Собственность индивидуальная и совместная

Собственность на недвижимость: виды и особенности

В Советском Союзе отсутствовала любая собственность, в том числе и на недвижимость. Квартиры предоставлялись гражданам для проживания, но принадлежали государству. Частная собственность на жилье появилась только в годы перестройки. Законы, принятые в 90-е годы и последующая приватизация стали отправной точкой в формировании частного жилого фонда.

В результате основная часть федерального и муниципального жилья перешла в собственность проживающих в нем граждан.

Для регулирования отношений между участниками жилищного рынка потребовались изменения законодательной базы. Частная собственность подразумевает абсолютное имущественное право лица на определенное имущество и защищена законом. В сфере недвижимости частной собственностью считают жилые и нежилые объекты, собственниками которых являются как юридические, так и физические лица.

Современной Российское законодательство не ограничивает право субъектов на владение объектами недвижимости и гарантирует их неприкосновенность.

Частная собственность на недвижимость может быть индивидуальной, долевой и совместной. Когда один объект недвижимости принадлежит одному лицу, собственность называется индивидуальной. Когда же такой объект недвижимости принадлежит сразу двум или более лицам, речь идет о собственности долевой. Чаще всего такие ситуации возникают при наследовании жилого объекта несколькими лицами, в соответствии с завещанием, либо при покупке жилья супружеской парой.

Приобрести жилье в собственность возможно несколькими способами:

  • приватизировав жилье из федерального или муниципального фонда;
  • заключив договор купли-продажи;
  • путем жилищного строительства (включая ТИЗ);
  • участием в жилищных кооперативах и кондоминиумах;
  • путем дарения, наследования и любыми иными, предусмотренными законом, способами.

Документальное подтверждение прав собственности на недвижимость

При покупке или при продажи жилья, участники сделки, а именно: продавец и покупатель подписывают договор купли продажи который регламентирует права и обязанности сторон. В соответствии с этим документом производится переход права собственности от продавца к покупателю. Договор купли-продажи заключается в письменной форме с указанием цены объекта, подписывается обоими участниками сделки и подается в УФРС для регистрации перехода права собственности по нему, после чего набирает юридическую силу.

В договоре купли-продажи недвижимости в обязательном порядке указываются данные объекта продажи, позволяющие его идентифицировать (адрес, количество комнат, общая и полезная площадь и т.п.). Если такие данные в договоре отсутствуют, он может быть признан недействительным из-за несогласования всех условий сторонами.

Если в момент передачи объекта от продавца к покупателю он соответствует всем условиям договора, то сторонами подписывается Акт приемки-передачи. Если на данный момент сделки сторона покупателя заявляет о несоответствии передаваемого имущества условиям договора, на продавца возлагается ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.

Приватизация жилой недвижимости

Согласно законам РФ каждый гражданин имеет право один раз в жизни приобрести жилье, приняв участие в бесплатном разгосударствлении собственности – приватизации. Приватизации подлежат объекты, которые находятся в федеральном или муниципальном фонде социального использования.

При этом важно иметь в виду, что несовершеннолетние граждане, ставшие участниками приватизации, имеют право на повторное участие в бесплатной приватизации после достижения совершеннолетнего возраста. Все собственники жилья, получившие право владеть имуществом в результате приватизации, обладают абсолютным правом собственности, которое охраняется законом.

  • Если в квартире всего один собственник, речь идет об индивидуальной собственности.
  • При приватизации коммунальных квартир речь идет о долевой собственности. Доля каждого собственника закрепляется за ним документально. При долевой собственности на квартиру членов одной семьи появляется возможность закрепить за каждым из них одну из комнат.
  • В случае если между собственниками отсутствуют договоренности о размере долей, закон предписывает признать их равными.
  • Если доли собственников жилья не выделены и не указаны, имеет место быть общая совместная собственность. Такой вид собственности применим к супругам.

Нюансы каждого вида

Совместная собственность представляет собой общую собственность без определения долей. Доли участников в этом случае признаются равными. Данный вид собственности возникает при приобретении жилья супружеской парой либо вследствие приватизации. Распоряжение совместной собственностью производится только с письменного согласия других участников (к примеру, обязательное разрешение второго супруга на продажу жилья).

Если один из собственников желает распорядиться своей частью без согласия остальных, то ему потребуется определение своей доли в общем имуществе. Форма собственности при этом переходит в долевую. Свою долю он имеет право подарить, продать, завещать итп, при этом учитывается приоритетное право других собственников на покупку.

Если выделение доли фактически не возможно (например, несколько собственников в однокомнатной квартире), один из собственников имеет право получить материальную компенсацию от других собственников. Подобные выплаты могут осуществляться как при обоюдном желании сторон, так и по решению суда.

В данном случае доли всех участников заранее определены и зафиксированы документально. Порядок пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, определяется путем согласия сторон или по решению суда. При раздельном пользовании жилым долевым имуществом не всегда учитывается размер долей каждого из участников.

Для того чтобы подарить свою долю в долевом имуществе согласие других собственников не требуется.

Если же один их участников намерен свою долю продать, то другие участники имеют право первоочередной покупки. Согласно закону они должны быть письменно уведомлены о намерении, цене и условиях продажи. Если один из совладельцев еще не достиг совершеннолетия, уведомление направляется его законным представителям.

Если в течение одного месяца после получения уведомления никто из участников не сообщил о своем желании приобрести долю собственности, это приравнивается к отказу от покупки. Если долю имущества приобретает один из участников, то уведомлять остальных совладельцев не требуется.

Если приоритетное право участника долевой собственности нарушено, то оно может быть восстановлено судом в трехмесячный срок. В этом случае права и обязанности покупателя переводятся на одного из совладельцев. Продажа доли собственности на практике является крайне затруднительной. Зачастую другие участники всячески препятствуют ее реализации.

Брак и собственность

Если жилая недвижимость приобретена в браке на общие средства, такая собственность считается совместной собственностью супругов.

Если же один из супругов, состоящих в браке, приватизирует квартиру, в которой второй супруг не зарегистрирован, жилье не считается совместно нажитым, так как приобретается в собственность безвозмездно. В этом случае совместная собственность не наступает.

Если один из супругов, находящихся в браке, приобретает жилье и регистрирует его на свое имя, такая собственность все равно является совместной. В этом случае право первого супруга защищено договором купли-продажи или мены, а второго – Семейным Кодексом РФ.

Собственность индивидуальная и совместная

3.2. Типы и формы собственности

Отношения собственности в ходе исторического развития образовались в различные формы. Формы собственности отличаются друг от друга по субъектам собственности, объектам собственности, а также по сочетаниям субъектов и объектов собственности, преобладающим в обществе в ту или иную историческую эпоху (см. табл. 3.1.).

Чем же различаются формы собственности друг от друга? В зависимости от количества субъектов собственности (людей, присваивающих один объект собственности) все формы собственности можно подразделить на три типа собственности: индивидуальная, общая и смешанная собственность.

Индивидуальный тип собственности отражает отношение отдельного человека к объекту собственности как лично своему. Этот тип собственности выражается в двух формах: личная собственность и частная собственность.

Личная форма собственности возникает в том случае, если объект собственности может принадлежать только одному человеку (знания, квалификация, предметы личного потребления) с целью удовлетворения его личных потребностей. Когда объект собственности, принадлежащий одному человеку, начинает использоваться для удовлетворения общественных потребностей, то такую форму собственности называют частной формой собственности.

Личная форма собственности может преобразовываться в частную в процессе использования объекта собственности. Например, если легковой автомобиль, используется собственником для личных поездок на работу, в магазин или для отдыха с семьей, в наличии личная форма собственности. Но в том случае, когда автомобиль владельцем начинает использоваться в качестве такси с целью получения дохода, то этот автомобиль превращается в средство производства и становится объектом частной собственности на средства производства.

Экономисты марксистского направления различают трудовую и нетрудовую частную собственность на средства производства. Субъектами первого вида собственности являются фермеры, ремесленники, лица, занимающиеся индивидуальной трудовой деятельностью, то есть собственники, живущие своим трудом. Нетрудовой собственностью считается такая, при которой средства производства, принадлежащие отдельным лицам, включаются в процесс производства при помощи рабочей силы, отчужденной от средств производства (наемных работников). В этом случае лица, отчужденные от средств производства, находятся в экономической зависимости от собственников (зависимость в предоставлении рабочих мест, в оплате труда, в условиях труда).

Объектами частной собственности могут выступать не только материальные ценности, но и результаты духовной и интеллектуальной деятельности человека (нематериальные активы).

Коллективная собственность означает, что имущество (материальные и нематериальные активы) принадлежат не одному человеку, а группе людей. Этот тип собственности реализуется в таких формах, как общинная, семейная, коллективная, муниципальная и государственная. К коллективной собственности относится, например, собственность садоводческих товариществ, собственность общественных организаций, собственность трудовых коллективов. Объектами собственности здесь распоряжаются по поручению членов товариществ и организаций выборные органы, а пользуются ими все члены товарищества или организации. Муниципальная собственность — собственность населения, проживающего на территории муниципалитета (области, края, города, района, села). А распоряжаются ею органы местной власти.

Государственная собственность на средства производства до начала 90-х годов составляла в России около 90% всей собственности в стране. В соответствии с законодательством эта собственность считалась общенародной, но право владения и распоряжения объектами собственности фактически было предоставлено немногим представителям государственного бюрократического аппарата. Поэтому большинство народа не ощущало себя хозяевами объектов государственной собственности. То есть, происходило отчуждение собственников от объектов собственности: присвоение результатов производства, распределение и потребление произведенной продукции осуществлялось не каждым собственником на равных, а лишь административной элитой.

Можно сказать, что существует обратная связь между масштабами объекта собственности, количеством субъектов собственности и фактическими правами по использованию и распоряжению объектами собственности. Иначе говоря, с ростом масштабов собственности возрастает и отчуждение отдельных собственников с равными юридическими правами от объектов собственности. Это наблюдается и при коллективной, и, особенно, при государственной формах собственности, а также при акционерной форме собственности, которая относится к смешанной собственности.

Смешанный тип собственности образуется при сочетании двух типов — частной и общей. Выделение смешанного типа собственности возникло в силу того, что в экономической системе, как правило, не может существовать в чистом виде частная и общественная собственность. Например, собственность на рабочую силу является индивидуальной, на средства производства частной, на землю государственной, и все эти факторы производства соединены на одном предприятии. В данном случае в пределах одного объекта произошло взаимопроникновение и общее существование различных форм собственности. Совместная собственность создается на основе договора между субъектами собственности о правах и ответственности каждого за результаты финансовой деятельности, о распределении обязанностей по управлению совместной собственностью. С одной стороны, частные владельцы, вкладывая свою долю капитала в «общий котел», сохраняют за собой:

Смотрите так же:  Корпоративная лицензия olp

во-первых, право распоряжения своей долей собственности: они могут ее продавать, дарить, передавать в наследство;

во-вторых, право получения доходов со своей доли собственности;

в третьих, право управления общей собственностью в целях улучшения ее использования и получения больших доходов;

в четвертых, право на получение части имущества при ликвидации общей совместной собственности в соответствии с долей вложенного капитала.

С другой стороны, каждый отдельный совладелец не может самостоятельно распоряжаться всей совместной собственностью. Все решения по управлению совместной собственностью решают все совладельцы на собрании или сообща предоставляют право решать отдельные вопросы по управлению выборным органам и наемным управляющим.

В связи с тем, что основой совместной собственности является частная собственность отдельных физических и юридических лиц, смешанный тип собственности называют также частной собственностью, хотя возможности владельцев капитала при смешанной собственности по управлению своей собственностью ограничены. Кроме того, в совместной собственности могут участвовать не только частные владельцы, но и государство, коллективные собственники и муниципалитеты. Поэтому, все-таки, следует разделять смешанный тип собственности от частной.

Что такое совместная собственность

Для того чтобы вы смогли максимально полно разобраться в теме совместного имущества, нюансах раздела совместной собственности, нажитой в браке, необходимо четко понимать, что же называется совместной собственностью супругов.

Совместная собственность является одной из двух разновидностей общей собственности. Так, по Закону имущество может находиться в общей собственности:

1) с определением доли каждого из собственников в праве собственности (общая долевая собственность);

2) без определения таких долей (общая совместная собственность).

Из этого следует, что не все имущество, которое за время брака появилось у супругов (либо у одного из супругов), является совместной собственностью. Если в качестве титульного собственника вещи, приобретенной в браке по возмездной сделке за совместные денежные средства, числится один из супругов, то это совместная собственность. Если в качестве титульных собственников вещи, приобретенной в браке, значатся оба супруга, и их доли не определены, эта вещь также будет являться предметом совместной собственности.

Если же вещь приобретена в браке, оформлена на обоих супругов, например, 1 /2 доли на одного супруга, 1 /2 доли – на другого, то эта вещь не будет являться совместной.

Важно понимать, что общая совместная собственность при ее разделе становится общей долевой, либо индивидуальной собственностью.

Пример: если у супругов в совместной собственности находится одна квартира, то после раздела имущества каждый из супругов станет долевым сособственником (каждому, скорее всего, будет принадлежать 1 /2 доли в общей долевой собственности на указанную квартиру), либо один из супругов станет собственником всей квартиры (индивидуальная собственность), а второму супругу достанется денежная компенсация.

Пример из практики.

Анна и Михаил прожили в браке 7 лет. За время совместной жизни они приобрели две однокомнатных и трехкомнатную квартиры. Кроме того, в собственности у них находились два автомобиля: «Мазда 3» и «Тойота Королла». В начале 2014 года они решили развестись, возникла проблема раздела нажитого иму­щества.

После долгих переговоров, при содействии бракоразводного юриста, супруги заключили соглашение о разделе совместного имущества, по условиям которого Анна получила в индивидуальную собственность однокомнатную квартиру и автомобиль «Мазда 3». Михаил получил однокомнатную квартиру и автомобиль «Тойота Королла». Трехкомнатную квартиру су­пруги определили в долевую собственность (по 1 /2 доли на каждого) и позже продали ее.

К совместно нажитому имуществу супругов относится любое недвижимое и движимое имущество, которое по Закону может считаться предметом частной собственности, приобретенное супругами в то время, когда они вели совместное хозяйство. При этом стоит учитывать, что не имеет никакого значения, на кого из супругов указанное имущество было оформлено.

Но что же такое недвижимое и движимое имущество?

К недвижимому имуществу относятся объекты, которые не могут быть перемещены без серьезного ущерба их назначению (это прежде всего имущество, тесно связанное с землей). Если говорить более конкретно, недвижимым имуществом являются дома, здания, сооружения, земельные участ­ки и предприятия. Кроме того, как бы это нелогично ни звучало, под понятие недвижимого имущества подпадают воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации.

Движимым имуществом называются вещи, которые свободно можно перемещать. К ним относятся деньги, ценные бумаги, различный транспорт (в том числе автомобили), украшения, другие предметы роскоши.

В состав движимого имущества, которое может быть предметом совместной собственности, входят:

  • доходы от трудовой деятельности. Важно понимать, что сюда включаются и доходы, которые еще только начислены, но не получены, к примеру, по причине просрочки в выплате заработной платы;
  • доходы от предпринимательской деятельности;
  • доходы от интеллектуальной деятельности;
  • доходы, получаемые в результате использования совместного имущества, к которым, например, могут относиться: плоды, какая-либо продукция. К плодам могут относиться продукты органического развития, как одушевленные, так и неодушевленные (растения). В качестве примера можно привести арендную плату за использование третьими лицами недвижимого имущества супругов: бани, построенной из при­надлежавшего обоим супругам бруса; щенков, родившихся у совместной собаки.
  • свадебные подарки, если они были подарены обоим супругам;
  • ценные бумаги (облигации, векселя, чеки, депозитные и сберегательные сертификаты, банковские сберегательные книжки на предъявителя, коносаменты, акции, приватизационные ценные бумаги и другие документы, которые законами о ценных бумагах или в установленном порядке отнесены к числу ценных бумаг);
  • вклады, даже если они открыты на имя одного супруга. Главное здесь, чтобы вклад внес лично супруг и чтобы вносимые им денежные средства были совместно нажитыми;
  • доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или иные коммерческие организации, акции, облигации и дивиденды, получаемые от них;
  • лотерейные билеты (и выигрыши от них), если они были приобретены супругом во время брака на совместно нажитые средства. Если же лотерейный билет был куплен на личные сбережения супруга (которые, например, были получены в дар, по наследству или являлись добрачными), то право собственности на этот билет и выигрыши от него будут являться только его личной собственностью;
  • паи (например, на землю);
  • пенсии (по старости, трудовые и др.);
  • пособия (по безработице, детские, по инвалидности и др.);
  • иные денежные средства, не имеющие целевого назначения, которые могут быть в виде:

а) материальной помощи от третьих лиц;

б) выплат ущерба, причиненного жизни или здоровью супруга;

в) выплат за вред, причиненный имуществу, нажитому в браке (например, выплата страховой суммы при наступлении страхового случая);

  • драгоценности и иные предметы роскоши.

В состав недвижимого имущества, которое может быть предметом совместной собственности входят:

  • предприятия. В Законе под предприятием понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности . В состав такого объекта входят совокупность всех видов имущества, предназначенного для поддержания его нормального функционирования, такие как земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором;
  • здания и сооружения;
  • жилые и не жилые помещения;
  • земельные участки;
  • воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации.

Совместная и общая долевая собственность: в чем разница?

Общая долевая собственность супругов предусмотрена законодательным нормами РФ наравне с совместной. Именно на праве общей долевой собственности часто оформляется покупка недвижимости и другого ценного имущества. В чем разница между этими режимами и почему иногда долевая собственность предпочтительнее, расскажем в нашей статье.

Право общей долевой собственности и совместной собственности (признаки по ГК РФ)

Общая долевая и общая совместная собственность имеют одинаковую природу: обе они предполагают многочисленность собственников одного и того же объекта имущества. При этом каждая из них имеет также и свои отличительные особенности.

Трактовка права общей долевой собственности ГК РФ предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут как равными, так и неравными. Распоряжение имуществом осуществляется супругами в пределах принадлежащих им долей.

Важно! Между общей долевой собственностью и долевой собственностью разницы нет. Согласно гражданскому законодательству, эти понятия идентичны.

Совместная же собственность супругов не предполагает выделения долей, и распоряжение имуществом осуществляется супругами совместно, основываясь на принципе добросовестности.

По желанию супругов или заинтересованной третьей стороны имущество, находящееся в их совместной собственности, может быть разделено. Доли, полученные в результате такого разделения, образуют общую долевую собственность.

В каком случае возникает общая долевая собственность супругов?

Общая долевая собственность супругов образуется тогда, когда для их имущества применяется не законный (установленный нормами семейного законодательства РФ), а договорной режим. По воле супругов это происходит:

  • при заключении брачного договора (тогда этот режим будет действовать для всего совместного имущества супругов, которое они определят в условиях договора);
  • при заключении отдельных договоров по приобретению (созданию) имущества.

В последнем случае для одной части имущества супругов может действовать законный режим, а для другой части — договорной.

Важно! Помимо добровольного установления общей долевой собственности существует еще и принудительное, которое происходит в судебном порядке.

Общая долевая собственность на квартиру, дом, земельный участок и ее отличия от совместной собственности

Между совместной собственностью и долевой собственностью разница в большей степени проявляется именно в отношении недвижимого имущества. Это связано с тем, что владение объектами недвижимого имущества наряду с правами устанавливает также и обязанности по содержанию имущества.

Вторым фактором, который играет роль в том, что супруги стремятся к более четкому разграничению долей владения недвижимым имуществом, является его стоимость. Цена недвижимости, как правило, высока и потому существенно затрагивает интересы сторон.

Учитывая это, гражданское законодательство России устанавливает для недвижимости особый порядок распоряжения, отступая от принципа добросовестности, который является постулатом совместной собственности и отличает ее от долевой. Речь идет о требовании нотариально заверенного согласия второго супруга на сделку с имуществом, которое составляет общую совместную собственность. Однако отступление от принципа презумпции добросовестности не отменяет других признаков совместной собственности (и ее отличия от общей долевой собственности), в том числе равноправия супругов в распоряжении имуществом.

Определение долей в праве общей долевой собственности

Прекращение режима совместной собственности и переход к общей долевой собственности могут наступить вследствие того, что:

  • супруги установили долевое владение с определением долей, принадлежащих обеим сторонам, в момент приобретения права общей собственности на имущество;
  • супруги определили доли владения имуществом на основании взаимного согласия путем подписания соглашения о разделе имущества либо (в случае отсутствия согласия сторон) путем обращения в суд;
  • третья сторона, заинтересованная в определении доли одного из супругов, обратилась в суд (например, при обращении взыскания на совместное имущество) с обращением о разграничении долей в общей долевой собственности.

По взаимному согласию супругов доли могут быть определены как пропорционально их вкладу в создание (приобретение) имущества, так и непропорционально. Суд при определении долей исходит в большинстве случаев именно из пропорций вклада каждого супруга.

Смотрите так же:  Перерасчет взносов

Последствия выделения доли из общей долевой собственности

Выделение доли каждого из супругов приводит к тому, что они получают право самостоятельно распоряжаться своей долей имущества и приобретают на нее право общей долевой собственности. При этом необходимо помнить, что у второго супруга появляется право первоочередного приобретения не принадлежащей ему доли, если второй супруг решает ее продать.

Помимо этого выделение доли приведет к разграничению обязанностей по содержанию имущества. В частности, это касается уплаты налогов с общей долевой собственности, страхования имущества, а также коммунальных, эксплуатационных и прочих расходов.

Следует особо отметить, что если условия владения общим имуществом устанавливаются брачным договором, то при признании его недействительным или расторжении (как по решению суда, так и по обоюдному согласию супругов) стороны возвращаются к законному режиму.

Если же долевая собственность была установлена индивидуальным договором (например, приобретения квартиры), то решением сторон или судебных органов может быть только изменен размер долей, совместное же владение уже не может быть установлено. Единственной возможностью для сторон вернуться к совместному режиму владения является оспаривание сделки целиком и признание ее недействительной — однако для этого у сторон должны быть очень веские обстоятельства.

Собственность: индивидуальная и общая

Индивидуальная собственность.

Рассмотрим небольшой пример:
Имеется квартира, которая оформлена на мужчину. Допустим, он эту квартиру купил.
Его это собственность?

Формально, по документам, это индивидуальная собственность только его. И никто другой вроде бы к его индивидуальной собственности отношения иметь не должен. Но на деле — это не всегда так.

Если квартира была приобретена во время брака, то собственность — не только того мужчины, который значится в документах, а еще и его супруги, хоть супруга в документах никак не фигурирует.

Гражданский Кодекс Российской Федерации. Статья 256. Общая собственность супругов:

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
.

Но это справедливо лишь для «возмездных» сделок, таких сделок в которых участвовали совместно заработанные деньги семьи.

Если квартира стала собственностью путем безвозмездной сделки, такой как дарение, наследство или приватизация, то даже если эта сделка произошла в период брака, супруг(а) собственника никакого отношения к собственности не имеет: деньги семьи для получения этой собственности не участвовали.

Общая собственность.

Различают общую долевую собственность и общую совместную собственность(без определения долей).

При долевой собственности каждому из участников долевой собственности принадлежит четко определенная доля (1/3; 1/2, 5/16), доли также могут быть выражены в виде десятичных дробей.

Важно, что доли каждого из участников долевой собственности четко определены.

При общей совместной собственности доли каждого из участников — не известны. Живут муж и жена, совместно ведут хозяйство. Какая разница, какая доля кому из них принадлежит?

Но доля каждого участника совместной собственности не имеет значения ровно до того момента, пока участники общей совместной собственности не захотят что-то со своими долями сделать (или обстоятельства так сложатся, что необходимо будет перейти от общей совместной собственности к долевой).
Участники общей совместной собственности могут перейти к долевой собственности, самостоятельно распределив доли между собой в любой пропорции по взаимному согласию.
Если же желание распределить доли имеется, а договоренности не достигаются, тогда для определения кому какая доля собственности должна причитаться, нужно обращаться в суд, чтобы он решил, кто из участников общей совместной собственности на какую долю имеет право претендовать.

После смерти одного из участников общей совместной собственности также важно перейти к долевой собственности для того, чтобы понимать, какая доля собственности принадлежала умершему, и, соответственно, какая доля собственности подлежит разделу между наследниками.

Доли идеальные и реальные.

Различают доли «идеальные» и «реальные». Идеальные доли — не соответствуют ни одной из комнат, в то время, как реальные доли не только соответствуют площадям комнат квартиры по метражу, но и документально оформлены соответствующим образом.

То есть, если в квартире две комнаты 10 и 20 кв. м., и одному участнику долевой собственности принадлежит 1/3 квартиры, а другому — 2/3, то не смотря на то, что метраж соответствует долям, принадлежщим каждому из сособствеников, доли будут считаться «идеальными». То есть, все-равно что считать, что одному из участников долевой собственности принадлежит 1/3 и в одной и в другой комнате, а другому — 2/3 также и в одной, и в другой комнате. Реальными доли станут лишь в том случае, если будет определено документально, что одному — принадлежит 1/3 квартиры в виде комнаты №1, площадью 10 кв.м., а второму — 2/3 квартиры в виде комнаты №2, площадью 20 кв.м.

Подробнее о реальных и идеальных долях в разделе: комнаты и доли.

Что еще нужно знать об общей собственности?

Существует премущественное право покупки. Если кто-то из участников долевой собственности продает свою долю, то в первую очередь он должен предложить свою долю другим участникам долевой собственности, и только если каждый из других участников долевой собственности откажется ее купить по предложенной цене, только тогда можно продавать долю другим.

Информация актуальна по состоянию на 18.08.2010

Виды права собственности в зависимости от числа собственников (индивидуальная и совместная собственность)

Понятие и виды права общей собственности

Имущество может принадлежать на праве собственности не только одному лицу, а нескольким лицам одновременно. В таком случае возникают отношения общей собственности.

Право общей собственности — это право 2 и более лиц на один и тот же объект, который может состоять из одной вещи или совокупности вещей. Эти вещи могут быть делимыми или неделимыми, однако как объект права собственности они являются единым целым. Поэтому право собственности каждого участника общей собственности распространяется на весь объект, а не на его часть.

С понятием права общей собственности связанные категории «идеальная доля» и «реальная доля».

Идеальная доля — это доля в праве на вещь. Например, если 2 человека имеют в равных долях право общей собственности на вещь, то каждому из них принадлежит половина вещи, а половина права на эту вещь.

Реальная доля определяется при прекращении права общей собственности и распределении вещи. В этом случае речь идет именно о праве на часть вещи.

Сособственники могут определить порядок пользования общей вещью без определения реальных долей. В этом случае право общей собственности не прекращается, каждый сохраняет свою долю в праве на вещь.

Проиллюстрируем это таким примером.

Двум братьям на праве общей собственности принадлежит дом, первый этаж которого каменный, а второй деревянный. По соглашению между ними один из братьев пользуется первым, а другой — вторым этажом. Если при неизвестных обстоятельствах второй этаж сгорит, риск случайной гибели вещи ложится на обоих владельцев: общий размер дома меньше, но оба сохраняют долю в праве на часть дома, которая уцелела. Итак, тот из братьев, который пользовался деревянной частью дома, сохраняет право пользования первым этажом. Если же верхняя часть строения по случайной причине погибнет после того, как будут определены реальные доли и состоится раздел дома, то собственник второго этажа не сможет претендовать на часть дома, которая уцелела. Как каждый владелец, он несет риск случайной гибели вещи.

Виды общей собственности

Совместное имущество может принадлежать сторонам на праве общей долевой и общей совместной собственности.

Общая долевая собственность имеет место тогда, когда доля совладельцев в праве собственности на общее имущество (идеальная доля) четко определена заранее. Если законом или соглашением участников совместной собственности не предусмотрено иное, к общему имуществу применяется правовой режим именно общей долевой собственности (ст. 355 ГК). Субъектами права общей частичной собственности могут быть физические лица, юридические лица, государство, территориальные общины (ст. 356 ГК).

При общей совместной собственности размеры долей заранее не определены, хотя и предполагается, что они равны. Общая совместная собственность возникает в случаях, непосредственно предусмотренных в законе (например, общая совместная собственность супругов), а также на основании соглашения участников общей долевой собственности.

Особенностью субъектного состава правоотношений общей собственности является множественность ее участников. В связи с этим правоотношения возникают не только между собственником и несобственником, но и между совладельцами. В литературе различают внешние правоотношения общей собственности (между сособственниками, с одной стороны и невласниками — с другой) и внутренние правоотношения общей собственности (между самими собственниками)’.

Содержанием внутренних правоотношений общей собственности является право каждого из совладельцев на владение, пользование и распоряжение общей вещью и обязанность любого из сособственников согласовывать свое поведение относительно владения, пользования и распоряжения общей вещью с другими співвласниками2, то есть каждый из сособственников при осуществлении права общей собственности обязан только к пассивному поведению не препятствовать друг другу в осуществлении права общей собственности, но и активного поведения, содержанием которой является право и обязанность любого из сособственников согласовывать свое поведение относительно владения, пользования и распоряжения общим имуществом с другими сособственниками.

Общая долевая собственность может возникать в силу любых оснований, не запрещенных законом. В частности, такими основаниями могут быть:

1) общее создание двумя или более лицами общей вещи или ее переработка, кроме случаев, предусмотренных законом (ст.ст. 331, 332 ГК);

2) получение плодов от общей вещи или доходов от общего имущества, если эти плоды или доходы не распределены между участниками общей долевой собственности (ст. 359 ГК);

3) приобретение несколькими лицами неделимой вещи;

4) соглашение супругов (бывших супругов) об определении размера долей в общей совместной собственности или решение суда об определении размера долей неделимой вещи, принадлежащей супругам (бывшим супругам) на праве общей совместной собственности;

5) брачный договор, которым установлен режим общей совместной собственности для того или иного имущества;

6) отчуждение собственником доли в праве собственности на вещь;

7) наследование двумя или более лицами при условии, что унаследованное имущество не разделено между наследниками.

Этот перечень не является исчерпывающим. Поэтому возможны и другие основания возникновения права общей долевой собственности, например, в случае приватизации квартиры (дома), когда члены семьи договариваются, что приватизированная квартира (дом) будет принадлежать им на праве общей долевой собственности (ст. 8 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда»); выполнение договора о совместной деятельности (ст. ИЗО ГК).

Доли в праве общей частичной собственности считаются ровными, если другое не установлено по договоренности совладельцев или законом.

Если размер долей в праве общей частичной собственности не установлен по договоренности совладельцев или законом, он определяется с учетом вклада каждого из совладельцев в приобретение (изготовление, сооружение) имущества.

Совладелец имеет право на соответствующее увеличение своей частицы в праве общей частичной собственности, если улучшения общего имущества, которые нельзя отделить, сделаны им своими средствами по согласию всех совладельцев, с соблюдением установленного порядка использования общего имущества.

Совладелец жилого дома, другого здания, сооружения может сделать в установленном законом порядке за свой счет достройку (пристройку) без согласия других совладельцев, если это не нарушает их прав. Такая достройка (пристройка) является собственностью совладельца, который ее сделал, и не изменяет размера долей совладельцев в праве общей долевой собственности.

Смотрите так же:  Требования к руководителям магистерской программы

Улучшение общего имущества, которые можно отделить, являются собственностью того из совладельцев, который их сделал, если другое не установлено договоренностью совладельцев (ст. 357 ГК).

Осуществление права общей собственности базируется на простом принципе: реализация права одним из совладельцев не должна мешать реализации интересов других совладельцев. Другими словами, воля и права каждого участника общей собственности ограничены правами других ее участников. (Поэтому право общей собственности еще называют «вдавленным правом собственности»).

На этом общем принципе основывается решение всех конкретных вопросов осуществления права общей собственности, предусмотренных ст.ст. 357-364 ЦК.

Итак, право общей частичной собственности осуществляется совладельцами за их согласием.

Совладельцы могут договориться о порядке владения и пользования имуществом, являющимся их общей собственностью.

Каждый из совладельцев имеет право на предоставление ему во владение и пользование той части совместного имущества в натуре, которая отвечает его доле в праве общей долевой собственности. В случае невозможности он имеет право требовать от других совладельцев, которые владеют и пользуются общим имуществом, соответствующей материальной компенсации.

Если договор между совладельцами о порядке владения и пользования общим имуществом соответственно их долям в праве общей частичной собственности удостоверенный нотариально, он есть обязательным и для лица, которое приобретет впоследствии долю в праве общей долевой собственности на это имущество (ст. 358 ГК).

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в общей долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между совладельцами соответственно их долям в праве общей частичной собственности, если другое не установлено договоренностью между ними.

Совладелец соответственно своей доли в праве общей частичной собственности обязан принимать участие в затратах на управление, удержание и сохранение общего имущества, в уплате налогов, сборов (обязательных платежей), а также нести ответственность перед третьими лицами по обязательствам, связанными с общим имуществом (ст. 360 ГК). Если кто-нибудь из участников права общей долевой собственности уклоняется от участия в общих расходах, другие сособственники, внесшие за него платежи по общему имуществу, могут взыскать с него соответствующую часть расходов как безосновательно сохранено имущество (ст. 1214 ГК).

Важной правомочностью совладельца является его право распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности (ст. 361 ГК). При этом гарантией защиты прав и интересов других совладельцев является предусмотренное ст. 362 ГК их преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности, суть которого заключается в том, что в случае продажи частицы в праве общей частичной собственности совладелец имеет преимущественное право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Для реализации этого права предусмотрено, что продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно уведомить других совладельцев о намерении продать свою долю, указав цену и другие условия, на которых он ее продает.

Если другие совладельцы отказались от осуществления преобладающего права покупки или не осуществят этого права относительно недвижимого имущества на протяжении одного месяца, а относительно движимого имущества — в течение 10 дней со дня получения ими сообщения, продавец имеет право продать свою долю другому лицу.

Если желание приобрести часть в праве общей частичной собственности обнаружили несколько совладельцев, продавец имеет право выбора покупателя.

В случае продажи частицы в праве общей частичной собственности с нарушением преобладающего права покупки совладелец может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Несоблюдение требований статьи 362 ГК в случае продажи участником общей долевой собственности своей доли другому лицу не является основанием для признания сделки недействительной. Другие совладельцы в этом случае вправе требовать перевода на них прав и обязанностей покупателя, (п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Украины «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными») К таким требованиям применяется исковая давность в один год.

Право преимущественной покупки применяется только в случае продажи одним из сособственников своей доли посторонним лицам. То есть, оно не применяется в случае продажи совладельцем его доли другому совладельцу, а также в случае отчуждения доли иным способом (в частности, при безвозмездной передаче). В этом случае соблюдения изложенной выше процедуры не нужно. Отчуждатель может передать безвозмездно свою долю в праве общей собственности любому лицу, не извещая об этом других сособственников, не спрашивая на это их согласия и тому подобное.

Передача совладельцем своего преобладающего права покупки доли в праве общей частичной собственности другому лицу не допускается.

При отчуждении доли в праве общей долевой собственности, она переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если другое не установлено договоренностью сторон. Момент заключения договора определяется по правилам ст. 640 ГК. Хотя ч. 2 ст. 363 ГК относительно отчуждения доли в праве общей долевой собственности по договору, подлежащему нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, отсылает к ст. 334 ГК («Момент приобретения права собственности по договору»), но, очевидно, в этом случае следует руководствоваться не только и не столько положениями этой статьи, сколько в. 640 ГК.

Совладелец имеет право на выдел в натуре доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности. Если выдел доли из общего имущества не допускается согласно закону или является невозможным (речь идет о неделимую вещь), совладелец, который желает выдела, имеет право на получение от других совладельцев денежной или другой материальной компенсации стоимости его доли.

Договор о выделе в натуре доли из недвижимого общего имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (ч. Ст. 364 ГК). В такой же форме должен совершаться договор о выплате компенсации вместо выдела доли.

Право требовать выдела доли в общем имуществе имеет не только сам участник, но и его кредитор (в случае недостаточности у участника иного имущества, на которое может быть обращено взыскание). Если выдел в натуре доли из общего имущества влечет изменение его назначения или против этого возражают другие совладельцы, спор решается судом.

В случае невозможности выдела в натуре доли из общего имущества или возражения других совладельцев против такого выдела кредитор имеет право требовать продажи должником своей доли в праве общей долевой собственности с направлением суммы выручки на погашение долга.

В случае отказа должника от продажи своей доли в праве общей долевой собственности или отказа других совладельцев от приобретения доли должника, кредитор вправе требовать продажи этой доли с публичных торгов или перевода на него прав и обязанностей совладельца-должника, с проведением соответствующего перерасчета (ст. 366 ГК).

Право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда по иску других совладельцев. Но для удовлетворения такого иска судом необходимо существование следующих условий:

1) доля является незначительной и не может быть выделена в натуре;

2) вещь является неделимой;

3) общее владение и пользование имуществом является невозможным;

4) такое прекращение не нанесет существенного вреда интересам совладельца и членам его семьи;

5) истец предварительно внес стоимость этой доли на депозитный счет суда.

Если выдел доли из общего имущества происходит с сохранением общей собственности (она прекращается только для лица, доля которого выделена), то в случае раздела имущества в натуре между совладельцами по договоренности между ними право общей долевой собственности на него прекращается.

Договор о разделении недвижимого имущества, которое есть в общей частичной собственности, заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Основаниями прекращения права общей долевой собственности может быть:

1) отчуждение доли одним из двух сособственников другому;

2) отчуждение долей всеми сособственниками одному из них;

3) переход к одному из двух сособственников доли другого в наследство;

4) реализация имущества, находящегося в общей долевой собственности. При этом полученная денежная сумма распределяется между совладельцами пропорционально размерам принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности.

Право общей совместной собственности — это общая собственность двух или больше лиц без определения долей каждого из них в праве собственности.

Субъектами права общей совместной собственности могут быть физические лица, юридические лица, а также государство, территориальные общины, если другое не установлено законом (ст. 368 ГК).

Основаниями возникновения права общей совместной собственности являются:

— приобретение имущества супругами во время брака, если иное не предусмотрено законом или брачным договором (ч. Ст. 368 ГК, ч. 1 ст. 60 СК);

приобретение имущества вследствие общего труда членов семьи, если иное не установлено письменным соглашением между ними (ч. 4 ст. 368 ГК);

— приобретение имущества лицами, ведущими фермерское хозяйство, если иное не установлено письменным соглашением между ними (ст. 19 Закона Украины от 19 июня 2003 г. «фермерское хозяйство»);

— передачи квартиры или дома из государственного жилого фонда путем приватизации по письменному согласию всех членов семьи нанимателя в их общую совместную собственность (ст. 8 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда»);

— договоренность субъектов относительно установления правового режима совместной собственности в отношении имущества, находящегося в их совместной собственности.

Совладельцы имущества, которое есть в общей совместимой собственности, осуществляющие право управления такой собственностью совместно, если другое не установлено договоренностью между ними.

Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех совладельцев. В случае совершения одним из совладельцев сделки относительно распоряжения общим имуществом считается, что она совершена по согласию всех совладельцев.

Согласие совладельцев на совершение сделки относительно распоряжения общим имуществом, который подлежит нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, должно быть выражено письменно и нотариально удостоверено.

Совладельцы имеют право уполномочить одного из них на совершение сделок относительно распоряжения общим имуществом. Сделка по распоряжению общим имуществом, совершенная таким лицом без полномочий или с превышением полномочий, может быть признан судом недействительным по иску другого совладельца (ст. 369 ГК).

Совладельцы имеют право на выдел в натуре частицы из имущества, что есть в общей совместимой собственности, в том же порядке, что установлен для выдела доли из общей долевой собственности (ст.ст. 364, 370 ГК). В этом случае считается, что доли каждого из совладельцев в праве общей совместной собственности являются равными, если другое не установлено договоренностью между ними, законом или решением суда.

Так же, как и при общей долевой собственности, производится выдел доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности, для обращения взыскания на нее по требованию кредитора (ст.ст. 366, 371 ГК), а также разделение имущества, которое есть в общей совместимой собственности. При этом считается, что доли совладельцев в праве общей совместной собственности являются равными, если другое не установлено договоренностью между ними или законом. Однако по решению суда доля совладельца может быть увеличена или уменьшена с учетом обстоятельств, которые имеют существенное значение (ст. 372 ГК).

Author: Profi