Проживание за чужой счет

За чужой счет: поиск слов по маске и определению

Всего найдено: 25

(ахоха, охоха) голыш, бездомок, бобыль; гуляка, мотишка; обирала, шаромыжник, живущий на чужой счет

любитель полакомиться на чужой счет, прихлебатель

(разговорное) тот, кто живет на чужой счет, чужим трудом

бездельник, живущий за чужой счет

проживание на чужой счет

то, что получено бесплатно или за чужой счет

(разговорно-сниженное) то, что получено бесплатно или за чужой счет

то, что получено бесплатно или за чужой счет

(разговорно-сниженное) то, что получено бесплатно или за чужой счет

дармоед, человек, стремящийся жить на чужой счет

живет за чужой счет

живущий за чужой счет

захребетничество

(разговорное) существование за чужой счет; тунеядство

едок за чужой счет

человек, живущий за чужой счет

особа, живущая за чужой счет

прибыль за чужой счет

человек, который живет на средства чужой семьи, приживальщик, а также тот, кто живет за чужой счет

не только пьет, но и лопает за чужой счет

едок за чужой счет

человек, живущий за чужой счет

нахал, наглец, живущий на чужой счет, дармоед

Проживание за чужой счет

Можно ли купить жилье в ипотеку и выплачивать долг банку за счет аренды залоговой квартиры? Теоретически это идеальная инвестиция: вы вкладываете свои накопления в покупку недвижимости в виде первоначального взноса, остальное доплачиваете из кредитных средств. Затем сдаете приобретенную квартиру в аренду, и погашаете деньгами арендодателей ипотечные платежи.
Это — в теории. На практике все не так просто.

Право на аренду

Большинство потенциальных заемщиков почему-то рассматривает последующую аренду приобретенной в ипотеку недвижимости как нечто само собой разумеющееся (естественно, если у них уже есть жилье и нет необходимости самим вселяться в новую квартиру). На самом деле совместить статус ипотечного заемщика и арендодателя может оказаться не так уж легко.

В соответствии со статьей 40 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке. Вот этим «если» и пользуется некоторые банки, включая в кредитные договоры пункт, по которому заемщик может сдавать ипотечную квартиру только с разрешения кредитора.

Кстати, даже если договор об ипотеке не предусматривает подобного ограничения, сдать залоговое жилье по закону можно только для проживания: коммерческая аренда исключена.

Стремление банков заранее оговорить в договоре свое право контролировать собственника вполне объяснимо: пока недвижимость является обеспечением по кредиту, существует возможность ее перехода в собственность кредитора, и он должен обезопасить себя от рисков ухудшения состояния квартиры или обременения правами третьих лиц. Именно поэтому некоторые банки вообще не дают одобрения на сдачу ипотечной квартиры в аренду, а в большинстве случаев это возможно только с письменного разрешения залогодержателя.

Предупреди банк и сдавай спокойно

Из всех ипотечных заемщиков, которые сдают купленные в кредит квартиры, доля тех, кто уведомляет банк о своих планах по аренде, не превышает 5 %. А ведь риск того, что кредитор узнает о несанкционированной аренде, хоть и невелик, но все же есть. А на кону — слишком многое, чтобы позволить себе играть в прятки с банком.

«Если банк обнаружит, что залоговое жилье сдается без его разрешения, он может потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору. В случае же неисполнения заемщиком требования о досрочном погашении кредита банк имеет право обратить взыскание на предмет залога в порядке, предусмотренном действующим законодательством», — предупреждает заместитель начальника управления развития розничного бизнеса банка «Интеркоммерц» Наталья Кулагина.

Разумеется, прежде чем пойти на крайние меры, кредитор постарается использовать другие способы воздействия на заемщика — например, наложит на него ежемесячный или ежедневный штраф вплоть до устранения нарушения.

Так что в любом случае гораздо лучше будет все-таки заранее согласовать с кредитором решение об аренде. Сделать это можно как до заключения ипотечного договора, так и в период погашения кредита.

Если сдача залогового жилья в наем — основная цель вашей покупки, и искать арендаторов вы собираетесь с первого дня владения недвижимостью, то можно обсудить данный вопрос с банком еще на этапе подачи заявки на ипотеку.

При этом нужно иметь в виду, что ипотечные программы, изначально предполагающие сдачу залогового жилья в наем, могут невыгодно отличаться от стандартных предложений. Например, ставки в этом случае могут быть на 2–3 пункта выше. Кроме того, добавляет Наталья Кулагина, если заемщик заранее заявляет о своем намерении сдавать залоговое жилье, это может повлиять на требования банка к первоначальному взносу. Допустим, если при покупке недвижимости в целях проживания размер первоначального взноса составляет 10 %, то при приобретении жилья для его последующей сдачи в аренду — не менее 50 % от стоимости недвижимости.

Расходы по страхованию также могут быть выше. По данным директора ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константина Шибецкого, в ряде случаев уведомление кредитора о сдаче залоговой квартиры в наем приводит к увеличению стоимости страховки имущества на 20–30 %. Это связано с повышенными рисками причинения ущерба квартире ввиду проживания в ней посторонних лиц.

Возможен и другой вариант, менее затратный: предупредить банк о намерении сдать заложенную квартиру уже в период погашения кредита. Конечно, есть риск, что вам откажут, но в большинстве случаев банки без особых проблем дают разрешение на аренду, предварительно удостоверившись, что заемщик не собирается вселять в квартиру 20 гастарбайтеров. Весьма действенным может оказаться заявление о том, что вы вынуждены сдать залоговое жилье, чтобы получить дополнительный источник дохода, так как в силу изменившихся финансовых обстоятельств испытываете затруднения с внесением ежемесячных платежей по кредиту.

Если вы зарекомендовали себя как добросовестный заемщик, то банк, скорее всего, найдет возможность пойти вам навстречу. Решить ситуацию таким способом проще и надежнее, нежели обманывать кредитора в надежде, что проверки обойдут вас стороной.

Кстати, не стоит недооценивать банки в плане контроля за соблюдением заемщиками условий договора. Сегодня во многих из них работают специальные залоговые службы, которые проверяют юридическое состояние залога и иногда организуют визиты в ипотечные квартиры.

Стоит ли овчинка выделки

Итак, если соблюдать все предписания банка, залоговую квартиру можно благополучно сдавать. Однако оправдаются ли надежды собственника на то, что доходы от аренды освободят его от кредитного бремени? Чтобы не поплатиться в будущем за излишний оптимизм, к предварительным расчетам надо подойти со всей обстоятельностью.

По мнению Константина Шибецкого, наибольшим спросом у московских квартиросъемщиков пользуются однокомнатные квартиры в домах эконом-класса, расположенных в спальных районах. На цену аренды влияет в первую очередь близость к метро, а также уровень внутренней отделки квартиры и ее оснащенность мебелью и техникой. Удачно расположенную однушку с косметическим ремонтом вполне вероятно сдать за 28–30 тыс. рублей в месяц.

Для примера возьмем сумму 28 тыс. рублей, вычтем из нее налог 13 % (3 640 рублей) и расходы на квартплату (приблизительно 2 500 рублей) — на руках остается чуть менее 22 тыс. рублей. Минимальный ремонт и меблировка обойдутся примерно в 200 тыс. рублей, а значит, доход за первые 9 месяцев уйдет на то, чтобы окупить затраты собственника на подготовку квартиры к сдаче.

Кстати, насчет налогов: то, что ваш банк в курсе того, что вы сдаете квартиру, совсем не означает, что он передаст эту информацию налоговой инспекции. Да и госрегистрация договора о найме, выводящая собственника из тени, нужна только для арендных соглашений на срок больше года. Но при всем этом нужно помнить, что, не платя налоги, вы совершаете экономическое преступление. Каждый сам определяет для себя отношения с законом, однако в данной публикации рассматриваются только примеры, соответствующие законодательным нормам.

Купить однокомнатную квартиру эконом-класса в Москве сегодня можно за 5–5,5 млн рублей. Теперь рассчитаем, при каких условиях ежемесячный платеж по ипотеке, полученной на покупку этой недвижимости, может быть менее или равен 22 тыс. руб.

Генеральный директор компании «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников предлагает единственно возможный способ добиться желаемого баланса цены аренды и платежей по кредиту: накопить как можно более высокий первоначальный взнос, минимизировав объем заемных средств.

Смотрите так же:  Требования предъявляемые к учету виды учета задачи бухгалтерского учета

Эксперт разбирает простой пример: если на квартиру стоимостью 5 млн рублей взят кредит на 20 лет в размере 4,5 млн рублей, то есть первоначальный взнос составил 10 %, то ежемесячно банку придется отдавать около 50 тыс. рублей при ставке по кредиту 12 % годовых. В этой ситуации за то, что в вашей квартире проживают чужие люди, вы доплачиваете свои деньги.

Если же первоначальный взнос составит 50 %, то это позволит не только значительно уменьшить сумму кредита, но и, скорее всего, снизить процентную ставку на 1–2 пункта. По кредиту в 2,5 млн рублей, взятому на 20 лет под 11 %, общая переплата составит 2 761 000 рублей, а средний ежемесячный платеж будет равен 21 920 руб.

В Московской области, где цена квадратного метра почти в два раза ниже, чем в Москве, у собственников, казалось бы, больше шансов покрыть ипотечные выплаты за счет аренды. Однако проблема заключается в том, что ниже здесь не только цены на жилье, но и размер арендных платежей. При этом ставка налогообложения одна и та же, а квартплата — выше московской.

Приведем примерный расчет: однокомнатную квартиру в ближнем Подмосковье в доме с хорошей транспортной доступностью можно приобрести за 3–3,5 млн рублей. Сдать такую квартиру получится в среднем тысяч за 20, минус налог 13 % (2 600 рублей) и расходы на квартплату (около 3 500 рублей) — итого 13 900 рублей чистого арендного дохода. Для того чтобы ипотечный платеж не превышал 14 тыс. рублей, в кредит можно взять не более полутора миллиона. То есть для того, чтобы купить квартиру стоимостью 3 млн рублей, еще полтора придется добавить из своих средств. В этом случае первоначальный взнос составит 50 %, поэтому можно рассчитывать на выгодные ставки по ипотеке.

Подобная ситуация складывается и в других российских городах. Согласно исследованию, проведенному компанией «Финэкспертиза», быстро окупить вложения в недвижимость за счет аренды (даже при оформлении ипотеки с небольшим первоначальным взносом) можно только в трех регионах: в Амурской области, Магадане и на Камчатке.

Во всех остальных областях схему «ипотека за счет аренды» можно уверенно использовать, только располагая собственными средствами на оплату хотя бы половины стоимости жилья. Если такие накопления у вас есть, то их вложение в ипотечную программу является привлекательной инвестицией с низкими рисками. Правда, опасность все равно есть: если арендные ставки упадут, кредит придется возвращать из своей зарплаты. В ближайшем будущем это маловероятно, однако никто не может гарантировать, что через 10 лет ситуация на рынке аренды не изменится.

За чужой счет- формулировка, описывающая социально неприемлемые формы использования чужих ресурсов: сил, времени, денег. Форма эксплуатации и воровства. Жить и действовать за чужие деньги, заставлять других людей решать твои проблемы, отбирать у людей их время, уходить от ответственности за то, что произошло из-за тебя — это «за чужой счет», и это осуждаемо.

Если владелец ресурсов не возражает или тем более ЗА то, чтобы его ресурсы использовались, то в этом случае пользоваться чем-то чужим и жить за чужой счет — допускается.

Дети живут за счет родителей, На тот период, пока они дети и ведут себя как полагается, это нормально.

Женщина может жить за счет мужа. Если мужа это устраивает и он тем более счастлив — это замечательно.

Однако склонность жить за чужой счет есть осуждаемая личностная черта.

Способы человеческой жизни

Жить и действовать за чужой счет — это безответственная позиция, позиция Паразита как способа человеческой жизни. См.→

Этическая типология личности

Этическая типология личности строится пересечением двух смысловых осей:

  • забота только о себе — забота не только о себе, но и о других людях и жизни
  • забота за свой счет — забота за чей-то чужой счет. См.→

Паразит и Романтик — способы жизни, для которых характерно решать те или иные задачи за чужой счет.

Ипотека за чужой счёт: миф или реальность?

К ипотеке относятся по-разному. Одни считают её мучительной кабалой на всю жизнь и не стремятся с ней связываться. Для кого-то она является единственным возможным способом обзавестись собственной жилплощадью. А кто-то видит в ней реальную выгоду: взял квартиру в ипотеку, сдал её в аренду и досрочно погашаешь за счёт получаемой арендной платы. Но окупится ли такая квартира? И стоит ли вообще брать ипотечный кредит именно с такой целью? Разбираемся.

Сдаём ипотечную квартиру в аренду: насколько это законно?

В настоящее время недвижимость в ипотеку берут, например, заботливые родители с расчётом, что через 20-30 лет квартира будет чиста от долговых обязательств и спокойно отойдёт детям. Или те, кто считает квадратные метры универсальным и беспроигрышным вариантом вложения средств. И первые и вторые задумываются о возможности и законности сдачи внаем ипотечной квартиры, а также необходимости оповещения об этом кредитной организации.

Иллюстрация: Ирина Фатеева

Закон «Об ипотеке» прямо говорит о том, что жильё должно использоваться по своему целевому назначению — то есть для проживания. Также в законе закреплено право на сдачу купленного в ипотеку жилья в аренду, если договором не предусмотрено иное (это важный для заёмщика нюанс). Данная процедура может происходить без согласования с банком, так что сама по себе сдача квартиры, взятой в ипотеку, нарушением не является, хотя подводные камни здесь есть (о них ниже).

Приобретение квартиры по ипотеке подразумевает, что она будет использоваться для проживания заёмщика и его семьи. В то же время, законом ограничивается использование этой квартиры в качестве источника обогащения. Другими словами, невозможно превратить ипотечную квартиру в коммерческую недвижимость и сделать из неё, например, офис или коворкинг, сдаваемый в аренду. Невозможно также переделать жильё в нежилое помещение, после чего использовать в качестве торговой точки. Для этих целей заёмщик должен воспользоваться потребительским кредитом, коммерческой ипотекой или кредитом для бизнеса.

Предупреди банк и сдавай спокойно

Для начала следует уточнить наличие в договоре с банком пункта о передаче купленной недвижимости в аренду. Да, существует ряд банков, которые, несмотря на законодательно разрешённую аренду, запрещают подобные манипуляции, ссылаясь как раз на фразу из Закона об ипотеке «если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке».

Почему они это делают? Всё просто. Возможность перехода квартиры в собственность банка существует до тех пор, пока заёмщик не погасит ипотеку. Собственником ипотечной квартиры всё это время числится её покупатель, но фактическим владельцем жилплощади является банк, квартира находится у него в залоге. И так как за годы сдачи квартиры и её активной эксплуатации чужими людьми состояние квартиры может заметно ухудшиться, а в случае форсмажора банку придётся её как-то сбывать, они пытаются обезопасить себя и запрещают сдачу квартиры внаём. Так что есть смысл очень внимательно изучить договор на наличие в нём пункта о запрете.

Не во всех банках, включающих пункт об аренде в свои договоры, правила строги и беспощадны. Для удобства и наглядности разделим банки, выдающие потребительские целевые займы, на две условные группы. В первую отнесем банки, которые разрешают заёмщику сдавать в аренду недвижимость, оговаривая при этом срок. От заёмщика в данном случае требуется лишь заблаговременно уведомить об этом банк или указать, что передача ипотечной квартиры в аренду необходима в связи с его бедственным финансовым положением. Только нужно объяснить, где во время аренды будет проживать сам заёмщик и его семья.

Вторую группу составляют банки, которые, вопреки законодательству, подобные операции с жилплощадью, приобретённой в аренду, проводить категорически запрещают. Кредитную организацию даже может заинтересовать визит родственников, которые приехали на несколько дней погостить на купленных квадратных метрах. Другими словами, условия получения ссуды у таких банков строжайшие. Кто-то может усомниться в том, что банки станут этим заниматься, но реалии таковы, что если вы задерживаете выплаты, работники некоторых банков могут наведаться не только к вам в гости, но и с расспросами к вашим соседям. А другие банки практикуют «рэндомные» походы по квартирам заёмщиков с проверками — и к тем, кто платит, и к тем, кто задерживает. Так что кто «выиграет» в этой лотерее, никому не известно.

Смотрите так же:  Бухгалтерская и налоговая отчетность ип при усн

Ипотечные программы, в которых изначально прописывается разрешение сдачи недвижимости внаём, могут иметь более высокие ставки.

Как показывает статистика, доля заёмщиков, взявших ипотеку и оповестивших свой банк о том, что они сдают недвижимость в аренду, не превышает 5%. Но не стоит забывать о том, что сохраняется риск, что банку станет известно о факте сокрытия аренды. И если в договоре был прописан запрет о сдаче залоговой недвижимости в найм, реакция со стороны банка будет незамедлительной.

Конечно, до применения крайних мер кредитная организация постарается найти другие методы управы на заёмщика, например, это может быть ежедневный или ежемесячный штраф вплоть до устранения нарушений. Но банк также имеет полное право потребовать выплаты всей оставшейся суммы по кредитному договору в досрочное время. В случае неисполнения заёмщиком этого требования кредитная организация может обратить взыскание на предмет залога в порядке, предусмотренном действующим законодательством, а это уже действительно большие проблемы.

Так что согласованное заранее решение с банком об аренде может лишить вас огромной головной боли. Оповестить банк возможно как в период заключения ипотечного соглашения, так и во время погашения кредита. Конечно, если главной целью покупки квартиры является сдача в аренду этого жилья и вы уже сейчас планируете туда кого-то вселить, обсудить спорный арендный вопрос с банком нужно ещё на стадии подачи заявки на ипотеку.

Как бы то ни было, проблемы с банком — это только половина увлекательной ипотечно-арендной истории, потому что сама по себе покупка жилья с целью сдавать его может оказаться не очень-то выгодным предприятием. Ипотечные программы, в которых изначально прописывается разрешение сдачи недвижимости внаём, могут иметь более высокие ставки. Или же более высоким будет первоначальный взнос. Грубо говоря, если покупать квартиру исключительно для себя и своей семьи, размер первоначального взноса будет равен 10-12%, а с целью сдачи внаём – уже 30-50%.

Взаимоотношение с банком

Стоит иметь в виду, что одно дело — когда частное лицо сдаёт квартиру или комнату в ней, и совсем другое — когда это целый бизнес. Во втором случае, если сдачей квартир занимается индивидуальный предприниматель или агентство, обычную ипотеку ему не дадут, и придётся оформлять коммерческую.

Работники банков признаются, что основная их задача — это обеспечение выплат кредитов в полном объёме и в срок. То есть в первую очередь, кредитная организация проверяет злостных неплательщиков, а значит, шансов, что с проверкой придут именно к вам, добропорядочному заёмщику, «втихую» сдающему квартиру, очень мало. Тем не менее, они есть. Ну, и про налоговое законодательство, подразумевающее уплату 13% от дохода за сдачу жилья, забывать не будем.

От Москвы до самых до окраин

Попробуем разобраться в главном: насколько доходным является этот способ вложения денег для жителей столицы и регионов?

Покупка недвижимости в ипотеку с последующей сдачей в аренду имеет смысл только в столице и крупных городах. Жильё здесь всегда пользуется спросом, так что найти новых постояльцев большого труда не составит. А вот в регионах, с учётом коммуналки и относительно низкого спроса аренды, доход, получаемый от сдачи, будет ничтожно мал. Велика вероятность, что квартира будет элементарно простаивать в ожидании достойных квартирантов, и денег, которые хотелось бы отнести в банк, она не принесёт.

Покупать недвижимость в регионах ради наживы чревато финансовыми проблемами

Возьмём для примера однокомнатную квартиру с хорошим ремонтом в районе с отличной инфраструктурой в Московской области. Сдать такую можно за 30 тысяч рублей. «Однушка» такого же качества в Краснодарском крае сдаётся за 15 тысяч, в Новгородской области – за 12. Учитывая, что в среднем за такую квартиру собственник каждый месяц относит банку более 15 тысяч рублей, покупать недвижимость ради наживы в регионах чревато финансовыми проблемами.

Простая математика показывает: в регионах в ипотеку жильё стоит брать только в том случае, если квартиранты будут исправно платить вам на руки больше той суммы, которую вы отдадите в банк. Эти «излишки» должны покрыть все коммунальные платежи и амортизацию жилья, что на практике сложно осуществимо, если только у вас не несколько квартир (такой вариант куда более жизнеспособен, о чём свидетельствует опыт «бывалых», о котором ниже). Но, есть, конечно, и иная точка зрения.

Сдача жилья внаём всегда будет беспроигрышным вариантом, поскольку квартира стоит и приносит деньги, — считают некоторые. Со временем сумма, получаемая от арендаторов, возрастёт. А уж после того, как недвижимость сработает на покрытие ипотеки, она будет работать на вас. Но, учитывая всё вышесказанное, мнение это вполне может быть оспорено.

Антонина (35 лет, г. Саратов), сдаёт недвижимость в аренду для погашения ипотечного кредита в течение 1 года

Прошлым летом я расписалась со своим супругом и переехала из своей «однушки» в его «однушку». А когда мы узнали, что у нас скоро появится малыш, решили взять ипотеку и купили «трёшку» в сталинке.

С квартирой повезло: предыдущие хозяева уезжали в Прибалтику и квартиру продавали срочно и полностью меблированной. Ремонт был сделан совсем недавно, вся кухня и санузел оснащены всем необходимым. Мы с мужем переехали сюда, а две свои однокомнатные квартиры стали сдавать квартирантам, чем до сих пор абсолютно довольны. Да, квартиры мы сдаем «в чёрную», что, конечно, не совсем правильно, зато ежемесячные выплаты банку покрываем с двух квартир сполна и безболезненно — просто идеальный вариант.

Проживание за чужой счет

Разумеется есть. Определяется разницей значений глаголов «жить» и «проживать». Употреблять — в зависимости от контекста.

ЖИТЬ, живу, живёшь; жил, -ла, жило (с отриц.: не жил, не жила, не жило, не жили и не жил, не жило, не жили); живя; нсв.
1.
Существовать, быть живым. Ж. долго. Жил сто лет. Рыбы не могут ж. без воды. Цветы не могут ж. в темноте. После операции он жил только три дня. // Вести деятельную жизнь; пользоваться жизнью, наслаждаться ею. Ж. полной, настоящей жизнью.
2. кем-чем.
Быть поглощённым чем-л., увлечённым кем-, чем-л., считать что-л. главным в жизни. Ж. детьми, сыном, семьёй. Ж. наукой, театром, спортом Ж. какой-л. надеждой, ожиданием чего-л., воспоминаниями.
3.
Вести тот или иной образ жизни. Ж. богато. Ж. уединённо. Ж. припеваючи. Ж. холостяком, отшельником. // чем и на что.
Поддерживать своё существование чем-л. Ж. собственным трудом, уроками; ж. на зарплату, на пенсию, на доходы от чего-л. Ж. на чужой счёт.
4.
Пребывать, проживать где-л. Ж. в гостинице, общежитии. Ж. в городе, деревне, за границей. Ж. в двухкомнатной квартире. // Обитать где-л., населять что-л.; водиться где-л. (о животных). Медведь зимой живёт в берлоге. В нашем пруду живут караси. //

Вести жизнь общую с кем-л., среди кого-л.; проживать совместно. Ж. с женой, с мужем, с матерью, с сыном, с семьёй. Ж. вдвоём в одной комнате. // (с предлогом в и предлож. падежом мн. числа или с тв. падежом ед. числа сущ., обозначающего род занятий). Устар. Работать, служить в качестве кого-л., проживая в доме хозяина. Ж. в кухарках, в дворниках.
5. с кем. Разг.
Находиться с кем-л. в любовной связи. Живёт с чужой женой.
6.
Быть, находиться, иметься. Во мне живёт уверенность, что всё уладится. ◊ Жить своим умом. Быть самостоятельным, независимым в решении жизненных вопросов, в своих поступках. Жить чужим умом.
Не проявлять самостоятельности в решении жизненных вопросов, прибегать к авторитетам. Велеть (приказать) долго жить.
Умереть. (За) здорово живёшь (см. 2. Здорово). Как живёте-можете? (см. 1. Мочь).

Квартира за чужой счет

Квартира за чужой счет

Не первый год идет обсуждение темы покупки квартиры с привлечением ипотечного кредитования и последующей сдаче ее в аренду. Мы постарались разобраться, как правильно купить квартиру за чужой счет.

Не первый год идет обсуждение темы покупки квартиры с привлечением ипотечного кредитования и последующей сдаче ее в аренду . На первый взгляд, схема довольно проста: жилье приобретается в ипотеку с первым взносом, который обеспечит ежемесячный платеж, равный средней арендной ставке квартиры. Таким образом, в долгосрочной перспективе у человека есть квартира, которая достанется ему практически бесплатно, без учета первого взноса. При оптимистичных прогнозах экспертов, предрекающих неминуемый рост цен на недвижимость в этом году, идея имеет право на жизнь. Но все ли так радужно, как представляют амбициозные граждане?

Смотрите так же:  Кредитный договор с физ.лицом

Что не запрещено…

Наверное, основной вопрос, который может возникнуть при рассмотрении этой так называемой бизнес-схемы, после ее выгодности, звучит так: «это вообще законно?». С юридической точки зрения — вполне, с точки зрения банка — не совсем.

На самом деле, все зависит от конкретного банка, который предоставляет ипотечное кредитование клиенту, планирующему сдавать приобретенную квартиру в аренду. Большинство банков в договоре прописывают условие, при котором заемщик обязуется уведомить кредитора о намерении сдавать заложенное жилье в ипотеку. Но по факту никто не делает этого.

Согласно статье 40 ФЗ «Об ипотеке», залогодатель (заемщик) вправе сдавать в аренду имущество без согласия залогодержателя (банка). Но делать это можно только в том случае, если имущество будет использоваться исключительно в соответствующих целях, читай — для проживания, что, опять же, банк никак не может проверить. К счастью для «ипотечников», банкам не разрешено врываться в заложенную квартиру ни свет ни заря и проводить инспекцию, как бабушка, сдавшая квартиру паре студентов.

Кирилл Кокорин, юрисконсульт департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость», рассказал, что практика приобретения жилья в ипотеку с последующей сдачей в аренду носит не единичный характер. «Но неизвестно насколько широко она распространена, точных статистических данных нет даже у профессиональных аналитиков. Владельцы таких объектов, как правило, скрывают от банка-залогодержателя, как и от налоговых органов, факт сдачи квартиры внаем и доходы от данного предприятия, и делают они это весьма успешно. Притом, что сами банки вопрос этот не отслеживают, а если и отслеживают, то очень вяло», — констатировал специалист.

Тогда возникает вопрос, а стоит ли вообще сообщать банку о своих намерениях в отношении приобретаемого жилья? Ведь если это не запрещено, то такая практика не повредит ни банку, ни заемщику.

По словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, это намерение сдавать квартиру в аренду не отразится на ставках и условиях кредита, но банк может углядеть в этом повышенные риски. «Возможно удорожание стоимости договора комплексного ипотечного страхования в части страхования приобретаемой недвижимости. Банк никаким образом не участвует в сдаче квартиры в аренду, никаких условий не диктует, никаких особенностей в сдаче такой квартиры нет», — поделилась эксперт.

Сложные расчеты

Если с законностью сдачи ипотечной квартиры в аренду все стало более или менее понятно, возникает второй вопрос: выгодно ли это? Как оказалось, при правильных расчетах — да.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate, считает, что сдавать в аренду таким образом получится только однокомнатную квартиру, иначе это уже не имеет смысла. «Средний срок кредита на рынке Московского региона равен 15 годам. Исходя из этого, сумма ипотеки при покупке «однушки» не должна превышать 2 млн рублей. В этом случае платеж будет равен 26,3 тыс. рублей в месяц, что сопоставимо с арендной платой. Для сравнения — если кредит составит 3 млн рублей, то ежемесячный платеж будет равен 37,7 тыс. рублей. Арендная ставка уже не сможет покрыть ипотеку, собственнику придется доплачивать самому. Таким образом, если речь идет о сумме кредита по ипотеке, не превышающую 2 млн рублей, то сдавать жилье в аренду для погашения по ипотеке имеет смысл. В остальных случаях заемщик не сможет окупить квартиру только за счет квартирантов», — поделился расчетами эксперт.

Окупаемость квартиры за счет аренды зависит напрямую от арендной ставки, которая всегда выше в наиболее ликвидных квартирах. По словам Кирилла Кокорина, сегодня наиболее ликвидными считаются низкобюджетные варианты в пешей доступности от станции метро. «Такие объекты расположены в отдаленных спальных районах, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры сегодня составляет 27 тыс. рублей в месяц», — сообщил он.

При использовании кредитного калькулятора Сбербанка можно получить примерные расчеты по кредиту (для примера взят жилой комплекс на Варшавском шоссе в десяти минутах пешком до ближайшей станции метро, где стоимость однокомнатных квартир начинается от 3,5 млн рублей).

Чтобы получить ежемесячный платеж по кредиту, примерно равный сумме аренды — в 26,4 тыс. рублей, необходимо внести первоначальный взнос в размере 37% от стоимости квартиры — 1,3 млн рублей, тогда сумма кредита составит 2,2 млн рублей на 15 лет по льготной программе по ставке 12%.

Однако даже при таких привлекательных расчетах количество людей, приобретающих жилье для самоокупаемости, существенно не растет. По оценкам экспертов, таких заемщиков в Москве не более 10%. В первую очередь это происходит потому, что к привлечению ипотечных средств обычно прибегают в случаях крайней нужды, а взваливать на себя подобные долговые обязательства с целью извлечения выгоды при нестабильном рынке недвижимости многие считают нецелесообразным. Да и 1 млн рублей в условиях кризиса — сумма немаленькая, чтобы расстаться с ней, пусть и ради квартиры, которая окупится довольно не скоро.

Гладко было на бумаге

Но даже при наличии свободного миллиона и желания через 15 лет практически бесплатно получить собственную квартиру все может оказаться не так гладко, как кажется на первый взгляд.

Основной риск любого арендодателя — это причинение ущерба имуществу со стороны арендатора. Но в случае сдачи в аренду квартиры, приобретенной в ипотеку, к риску получить ущерб прибавляется еще и риск вовсе лишиться квартиры.

Так как многие банки прописывают в кредитном договоре пункт о запрете использования залоговой квартиры в целях аренды, это может послужить поводом для расторжения договора.

Хотя Вадим Ламин считает такой расклад маловероятным. «Для этого нужны более веские доводы. К примеру, просрочка по платежам. Однако, в теории, сдавая квартиру в аренду, вы даете банку возможность расторгнуть кредитный договор в одностороннем порядке или же досрочно требовать погашения задолженности по кредиту. Поэтому сдача квартиры для погашения ипотеки — это всегда риск», — отметил он.

Определенные риски есть и для банка, выдавшего кредит. Страховая компания вправе отказать банку в выплате в случае причастности третьих лиц – квартирантов, к примеру, если арендаторы устроили пожар. Страховая компания, узнав о том, что виновником стал не заемщик, а фактически посторонний человек, вполне может отказаться от возмещения ущерба.

Единственный участник этой схемы, который не несет никаких рисков — это арендатор. Какую квартиру снимать: ипотечную или купленную арендодателем за свои кровные — разницы для него нет. Да и посвящать его в это никто не обязывает.

В счет арендной платы.

Вопрос в первую очередь к арендаторам, наверное 🙂
Скажите поалуйста,ч то имеют ввиду арендаторы, когда хотят что-то сделать в квартире или докупить «в счет арендной платы». Ну, например, новый телевизор (при работающем старом).
Это он имеет ввиду — «давайте вы мне за свой счет купите новый телевизор», но стесняется сказать жто прямым текстом? И пытается завуалировать арендной платой? Или он счтает, что арендная плата — это нетрудовые доходы, и поэтому купить что-то в счет нее, это не так затратно, как за счет зарплаты? Или подразумевает, что он (арендатор) самостоятельно выбирает марку, цену и тп. и потом вычитает из оплаты? Или что?

PS Когда какой-то длительный проект затевается, напримр ремонт в счет оплаты, тут я еще понимаю. А разовые расходы — нет.

Вы все-таки о другом. Арендатор имете право попросить, что хочет, арендодатель вправе согласиться или отказать (есдли нет каких-то обязательств в договоре). Во время осмотра квартиры (когда договор еще не заключен) — вообще святое дело что-то выторговать :).
У меня все же вопрос чисто терминологический. Что-то меняется либ о за мой счет, либо за чужой (либо в пополаме). В счет аренды мне было непонятно, потому что по сути это все равно за мой. Ниже мне объяснили, что это означает, что арендатор готов сам всем заниматься и не напрягать собственника, наверное так и есть.

А владельца с плитой вы хорошо развели :). 10 тысяч за б/у плиту (при средней цене 5-6 тыс, можно и за 4 найти, за 12-13 можно новую купить) — это сильно. Вот одна из причин, почему я все покупки делаю сама, а не арендаторы :))) 31.01.2016 14:06:08, virus

Author: admin