Федеральный закон о купле продаже

Договор купли-продажи недвижимого имущества: особенности оформления

Многие организации используют в своей деятельности недвижимое имущество — офисы, складские помещения, промышленные базы, цеха, мастерские и т.п. В каких-то случаях недвижимость создается самой организацией, в каких-то приобретается, а иногда возникает необходимость ее продать. Поэтому руководству надо знать особенности оформления договора купли-продажи недвижимого имущества (далее — договор продажи недвижимости), а также гражданско-правовые последствия, которые могут возникнуть при нарушении установленного порядка оформления такого договора.

Предметом договора продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ) могут быть земельные участки и иные вещи, относящиеся к недвижимости (ст. 130 ГК РФ), а именно:

— здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, машино-места, границы которых описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке, и иные прочно связанные с землей вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, то есть вещи, являющиеся недвижимыми в силу своих природных свойств;

— вещи, не соответствующие упомянутым признакам, но в силу прямого указания закона подчиненные режиму недвижимых вещей, такие как подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и прочее (п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Участки недр, несмотря на то, что в силу закона они отнесены к недвижимым вещам, предметом договора продажи недвижимости быть не могут (ч. 2 ст. 1.2 Закона РФ от 21.02.92 № 2395-I «О недрах»).

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно ст. 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически. Примерами таких объектов являются железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты (п. 39 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Купля-продажа недвижимости регулируется специальными положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

С 1 января 2017 г. отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ).

Так, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Предмет договора

Условие о предмете в договоре продажи недвижимости должно отвечать требованиям ст. 554 ГК РФ: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном (земельных) участке (участках) либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54). (Образец договора приведен с. 146).

Само по себе формальное отсутствие в договоре данных, определяющих расположение продаваемой недвижимости на соответствующем земельном участке, не является безусловным свидетельством незаключенности договора. В таких ситуациях принимается во внимание, в частности, наличие в договоре уникального адреса продаваемой недвижимости, соответствие этого адреса, площади объекта и иных данных (например, условного номера), сведениям, содержащимся в свидетельстве о государственной регистрации права, и т.п. (постановления АС Московского округа от 07.08.2014 № Ф05-8221/14, от 17.02.2016 № Ф05-20945/15).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ст. 555 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Необходимость согласования условия о цене не исключает возможности определения в договоре цены продаваемой недвижимости путем указания на способы, при помощи которых цена может быть бесспорно установлена (постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.09.2013 № Ф07-6203/13). Установленная в договоре продажи недвижимости цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По общему правилу при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, находящейся на земельном участке, в цену здания включается стоимость передаваемого с ним земельного участка (п. 2 ст. 555 ГК РФ), однако стороны могут указать цену земли отдельно.

Формулировка договора в этом случае может быть следующей:

«Цена здания, передаваемого Покупателю по настоящему договору, не включает в себя цену передаваемого одновременно с ним земельного участка.

Стоимость земельного участка, передаваемого по настоящему договору одновременно со зданием, составляет ___ руб.».

Условие о расчетах по договору

Статьи 487, 488 и 489 ГК РФ позволяют сторонам включить в договор условие о том, что недвижимость оплачивается не сразу после ее получения покупателем, а через определенное время (продажа в кредит) или в течение определенного периода (оплата в рассрочку).

Формулировка договора при частичной предоплате может быть следующей:

«Оплата производится в следующем порядке:

— часть стоимости недвижимости в размере ___ руб./или ___ процентов, что составляет ___ руб., Покупатель перечисляет на счет Продавца не позднее ___ дней с момента заключения настоящего договора/или иного события/или не позднее определенной даты;

— оставшуюся часть стоимости недвижимости в размере ___ руб./или ___ процентов, что составляет ___ руб., Покупатель перечисляет на счет Продавца не позднее ___ дней с момента передачи недвижимости/или иного события/или не позднее определенной даты».

Формулировка договора при полной предоплате может быть следующей:

«Покупатель обязан перечислить полную стоимость недвижимости до ее передачи. Сумма перечисляется в течение ___ дней с момента заключения настоящего договора/или иного события/или не позднее определенной даты».

Расчеты могут производиться с использованием банковской ячейки. Формулировка договора может быть следующей:

«Расчеты по сделке купли-продажи объекта производятся с использованием индивидуального банковского сейфа. Передача денежных средств продавцу в счет оплаты вышеуказанного объекта осуществляется в течение 1 (одного) дня после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю».

Иные существенные условия договора

Для договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, существенным условием является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 559 ГК РФ).

Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Переход прав на недвижимость и ее передача

В соответствии со ст. 28 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН. Форма выписки, состав включаемых в нее сведений, а также требования к ее формату в электронной форме определяются в соответствии со ст. 62 Закона № 218-ФЗ (приказы Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 968, от 20.06.2016 № 378, от 25.12.2015 № 975).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества включены в предусмотренный ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ перечень оснований для осуществления государственной регистрации прав. Государственная регистрация перехода права собственности при отчуждении недвижимости на основании договора осуществляется по заявлению сторон договора (п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).

Если основанием для государственной регистрации перехода права является нотариально удостоверенная сделка, заявление о государственной регистрации может быть подано как любой стороной нотариально удостоверенной сделки, так и нотариусом либо его работником (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).

Случаи, когда кадастровый учет и/или госрегистрация прав приостанавливается

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случаях, названных в ст. 26 Закона № 218-ФЗ. Перечислим их:

1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;

2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

4) право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с ГК РФ или иным федеральным законом;

5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

Смотрите так же:  Договор на проведение интернет конференции

6) представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;

7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ;

8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами;

9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;

10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;

11) ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято;

12) сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке;

13) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной;

14) представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона;

15) в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна;

16) для осуществления государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если оно приобретено с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, не представлено совместное заявление сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца);

17) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки;

18) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления, являющиеся основанием государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, изданы вне пределов компетенции издавшего его органа и (или) подписавшего его лица;

19) объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с Законом № 218-ФЗ;

20) границы земельного участка, о государственном кадастровом учете которого и (или) государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН) (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости, а также случаев, предусмотренных п. 20.1 ст. 26 и ч. 1, 2 ст. 60.2 Закона № 218-ФЗ);

20.1) границы лесного участка, о государственном кадастровом учете которого в связи с уточнением границ представлено заявление, пересекают границы других земельных участков, лесных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН (за исключением случаев пересечения границ других лесных участков, предназначенных для использования лесов в целях выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов и сооружений, являющихся их неотъемлемой технологической частью, или случая, если другой лесной участок является преобразуемым объектом недвижимости);

21) границы образуемого земельного участка, в том числе являющегося лесным участком, пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в ЕГРН ошибка в определении местоположения границ таких территориальных зон, лесничеств, лесопарков в документе, на основании которого внесены сведения в ЕГРН, или случая образования земельного участка, в том числе являющегося лесным участком, для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также для размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов и иных случаев, установленных федеральным законом;

22) созданный (создаваемый) объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), или не соответствует градостроительному регламенту в случае, если правообладатель такого земельного участка вправе выбрать вид разрешенного использования этого земельного участка без согласований и разрешений;

23) земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником не для целей строительства (размещения) такого объекта;

24) в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в орган регистрации прав поступили возражения относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и в составе документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, отсутствуют документы, подтверждающие снятие указанных возражений;

25) при установлении границ земельного участка нарушен установленный федеральным законом порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с федеральным законом не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ установленными в порядке разрешения земельного спора или признания при выполнении комплексных кадастровых работ местоположения границ земельного участка спорным;

26) доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета);

27) границы земельного участка пересекают границы населенного пункта, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в ЕГРН ошибка в определении местоположения границ такого населенного пункта в документе, на основании которого вносились сведения в ЕГРН;

28) размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков;

29) земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев;

30) площадь земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, отличается от площади такого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания земельного участка или земельных участков, более чем на десять процентов;

31) изменение площади земельного участка и (или) изменение описания местоположения его границ не обусловлены образованием земельного участка или уточнением его границ;

32) в результате государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о площади земельного участка такая площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем 10% площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН;

33) земельный участок, в отношении которого представлено заявление о его снятии с государственного кадастрового учета, не является преобразуемым и не подлежит снятию с такого учета в соответствии с Законом № 218-ФЗ;

34) помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест);

35) объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями;

36) существует судебный спор в отношении прав на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, или в отношении обращения взыскания на такое имущество;

37) в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством РФ;

38) на государственную регистрацию прав представлен другой договор участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;

39) лицом, которому земельный участок, который находится в федеральной собственности и в отношении которого единый институт развития в жилищной сфере в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Закон № 161-ФЗ) выполняет функции агента Российской Федерации (далее — земельный участок единого института развития в жилищной сфере), или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и которым единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, передан в безвозмездное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Законом № 161-ФЗ, заключен договор участия в долевом строительстве жилья экономического класса, договор купли-продажи жилья экономического класса с лицом, не имеющим права на заключение этих договоров, либо с нарушением иных требований, предусмотренных указанным федеральным законом;

40) при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником (кроме случаев продажи с публичных торгов, продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенных на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения или машино-места в этих здании или сооружении), к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности;

41) не представлено заявление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав всеми лицами, представившими заявление для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо не представлено заявление всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации такого договора и (или) прав на его основании и возврате документов без проведения государственной регистрации прав, в том числе в случаях, когда в соответствии с Законом № 218-ФЗ заявление на государственную регистрацию прав может быть представлено одной из сторон до¬говора;

Смотрите так же:  Алименты из мест лишения свободы

42) площадь земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, отличается от площади земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания территории, схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков, более чем на 10%;

43) границы земельного участка пересекают границы муниципального образования, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в ЕГРН ошибка в определении местоположения границ такого муниципального образования в документе, на основании которого вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости;

44) не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

45) местоположение объекта недвижимости, определяемое согласно описанию местоположения границ земельного участка или контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, не соответствует адресу объекта недвижимости (при его наличии) или иному описанию местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса);

46) при продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прав не приложены документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом комнаты собственников остальных комнат в коммунальной квартире;

47) в ответ на уведомление, направленное в соответствии с ч. 20 ст. 18 Закона № 218-ФЗ, поступило возражение правообладателя, указывающее на действие заявителя против воли правообладателя;

48) назначена временная администрация финансовой организации, являющейся правообладателем или стороной сделки, в предусмотренных Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» случаях;

49) имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения ЕГРН о таком объекте недвижимости);

50) местоположение помещения, в отношении которого представлено заявление, в соответствии со сведениями ЕГРН частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения (за исключением случаев, если другое помещение является преобразуемым объектом недвижимости, а также если совпадает местоположение квартиры и комнаты в ней);

51) на дату подачи заявления в отношении земельного участка истек срок действия решения об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории или решения об утверждении проектной документации лесного участка при условии, что образование земельного участка, в отношении которого представлено заявление, осуществляется на основании этой схемы или этой проектной документации;

52) границы машино-места, в отношении которого представлено заявление, в соответствии со сведениями ЕГРН частично или полностью совпадают с границами другого помещения или другого машино-места (за исключением случаев, если другое помещение или другое машино-место является преобразуемым объектом недвижимости);

53) площадь образуемого машино-места или машино-места, которое в результате преобразования сохраняется в измененных границах, не будет соответствовать установленным органом нормативно-правового регулирования требованиям к минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места;

54) в орган регистрации прав поступило уведомление уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта РФ об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан — участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случаях и порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

55) в орган регистрации прав поступили сведения от публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» о неуплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по представленному на государственную регистрацию договору участия в долевом строительстве или органом регистрации прав не получен ответ от указанной компании на соответствующий запрос.

Кроме того, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено ст. 26 Закона № 218-ФЗ.

Решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета (в тех случаях, когда настоящий Федеральный закон допускает возможность осуществления государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав) или решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, принятые в отношении документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета, по основаниям, предусмотренным п. 2, 5, 7—10, 19 21, 24—35, 42, 43, 45, 49, 50, 52 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, могут быть обжалованы в порядке, установленном статьей 26.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Элементы договора купли-продажи муниципального имущества

Страницы в журнале: 97-102

В.В. МЕХТИЕВ,

аспирант кафедры экологического, трудового права и гражданского процесса Казанского (Приволжского) федерального университета mehtiev . vugar @ mail . ru

Дается оценка элементов договора купли-продажи муниципального имущества; выявляются особенности субъектного состава, объекты договора и способы передачи имущества покупателю.

Ключевые слова: муниципальное имущество, приватизация, договор.

Elements of the contract of purchase and sale of municipal property

The estimation of elements of the contract of sale of municipal property identified particular subject composition, the objects of the contract and how to transfer the property to the buyer.

Keywords: municipal property, privatization, contract.

В настоящее время актуальность с теоретической и практической точек зрения приобретает вопрос, связанный с правовым анализом договора купли-продажи муниципального имущества. Легального определения договора купли-продажи муниципального имущества на сегодняшний день в законодательстве не содержится.

Согласно ст. 217 ГК РФ «имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное».

Отсюда можно сделать вывод, что данная норма отсылочного характера указывает на приоритет законов о приватизации и лишь при отсутствии таковых возможно применение норм ГК РФ. Приватизация представляет собой особый способ передачи имущества из муниципальной собственности в частную, связанный с отчуждением объектов, находившихся в собственности органов местного самоуправления. Говоря иначе, приватизация есть способ отчуждения муниципального имущества на основе договора купли-продажи. Вышеуказанное предположение подтверждает норма ч. 1 ст. 32 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»[1] (далее — Закон о приватизации), согласно которой продажа государственного или муниципального имущества оформляется договором купли-продажи. Эту позицию разделяет Е.А. Суханов: «Заключаемые в ходе приватизации сделки по приобретению в частную собственность приватизируемого имущества являются гражданско-правовыми договорами (чаще всего — договорами купли-продажи), а потому подпадают под действие общих норм гражданского права, хотя их содержание, а также порядок заключения и исполнения в изъятие из принципа свободы договоров во многом определены законом императивно»[2].

Существует мнение о том, что приватизация представляет собой определенную деятельность. Так, В.П. Камышанский утверждает: приватизация представляет собой возмездную, если иное не предусмотрено законом, организованную и целенаправленную деятельность по передаче объектов государственной и муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц, осуществляемую по решению и при непосредственном участии специальных органов в определенное время, в установленном порядке и формах[3]. Это, скорее всего, связано с различным пониманием договора как правового явления.

По договору купли-продажи муниципального имущества собственник муниципального недвижимого имущества (продавец) обязуется передать в собственность физических и (или) юридических лиц (покупателей) земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество в порядке, предусмотренном приватизационным законодательством Российской Федерации, а последние обязаны, в свою очередь, его принять и оплатить.

Исходя из этого, можно дать характеристику элементам договора купли-продажи муниципального имущества.

По общему правилу, покупателями могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25%. Однако из данного положения есть исключение, предусмотренное ст. 25 Закона о приватизации: эта норма регламентирует такой способ приватизации, как внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ, и при внесении государственного или муниципального имущества в уставный капитал открытого акционерного общества действует ограничение: государство или муниципалитет должны приобрести не менее 25% плюс одна акция в общем количестве обыкновенных акций этого акционерного общества. Если пакет акций меньше установленного размера, то прямое несоответствие нормам закона влечет недействительность такого отчуждения имущества[3].

Видится необходимым выделение такой группы покупателей, как иностранные инвесторы. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 09.07.1999 № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации»[4]иностранный инвестор может участвовать в приватизации объектов государственной и муниципальной собственности путем приобретения прав собственности на государственное и муниципальное имущество или доли, долей (вклада) в уставном (складочном) капитале приватизируемой организации на условиях и в порядке, установленных законодательством Российской Федерации о приватизации государственного и муниципального имущества.

При участии иностранного инвестора в приватизации возникает вопрос о том, имеет ли предприятие, осуществившее приватизацию здания, право собственности на земельный участок, на котором находится это здание, или участок предоставляется только на условиях пользования.

Согласно положениям ст. 22 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка, однако закон устанавливает определенные ограничения в отношении приобретения ими этих участков в собственность. Так, они не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в собственность только за плату.

Смотрите так же:  Детское пособие в 2019 году рб

Практическое значение для иностранных инвесторов имеет признание их прав собственности на городские земли и участки, на которых находятся промышленные, торговые и иные объекты. Несмотря на наличие изъятий, иностранные лица сохраняют право собственности на земельные участки, приобретенные ими в результате совершения гражданско-правовых сделок, в том числе в порядке приватизации[6].

В соответствии со 2 ст. Закона о приватизации приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно. То есть продавцом по данному договору будет являться орган местного самоуправления. В качестве продавца выступает по общему правилу собственник или его представитель. Правомочия собственника муниципальной недвижимости благодаря обязательной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждается свидетельством, выданным регистрирующим органом. На практике, как правило, продавцом выступают комитет, департамент или фонд по управлению муниципальным имуществом, а также администрация города в лице главы города. Так, согласно п. 1.4 решения Совета депутатов городского округа Протвино Московской области от 26.01.2009 № 393/62 «Об утверждении Положения о порядке приватизации имущества муниципального образования “Городской округ Протвино”»[7] продавцом муниципального имущества является администрация г. Протвино, действующая от имени муниципального образования «Городской округ Протвино», в лице главы города.

Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»[8](далее — Закон о МСУ) в ст. 50 определяет, что в собственности муниципальных образований может находиться:

— имущество, предназначенное для решения установленных данным федеральным законом вопросов местного значения;

— имущество, предназначенное для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления, в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, а также имущество, предназначенное для осуществления отдельных полномочий органов местного самоуправления, переданных им в установленном порядке;

— имущество, предназначенное для обеспечения деятельности органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений в соответствии с нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования;

— имущество, необходимое для решения вопросов, право решения которых предоставлено органам местного самоуправления федеральными законами и которые не отнесены к вопросам местного значения.

В собственности муниципальных образований могут находиться объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) независимо от категории их историко-культурного значения в случае, если такие объекты необходимы для осуществления полномочий органов местного самоуправления, а также в иных случаях, установленных федеральным законом. Кроме того, в собственности муниципальных образований также может находиться имущество, необходимое для осуществления полномочий, право осуществления которых предоставлено органам местного самоуправления федеральными законами.

При этом п. 5 ст. 50 Закона о МСУ предусматривает перепрофилирование (изменение целевого назначения имущества) либо отчуждение имущества, находящегося в муниципальной собственности, не предназначенного для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления для обеспечения деятельности органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений. Порядок и сроки отчуждения такого имущества устанавливаются федеральным законом.

В процессе разграничения государственной собственности субъекты Российской Федерации и муниципальные образования становятся собственниками и в силу этого вправе сами определять, какие объекты подлежат приватизации. Федеральным законом от 28.08.1995 № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»[9]было предусмотрено, что порядок и условия приватизации муниципальной собственности (как одного из способов возмездного отчуждения) определяются населением непосредственно или представительными органами местного самоуправления самостоятельно (п. 4 ст. 29).

Указ Президента РФ от 22.07.1994 № 1535 «Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года»[10] установил исчерпывающий перечень объектов, в отношении которых не принимаются решения о приватизации; этот перечень включает автомобильные дороги общего пользования, метрополитены, объекты представительств Российской Федерации за рубежом и т. д.

Учитывая свойства недвижимых вещей, законодатель выдвигает особые требования к определению предмета договора. Обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества, в частности, являются: наименование государственного или муниципального имущества; место его нахождения; состав и цена государственного или муниципального имущества; порядок и срок передачи государственного или муниципального имущества в собственность покупателя; форма и сроки платежа за приобретенное имущество; условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем (п. 2 ст. 32 Закона о приватизации). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии)[11].

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным (ст. 554 ГК РФ).

Продажа государственного или муниципального имущества оформляется договором купли-продажи (п. 1 ст. 32 Закона о приватизации), который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Необходимо отметить, что данный договор не подлежит государственной регистрации, а регистрируется лишь переход права собственности на недвижимость.

Договор купли-продажи недвижимости должен определять цену имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются, т. е. в случаях, когда договор не предусматривает условие о цене, ее нельзя определить по стоимости аналогичного имущества. Согласно ст. 12 Закона о приватизации начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях и порядке, предусмотренных законодательством. В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[12] цена муниципальной недвижимости определяется на основании отчета об оценке муниципального имущества.

Необходимо отметить, что приватизация может проводиться только теми способами, которые прямо предусмотрены Законом о приватизации, устанавливающим закрытый перечень способов приватизации: преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью; продажа государственного или муниципального имущества на аукционе или конкурсе. Отчуждение муниципального имущества другими способами невозможно. Однако закон не ограничивает последовательное применение нескольких способов приватизации.

Можно отметить базовые направления государственной политики в сфере приватизации. С учетом приоритетов экономического развития Российской Федерации основными задачами государственной политики в сфере приватизации федерального имущества в 2011—2013 гг. являются:

— создание условий для привлечения внебюджетных инвестиций в развитие акционерных обществ на основе новых технологий;

— сокращение государственного сектора экономики в целях развития и стимулирования инновационных инициатив частных инвесторов;

— улучшение корпоративного управления;

— стимулирование развития фондового рынка;

— формирование интегрированных структур в стратегических отраслях экономики;

— формирование доходов федерального бюджета [13] .

В настоящее время начался этап точечной приватизации государственного и муниципального имущества. Основным документом, регламентирующим процесс приватизации, является Закон о приватизации, определяющий понятие приватизации, принципы, отношения, на которые не распространяется его действие, планирование приватизации государственного имущества, способы приватизации и другие моменты. Однако реализация Закона о приватизации также связана с недостатками правового регулирования процесса приватизации. Так, Е.В. Моисеева связывает наличие данных недостатков с отсутствием ряда нормативных правовых актов[14]. Она предлагает принять федеральный закон «О государственной собственности», внести необходимые изменения и дополнения в Закон о МСУ для установления тех объектов, которые могут находиться только в государственной и муниципальной собственности и не подлежат приватизации, а также разработать федеральный закон «О разграничении государственной и муниципальной собственности». На ее взгляд, данные нормативные правовые акты позволят избежать возможности включения в перечень объектов, подлежащих приватизации, тех из них, которые имеют стратегически большое значение для общества и государства. Необходимо учитывать реализацию интересов публично-правовых образований в сохранении и развитии объектов государственной и муниципальной собственности, имеющих общегосударственное и местное значение.

В заключение можно отметить, что нет законодательного определения договора купли-продажи муниципального имущества, отсутствует нормативное определение термина «собственник муниципального имущества», что в значительной мере затрудняет реализацию данного механизма на практике. Можно согласиться с мнением большинства юристов, что необходимо разработать нормативную базу, регулирующую вопрос, касающийся разграничения собственности, для четкого определения объектов, являющихся муниципальным имуществом.

Однако законодательство достаточно динамично реагирует на изменения, происходящие в общественной жизни. Так, последние новеллы затронули вопросы увеличения срока действия прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества; отмены института нормативной цены федерального имущества; усовершенствования информационного обеспечения приватизации государственного и муниципального имущества; введения возможности использовать при проведении приватизации электронные торги.

Многочисленные изменения, внесенные в Закон о приватизации, способствуют повышению эффективности правового механизма приватизации муниципального имущества. Введенные новшества направлены на отказ от акционирования мелких и средних унитарных предприятий, что постепенно оказывает положительное влияние на показатели исполнения программ приватизации муниципального имущества и в целом ускоряет темпы реформирования государственного сектора экономики. Такой новый способ приватизации, как преобразование унитарного предприятия в общество с ограниченной ответственностью, позволил упростить процедуру создания юридического лица и сохранить трудовые отношения с работниками.

1 СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251.

2 Гражданское право: учеб. Т. I — II / под ред. Е.А. Суханова. — М., 2004.

3 См.: Камышанский В.П. Приватизация как способ распоряжения государственным и муниципальным имуществом // Закон. 2005. № 11. С. 71.

4 См.: Калинина Л.Е. Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (постатейный). — М., 2010.

5 СЗ РФ. 1999. № 28. Ст. 3493.

6 См.: Калинина Л.Е. Указ. раб.

7 Протвино сегодня. 2009. № 10.

8 СЗ РФ. 2003. № 40. Ст. 3822.

10 СЗ РФ. 1994. № 13. Ст. 1478.

11 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестн. ВАС РФ. 2011. № 9.

1 2 Российская газета. 1998. № 148—149.

13 См.: Распоряжение Правительства РФ от 27.11.2010 № 2102-р «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества и основных направлений приватизации федерального имущества на 2011—2013 годы» // СЗ РФ. 2010. № 49. Ст. 6565.

14 См.: Моисеева Е.В. Приватизация как способ распоряжения государственным и муниципальным имуществом // Журнал российского права. 2006. № 9.

Author: admin