нажитым имуществом и может быть продана без согласия супруга.

Договор купли-продажи заключается в пользу третьего лица. Т.е. право собственности переходит 3 лицу. Может ли в дальнейшем (при продаже доли квартиры или при выкупе всей квартиры) сам Покупатель (посторонний человек) или его родственники претендовать на эту долю?

Не очень понятно описана ситуация. Можно чуть подробнее.

Как составить договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица, кто подписывает договор к-пр, кто акт приема-передачи?

Наталья, добрый вечер! Никак. Договор купли-продажи составляется между продавцом (собственником) и покупателем (будущим собственником). Всего доброго,

Author: admin