Договор долевого участия это договор купли продажи или инвестирование

Покупка жилого дома у физ. Лица до начала строительства: минимизация рисков покупателя

Меня интересует вопрос снижения рисков при покупке объекта недвижимости на этапе до начала застройки у физического лица.

Сегодня я посетил будущий комплекс частных домов (планируется ок. 12 лотов). Дома будут сделаны в формате дуплексов. Таким образом, у конкретного здания, помимо меня, будет еще один владелец.

По информации от продавца, владеет проектом группа физических лиц. При приобретении дома сделка будет заключать в форме договора купли-продажи между мной и одним из этих физических лиц. Дом, который я рассматриваю возможность приобрести, еще не начали строить. Частично построен только один из объектов на участке.

Земля, на которой ведется строительство, по словам продавца, была куплена у группы частных владельцев и перемежевана в соответствии с новым планом строящихся домов.

Для заключения договора необходимо оплатить 25% от стоимости дома. Оставшуюся часть требуется оплатить равными ежеквартальными платежами (при этом само здание будет построено примерно через полгода после первого платежа). Объектом продажи являются здание и земельный участок под ним, а также сзади и перед фасадом.

Пожалуйста, помогите с ответами на следующие вопросы:

1. Насколько безопасной для покупателя можно считать такую форму сделки? Какие основные риски вы видите в совершении подобной покупки? Как крайний вариант развития ситуации мы рассматриваем исчезновение продавца после получения части средств и отказа достроить дом. Какие действия возможно предпринять покупателю в данном случае?

2. Какие действия мне необходимо предпринять перед заключением сделки для минимизации рисков?

3. Какие детали важно описать в договоре купли-продажи для максимальной безопасности покупателя?

4. Какие документы необходимо получить от физического лица продавца и каким образом их нужно проверить?

5. Какие механизмы получения финансовых гарантий от физического лица можно использовать в данной ситуации? Можно ли документально закрепить ответственность физического его имуществом на случай срыва/задержки строительства?

6. Существует ли практика привлечения гарантий сторонних организаций (страховых компаний, банков) в сделке между двумя физическими лицами и какие формы подобных гарантий целесообразно использовать в данном случае?

Большое спасибо за помощь.

Ответы юристов (14)

отвечу на все Ваши вопросы по порядку:

1. «Насколько безопасной для покупателя можно считать такую форму сделки? Какие основные риски вы видите в совершении подобной покупки? Как крайний вариант развития ситуации мы рассматриваем исчезновение продавца после получения части средств и отказа достроить дом. Какие действия возможно предпринять покупателю в данном случае? „

-необходимо запросить документы на землю (свидетельство, договор аренды), выписку из Единого государственного реестра недвижимости как на землю, согласования на строительство, разрешения, проект строительства со всеми отметками о регистрации, возможно, есть договор инвестирования, документы на физических лиц (кто они — учредители одного юридического лица или ИП)

2. “ Какие действия мне необходимо предпринять перед заключением сделки для минимизации рисков?»

после того, как Вы запросили все документы Вам необходимо проверить каждое лицо, разрешения, договоры, правоустанавливающие документы. Обязательно проверьте паспорта физических лиц на их действительность (www.fms.gov.ru). При наличии положительного результата анализа документов, возможно подготовить предварительный договор

3. «Какие детали важно описать в договоре купли-продажи для максимальной безопасности покупателя?» Если на данном этапе идет речь о не сданном объекте — не объект недвижимости, так как нет свидетельства с его юридическим адресом, то и продавать нечего. На данном этапе возможен договор долевого участия, инвестирования, предварительный договор или другой (зависит от документов).

4. «Какие документы необходимо получить от физического лица продавца и каким образом их нужно проверить?» В п.1 я описала примерный перечень документов. обязательно запросите актуальную выписку из реестра недвижимости (про землю), проверьте паспорта, основание участия физических лиц в проекте.

5. «Какие механизмы получения финансовых гарантий от физического лица можно использовать в данной ситуации? Можно ли документально закрепить ответственность физического его имуществом на случай срыва/задержки строительства?» Все обязательства можно описать в предварительном договоре

6.«Существует ли практика привлечения гарантий сторонних организаций (страховых компаний, банков) в сделке между двумя физическими лицами и какие формы подобных гарантий целесообразно использовать в данном случае?» Поскольку статус физических лиц не ясен (возможно ИП), то трудно сказать можно ли запросить гарантию. Как правило запрашивают гарантии платежеспособности покупателя банковская гарантия, задаток и т.д.)

Уточнение клиента

Светлана, большое спасибо.

Если позволите, два уточнения.

По вопросу 5. Обязательства в предварительном договоре могут быть прописаны с указанием того, что продавец гарантирует постройку объекта в такой-то срок и в случае нарушения обязательств передает в мою собственность иное свое имущество (дом, квартиру, т.п.)? Либо такой практики в договорах двух физических лиц (не ИП) нет?

По вопросу 6. Банковская гарантия может быть запрошена только для подтверждения платежеспособности покупателя? Могу ли я запросить ее для подтверждения намерений продавца построить объект недвижимости? С содержанием гарантии «если второй участник сделки не построит к такому-то дню дом, сданный в эксплуатацию, и не заключит со мной договор его продажи — банк выплачивает мне сумму, равную сумме внесенных платежей».

08 Февраля 2014, 20:28

Есть вопрос к юристу?

прежде всего убедитесь, что застройщик имеет свидетельство о праве собственности на земельный участок.

Риск недостройки дома и бегства застройщика с деньгами будет существовать всегда. Единственно возможная профилактика — не платить ничего заранее, авансом.

Застройщик может продать один и тот же строящийся дом нескольким покупателям одновременно — такие случаи бывали. Поэтому гарантией здесь может быть оформление Вашего права собственности на земельный участок. То есть, вручая застройщику первый платёж в 25%, ооформите это куплей продажей земельного участка. Если застройщик добросовестный — возражать не будет. Если возразит, значит… имеет какие-то другие планы на этот дом и участок.

Закрепить документально можно любые гарантии застройщика. Но это — пустая бумага; со сбежавшего застройщика не получить ничего.

Поэтому единственной реальной гарантией будет оформление на Ваше имя земельного участка: хоть что-то у Вас останется. Предложите застройщику такой алгоритм: я покупаю у Вас участок — это один договор; а вы, застройщик, строите на участке дом — это второй договор.

Сторонние организации — банки и страховые компании — теоретически могут поручиться за застройщика. Но вряд ли будут это делать: слишком велик риск недостроя. Поэтому всё ж таки акцентируйте внимание на праве собственности на землю.

Егор, добрый вечер!

Первоначально следует проверить имеющиеся у застройщика документы на право пользования земельным участком и право строительства дома.

Земельный участок может быть на праве собственности, а может быть и в аренде. При этом необходимо удостовериться в разрешенном виде использования земельного участка. Если разрешенный вид использования — индивидуальное жилищное строительство, то дуплекс не может быть на нём построен. Дуплекс — это не индивидуальный жилой дом, а скорее — многоквартирный. Поэтому существует риск того, что такой дом может быть признан самовольной постройкой (в связи с его несоответствием разрешенному виду использования земельного участка) и снесен по иску органов местного самоуправления или прокуратуры.

Я полагаю, что в свидетельстве о праве собственности на земельный участок или в договоре аренды земельного участка (других правоустанавливающих документах на землю) должен быть указан разрешенный вид использования — для строительства многоквартирного жилого дома (или дуплекса, или таунхауса и т.п.).

Соответственно, необходимо проверить путем получения выписки из ЕГРП действительность права владения и пользования застройщиком земельным участком.

Обязательно у застройщика должно быть разрешение на строительство и проектная документация на дом.

Уточнение клиента

Сергей, большое спасибо.

Это крайне ценное замечание.

Подскажите, пожалуйста, существует ли возможность, что продавец мог оформить данные половины дома в качестве индивидуальных домов? Если я правильно понимаю, у него в этом случае под каждую половину здания должен быть отдельный документ на землю и документы на строительство?

Или одна «коробка» на два хозяина — в любом случае либо многоквартирный дом, либо один индивидуальный с неясным разделением собственности между двумя хозяевами?

08 Февраля 2014, 20:38

Добрый день, Егор.

В данном случае Вы не можете заключить договор купли-продажи, поскольку объекта недвижимости еще нет.

Вообще сделка такого рода достаточно рискованная.

Сейчас Вы можете заключить предварительный договор купли-продажи, в котором установите срок, по истечении которого между Вами и продавцом будет заключен основной договор купли-продажи дома и земельного участка под ним. При этом в договоре прописать внесение оплат в счет исполнения основного договора купли-продажи.

Смотрите так же:  Сколько делается гражданство в упрощенном порядке

А самый лучший вариант — это оформить земельный участок в собственность и заключить договор строительного подряда с застойщиком. Так у Вас будет гораздо больше гарантий.

Из документов Вам нужно в обязательном порядке проверить првоустанавливающие документы на земельный участок, каков вид разрешенного использования для данного земельного участка, разрешение на строительство, согласованные госорганом проекты застройки.

  • существует риск того, что такой дом может быть признан самовольной постройкой (в связи с его несоответствием разрешенному виду использования земельного участка) и снесен по иску органов местного самоуправления

Коллега Берестов совершенно верно отметил этот риск. Поэтому весьма важно оформит Ваше право собственности на землю: в случае чего Вы сможете изменить вид назначения землепользования. Как говорится, хозяин — барин.

Егор, согласен с коллегами в том, что следует первоначально заручиться куплей-продажей земельного участка.

Но при этом если разрешенный вид использования земельного участка всё же соответствует предполагаемому строительству жилого дома в виде дуплекса.

Вообще я считаю, что идеальным в Вашем случае видом договора был бы договор участия в долевом строительстве жилого дома, с его государственной регистрацией в Росреестре.

Полностью согласен с коллегами. Сделка весьма сомнительна и правовые гарантии установить для нее практически невозможно. Единственный выход, оформлять земельный участок на Вас или хотя бы в залог под обязательства постройки дома. Деньги (оставшиеся 75 %) выплачивать только после завершения этапов строительства дома. Например, фундамент построили, еще 10 %, построили стены под крышу, еще 25 % и т.д. А не по срокам, как указанно ежеквартально. Все это прописать в договоре. Правильнее будет заключить договор подряда. И конечно же проверить все документы, разрешение на строительство, документы на землю.

  • идеальным в Вашем случае видом договора был бы договор участия в долевом строительстве жилого дома, с его государственной регистрацией в Росреестре

Коллега Берестов считает совершенно правильно; но, судя по всему, данный вариант невозможен: застройщик слишком «мелкий», это частные лица, а не фирма. Поэтому остаётся один вариант — с оформлением права собственности на землю.

И, как советует коллега Винокуров — платить поэтапно, по мере выполнения работ, заключив договор подряда.

Иначе слишком много рисков остаться ни с чем. Проще купить уже построенный дом, пусть и дороже, но рисков много меньше.

Договор долевого участия заключить не получится, т.к. дом строить будет физическое лицо. А застройщиком по 214 закону может быть только юридическое лицо.

В соответствии со ст. 2 Закона «Об участии в долевом строительстве»:

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:1) застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

Поэтому тут трудно предложить какую то правовую конструкцию. Совершенно правильно пишет коллега Костомаров И.Ю., при малейшем подозрении лучше отказаться от такого приобретения.

В дополнение к вышесказанному предлагаю:

1) Можно заключить предварительный договор купли-продажи доли в жилом доме с земельным участком, в котором предусмотреть все существенные условия: предполагаемый срок заключения основного договора, стоимость доли дома, стоимость доли земельного участка, порядок оплаты. Предлагаю указать что предоплата 25% является задатком.

Положительные стороны предварительного договора:

— в случае уклонения продавца от оформления основного договора Вы сможете через суд обязать продавца заключить основной договор;

— Ваш задаток будет обеспечительной мерой, т.к. в случае если продавец откажется в дальнейшем от продажи он будет обязан вернуть сумму задатка в двойном размере;

— сможете взыскать убытки.

отрицательные стороны предварительного договора:

— сам факт в будущем наличие риска взыскивать 25% предоплаты.

-если Вы откажетесь покупать, то задаток Вам не вернется.

2) Скорее всего продавец заключил договор с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Уточните, кто застройщик, если это так, то просто заключите договор перемены лиц в ДДУ. Обратите внимание что договор перемены лиц по ДДУ так же должен регистрироваться в юстиции как и основной договор.

Уточнение клиента

Галина, большое спасибо.

По пункту два. Насколько мне рассказал продавец, тут несколько другая ситуация. Несколько физических лиц выкупили землю, размежевали и наняли строительную компанию построить на ней дома. И затем эти физ. лица дома уже продают.

То есть застройщик тут — фактически группа физ. лиц.

08 Февраля 2014, 20:42

Егор, можно запросить у застройщика договор страхования ответственности перед третьими лицами, что позволит Вам избежать рисков невозврата сумм. Предварительный договор возможно подписать в присутствии нотариуса. Причем строитель может предоставить любое обеспечение своего обязательства. Но до всех этих действий рекомендую, все-таки, проверить документы на землю и запросить выписку из реестра недвижимости.

Дуплекс — это единый жилой дом, один объект недвижимости, построенный по одному проекту, по одному разрешению на строительство, но с разными отдельными входами.

Трудно представить, чтобы на такое здание можно было получить два разрешения на строительство. Возможно, у коллег было что-то подобное в практике, но я уверен, что такое здание подпадает под понятие многоквартирного жилого дома.

спасибо за отзыв!

Отходил ненадолго, сейчас прочитал Ваши уточнения.

Предусмотреть залог какого-то имущества застройщика, как вид обеспечения обязательства? Теоретически возможно, но застройщик на такое никогда не пойдёт. Он будет искать более «авантюрны» или доверчивых покупателей.

Банковская гарантия обеспечения обязательства? Для застройщика-физ.лица банк гарантию делать не будет.

Так что поставьте застройщику условия6

1. Оформление купли-продажи земельного участка под выплату 25% стоимости будущего домовладения.

2. Поэтапная оплата по мере выполнения работ (пусть где-то как-то и авансовая, но — поэтапная).

Если застройщик — честный человек и не имеет умысла обжулить покупателей, то что бы ему не согласиться? А если не согласится — есть основания подозревать его в планировании «кидалова».

ДДУ злесь вряд ли прокатит, они частные лица, и не будут заморачиваться с ДДУ: слишком «геморрно».

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Признание предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского судаоставила без изменений решение Лефортовского районного суда г. Москвыоб отказе в признании предварительных договоров купли-продажи квартир притворными сделками, признании участником долевого строительства, признании имущественного права на получение в собственность от застройщика квартир после окончания строительства и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 4 августа 2011 г. по делу N 33-24019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Ермиловой Н.В.

судей Чубаровой Н.В., Клюевой А.И.

при секретаре Кикеевой Л.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Чубаровой Н.В. дело по кассационной жалобе представителя Гридиной О.В. — Маралина С.В., на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 17 июня 2011 г., которым постановлено: в удовлетворении иска Гридиной О.В. к ООО «Открытое пространство», ООО «Миракс Град» о признании предварительных договоров купли-продажи квартир притворными сделками, признании участником долевого строительства, признании имущественного права на получение в собственность от застройщика квартир после окончания строительства и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию — отказать, установила:

истец обратилась в суд с иском к ответчикам и согласно уточненному исковому заявлению просила о признании предварительных договоров купли-продажи квартир N . и N . от 11.05.2007 г. между ООО «Открытое пространство» и Гридиной О.В. притворными сделками, применении к ним последствий заключенных договоров участия в долевом строительстве, признании ее участником долевого строительства многофункционального жилого комплекса, расположенного по адресу: . (строительный адрес: . ) с инвестиционной долей в виде квартир с проектным номером N . (тип «Д»), ориентировочной общей площадью . кв.м. на 9 этаже в 4 секции корпуса 1 и с проектным номером N . (тип «Г»), ориентировочной общей площадью . кв.м. на 9 этаже в 4 секции корпуса 1 в вышеуказанном доме, признании за ней имущественного права на получение в собственность от застройщика вышеуказанных квартир после окончания строительства и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, обосновывая свои требования тем, что она (истец) с целью приобретения недвижимого имущества подписала с ответчиком предварительные договора купли-продажи квартир, согласно которых приобрела права на квартиру под условным номером N . (тип «Д») и на квартиру под условным номером N 35 (тип «Г») по вышеуказанному адресу. Предметом договоров фактически являются действия ООО «Открытое пространство» по привлечению финансовых средств истца в строительство с целью приобретения в собственность последнего жилых помещений после принятия дома в эксплуатацию. Истец фактически инвестировала денежные средства в строительство дома с правом получения квартир, предварительные договоры купли-продажи квартир являются притворными сделками, прикрывающими договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, последствием ничтожности притворных сделок должно являться применение норм и правил, которые установлены Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 г., договор инвестирования должен быть признан ничтожным в силу его притворности, прикрывающим договор участия в долевом строительстве.

Смотрите так же:  Объяснительная записка образеца

Представитель истца по доверенности Маралин С.В. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «Открытое пространство» по доверенности Розживин В.И. в судебное заседание явился, иск не признал и пояснил, что считает, что требования истца не обоснованы, притворность сделки не доказана, ООО «Открытое пространство», заключая предварительные договора купли-продажи квартир с истцом, имело цель заключить именно предварительные договора, ФЗ N 214-ФЗ в данном случае не применим, ООО «Открытое пространство» не обладает признаками застройщика, ООО «Миракс Град» не состоит в договорных отношениях с истцом.

Ответчик ООО «Миракс Град», третьи лица — Правительство Москвы, Управление Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения настоящего иска.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по доводам кассационной жалобы просит представитель истца Гридиной О.В. — Маралин С.В.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения.

При вынесении решения суд руководствовался ст.ст. 8, 11, 170, 424, 429, 432 ГК РФ, ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Судом установлено, что 28.04.2007 г. между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ООО «Миракс Град» заключен договор краткосрочной аренды земельного участка в г. Москве N . на земельный участок площадью . кв.м. по адресу: . предоставляемый в аренду на период проектирования и строительства домов.

Комитетом государственного строительного надзора города Москвы ООО «Миракс Град» выдано разрешение на строительство N . многофункционального жилого комплекса, расположенного по адресу: . ; в жилой комплекс входят: 19-этажное здание (зона А), бассейн (зона А), 27-этажное здание (зона В), 3-х ярусная автостоянка (зона С), 3-х ярусная автостоянка (зона Д), 19-этажное здание (зона Е), 27-этажное здание (зона Е); регистрационный номер — N . от 25.12.2007 г.; срок действия разрешения — до 21.12.2008 г.

Позже Комитетом государственного строительного надзора города Москвы ООО «Миракс Град» выдано еще одно разрешение на строительство N . многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой, расположенного по адресу. ; общая площадь — . кв.м., площадь участка — . га, количество этажей — 2-19-27-28-30; регистрационный номер — N . от 25.03.2009 г.; срок действия разрешения — до 23.06.2009 г.

В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 6 мая 2006 г. N 760-РП «О дополнительных мерах по реализации постановления Правительства Москвы от 22.06.2004 г. N 411-ПП» права и обязанности инвестора и заказчика по строительству жилых домов по адресу: . на основании инвестиционного контракта от 29.11.2005 г. N . и дополнительного соглашения к нему от 07.08.2006 г. N . принадлежат ООО «Миракс Град».

Согласно Постановления Правительства Москвы N 301-ПП от 13.04.2010 г. «О продлении срока реализации инвестиционного проекта по адресу: . ООО «Миракс Граду» продлен срок исполнения обязательства по реализации второго этапа инвестиционного проекта строительства многофункционального жилого комплекса по адресу: . до 23.09.2011 г.

Первоначально инвестиционный контракт был заключен 29.11.2005 г. между Правительством Москвы на основании постановления Правительства Москвы от 22.06.2004 г. N 411-ПП «О строительстве АМО ЗИЛ жилых домов по . » и от 27.04.2004 г. N 255-ПП с одной стороны, и Открытым акционерным московским обществом «Завод им. И.А. Лихачева» (АМО ЗИЛ) с другой стороны.

02.04.2007 г. ООО «Миракс Град» (компания-инвестор) и ООО «Открытое пространство» (участник-инвестор) заключен договор инвестирования в строительстве жилого комплекса по адресу: . из которого следует, что право собственности участника-инвестора на квартиры возникает с момента государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения объекта, право требования по передаче квартир возникает с момента оплаты участником-инвестором инвестиционного взноса, установленного договором (п. 1.2.1); предметом договора является привлечение финансовых средств участника-инвестора для совместной реализации сторонами инвестиционного проекта, экономической выгодой участника-инвестора в реализации инвестиционного проекта являются квартиры в построенном объекте; участник-инвестор обязуется участвовать в финансировании строительства объекта путем внесения инвестиционного взноса, а компания-инвестор обязуется осуществить реализацию инвестиционного проекта и передать в состав имущества участнику-инвестору квартиры в построенном объекте при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта (п. 3.1), срок окончания строительства 1 и 2 корпуса — 4 квартал 2008 года, в случае изменения сроков окончания строительства объекта на основании актов органов власти и управления, судебных органов, решений субъектов инвестиционной деятельности, срок окончания строительства продлевается компанией-инвестором в одностороннем порядке (п. 3.3), инвестиционный взнос определен в размере — . рублей (п. 5.1).

Позже сторонами договора было заключено несколько дополнительных соглашений, последние их них заключены — 25.12.2008 г., из которого следует, что срок окончания строительства 1 и 2 корпуса — 4 квартал 2009 г., и 27.05.2010 г., из которого следует, что квартиры участника-инвестора — 414 единиц в корпусах 1 и 2, инвестиционный взнос — . рублей.

11.05.2007 г. между ООО «Открытое пространство» и Гридиной О.В. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N . по которому стороны обязуются заключить в будущем в срок до 01 января 2010 г. договор купли-продажи квартиры, расположенной в жилом комплексе, строительство которого ведется по адресу: . ; в случае, если в течение указанного срока основной договор не будет заключен, указанный срок, при условии надлежащего исполнения покупателем обязательства по внесению предварительной оплаты по договору автоматически продлевается на 1 год; на момент заключения договора продавцу принадлежит имущественное право требования на квартиру; в соответствии с основным договором продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить квартиру, имеющую на момент заключения договора проектные характеристики: N . (тип Д), ориентировочной площадью . кв.м., 9 этаж, 4 секция, 1 корпус объекта; ориентировочный срок окончания строительства — 4 квартал 2008 года, на момент заключения договора стоимость квартиры составляет — . рублей; покупатель обязуется оплатить продавцу стоимость квартиры по основному договору в день его подписания.

Истец осуществила оплату указанной стоимости в соответствии с вышеуказанным договором (договор N ВКД-28).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что согласно действующего законодательства (ст. 11 ГК РФ) защите подлежит нарушенное право, а из представленных истцом документов следует, что с ней должны быть заключены в будущем договора купли-продажи квартир, заключение договоров купли-продажи квартир зависит от срока окончания строительства, при этом суд учитывает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ), предварительные договора купли-продажи истцом заключались добровольно, в настоящее время объекты купли-продажи не созданы, постановлением Правительства Москвы срок исполнения обязательства по реализации второго этапа инвестиционного проекта строительства продлен до 23.09.2011 г., истец не состоял и не состоит в каких-либо отношениях с застройщиком ООО «Миракс Град», ООО «Открытое пространство», с которым истец заключил предварительные договора купли-продажи квартир, не является застройщиком и не является собственником квартир, договор инвестирования, договор долевого участия в строительстве истцом также не заключался, при этом суд также учитывает, что договор долевого участия в строительстве (согласно ФЗ N 214-ФЗ) считается заключенным если содержит определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, а в представленных истцом договорах все эти условия не содержатся, при таких обстоятельствах, суд не нашел оснований для удовлетворения иска и в удовлетворении иска отказал.

В кассационной жалобе представитель истца ссылается на то, что между сторонами должен был быть заключен договор участия в долевом строительстве и что фактически правоотношения между истцом и ООО «Открытое пространство», ООО «Миракс Град» должны регулироваться ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», так как в предварительном договоре содержаться совсем другие отличные от условий договора участия в долевом строительстве, которые содержаться в ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». ООО «Открытое пространство не вправе было подписывать и истцом предварительный договор купли-продажи, так как ООО «Миракс Град» как заказчик — застройщик разрешение на строительство жилого дома, получил после вступления указанного закона в силу. Предварительный договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой.

Смотрите так же:  Образец заявления интернет провайдеру

Между тем указанные доводы судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила. При заключении с истцом 11.05.2007 г. договора воля ООО «Открытое пространство» была направлена именно на заключение предварительного договора с истцом, поскольку ответчик ООО «Открытое пространство» в соответствии с положениями ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не обладал свойствами застройщика, т.е. юридического лица, имеющего в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающего денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. В результате исполнения сторонами договора долевого участия в строительстве у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. С учетом указанных условий воля ООО «Открытое пространство» при заключении вышеуказанного договора с истцом не могла быть направлена на заключение договора долевого участия в строительстве, доказательств, опровергающих такой вывод, истцом представлено не было.

Довод кассационной жалобы о том, что предметом договора фактически являются действия ООО «Открытое пространство» по привлечению финансовых средств истца в строительство с целью приобретения в собственность поименованного жилого помещения после принятия дома в эксплуатацию несостоятелен, так как из предварительного договора купли-продажи следует, что предметом договора является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры.

Ссылка представителя истца на ничтожность предварительного договора купли-продажи не является основанием к отмене судебного решения, так как исковых требований о применении последствий недействительности договора в виде двусторонней реституции в силу его ничтожности в соответствии со ст. 168 ГК РФ истец не предъявлял, такие требования судом не рассматривались.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил решение, основанное на совокупности собранных по делу доказательств и требованиях норм материального права, регулирующего возникшие спорные правоотношения. Нарушений норм процессуального права судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 17 июня 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Гридиной О.В. без удовлетворения.

Почему ДДУ – инвестиция в недвижимость, а не покупка квартиры

И почему ДДУ нельзя заменить договором инвестирования или купли-продажи.

Важный момент, который нужно понимать при участии в долевом строительстве: оформление ДДУ – это не покупка квартиры напрямую. Почему? Потому что квартиры в новостройке еще просто не существует.

В нее нельзя вселиться сразу, как при покупке квартиры на вторичном рынке. Заключая такой договор, покупатель вкладывает свои средства в возведение своего будущего жилья.

То есть фактически, участие в долевом строительстве – это инвестиция. Покупка доли в бизнесе, которая по завершении строительства обеспечит вам дивиденд в виде квартиры (заранее оговоренной части построенного имущества) – согласно приобретенной доле. Потому дольщиков иногда называют “соинвесторами” – то есть лицами, которые производят инвестицию совместно с другими лицами.

Ведь когда дом готов, сдан в эксплуатацию и застройщик продает в нем квартиры, не распроданные на этапе стройки, он заключает уже не ДДУ, а договор купли-продажи. Хотя это по-прежнему первичный рынок. Потому что в этом случае объект уже есть. Приобретается конкретное, физически существующее жилье, которое можно потрогать.

Продавать квартиры в еще не построенном доме по договору купли-продажи застройщик права не имеет. Самого объекта купли-продажи еще нет.

Но тут есть большое “НО”: финансирование строительства в рамках ДДУ – это особый, отдельный вид правоотношений. И потому заменить договор долевого участия на договор инвестиции тоже нельзя. И снова вопрос – почему?

Долевое строительство vs. инвестиция

Инвестиционные отношения регулирует Федеральный закон об инвестиционной деятельности (39-ФЗ). И вот как он трактует понятие инвестиционной деятельности: “вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта”.

Здесь получение квартиры в рамках долевого строительства вполне может быть расценено как “иной полезный эффект”. Да и покупка жилья по ДДУ не принуждает человека самому жить в полученной квартире – ее можно перепродать, сдать в аренду, то есть фактически получить прибыль.

Обращаем внимание на эти два важных пункта – “получение прибыли” и “осуществление практических действий”.

Долевое же строительство и права, обязанности и гарантии по нему, как мы знаем, регламентирует закон 214-ФЗ. И он не прописывает получение прибыли как основную цель “долевки”. В первой же его статье сказано, что он регулирует отношения, по которым у участников долевого строительства возникает право собственности на объекты этого строительства.

То есть цель заключения ДДУ – приобрести жилое помещение, которое на момент подписания договора не является объектом предпринимательской деятельности. Поэтому пункт “прибыль” здесь не фигурирует. Кроме того, дольщик не участвует непосредственно в реализации строительства и не имеет возможности лично сколь бы то ни было действенно контролировать целевое и своевременное использование вложенных денежных средств. То есть пункт “осуществление практических действий” снимается тоже.

Еще один момент – заключая договор инвестирования, человек берет на себя и прибыль от него, и риски по нему. Проще говоря, если при строительстве дома у застройщика кончились деньги, инвесторам надо будет дополнительно “скинуться” на завершение проекта, сообразно своим долям в этом бизнесе.

В случае же договора долевого участия вся материальная и коммерческая ответственность ложится на застройщика. То есть если дольщик внес по ДДУ всю сумму, то он вправе требовать свою квартиру – без каких-либо дополнительных доплат и невзирая на экономические затруднения строительной компании.

Таким образом, дольщики, фактически являясь соинвесторами, имеют значительно больше прав и больше защиты – благодаря договорам долевого участия. Оформление других видов договоров всех этих гарантий не дает. Еще раз обратимся к 214-ФЗ: его действие “не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве”.

То есть если, например, застройщик предлагает оформить договор инвестирования вместо ДДУ, мотивируя тем, что участие в долевом строительстве – это инвестиции, значит, он пытается обойти закон.

И снова о “серых” схемах

Об этом уже наверняка знают и помнят все, но на всякий случай повторим еще раз: покупка жилья в долевом строительстве должна осуществляться только в рамках 214-ФЗ.

То есть по договору долевого участия. Закон предусматривает еще две возможности – жилищно-строительные кооперативы и жилищные сертификаты, но именно ДДУ даст вам максимальные права и гарантии.

Напомним также, что с 1 июля 2017 года действуют новые правила включения пострадавших граждан в реестр “пострадавших дольщиков”. И в них строго оговаривается – в реестр включаются только те люди, которые заключали договоры участия в долевом строительстве в рамках 214-ФЗ.

Любые другие варианты – предварительные договоры долевого участия, договоры купли-продажи, долговые векселя, договоры инвестиции – это “серые” схемы. “Серые”, потому что есть вероятность, что покупатели получат свои квартиры и по ним тоже. Но есть вероятность, что и не получат.

То есть попытка обойти 214-ФЗ не означает, что застройщик непременно “кинет” покупателя. Возможно, он кристально честен, а ищет лазейку потому, что компания не может соответствовать всем требованиям закона – последние поправки сделали его очень строгим. Вот только с тем же успехом это может быть мошенник, который планирует взять деньги и скрыться с ними. 50 на 50.

Но современный дольщик опытен – ему не нужны лишние риски. Поэтому только ДДУ и 214-ФЗ.

Author: admin