Кто подает исковое заявление о сносе самовольной постройки

Образец иска о сносе самовольной постройки

Понятие самовольной постройки по ГК РФ

Под самовольной постройкой ст. 222 Гражданского кодекса РФ понимает сооружение, здание или другое строение, на которое у его хозяина не возникает право собственности. Для такой квалификации требуется наличие следующих условий:

  • земельный участок не был предоставлен хозяину объекта в установленном порядке или его разрешенное использование не позволяет сооружать объекты недвижимости;
  • объект возведен при отсутствии требуемых разрешений, с несоблюдением норм и правил, регулирующих строительство.

Такой объект должен быть снесен лицом, осуществившим его возведение.

В качестве примера приведем постановление АС ЗСА от 02.12.2016 по делу № А45-17349/2015, которым торговый павильон признан объектом капитального строительства, возведенным на земельном участке, не допускающем такого строительства при отсутствии необходимых разрешений. Это позволило судебным органам признать павильон объектом самовольного строительства, подлежащим сносу. Подобную позицию можно увидеть в определении ВС РФ от 22.11.2016 № 303-ЭС16-15287.

Важно! С 03.08.2018 изменениями, внесенными законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ устанавливается, что наряду с решением о сносе постройки может быть принято решение о приведении постройки в соответствие с установленными требованиями.

С 03.08.2018 введен запрет на снос возведенных без разрешения жилых домов, а также жилых строений на садовых участках, если они построены на собственном земельном участке застройщика до 01.09.2018 г. и соответствуют строительным и земельным нормам (п. 3 ст. 22 закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса…»).

Кто может обязать снести самовольную постройку

Лицами, которые могут инициировать снос такого объекта и обратиться с иском в судебные органы, являются:

  • правообладатели застроенного земельного участка, права которых нарушены возведением объекта;
  • представители местной администрации или контролирующих органов — при возведении объекта с нарушением норм или отсутствии разрешения (п. 3 информационного письма ВАС РФ от 09.12.2010 № 143);
  • прокурор — для защиты публичных интересов (п. 22 постановления пленумов ВС и ВАС от 29.04.2010 № 10/22);
  • правообладатели соседних земельных участков — при нарушении их прав.

Ответчиком же будет лицо, которое произвело незаконное строительство объекта недвижимости или выступило организатором такого строительства.

Исковое заявление о сносе самовольной постройки

Иск о сносе самовольной постройки должен содержать в себе:

  • наименование и место нахождения судебного органа;
  • наименование и адрес истца;
  • Ф. И. О. и место проживания ответчика;
  • адрес и описание возведенного объекта;
  • нарушенные права и интересы истца, защищаемые законом, и/или факты наличия угрозы жизни и здоровью граждан;
  • подпись истца.

Образец заявления можно посмотреть по ссылке: Исковое заявление о сносе самовольной постройки — образец. Более подробно вопросы составления искового заявления освящены в нашей статье Исковое заявление в суд.

Заявление должно рассматриваться районным судом по месту нахождения возведенного объекта (обзор судебной практики Верховного суда РФ от 19.03.2014).

Таким образом, действующее законодательство предусматривает такой инструмент защиты общественных и частных интересов, как инициирование посредством обращения в судебные органы сноса незаконно возведенных объектов капитального строительства. Лицам, возводящим подобные объекты без специальных разрешений на земельных участках, не предполагающих такое использование, следует иметь в виду такое последствие этого, как обязанность снести объект за свой счет.

Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!

Разъяснения ВАС по Самовольной постройке

09.12.2010 года по итогам обсуждения Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ Президиум ВАС РФ разработал и утвердил Информационное письмо № 143 от 09.12.2010 года.

Наиболее важными вопросами правоприменительной практики освещенными в информационном письме, на наш взгляд, являются следующие:

1. Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда.

Данное разъяснение суда на наш взгляд весьма актуально, поскольку на практике представители власти нередко использовали вольное толкование ст. 222 ГК РФ для быстрого сноса неугодных им построек в «административном порядке». После чего жертвы подобных действий вынуждены были обращаться за защитой своих прав в суд, в то время как строений уже не существовало в натуре и шансы восстановить нарушенное право были весьма призрачны.

К сожалению в практике бывали случаи, когда представители судейского сообщества, также вольно толкуя положения ст.222 ГК, не находили в действия представителей власти нарушений закона (Постановление ФАС Северо-Кавказского Округа от 16 августа 2005 года по делу №А32-36940/2604-53/1200, Решение от 01.07.2005 и Постановление апелляционной инстанции от 25.08.2005г. Арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32-3769/2005-58/92).

В настоящий момент, данный вопрос решен однозначно, и теперь представителям власти, которые решили, что та или иная постройка подпадает под признаки самовольной и подлежит сносу, придется доказывать свою правоту в суде и только на основании решения суда вступившего в законную силу указанная постройка может быть снесена.

Мотивируя свою позицию, суд указал, что согласно статье 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В случае же принятия в административном порядке решения о сносе строения (здания, сооружения) как самовольной постройки, орган, принявший решение, фактически решает вопрос о праве собственности лица осуществившего строительство, между тем федеральное законодательство такого права административным органам не дает. Кроме того, при наличии условий, предусмотренных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, имеющим вещные права на участок, на котором указанная постройка размещается. В случае же сноса самовольной постройки во внесудебном порядке, указанное лицо лишается права требовать признания права собственности на самовольную постройку.

2. С иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться сам собственник земельного участка, прокурор (для защиты публичных интересов), орган, осуществляющий строительный надзор, а также любое лицо, чьи законные права данной постройкой нарушены.

Данное разъяснение призвано закрепить в правоприменительной практике право контрольных и надзорных органов на обращение в суд с иском о сносе самовольной постройке. Данная позиция весьма логично обосновывается Президиумом ВАС, который указал, что в случае отсутствия указанного права органы прокуратуры будут лишены возможности реализовывать возложенные на них функции, а неопределенный круг лиц, в интересах которого прокурором было заявлено требование, — защиты своих нарушенных прав и интересов. При этом необходимо отметить, надзорные органы вправе обратиться с указанным иском исключительно в публичных интересах, т.е. они вправе требовать сноса самовольной постройки, сохранение которой создает угрозу жизни и здоровью граждан. Вместе с тем прокурор в силу статьи 52 АПК РФ не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки, которая создана с нарушением исключительного гражданского права законного владельца земельного участка.

Кроме того, указанным правом согласно указаниям ВАС РФ обладают и лица права и законные интересы, которых нарушены сохранением постройки. Так суд указал, что в силу пункта 3 ст. 222 ГК РФ правом на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки обладает не только собственник или иной законный владелец соответствующего земельного участка, но и лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает ее сохранение. Иное толкование положений статьи 222 ГК РФ означает отказ в судебной защите нарушенных прав и законных интересов этих лиц.

3. Факт государственной регистрации права на постройку не является препятствием для подачи иска о ее сносе, если имеются признаки самовольной постройки, предусмотренные п.1 ст.222 ГК РФ;

Данное разъяснение призвано положить конец практике, по которой наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества оценивалось как единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. И в случае если право ответчика на задание не оспорено, иск о сносе не подлежал удовлетворению. В результате чего лица заинтересованные в сохранении самовольной постройки могли в некоторых случаях легко отбиться от предъявленных исков, если каким-либо образом им удалось зарегистрировать свое право (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.01.2009 N А74-793/08-Ф02-6747/08 и ФАС Волго-Вятского округа от 03.04.2008 N А11-1406/2007-К1-1/103).

Теперь же имеются четкие разъяснения суда, согласно, которым наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновение права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права.

4. Исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, заявленное истцом-собственником земли, а также на требование иных лиц при создании постройкой угрозы жизни и здоровью граждан.

В случае с самовольной постройкой созданной на земельном участке истца без его согласия, ВАС РФ в целях устранения неопределенности существовавшей в правоприменительной практике поддержал вполне логичную позицию, согласно которой применение срока исковой давности при рассмотрении иска о сносе самовольной постройке зависит от факт владения или не владения собственником земельным участком, на котором расположена спорная постройка. Так в случае если собственник (или лицо, имеющее иные вещные права на земельный участок) фактически владеет своим земельным участком, то иск о сносе самовольной постройки надлежит рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения, в связи с чем судам надлежит применять к нему положения ГК РФ о негатроном иске (статьи 304, 208). В случае же если истец, фактически лишен владения, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки может быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлен лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В случае же если самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность на требование о сносе такой постройки не распространяется. Данный вывод суд обосновывает тем, что в таком случае предъявление иска связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки и, следовательно, установленные ГК РФ правила об исковой давности применению не подлежат.

5. Лицу, которое возвело самовольную постройку без предварительного получения разрешения на строительство, но имело возможность его получить, должно быть отказано в иске о признании права собственности на постройку.

Данный вывод суда, по сути, перекрывает заинтересованным лицам возможность полного обхода административного порядка оформления строительства, когда указанные лица сначала возводят здания и сооружения при этом, абсолютно не предпринимая попыток получить разрешение на строительство в сложном административном порядке.

В данном случае суд указал, что если установлено, что истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство, как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ.

При оценке указанного вывода суда возникает вопрос о том насколько он соответствует п.1 ст. 222 ГК РФ, согласно которой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для данных целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, а также абзацу первому пункта 3 статьи 222 ГК РФ согласно, которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Ведь, закрепляя указанный выше подход в правоприменительной практике, суд фактически без внесения изменений в ГК РФ исключает признание права собственности на постройку, которая является самовольной по тому основанию, что при ее строительстве не были получены необходимые разрешения (хотя формально закон допускает признание право на такой объект).

Смотрите так же:  Федеральный закон о государственной молодежной политике

При этом следует отметить, что для удовлетворения иска о признание права недостаточно будет просто доказать сам факт обращения за разрешением на строительство. Необходимым условием признания права в данном случае будет наличие отказа в выдаче разрешения на строительство вынесенного не по формальным основаниям (например, в связи с не предоставлением вместе с заявлением о выдаче разрешения необходимой в соответствии с законодательством документации).

Но, не смотря на то, что такой вывод Президиума ВАС РФ мы считаем весьма спорным, необходимо учитывать тот факт, что он отображен в информационном письме, а значит, нижестоящие суды будут им руководствоваться.

Снос самовольной постройки

Споры, касающиеся сноса самовольных построек, достаточно распространены в судебной практике. В связи с этим обстоятельством, хотелось бы посвятить данную статью наиболее важным и значимым моментам, на которые нужно обратить внимание при обращении в суд по данному вопросу.

Согласно ГК РФ, самовольной постройкой считается жилое здание или другое недвижимое имущество, которое возводилось на земельном участке, не отведенным для данных целей, в порядке, установленном законом либо иными правовыми актами.

Также самовольной постройкой является здание, созданное со значительными нарушениями строительных норм и требований, либо возведенное без получения необходимых разрешений. При осуществлении самовольной постройки, без официального на то разрешения, лицо не может рассчитывать на приобретение права собственности на рассматриваемый объект недвижимости, а значит не может им полноценно распоряжаться и совершать сделки купли – продажи, дарения, аренды и т.д. Самовольная постройка должна быть подвергнута сносу самим лицом, осуществившим ее, либо с использованием его финансовых средств. Исключением являются случаи, когда права собственности на самовольную постройку утверждаются в судебном порядке.

Прежде чем осуществлять снос самовольной постройки, нужно обратить внимание на ряд факторов, которые не зарегистрированы в Гражданском Кодексе РФ, но отражены в практике судебных инстанций Российской Федерации.

  • Принудительный снос самовольно осуществленной постройки не возможен без решения суда. Правом решать вопросы такого рода, в том числе вопросы, касающиеся наличия или отсутствия права собственности на такую постройку, органы, представляющие местное самоуправление, не обладают. Об этом важно помнить, так как нередки и хорошо известны случаи, когда они превышают свои полномочия, «самовольно» признавая постройку незаконно возведенной, и требуют ее сноса.
  • Прокурор имеет право подать иск, содержащий требование сноса самовольной постройки, с целью защиты публичных и общественных интересов. Например, в тех случаях, когда данная постройка создает реальную угрозу здоровью и жизни граждан. Такие случаи достаточно редко встречаются в практике. В случае, если самовольная постройка нарушает субъективное право граждан, при этом не затрагивая публичных интересов, право подачи искового заявления в суд у прокурора отсутствует.
  • Правом на обращение в суд, путем подачи искового заявления о сносе самовольной постройки, обладают и те органы, которые уполномочены осуществлять контроль по выполнению строительных норм (строительный надзор). Они могут начать судебное разбирательство в том случае, если данная постройка создана без получения всех необходимых разрешений, либо со значительными отклонениями от строительных нормативов.
  • Правом требования сноса самовольной постройки обладают и те лица, законные права и интересы которых нарушает сохранение этой постройки.
  • Наличие официально зарегистрированных прав собственности на постройку не считается полноценным основанием для отказа удовлетворения иска об ее сносе. Органы, которые осуществляют регистрацию права собственности, могут ошибаться. Тем более, если не существуют законные основания возникновения права собственности, запись в реестре не имеет абсолютно никакого значения.
  • Срок давности на исковое заявление о сносе самовольной постройки не распространяется, если данный объект недвижимости создан на земельном участке владельца без его согласия. Здесь в силу вступает негаторный иск, исковая давность на который не распространяется (ст. 208, ст. 304).
  • На исковые требования о сносе самовольной постройки, которая может создать или создает реальную угрозу здоровью и жизни граждан, также не распространяются сроки давности. Смысл данного ограничения зв защите конституционных, а не субъективных гражданских прав.
  • Отсутствие разрешения не является основанием для признания объекта недвижимости самовольной пристройкой и, как следствие, его принудительного сноса, если сама по себе постройка не нарушает конституционные права граждан и не угрожает их жизни и здоровью.
  • В том случае, если собственником земельного участка подает иск, с целью признания его прав собственности на самовольную постройку, возведенную без его личного согласия, лицо, осуществившее данную постройку, имеет право предъявить встречный иск, с целью возмещении собственных расходов на ее создание или обратиться в суд с прямым требованием о возмещении данных расходов.
  • Право собственности на объект недвижимости, считающийся за отсутствием необходимых разрешений, самовольной постройкой, не может быть признано за лицом, осуществившим ее, если оно имело реальную возможность для получения указанных разрешений, но не предприняло никаких мер для их получения.
  • Право собственности на самовольную установленную постройку, может быть приобретено в силу давности владения лицом, открыто, добросовестно и непрерывно владеющим ею как собственным объектом недвижимости в течение пятнадцати лет, если данная постройка не создает реальной угрозы здоровью и жизни граждан.
  • В случае осуществления самовольной постройки со значительными отклонениями от строительных (градостроительных) правил и норм, право собственности на данный объект не признается судом, так как нарушение указанных норм является существенным, поскольку создает угрозу здоровью и жизни граждан.

Не знаете, как грамотно решить вопрос со сносом самовольной постройки? Обращайтесь к настоящим профессионалам своего дела. Юристы МКА «Ульпиан» сделают все за Вас, значительно сэкономив Ваше драгоценное время.

Признание права на самовольную постройку

Опубликовано Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»

В Информационном письме Президиума ВАС РФ № 143 обобщены результаты судебной практике, которая складывается в процессе разрешения споров, связанных с понятием самовольной застройки. Президиум ВАС РФ дал четкие и понятные разъяснения по многим вопросам этой сферы, что исключило неоднозначность в правоприменении некоторых законодательных норм.

Принудительный снос самовольной постройки

Посредством пункта 1 Информационного письма установлено, что снос самовольной постройки без судебного решения невозможен. То есть даже акты административного характера не сделают подобные действия правомерными. Также Президиум ВАС РФ акцентировал свое внимание на том, что согласно статье 35 Конституции РФ, лишение собственности может произвести только суд в процессе принятия соответствующего решения. Что касается признания постройки самовольной, то, в соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицу будет отказано в признании права собственности на нее. Президиум ВАС РФ указал на то, что в пункте 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство опирается и на факт признания равенства участников, их отношений, неприкосновенности собственности, обеспечении судебной защиты нарушенного права, а также недопустимости вмешательства кого-либо в частные дела лица. Это позволяет говорить о том, что только суд может квалифицировать недвижимость в качестве самовольной постройки – другие органы такими полномочиями не наделены.

Можно сказать, что в судебной практике такой вывод применялся. Однако всегда существовала и противоположная точка зрения, которую поддержал Конституционный суд РФ (КС РФ). Она основывается на буквальном толковании положений, отображенных в статье 222 ГК РФ, в соответствии с которыми право на самовольную постройку вообще не может возникнуть. Соответственно, можно говорить о том, что конституционный запрет на лишение права собственности без судебного решения здесь не действует. А вот, в отношении движимого имущества (так называемых «некапитальных строений», «нестационарных объектов», рекламных конструкций) в судебной практике применяется противоположная позиция. По мнению судом, движимое имущество, которое было возведено самовольно, в административном порядке может быть удалено с территории или другого объекта недвижимости, на котором оно находится.

Участие органов публичной власти в споре о сносе самовольной постройки

В Информационном письме Президиум ВАС РФ также повторил вывод, который ранее был изложен в пункте 22 совместного Постановления Пленумов ВАС РФ и ВС РФ № 10/22. Так прокурор и другие органы, уполномоченные федеральным законом (и орган строительного надзора, в частности) имеют право обратиться с иском в арбитражный суд, выступив с требованием сноса самовольной постройки, в случае, если это продиктовано защитой ими публичных интересов.

В статье 52 АПК РФ не предусматривается, что прокурор может предъявить в суд иск о сносе самовольной постройки. Но Президиум ВАС РФ данную норму истолковывает так, что прокурор вправе обратиться с исковым заявлением в арбитражный суд, если такой иск направлен на обеспечение защиты интересов неопределенного круга лиц.

В части 1 статьи 53 АПК РФ также указывается, что представители государственных органов могут обратиться в суд с иском для защиты публичных интересов, если это предусматривается действующими федеральными законами. Орган, который осуществляет строительный надзор, также имеет право принимать непосредственное участие в судебном процессе, который проводится в отношении сноса самовольной постройки. Это предусматривается Градостроительным кодексом РФ (ГрК РФ). В пункте 3 Информационного письма № 143 ВАС РФ поясняет, что цели строительного надзора, изложенные в ГрК РФ, можно истолковать так, что соответствующий государственный орган может предъявить иск о сносе самовольных построек для защиты публичных интересов.

Важно отметить тот факт, что сложившаяся судебная практика в отношении получения права на иск о сносе самовольной постройке в целях соблюдения и защиты публичных интересов предполагает, что подобным правом обладает также орган государственной власти или орган местного самоуправления, который уполномочен выдавать строительные разрешения в отношении этого объекта.

Участие в спорах о сносе самовольной постройки лиц, которые не являются собственниками земельных участков

Помимо этого, выступать с требованием о сносе самовольной постройки могут лица, интересы и права которых нарушаются при сохранении этой постройки. Так, например, пункт 4 Информационного письма поясняет, что арендатор земельного участка имеет право на выступление с требованием о сносе самовольной постройки, которая была возведена на данной территории.

Процесс государственной регистрации права собственности на самовольную постройку

В пункте 5 Информационного письма № 143 закрепляется устоявшаяся судебная практика, которая предполагает то, что наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает того, что данный объект может быть признан самовольной застройкой. В Письме Президиум ВАС РФ также уточнил, что право собственности на данный объект недвижимости не может возникнуть только на основании государственной его регистрации, если отсутствуют основания его возникновения, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Исчисление исковой давности в отношении требований о сносе самовольной застройки

Когда снос самовольной постройки невозможен вследствие отсутствия исковой давности? В Информационном письме перечислены такие случаи:
1. Требование о сносе постройки, которая была создана на территории истца без получения его согласия в случае, если истец выступает в качестве владельца данного участка земли (пункт 6 Информационного письма № 143).
2. Требование о сносе самовольной постройки, которая создает угрозу здоровью и жизни окружающих людей (пункт 7 Информационного письма № 143).

При этом Президиум ВАС РФ указал на то, что иск о сносе самовольной постройки, который был подан со стороны владельца земельного участка, на котором, собственно, данная постройка и располагается, можно рассматривать как требование, аналогичное так называемому негаторному иску. Именно на такие требования срок исковой давности не распространяется по правилам статьи 304 ГК РФ.

В пункте 6 Информационного письма № 143 Президиум ВАС РФ дает рекомендации, которые тесно связаны с понятием владения, поскольку выступать с требованием о сносе самовольной постройки без учета понятия исковой давности могут любые граждане или юридические лица, пребывающие в статусе владельцев земельных участков, на которых была возведена такая постройка. В соответствии с положениями статьи 305 ГК РФ, истцы по данным спорам могут выступать в статусе собственника указанного участка или же иного владельца, который обладает данной территорией на другом вещественном или обязательственном праве. Например, истцом всегда может выступить арендатор. Именно такой вывод был сделан после анализа пункта 22 совместного Постановления Пленумов ВАС РФ и ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010. Таким образом, было произведено уточнение положений судебной практики, в соответствии с которыми арендаторам земельных участков разрешалось выступать с требованиями о сносе самовольной постройке. Уточнение было сделано в виде правила о неприменении сроков исковой давности к подобным исковым заявлениям.

Смотрите так же:  Льготы по налогу на недвижимость для многодетных семей

Помимо этого, в пункте 7 Информационного письма № 143 можно найти повторяющийся вывод, который уже звучал в пункте 22 совместного Постановления Пленумов высших судебных инстанций № 10/22. Он касается того, что исковая давность не может распространяться на требования о сносе самовольной постройки, которая создает угрозу здоровью и жизни граждан.

Но следует заметить, что Информационное письмо № 143 не позволяет ответить на вопрос о том, распространяется ли исковая давность на требование о сносе самовольной постройки в случае, если основанием для этого служит отсутствие строительных разрешений, необходимых для этого.

Значение отмены или признания незаконными строительных разрешений для признания постройки самовольной

В пункте 10 Информационного письма № 143 Президиум ВАС РФ указал, что признание незаконным разрешения на строительство не может повлечь за собой автоматического признания постройки самовольной. Но при этом ранее судебная практика определяла, что последующая отмена строительных разрешений в судебном порядке приводила к признанию постройки самовольной, поскольку судебное признание недействительности ненормативного правового акта приводит к тому, что он не порождает никаких правовых последствий с момента его непосредственного принятия.

Признание права собственности на самовольную постройку

Президиум ВАС РФ указал в пункте 9 Информационного письма № 143 на тот факт, что право собственности на самовольную постройку признается только в том случае, если лицо, которое этого добивается, принимает все меры по получению дополнительных разрешений. В пункте 26 Постановления ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 уже указывалось на то, что в процессе решения вопроса о признании права собственности на самовольную постройку суду необходимо определить, предприняло ли лицо все возможные действия доя того, чтобы получить требующиеся разрешения. Право собственности на объект такого рода будет признан судом только в том случае, если лицу было отказано в выдаче вышеуказанных документов со стороны уполномоченного органа.

Кроме того, в Информационном письме № 143 уточняется, что если лицо подает неполный состав документов на получение разрешения на строительство, то это свидетельствует о недобросовестности заявителя.

Указанная позиция основывается на том, что застройщик, который осуществляет строительство без получения на него соответствующего разрешения, действует недобросовестно. В этом случае поданное исковое заявление, содержащее в себе требование о признании права собственности на самовольную постройку, считается злоупотреблением правом. Это объясняется тем, что иск направлен на подмену административного порядка получения разрешения судебным порядком признания права собственности на реконструированный (самостоятельно возведенный) объект недвижимости.

Из вышесказанного следует, что фактически Президиум ВАС РФ ввел запрет на признание права собственности на самовольную постройку арбитражными судами, если у истца отсутствуют строительные разрешения, поскольку доказать незаконность отказа в получении этих документов и недобросовестность самого заявителя не так легко, как кажется.

В своем Информационном письме № 143 Президиум ВАС РФ также отметил, что существует другой способ признания права собственности на самовольную постройку. Это право может быть получено по причине приобретательной давности (согласно пункту 12 Информационного письма № 143). Но данный срок для недвижимости составляет 15 лет (согласно пункту 1 статьи 234 ГК РФ), а из-за этой причины приобрести право собственности на самовольные постройки тяжелее.

Интересно, что ранее судебная практика не учитывала, что право собственности на самовольную постройку ни при каких обстоятельствах не может возникнуть по причине приобретательской давности.

Что касается самовольной постройки, которая была возведена с нарушениями, и теперь создает угрозу для здоровья и жизни граждан, то Президиум ВАС РФ склоняется к тому, что право собственности на нее не может быть признано в судебном порядке. В целом же, в судебной практике сложилась достаточно отрицательная позиция по поводу возможности признания права собственности на самовольные постройки. Это связано с наличием большого количества оговорок, а также дополнительными условиями, которые не вытекают непосредственно из позитивного законодательства. Наиболее ярко этот момент проявляется в рекомендации Президиума ВАС РФ, которая касается добросовестности заявителя.

В пункте 11 Информационного письма отмечено, что добросовестный приобретатель не может получить права собственности на самовольную постройку (согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 223 ГК РФ). Данный вывод основан на том факте, что любая сделка с самовольной постройкой является ничтожной, что указано в статье 168 и пункте 2 статьи 222 ГК РФ.

Несколько ранее судебная практика обосновывала указанную позицию тем, что в соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку не возникает, а потому указанный объект изымается из гражданского оборота и не может прибывать в чьей-либо собственности, даже в собственности добросовестного приобретателя.

Снос построек на меже по решению суда

Добрый день, помогите с советом. Сосед подал иск о сносе моего гаража и хоз. постройки, расположенных на меже с его участком. Сосед приобрел участок полгода назад. На момент приобретения постройки уже были (1 этаж). Построены в 1998г., письменное согласие предыдущего собственника имеется.

В этом году мы делали ремонт построек и надстроили 2й этаж. Теперь сосед требует сноса самовольной постройки, потому как с ним строительство не было согласовано, построено якобы с нарешением градостроительных и строительных норма (доказательств не приводится), вода с крыши будет стекать на его участок+якобы затемнение.

На деле — сделан водосток, затемнения не создается из-за природного расположения участков. Сосед снес все постройки предыдущего собственника, включая дом, сейчас его участок — это поле, и затемнять вроде как нечего. Делали съемку в солнечный день (где-то часа в 2 дня), спорная стена гаража залита светом. Забор между участками не трогали, стоит так уже 15 лет.

Заказали межевание, на съемке получается взаимный заступ на участки друг друга — у нас, в районе построек, заступ 60 см, у него далее вдоль забора заступ на наш участок около 1м. Его право собственности зарегистрировано, сведения внесены в ГКН. У нас общая долевая собственнось с соедями (по другой границе) — 1/2 у меня, по 1/4 у соседей. Выдела доли не было, сведения в ГКН не внесены.

Каковы мои шансы выиграть процесс? Возможен ли снос постройки по решению суда или без него?

Есть ли возможность предъявления встречного иска? Какого?

06 Декабря 2013, 12:19 Юлия, г. Москва

Ответы юристов (22)

Каковы шансы выиграть процесс?

Весьма велики, так как у Вас имеется письменное согласование с прежним собственником.

Уточнение клиента

Оно в простой письменной форме, не заверено нотариально.

06 Декабря 2013, 12:39

Есть вопрос к юристу?

Добрый день! Согласно ст.222 ГК РФ

1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.3. Абзац утратил силу с 1 сентября 2006 года. — Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ.Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.(в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ)Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.(в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ)

Совместным Постановлением Пленумов Высшего Арбитражного и Верховного Суда Российской Федерации разъяснено: «В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой»
В соответствии с СНиП 2.07.01-89

В районах
усадебной застройки расстояние от окон жилых помещений (комнат, кухонь и
веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани),
расположенных на соседних земельных участках, по санитарным и бытовым условиям
должно быть не менее, как правило, 6 м; а расстояние до сарая для скота и птицы
— в соответствии с п. 2.19*
настоящих норм. Хозяйственные постройки следует размещать от границ участка на
расстоянии не менее 1 м

Таким образом, может попробовать с соседом заключить мировое соглашение о том, что у гаража он сдвинет границу на 1 метр, а в другом месте, Вы сдвинете. Не стал бы говорить, о том что 100% шансы на выйгрышь.Смысла подавать встречное исковое также не вижу.

В случае, если данные нормы снипа не действуют надеюсь коллеги меня поправят.

Уточнение клиента

Добрый день, Никита, спасибо за ответ. Эти нормы я знаю. Проблема в том, что на мирову сосед не идет, предлагали это. Может быть примеры из судебной практике с конкретными ссылками в решении?

06 Декабря 2013, 12:37

Прогнозы давать по делам, тем более рассматриваемых в судах общей юрисдикции, не берутся даже опытные юристы.

Подготовить мотивированный отзыв на этот иск с приложением необходимых доказательств.

Как я вижу, доводы истца о том, что нарушаются его права ничем конкретным не подтверждены.

Приложите указанные фотографии, где видно, что вода стекает на вашу сторону, а ваша постройка не затемняет соседний участок, приложите письменное согласие бывшего собственника.
Кроме того, считаю, что вам в отзыве надо также отметить, что действия собственника имущества носят протестных характер и являются ничем иным как злоупотреблением правом, поскольку по решению суда были снесены постройки соседей вокруг данного ЗУ, что является ничем иным как нарушением ваших прав. Лучшая защита — это нападение.

Уточнение клиента

Ирина,я прошу прощения, но я не очень поняла вашу последнюю мысль насчет «в отзыве надо также отметить, что действия собственника имущества носят протестных характер и являются ничем иным как злоупотреблением правом, поскольку по решению суда были снесены постройки соседей вокруг данного ЗУ, что является ничем иным как нарушением ваших прав.»? Что и по какому решению было снесено?

06 Декабря 2013, 14:30

В ходе судебного разбирательства, судом может быть принято то обстоятельство, что Ваша постройка несколько заступает на его участок, но учитывая, что построены они были по согласованию с прежним собственником, самовольными их не признают и сносить не обяжут. Единственное, что может определить суд, так это выделить дополнительную площадь участку соседа пропорционально площади, которая занята постройкой.

Оно в простой письменной форме, не заверено нотариально.

Если согласование постройки было то того, как она была построена, этого будет достаточно. Если Вы согласовывали постройку позже, требуется нотариальное заверение. Хорошо было бы ходатайствовать о вызове в суд прежнего собственника для дачи соответствующих показаний.

Смотрите так же:  Оформить кредит без кредитной истории и справок

Уточнение клиента

Вызвать невозможно, потому что эта бабушка теперь живет с дочерью в Молдавии. Но я запросила у них письменное подтверждение.

06 Декабря 2013, 13:26

Вам нечего бояться, поскольку у исца нет конкретных обоснований иска и сам иск не содержит конкретных доказательств нарушения его прав. Вам необходимо подать исковое заявление в котором просить суд оставить ваш дом, жилое помещение в переустроенном и переоборудованном состоянии, но для начала закажите экспертизу в которой будет сказано, что нарушений нет и данное помещение, пристройка может быть сохранена в переоборудованном состоянии. Как только вы подадите иск в суд, то напишите письменное ходатайство в этот суд в который на вас подали иск о приостоновлении дела до вынесение судом решения по вашему иску об сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии. И одновременно подайте письменное возражение на иск, в котором дайте опровержение каждому пункту иска с приложением, фотографий и копий письменных согласий прежних соседей, топосъёмки и межевания и.т.д и просите в исковых требованиях исца отказать в полном объёме. Думаю решение будет в Вашу пользу. С уважением!

Уточнение клиента

Спасибо, Владимир. Но спор у нас не по жилому помещению. У нас гараж и хоз. блок, они не связаны с домом. Нарушений строительных норма скорее всего не будет, вопрос в нарушении градостроительных норм, но он на лицо (это если придираться).

06 Декабря 2013, 13:32

Кроме того как вы говорите на его участке построек нет и темболее жилого дома тоже?

Уточнение клиента

да, поле, ни дома, ни хоз. построек.

06 Декабря 2013, 13:33

Тогда у вас все плюсы.

Уточнение клиента

На счет встречного иска — экспертизу какую, строительную? Основной вопрос ведь в том, что стоит все это на меже, а это уже нарушение градостроительных норм. Что в данном случае даст встречный иск об оставлении помещения в переустроенном и переоборудованном состоянии?

06 Декабря 2013, 13:41

Всётаки я советую пойти путём узаканивания надстройки над гаражом и в подтверждение мнения прошу посматреть следующие нормы закона.Согласно п. 1 и п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ ил орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К заявлению прилагается пакет документов ( п. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ).
Факты, изложенные в исковом заявлении, указывают на самовольное строительство, а в силу п.п. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласноп.2, п.п.2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Уточнение клиента

Право собственности на эти постройки мы зарегистрировали. А в соответствии с пп.1, 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ: «Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;». Разве нельзя сосласться на эту статью и не получать разрешенеие?

06 Декабря 2013, 13:46

В данном случае всё будет зависить от экспертизы.

Вы конечно можете в письменном пояснении стороны по делу это указать, но судебная практика показывает иное, данное положение не вовсех случаях действует т.к. реч идёт не о строительстве гаража а надстройки второго. Сейчас пришлю решение суда посмотрите.

Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Октябрьский районный суд г. Новороссийска
Краснодарского края в составе:
Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации к Макаренко ФИО5 о сносе самовольной постройки.
У С Т А Н О В И Л:
Администрация обратилась в суд с иском к Макаренко ФИО6 о сносе самовольной постройки, указав, что в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства управлением муниципального контроля администрации муниципального образования проведена проверка законности возведения пристройки над гаражом №, расположенным по адресу: , р-н , №.В ходе проверки установлено, на земельном участке, общей площадью 3220 кв. м. с целевым назначением для существующего ГСК №, с кадастровым номером , предоставленном на праве бессрочного пользования ГСК № расположены капитальные гаражные боксы. Гаражный бокс № находится в пользовании у Макаренко ФИО7Без получения в соответствии с действующим законодательством разрешения на строительство ответчиком возведен второй этаж над существующим гаражом №.
Согласно таб. № п.6 СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89* «Градостроительство.
Планировка и застройка городских и сельских поселений» в одноэтажных гаражах боксового типа, принадлежащих гражданам, допускается устройство погребов. Самовольная пристройка над гаражным боксом № погребом не является, следовательно, земельный участок, предоставленный ГСК- под эксплуатацию гаражей Макаренко ФИО8 используется не в соответствии с его разрешенным видом использования в части возведения над ним пристройки, а согласно п.2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Государственным актом бессрочного пользования земельный участок предоставлен под ГСК №, то есть под эксплуатацию гаражей — для хранения автотранспортных средств, а не для строительства капитальных нежилых помещений.
Согласно информационной базы данных ИСОГД МКУ «Управление архитектуры и градостроительства», разрешение на строительство вышеуказанного капитального второго этажа не выдавалось. Таким образом, пользователем земельного участка осуществляется строительство капитального объектабез получения в установленном порядке разрешительной документации. По фактам выявленных нарушений, выразившихся в самовольном строительстве 2-го этажа без надлежаще оформленной разрешительной документации, ответчику было направлено предписание об устранении данных нарушений в добровольном порядке в срок до ДД.ММ.ГГГГ Предписание ответчиком не выполнено.
Просят суд, обязать Макаренко ФИО9 снести самовольно возведенный второй этаж над гаражом № по адресу: , р-н № после вступления решения суда в законную силу. В случае если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет с последующим взысканием с ответчика понесенных расходов.
В судебном заседании представить администрации подтвердила указанные в иске обстоятельства. Просит суд удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
Ответчик Макаренко ФИО10 судебном заседании заявленные требования не признал, пояснив, что гараж у него с 1994 года, и у него есть технический паспорт на гараж, свидетельства о праве собственности на гараж у него нет, но он собирался заниматься его оформлением. Просит в удовлетворении иска администрации отказать, поскольку он собственник гаража, пользуется и распоряжается им, но свидетельства о государственной регистрации у него нет.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
Согласно п. 1 и п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта
РФ ил орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К заявлению прилагается пакет документов ( п. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ).
Факты, изложенные в исковом заявлении, указывают на самовольное строительство, а в силу п.п. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласноп.2, п.п.2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
В судебном заседании установлено, что что в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства управлением муниципального контроля администрации муниципального образования проведена проверка законности возведения пристройки над гаражом №, расположенным по адресу: , р-н , №.В ходе проверки установлено, на земельном участке, общей площадью 3220 кв. м. с целевым назначением для существующего ГСК №, с кадастровым номером , предоставленном на праве бессрочного пользования ГСК № расположены капитальные гаражные боксы. Гаражный бокс № находится в пользовании у Макаренко ФИО11Без получения в соответствии с действующим законодательством разрешения на строительство ответчиком возведен второй этаж над существующим гаражом №., что подтверждается: актом проверки юридического лица № Ю-2а от ДД.ММ.ГГГГ; предписанием об устранении земельного правонарушения № К.Д. от 12.02 2013 года; актом осмотра земельного участка № Ф/113-КД от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно таб. № п.6 СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89* «Градостроительство.
Планировка и застройка городских и сельских поселений» в одноэтажных гаражах боксового типа, принадлежащих гражданам, допускается устройство погребов. Самовольная пристройка над гаражным боксом № погребом не является, следовательно, земельный участок, предоставленный ГСК-ФИО13 под эксплуатацию гаражей Макаренко ФИО12. используется не в соответствии с его разрешенным видом использования в части возведения над ним пристройки, а согласно п.2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Государственным актом бессрочного пользования земельный участок предоставлен под ГСК №, то есть под эксплуатацию гаражей — для хранения автотранспортных средств, а не для строительства капитальных нежилых помещений.
Согласно информационной базы данных ИСОГД МКУ «Управление архитектуры и градостроительства», разрешение на строительство вышеуказанного капитального второго этажа не выдавалось. Таким образом, пользователем земельного участка осуществляется строительство капитального объектабез получения в установленном порядке разрешительной документации. По фактам выявленных нарушений, выразившихся в самовольном строительстве 2-го этажа без надлежаще оформленной разрешительной документации, ответчику было направлено предписание об устранении данных нарушений в добровольном порядке в срок до ДД.ММ.ГГГГ Предписание ответчиком не выполнено.
Из изложенного следует, что Макаренко ФИО14 самовольно возвел второй этаж над гаражом № по адресу: , район №
В связи с данными обстоятельствами и в соответствии с действующим законодательством РФ требование истца о сносе самовольно возведенного второго этажа над гаражом № по адресу: , р-н , № подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,
Суд,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Администрации удовлетворить.
Обязать Макаренко ФИО15 снести самовольно возведенный второй этаж над гаражом № по адресу: , р-н , № после вступления решения суда в законную силу.
В случае если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет с последующим взысканием с ответчика понесенных расходов.

Уточнение клиента

Я правильно понимаю, что речь идет о СНИП 2.07.01-89?

Если да, то я не нашла того, что в одноэтажных гаражах боксового типа, принадлежащих гражданам, допускается устройство погребов. ((((.

А можно ли заниматься получением разрешения на строительство, когда оно уже завершено, и более того, право собственности зарегистрировано?

Author: admin