Договор коммерческого найма является взаимным возмездным консенсуальным

Наниматель по договору найма жилого помещения

Вернуться назад на Жилой найм

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Данный договор регулируется как жилищным законодательством (гл. 8 разд. 111 Жилищного кодекса РФ), так и отдельными нормами ГК РФ (гл. 35). К этому договору применяются правила ст. 674 ГК РФ (форма договора), 675 (сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение), 678 (обязанности нанимателя), 680 (временные жильцы) и п. 1-3 ст. 685 ГК РФ (поднаем).

Договор социального найма является консенсуальным, взаимным, возмездным. Его можно также считать договором присоединения, поскольку, заключая договор, гражданин не имеет возможности изменить его условия в сторону от установленных наймодателем.

Закон запрещает заключение договора социального найма без наличия жилищного фонда социального использования, т.е. совокупности всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Жилищным кодексом определяются такие понятия, как норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения (ст. 50 ЖК РФ).

Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Постановлением Правительства РФ № 541 установлен федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв. м. общей площади жилья на гражданина.

Заключение договора социального найма завершается путем выдачи (на основе соответствующего решения) местной администрацией тому или иному лицу документа, который подтверждает право указанных в нем лиц на заключение договора найма.

Ордер может быть признан недействительным только в судебном порядке. Закон (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ) устанавливает несколько оснований недействительности ордера: предоставление гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий; нарушение прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение; неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении указанного помещения; иные случаи нарушения порядка и условий предоставления жилья.

Признание ордера недействительным ведет к выселению граждан, перечисленных в ордере, с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали. Однако, если незаконный ордер выдан из-за неправомерных действий получивших ордер лиц, то они подлежат выселению без предоставления другого жилья, за исключением граждан, которые ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда: им должно быть предоставлено жилье, ранее ими занимаемое, или другое жилое помещение (ч. 1 ст. 100 ЖК РСФСР).

Предмет данного договора может предоставлять собой либо отдельную комнату, либо одну или несколько комнат в коммунальной квартире, но обязательно имеющих вход из мест общего пользования. Самостоятельным предметом договора жилищного найма не могут быть ни часть комнаты, ни комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная). Договор не может заключаться в отношении нежилых помещений.

Сторонами договора социального найма жилого помещения являются, с одной стороны, наниматель (или наниматели, семья) — сторона, нанимающая помещение для проживания, с другой стороны, наймодатель — сторона, предоставляющая такое помещение. В качестве наймодателя выступают жилищно-эксплуатационные организации.

У нанимателя обычно имеется семья, члены семьи, и к ним закон относит совместно проживающих с нанимателем и связанных человеческой общностью родственников и близких. Статья 53 ЖК РФ признает членами семьи нанимателя и его супруга, детей и родителей. Для признания членами семьи других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, иных лиц необходимо, чтобы они вели с нанимателем общее хозяйство. Но закон не устанавливает ни срока совместного проживания этих лиц с нанимателем, ни условий ведения общего хозяйства.

Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения (ст. 53 ЖК РСФСР).

Одной из существенных обязанностей наймодателя является предоставление нанимателю житья в исправном состоянии. Наймодатель обязан проводить необходимый капитальный ремонт, исправлять повреждения оборудования, причем в случае аварии — немедленно. Обязанность проведения указанного ремонта порождает и дополнительную обязанность наймодателя, предусмотренную ст. 82 ЖК РФ, — предоставить жилье на время ремонта.

Наниматель по закону обязан: пользоваться предоставленным жильем и его оборудованием по назначению, содержать его в надлежащем состоянии; своевременно вносить квартирную плату и платежи за коммунальные услуги в установленных размерах; производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения и мест общего пользования; содержать в чистоте и порядке занимаемое жилье; соблюдать правила внутреннего распорядка, санитарные и противопожарные правила; не производить в помещении перепланировок без соответствующего письменного разрешения; при обнаружении неисправностей в квартире немедленно принимать возможные меры к устранению повреждений; возмещать наймодателю все убытки от повреждения квартиры и дома и их оборудования; при выезде из квартиры на другое постоянное место жительства сдать наймодателю помещение и его оборудование по акту в исправном состоянии.

Согласно ст. 46 ЖК РФ наниматель имеет право на заселение освободившихся в квартире жилых помещений. Если в квартире освободилось не изолированное жилое помещение, то данное освободившееся помещение передается в пользование этому нанимателю. При освобождении изолированного жилого помещения в квартире, где проживают несколько нанимателей, указанное помещение должно предоставляться проживающим в квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Если же в квартире нет лиц, которые относятся к названной категории, освободившееся жилое помещение передается гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы.

Наниматель может в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.

Прекращение договора социального найма производится по инициативе как нанимателя и членов его семьи, так и наймодателя. При этом наниматель может расторгнуть договор в любое время, независимо от оснований и без предварительного уведомления другой стороны. Днем расторжения договора считается день выезда.

Договор найма может быть прекращен также в связи со смертью нанимателя, если он жил без семьи. Если же после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает своего действия.

Наймодатель может расторгнуть договор только при наличии установленных законом оснований. В зависимости от оснований выселение производится в судебном или административном порядке с предоставлением другого годного для жилья помещения либо без предоставления такового. Выселение без предоставления жилья применяется лишь в случае грубейшего нарушения установленного порядка распределения жилой площади или обязанностей по договору. Так, ст. 98 ЖК РСФСР предусматривает следующие основания выселения в судебном порядке без предоставления жилья: систематическое разрушение или порча помещения либо использование его не по назначению; систематическое нарушение правил общежития, делающее невозможным проживание с нанимателем других лиц в квартире или доме.

Договор коммерческого найма

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ).

Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения требуется лишь соглашение сторон, и никакие административные решения здесь не нужны.

Объектом данного договора является жилое помещение, которое соответствует требованиям строительных правил, противопожарным, санитарным и иным нормам. Оно должно быть признано жилым бюро технической инвентаризации, а также изолированным и пригодным для проживания.

Стороны договора — наймодатель (любой субъект гражданского права, собственник жилья) и наниматель (только гражданин). Юридическому лицу жилье может передаваться только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.

Договор найма жилого помещения является срочным. В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. Если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Закон устанавливает, что кроме нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно проживать с нанимателем могут только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать с нанимателем и пользоваться жилыми помещениями могут любые лица. Но эти лица имеют с нанимателем только равные права по пользованию жильем, однако они не несут обязанностей. Согласно ст. 677 ГК РФ обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, имеют право выступать и как сонаниматели. В такой ситуации возникает множественность лиц в обязательстве из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой стороны в качестве нанимателя выступают два или более гражданина — сонаниматели и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). Наймодатель может требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате, от каждого из них.

По закону в договоре коммерческого найма размер оплаты за пользование жильем устанавливается по соглашению сторон. Однако допускается возможность соглашения сторон, в котором может быть установлен максимальный размер оплаты за жилое помещение. Одностороннее изменение размера оплаты за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В договоре обычно указывается срок внесения платы за пользование жилыми помещениями. Если срок не указан, то в соответствии с п. 3 ст. 682 ГК РФ оплата производится ежемесячно.

Участниками рассматриваемых жилищных правоотношений помимо наймодателя и нанимателя могут быть также поднаниматели и временные жильцы, которые самостоятельных прав пользования жильем не имеют. Для вселения как тех, так и других требуется согласие всех постоянно проживающих с нанимателем лиц. Временные жильцы пользуются жилой площадью безвозмездно в течение ограниченного срока. При этом конкретная часть жилого помещения в пользование им не выделяется и согласия наймодателя не требуется.

Временные жильцы могут вселяться на заранее определенный срок или на неопределенный срок; наниматель или любой проживающий на данной жилой площади гражданин могут потребовать выселения временных жильцов, которые обязаны выехать с занимаемой площади не позднее 7 дней после предъявления требований о выселении.

Поднаниматели, в отличие от временных жильцов, должны оплачивать пользование предоставленным им жильем. Существенным условием договора поднайма является срок, который не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма.

Поднаниматель, в отличие от временных жильцов, получает во владение и пользование определенную часть жилого помещения (или все помещение). Однако самостоятельного права пользования он не приобретает, и за его действия, нарушающие договор найма, ответственность несет наниматель. При этом он обладает полномочиями и по распоряжению переданным ему в пользование жильем.

Согласно п. 2 ст. 685 ГК РФ договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Эта норма составляет 12 кв. м жилой площади (ст. 38 ЖК РФ). В силу этого, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее нормы, сдача жилого помещения в поднаем невозможна.

Кроме того, на договор поднайма жилого помещения не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок. ГК РФ устанавливается преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 664). Поэтому для соблюдения этого права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилья предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних или новых условий договора наниматель не может требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если же наймодатель по определенным причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок.

В случае отказа наймодателя от продления договора, и если в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем он заключил договор найма жилья с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ). Статья 687 ГК РФ определяет условия и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения: наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Решение расторгнуть договор найма жилого помещения должно быть принято всеми совершеннолетними гражданами, постоянно проживающими с нанимателем. Если из жилого помещения выедут не все, то договор не прекратит своего действия: права на жилое помещение утратят лишь выбывшие на другое место жительства.

Договор найма жилого помещения может быть также расторгнут по инициативе любой из сторон, если техническое, санитарное и иное состояние жилья делают его непригодным для проживания. Такая непригодность устанавливается бюро технической инвентаризации, органами санитарного надзора, пожарного надзора и т.д.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане используют жилое помещение не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений. В случае игнорирования данного предупреждения суд может вынести решение о расторжении договора найма жилого помещения. Одновременно суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений и лишь при повторном обращении к нему расторгнуть договор, и все проживающие с нанимателем лица выселяются из занимаемого жилья.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя также в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз — по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

На основании решения суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших причиной расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении указанного договора. По просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение своего решения на срок не более одного года.

Социальный найм
Документы на участок
Документы на дом
Документы на квартиру
Оформление квартиры

Назад | | Вверх

53. Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, предмет договора, стороны. Основные права и обязанности сторон, прекращение.

Договор коммерческого найма жилого помещения – это договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическая квалификация договора: взаимный, консенсуальный, возмездный, публичный.

Предмет: жилое помещение.

Стороны договора: наймодатель– собственник жилого помещения или управомоченное им лицо; наниматель – гражданин РФ.

Помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре. Однако эти лица имеют с нанимателем только равные права по пользованию жилым помещением, а обязанности (ст. 677 ГК РФ) несет сам наниматель.

Форма договора:письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Срок договора: срочный, определен договором (ст. 683 ГК РФ). В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный – до одного года и долгосрочный – от одного года до пяти лет. Если срок договора не определен, то договор считается долгосрочным.

Цена (арендная плата). Арендная плата за пользование жилым помещениемустанавливается по соглашению сторон. Срок внесения платы за пользование жилым помещением должен быть указан в договоре.

1. Заключить договор на новый срок в приоритетном порядке (ст. 684 ГК РФ);

2. Произвести производить замену нанимателя (заменить себя в договоре другим лицом, постоянно проживающим с нанимателем с согласия наймодателя), а также согласовать размер платы за жилое помещение;

3. Расторгнуть договор;

4. Дать согласие на переоборудование жилого помещения на условиях, указанных в законе.

1. Пользоваться предоставленным помещением по прямому назначению, содержать его в надлежащем состоянии;

2. Своевременно вносить квартирную плату и платежи за коммунальные услуги;

3. Производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения и мест общего пользования;

4. Соблюдать правила внутреннего распорядка, санитарные и противопожарные нормы;

5. Не делать в помещении никаких перепланировок без соответствующего письменного разрешения;

1. Передать сданное имущество в срок, установленный договором, или в разумный срок;

2. Передать имущество со всеми принадлежностями и документами;

3. Передать имущество в надлежащем состоянии;

4. Передать имущество свободным от прав третьих лиц;

5. Произвести за свой счет капитальный ремонт (восстановление основных частей имущества, без которых имущество нельзя использовать по назначению) переданного в аренду имущества;

6. Если предусмотрено договором, возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений имущества;

7. Если предусмотрено законом или договором, не заключать договор аренды с иным лицом в течении года со дня истечения срока договора арендатором, которому отказал в заключении договора на новый срок (ст.621 ГК);

8. Обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Прекращение договора может быть обусловлено:

1. Истечением срока договора коммерческого найма жилого помещения;

2. Расторжением договора коммерческого найма жилого помещения одной из сторон.

Расторжение договора найма жилого помещения

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке при:

1. Невнесении нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2. Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

1. Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

2. В других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

О ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Одной из форм удовлетворения потребности в жилище является договор коммерческого найма жилого помещения. В пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что «жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наём (выделено мною – Н.К.) жилых помещений)».

Договору коммерческого найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, но если обратиться к наименованию Главы 35, то она носит наименование «Наём жилого помещения». И ни ГК РФ, ни ЖК РФ не оперируют понятием «договор коммерческого найма жилого помещения». И некоторые ученые вообще отрицают возможность использования термина «коммерческий наём». Так, Е.А. Трушин, отказывая в применении термина «коммерческий наём», исходил из того, что глава 35 ГК РФ не содержит обязанности собственника по извлечению прибыли от сдачи жилья внаём, а плата за наём – это не прибыль собственника, а нормальное погашение издержек собственника по содержанию жилого помещения [5, с. 5]. Вместе с тем, если мы обратимся к договору аренды (имущественного найма), то и в нём мы не увидим прямо закреплённой обязанности арендодателя по извлечению прибыли от сдаваемого в аренду имущества.

Кроме того, нельзя согласиться с тем, что термин «коммерческий» по отношению к найму жилого помещения в научной доктрине не общепринят [1, с. 51-54]. Общеизвестно, что термин «коммерческий наём» был введён в оборот в 1996 году П.В. Крашенинниковым, который для характеристики найма жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах, использовал термин «коммерческий наём» [2]. И с тех пор практически ни один труд, посвящённый отношениям найма на коммерческих началах, не обходится без применения словосочетания «коммерческий наём».

Поэтому в свете выстроенной в законодательстве системы договоров найма жилых помещений [3] корректнее было бы внести изменения в наименование Главы 35 ГК РФ, обозначив её «Коммерческий наём жилого помещения».

Если обратиться к законодательству, то только в ЖК РФ применительно к одному из жилищных фондов, классифицируемых в зависимости от целей использования, применяется понятие «жилищный фонд коммерческого использования (выделено мною – Н.К.)», под которым понимается совокупность жилых помещений, используемых собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование. Жилищный фонд коммерческого использования позволяет собственникам извлекать доход путём предоставления таких жилых помещений гражданам на условиях возмездного пользования. Сразу встаёт закономерный вопрос: а может ли государственный и муниципальный жилищный фонд использоваться в коммерческих целях. Представляется, что никаких ограничений для этого нет.

Под договором коммерческого найма жилого помещения понимается соглашение, согласно которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Договор коммерческого найма жилого помещения относится к консенсуальным, взаимным и возмездным договорам.

Договор коммерческого найма жилого помещения считается заключённым с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Таким условием в договоре коммерческого найма жилого помещения является предмет, без согласования которого договор считается незаключенным.

Взаимность договора коммерческого найма жилого помещения предопределена наличием взаимных прав и обязанностей у нанимателя и наймодателя: наймодатель обязан предоставить нанимателю жилое помещение пригодное для постоянного проживания, а наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению и оплатить проживание.

Договор коммерческого найма жилого помещения является возмездным, так как за предоставление жилого помещения наниматель обязуется предоставить наёмную плату. Кроме того, договор коммерческого найма жилого помещения относится к срочным договорам. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Высказывается точка зрения, согласно которой «гл. 35 ГК РФ раскрывает общие положения найма жилого помещения, имеющие отношение ко всем видам найма жилого помещения (договор социального найма, договор найма специализированного жилищного фонда)»[4, с. 22-29], а в ГК РФ и ЖК РФ отсутствуют соответствующие разделы, посвящённые договору коммерческого найма жилого помещения. Да, в ЖК РФ мы можем лишь встретить определение «жилищного фонда коммерческого использования», который перечисляется среди иных жилищных фондов. Но, как мы уже отмечали выше, Глава 35 ГК РФ как раз направлена урегулирование отношений по коммерческому найму жилого помещения.

Если говорить об источниках правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, то несмотря на распространённость договора, он практически не урегулирован в специальных нормативно- правовых актах. Упоминание о нём мы можем встретить только в некоторых нормативно-правовых актах. Так, применяются к отношениям по коммерческому найму жилого помещения Правила пользования жилыми помещениями, утверждённые постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25.

Упоминается договор коммерческого найма жилого помещения в нормативно-правовых актах, посвящённых компенсации командировочных расходов и расходов за наём отдельных категорий граждан. Так, согласно п. 41 Приказа МЧС России от 10.01.2008 г. № 3 «Об организации служебных командировок военнослужащих спасательных воинских формирований МЧС России и сотрудников Государственной противопожарной службы в системе Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий» военнослужащим (сотрудникам), направленным в командировки, возмещаются фактические расходы по найму жилого помещения, в том числе в случае заключения ими с учётом требований гражданского законодательства и ЖК РФ договоров коммерческого найма (выделено мною – Н.К.), подтвержденные соответствующими документами, в размере, установленном Правительством РФ. Приказом Судебного департамента при Верховном Суде РФ от 07.06.2012 г. № 124 «Об утверждении положения о выплате денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений судьям судов общей юрисдикции» утверждены порядок выплаты и расчёта денежной компенсации за наём (поднаём) жилых помещений судьям судов общей юрисдикции, основания и порядок изменения размеров и прекращения такой выплаты, а также форма примерного договора найма жилого помещения гражданином (физическим лицом) у гражданина (физического лица) или у юридического лица.

Список литературы

1. Бобровская О.Н. Договор коммерческого найма: перспективы развития // Современное право. 2010. № 2. С. 51 — 54.

2. Договор найма жилого помещения

Как лучше поступить: самостоятельно заключить догор, опираясь на образец или обратиться к юристу (нотариус). Если обратиться, то какова примерная стоимость услуг? Смогу ли уложиться в пределах от 1000 до 3000 рублей? если да, то где?

Ответы юристов (4)

Лучше обратиться к юристу (адвокату). Не путать с маклером (риэлтором). Стоимость у разных юристов разная и может различаться в разы.

Есть вопрос к юристу?

Безусловно лучше обратиться к юристу, так как каждый должен заниматься своим делом. Если имеется желание то смогу оказать указанную Вами услугу, за меньшую цену, чем Вы указали. Для этого Вы можете обратиться ко мне, в порядке персональной консультации.

В качестве образца прилагаю договор найма жилого помещения.

С уважением, Алексей.

договор найма жилого помещения — договор, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо «Наймодатель» — обязуется предоставить другой стороне «Нанимателю» жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Как следует из определения, договор найма жилого помещения является взаимным, возмездным и консенсуальным.

Законодательство разделяет обязательства, возникающие из найма жилого помещения, на договоры социального найма и коммерческого найма:

  • договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения гражданину и его семье, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения. Договор социального найма можно назвать «квазидоговором», поскольку его заключение и все его элемен­ты, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами (см. статью «Социальный найм»).
  • договор коммерческого найма это гражданско-правовой договор, в котором стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

К категории договоров найма жилого помещения могут быть относены следующие договора:

  • договор найма квартиры
  • договор найма жилого дома
  • договор найма комнаты

Существенные условия договора — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма. Как уже указывалось ранее, предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.673 ГК РФ).

В случае отсутствия в договоре найма жилого помещения данных о жилом помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.

Дополнительные условия договора — это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон.

К дополнительным условиям договора найма жилого помещения относится:

  • Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
  • Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
  • В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами.
  • Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
  • Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
  • Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
  • Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

В вашем вопросе есть непонимание проблемы. А именно «юрист» и «нотариус». Далеко не все юристы являются нотариусами (могут быть также судьями, адвокатами, прокурорами, частнопрактикующими юристами и т.д.) Нотариус — это специально уполномоченное законом лицо (являющееся юристом), имеющее право, в частности, заверять важные документы, в т.ч. подпись на договоре.

В Вашем случае можно заверить договор найма у нотариуса, но в этом нет никакой необходимости. Достаточно простой письменной формы, подписанной сторонами. А вот привлечь практикующего юриста для составления этого договора, с целью исключить проблемы по его содержанию, необходимо. Конечно если у вас нет опыта в этом деле.

Составить договор можно и на нашем сайте. Обращайтесь через раздел персональные консультации, о цене договоримся, это недорого.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

§ 4. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения

Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который согласно ст. 19 ЖК может находиться не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах.

Согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями — только граждане.

Договор коммерческого найма имеет ряд особенностей. Он может быть заключен с любым лицом и в отличие от договора социального найма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует; возможен краткосрочный наем до одного года.

Коммерческий наем — всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно. Согласно ст. 682 ГК размер платы за жилое помещение и сроки ее внесения устанавливаются, как правило, соглашением сторон. В отсутствии такого соглашения плата вносится в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом. Иные вопросы внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги по договору коммерческого найма также регулирует Жилищный кодекс.

Объект (предмет) договора коммерческого найма — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Им может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (т.е. комната). Благоустроенность — не обязательный признак предмета этого договора. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

Договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой не влечет его недействительности. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения ранее заключенного договора. В этом случае новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма.

Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей может предусматриваться соглашением сторон в конкретном договоре найма.

Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677, 679 ГК). В отличие от договора социального найма, ГК не называет вселяющихся с нанимателем (к нанимателю) лиц членами его семьи. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, но они должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Независимо от того, в каких родственных (сестра, мать) или иных (супруг, иждивенец) отношениях состоит наниматель с этим лицом, его вселение требует соблюдения двух условий: согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Вселение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением является вселение несовершеннолетних детей любого лица, постоянно проживающего в жилом помещении. Они вселяются независимо от согласия наймодателя, нанимателя и других лиц, постоянно проживающих с нанимателем.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, обладают равными правами пользования жилым помещением. Вместе с тем по общему правилу ответственность этих граждан по обязательствам, вытекающим из договора коммерческого найма, не является солидарной: ответственность за их действия, связанные с нарушением условий договора коммерческого найма, несет сам наниматель. Это не исключает возможности заключить соглашение с нанимателем, по которому граждане, постоянно с ним проживающие, обязуются нести солидарную ответственность перед наймодателем; последний должен быть уведомлен о состоявшемся соглашении.

Право нанимателя на вселение поднанимателей и временных жильцов (ст. 680, 685 ГК). Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия о норме общей площади на одного человека. Договор поднайма может заключаться на часть (изолированная комната) либо на все помещение. Срок договора поднайма определяется соглашением сторон, однако не может превышать срока самого договора коммерческого найма.

В ГК нет требований к форме договора поднайма, что допускает его заключение в любой форме, в том числе устной. Поднаем жилого помещения является возмездным договором. Размер и сроки внесения платы за пользование предоставленным помещением определяются соглашением сторон.

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением и должен освободить его по окончании срока действия договора поднайма. ГК не содержит каких-либо специальных норм об основаниях и последствиях расторжения договора поднайма жилого помещения, но они могут содержаться в конкретных договорах поднайма.

Правовое регулирование проживания временных жильцов в помещении, предоставленном по договору коммерческого найма, аналогично соответствующей регламентации, содержащейся в Жилищном кодексе. Прекращение договора коммерческого найма, в том числе досрочное, влечет безусловную обязанность временных жильцов покинуть жилое помещение.

Изменение договора коммерческого найма (ст. 686 ГК). В ГК предусматривается единственное основание изменения договора коммерческого найма: замена первоначального нанимателя другим совершеннолетним лицом, постоянно проживающим с нанимателем. Такая замена возможна по требованию нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и с согласия наймодателя. Нанимателем может стать любой гражданин из числа постоянно проживавших с нанимателем, если будет достигнуто соглашение между ними. В противном случае все постоянно проживающие становятся сонанимателями, а заключенный ранее договор продолжает действовать на тех же условиях.

Право нанимателя на переустройство и реконструкцию жилого помещения (п. 2 ст. 678 ГК). Это право обусловлено получением согласия наймодателя; цель переустройства значения не имеет. Однако с учетом того, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права, для переустройства и реконструкции требуется и их согласие. Реконструкция жилого помещения означает изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, объема и качества инженерно-технического обеспечения). Данное определение позволяет характеризовать работы по реконструкции как относящиеся в целом к ведению наймодателя, а не нанимателя; поэтому более правильно говорить о праве нанимателя не на реконструкцию, а на перепланировку жилого помещения.

Правовое регулирование переустройства и перепланировки, содержащееся в гл. 4 ЖК, может быть по аналогии распространено и на жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма.

Помимо переустройства ГК допускает переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Понятие «переоборудования» в ГК не содержится, нет его и в Жилищном кодексе. Проведение переоборудования жилого дома требует согласия нанимателя, если в результате соответствующих работ существенно изменятся условия пользования жилым помещением. Под существенными изменениями следует понимать уменьшение площади предоставленного по договору помещения, количества комнат и т.д.

Право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК). Окончание срока договора коммерческого найма не является безусловным основанием для его расторжения. В целях защиты прав нанимателя как более слабой стороны договора ГК предусматривает его преимущественное право заключить договор на новый срок. Вместе с тем наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор на иных условиях.

На тех же условиях и на тот же срок договор продлевается: 1) если наниматель не отказался от продления договора; 2) если наймодатель не позднее чем за 3 месяца до окончания срока договора не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях. Для продления договора на других условиях, в том числе и по сроку его действия, необходимо согласие нанимателя. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих.

Дополнительной гарантией защиты прав нанимателей от необоснованного отказа наймодателя продлить ранее заключенный договор служит положение п. 4 ст. 684 ГК, в соответствии с которым отказ от пролонгации договора обусловливается невозможностью для наймодателя в течение года сдавать это жилое помещение внаем. Невыполнение данной обязанности и сдача внаем жилого помещения другому лицу может повлечь за собой признание такого договора недействительным в судебном порядке по требованию первоначального нанимателя. Кроме того, наниматель вправе требовать возмещения убытков.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма в общем виде перечислены в ст. 678 ГК. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии. Обязанность использовать жилое помещение только для проживания не вполне согласуется с положениями ч. 2 ст. 17 ЖК, которая допускает использование жилого помещения и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.

Наниматель обязан своевременно вносить наймодателю плату за жилое помещение (плату за наем). Что касается платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги, то она вносится управляющей организации, если многоквартирный дом, в котором находится сданное в коммерческий наем жилое помещение, управляется такой организацией (ч. 4 ст. 155 ЖК). Договором может быть установлена обязанность нанимателя вносить соответствующие платежи наймодателю.

Права и обязанности нанимателя по договору краткосрочного найма жилого помещения. Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма значительно реже. Как правило, по такому договору наниматель не вправе вселять новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования жилым помещением. Нанимателю запрещено вселять временных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока такого договора он не вправе требовать заключения договора на новый срок. Наниматель по договору краткосрочного найма не может быть заменен другим нанимателем из числа граждан, проживающих совместно с ним.

Фактически наниматель жилого помещения по краткосрочному договору найма может использовать предоставленное жилое помещение исключительно в целях проживания, а также переустраивать его с согласия наймодателя. В обязанности нанимателя по такому договору входит обеспечение сохранности жилого помещения, поддержание его в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта, своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Ответственность нанимателя и наймодателя по договору коммерческого найма может носить административный либо гражданско-правовой характер. Особой формой ответственности является выселение виновных лиц в случаях, предусмотренных законом (ст. 687 ГК).

Расторжение договора найма жилого помещения (ст. 687, 688 ГК). Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.

Наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но ГК обязывает его предупредить наймодателя за 3 месяца.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований. Одно из таких оснований — невнесение нанимателем платы за жилое помещение. При этом для нанимателя долгосрочного договора коммерческого найма это последствие наступает в случае неполной либо несвоевременной платы за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок. С нанимателем по договору краткосрочного найма договор расторгается в случае невнесения платы более 2 раз по истечении срока платежа.

Другим основанием является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, однако его регламентация в отличие от договора социального найма имеет особенности. Расторжению договора в этом случае предшествует назначение судом срока (до года) для устранения повреждений. Если в течение назначенного судом срока допущенные нарушения не будут устранены, суд (по повторному обращению наймодателя) принимает решение расторгнуть договор найма. Гарантией защиты интересов нанимателя, который не смог восстановить помещение в первоначальном виде, служит право суда предоставить — по просьбе нанимателя — отсрочку исполнения указанного решения на срок не более года. Правила о предоставлении срока для восстановления разрушенного помещения, а также об отсрочке неприменимы к договорам краткосрочного найма.

В случае самовольного переустройства жилого помещения нанимателем договор коммерческого найма может быть расторгнут только при условии, если это привело к разрушению или порче жилого помещения.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма расторгается с нанимателем также в том случае, если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно) нарушают права и интересы соседей.

При этом суд также может предоставить срок (до года) для устранения нарушений и отсрочку исполнения своего решения на этот же срок.

ГК предусматривает ряд случаев, когда требование о расторжении договора коммерческого найма в судебном порядке может быть заявлено и нанимателем, и наймодателем. К их числу относятся аварийность жилья, иная непригодность его для постоянного проживания. Последствием расторжения договора является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих с ним, без предоставления другой жилой площади.

Глава 33. Договор безвозмездного пользования (ссуда)

Договор безвозмездного пользования, именуемый также ссудой, определен в ст. 689 ГК следующим образом: по такому договору одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Предметом этого договора может быть любое имущество как движимое, так и недвижимое, но оно должно быть обособленным и не терять своих натуральных свойств в процессе использования, т.е. быть непотребляемой вещью. Однако предоставление в безвозмездное пользование некоторых видов недвижимого имущества (земельных участков и других природных объектов) подчинено специальным нормам природоохранительного законодательства, которые практически выводят такое пользование за рамки договора ссуды, как он урегулирован в гл. 36 ГК (ст. 689-701).

Договор безвозмездного пользования обслуживает прежде всего бытовые отношения граждан, которые часто предоставляют свое имущество друг другу в порядке взаимопомощи. В этих случаях наряду с вещами повседневного быта предметом ссуды может быть крупное и дорогостоящее имущество: оборудование для садовых и иных работ, нежилое помещение, транспортное средство.

Участниками договора безвозмездного пользования, особенно на стороне ссудодателя, могут выступать и юридические лица всех видов. Государственные и муниципальные библиотеки предоставляют книги гражданам безвозмездно. Отношения безвозмездного пользования возникают при проведении разного рода выставок (промышленных, художественных, мемориальных), когда соответствующие экспонаты предоставляются для демонстрации бесплатно.

Коммерческие юридические лица, а также индивидуальные предприниматели используют договор ссуды в целях рекламы, укрепления и развития деловых связей, а также для освобождения ссудодателя от забот и затрат по содержанию части своего имущества, которое временно не эксплуатируется. Однако некоторые отношения безвозмездного пользования в сфере предпринимательства закон запрещает: согласно п. 2 ст. 690 ГК коммерческие организации не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.

В ст. 689 ГК указывается, что вещь передается другой стороне во временное пользование. Однако в реальной жизни вещь обычно передается ссудополучателю также во временное владение, без чего ее использование невозможно. Соответственно ссудополучатель получает статус законного владельца и как таковой может защищать полученное право против всех лиц (ст. 305 ГК).

Рамки полученного ссудополучателем права ограничивает только назначение имущества. Поэтому использование вещи, поскольку иное не было оговорено при заключении договора ссуды, возможно в различных формах. Граждане обычно пользуются полученной вещью в потребительских целях личного характера. Однако можно использовать вещь также для ведения разного рода предпринимательских работ с получением в результате этого прибыли или иных полезных результатов. Они, как и при аренде (ст. 606 ГК), должны признаваться собственностью ссудополучателя.

Договор ссуды по своим целям и условиям во многом схож с договором аренды, , и поэтому ГК предусматривает (п. 2 ст. 689) применение к договору ссуды ряда правил, установленных для арендных отношений. Речь идет о таких важных условиях договора ссуды, как срок его действия, порядок использования полученного имущества, возможные последствия его улучшений и др.

Применительно к отдельным разновидностям договора ссуды имеются правила в ряде других законодательных актов: Законе РФ «О библиотечном деле», Федеральном законе от 25 июня 2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»*(94), Положении о Музейном фонде, утв. постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1998 г. N 179.

В отличие от большинства гражданско-правовых договоров ссуда является безвозмездным правоотношением, и это оказывает влияние на обязанности и права участников данного договора, а также их ответственность. Требования к участникам безвозмездных отношений, особенно к гражданам — менее строгие.

Договор ссуды, как следует из его определения в ст. 689 ГК, может быть реальным, т.е. возникать в результате передачи вещи пользователю, или консенсуальным, когда он — следствие соглашения о передаче вещи в безвозмездное пользование. В последнем случае, если вещь не передается, в силу ст. 692 ГК требовать реального исполнения невозможно, но возникает право расторгнуть договор с возмещением реального ущерба. Такое регулирование отражает безвозмездный характер договора.

Норм о порядке заключения договора безвозмездного пользования в гл. 36 ГК нет. Поэтому должны применяться общие правила гражданского законодательства о совершении сделок: при незначительности предмета ссуды (менее 10 МРОТ) сделка может заключаться гражданами устно (ст. 159, 161 ГК), в иных случаях необходимо соблюдение письменной формы.

Ссудодателем в договоре безвозмездного пользования может выступать собственник вещи и иное лицо, управомоченное на то законом или собственником. Закон наделяет таким правом арендатора предприятия, а также библиотеки. Государственные и муниципальные предприятия, обладающие имуществом на праве хозяйственного ведения, могут передавать недвижимость в безвозмездное пользование только с согласия собственника (ст. 295 ГК). Арендатор вправе передавать арендуемое имущество в безвозмездное пользование с согласия арендододателя (п. 2 ст. 615 ГК).

Предмет договора безвозмездного пользования должен передаваться ссудополучателю со всеми его принадлежностями и относящейся к нему документацией, если иное не оговорено договором. Для устранения возможных споров в договоре следует четко характеризовать состояние передаваемой вещи.

Срок пользования должен определяться договором, а если он согласован не был, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора, известив об этом другую сторону за месяц, если иной срок не оговорен договором (ст. 699 ГК).

При заключении договора ссудодатель обязан предупредить ссудополучателя обо всех правах третьих лиц на передаваемую вещь (сервитутах, праве залога и т.д.), наличие которых способно затруднить ее использование. Неисполнение этой обязанности дает ссудополучателю право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба, но не упущенной выгоды.

В нормах действующего законодательства нет прямых указаний об обязательной государственной регистрации договора безвозмездного пользования недвижимостью. В литературе, исходя из существа таких отношений, обременяющих недвижимость, и общей линии законодательства в этом вопросе, делается вывод о необходимости регистрации договора безвозмездного пользования, когда его объектом является недвижимость.

Ссудополучатель обязан пользоваться полученным имуществом в соответствии с условиями заключенного договора, а при их неполноте — в соответствии с назначением имущества. Он обязан поддерживать полученную вещь в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы по ее содержанию, если иное не предусмотрено договором (ст. 695 ГК).

Когда предметом договора являются крупные объекты недвижимости (нежилые помещения, строения), круг обязанностей ссудополучателя условиями договора обычно расширяется. На него возлагаются уход за прилегающей территорией, уборка мусора и отходов, обеспечение нормального функционирования всех инженерных систем принятого объекта. Ссудодатель может предусмотреть в договоре право контроля за соблюдением ссудополучателем его обязательств.

Ссудодатель не отвечает за недостатки переданной вещи, которые были им оговорены при заключении договора, либо были заранее известны ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены им во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или при передаче вещи.

Правовая судьба улучшений, возможных при использовании безвозмездно полученного имущества, решается так же, как в договоре аренды (ст. 623 ГК). Отделимые улучшения являются собственностью ссудополучателя, если иное не было предусмотрено в договоре. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия ссудодателя, возмещению не полежит, и они переходят к ссудодателю, поскольку в договоре не было иного условия на этот счет.

Риск случайной гибели и повреждения вещи, переданной в безвозмездное пользование, должен нести собственник вещи, однако это традиционное правило нормами о договоре ссуды дополнено (ст. 696 ГК).

Во-первых, риск случайной гибели или повреждения несет ссудополучатель, если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором или назначением вещи либо передал третьему лицу без согласия ссудодателя.

Во-вторых, риск случайной гибели или повреждения вещи возлагается на ссудополучателя в тех случаях, когда с учетом фактических обстоятельств он мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но не сделал этого. Пример: ссудополучатель выносит из горящего помещения собственное имущество, забывая о необходимости спасения вещи, полученной по договору безвозмездного пользования.

Если ссудодатель производит отчуждение переданной в безвозмездное пользование вещи (передает ее в возмездное пользование третьему лицу), к новому собственнику (пользователю) переходят права по ранее заключенному договору ссуды, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

В случае смерти гражданина (реорганизации или ликвидации юридического лица) — ссудодателя его права и обязанности переходят к наследнику (правопреемнику). Наконец, при реорганизации юридического лица — ссудополучателя его права и обязанности по договору ссуды переходят к правопреемнику, если иное не предусмотрено договором.

Договор прекращается возвратом вверенной ссудополучателю вещи: она должна быть возвращена в том состоянии, в каком была получена, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Оценка нормального износа вещи, находившейся в длительном пользовании, особенно при ее технической сложности и высокой стоимости, требует специальных знаний и может порождать споры между участниками договора. В этих случаях необходима экспертиза, стоимость которой в равных долях должны принять на себя спорящие стороны. При явно повышенном износе вещи ссудодатель вправе претендовать на уплату ссудополучателем справедливой денежной компенсации.

Кроме того, прекращение договора безвозмездного пользования может иметь место в результате односторонних действий его участников, которые вправе отказаться от договора или расторгнуть его. Отказ от договора безвозмездного пользования, который был заключен без указания срока его действия, возможен с предупреждением за месяц (ст. 699 ГК).

Расторжение договора безвозмездного пользования предусмотрено, если контрагент нарушает его условия, перечень которых дан в ст. 698 ГК. Расторжению договора должно предшествовать обращение к другой стороне с предложением изменить или расторгнуть договор, а в случае несогласия другой стороны расторжение договора осуществляется по решению суда (ст. 452 ГК). Последствия расторжения договора безвозмездного пользования не определены, однако в этих случаях следует считать возможным требование о возмещении реального ущерба, как это определено в ст. 694 ГК.

Ответственность участников данного договора отражает прежде всего его безвозмездный характер. Обычно возмещается только понесенный реальный ущерб и не компенсируется упущенная выгода (прибыль), взыскание которой сопутствует возмездным коммерческим отношениям, направленным на получение прибыли.

Ссудодатель обязан возмещать контрагенту понесенный им реальный ущерб в случае непередачи обусловленной договором вещи (ст. 692 ГК) и относящейся к ней документации, без получения которой вещь не может быть надлежащим образом использована (п. 2 ст. 691 ГК). В этих случаях возможно также заявление требования о расторжении договора.

Ссудодатель отвечает за недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора, и возмещает понесенный контрагентом реальный ущерб (п. 1 ст. 693 ГК). Вместе с тем при выявлении недостатков вещи возможны их устранение или замена вещи исправной.

Норм об имущественной ответственности ссудополучателя гл. 36 ГК не содержит, хотя он должен отвечать за несохранность полученной вещи, ее несвоевременный возврат и за несоблюдение других условий, содержащихся в заключенном договоре. В этих случаях применяются общие нормы гражданского законодательства (ст. 15 ГК), причем ответственность ссудополучателя оказывается более строгой, поскольку он обязан возмещать не только понесенный реальный ущерб, но и не полученные доходы контрагента. Например, возвращаемое оборудование требует длительного ремонта, за время которого ссудодатель не получит возможный от эксплуатации доход; его обязан компенсировать ссудополучатель.

Специальный случай имущественной ответственности участников договора ссуды урегулирован в ст. 697 ГК, согласно которой ссудодатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя. Однако применительно к источникам повышенной опасности должны применяться специальные нормы — правила ст. 1079 ГК: обязанность возмещения вреда возлагается на лицо, которое владеет источником повышенной опасности на законном основании.

Смотрите так же:  Заполнить анкету на материнский капитал

Author: admin