Доп соглашение или новый договор аренды

Как правильно составить допсоглашение к договору аренды в 2019 году

Условия арендных отношений определяются соглашением сторон. Но обстоятельства могут меняться, что влечет изменение договоренностей. Как в 2019 году оформить дополнительное соглашение к арендному договору?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Заключение сделки аренды сопровождается оформлением надлежащего договора. В нем определяются условия правоотношений. Но оговоренные условия могут измениться в связи с обстоятельствами.

Нужно ли в этом случае перезаключать договор или достаточно дополнить основной документ? Как составляется дополнительное соглашение к арендному договору в 2019 году?

Основные аспекты

Арендные правоотношения регулируются договором. Под арендой понимается передача имущества от собственника к иному лицу в пользование, за определенную плату и на оговоренный срок.

В договор включаются любые пункты, которые стороны считают важными. Но вместе с тем законодательно определены условия, без которых документ признается недействительным.

Договор аренды должен обязательно включать в себя:

  • данные сторон;
  • описание объекта;
  • длительность аренды;
  • сумма и порядок оплаты.

Дополнительно указываются такие сведения, как:

  • ответственность сторон за нарушение условий;
  • причины досрочного расторжения;
  • возможность пролонгации;
  • обязанности сторон и т. д.

Чаще всего арендный договор заключается на относительно длительный период – несколько месяцев или лет. Понятно, что предусмотреть все ситуации невозможно и может потребоваться изменение условий.

Если предмет аренды остается прежним и основная часть договоренностей осталась без изменения, то заключать новый договор нецелесообразно.

Но и устный договор силы не имеет. Потому при частичном изменении договора составляется дополнительное соглашение к основному соглашению.

Необходимые термины

Дополнительное соглашение к договору это приложение, являющееся неотъемлемой частью основного документа.

Содержание соглашения включает в себя сведения об изменившихся или дополнительных условиях.

Обязательно указание реквизитов арендного договора, чтобы можно было определить изначальные условия сделки.

Стороны вправе подписать дополнительное соглашение в любое время, когда возникла такая необходимость.

Причем подписывается соглашение непосредственно теми лицами, которые заключали договор аренды – арендатором и арендодателем или их законными представителями.

Особого внимания заслуживает форма дополнительного соглашения. Поскольку оно становится продолжением договора, то и форма его должна быть идентичной.

Договор аренды составляется в письменной форме. Соответственно письменным должно быть и соглашение.

При нотариальном заверении договора, нотариус должен заверить и дополнение. Если договор регистрировался в госорганах, то регистрации подлежит и изменение договоренности.

Назначение документа

Предназначением дополнительного соглашения является корректировка отдельных условий договора. Когда меняются только некоторые условия, то перезаключать сделку нецелесообразно.

Намного проще внести коррективы посредством дополнения основной договоренности. Как правило, соглашение к договору аренды составляется, когда необходимо:

  • пролонгировать действие сделки;
  • изменить стоимость оплаты;
  • досрочно расторгнуть договор.

Но в целом стороны могут самостоятельно решать, какие условия подлежат изменению. Главное правило – в соглашении должны указываться, какие пункты меняются и как они звучат после изменения.

Нормативная база

В гражданском законодательстве закреплены понятия найма и аренды, как порядка временного пользования помещением.

Заключение дополнительного соглашения осуществляется в том же порядке, что и основной договор, что определено ст.452 ГК РФ.

Регистрация договора проводится в соответствии с ФЗ «О госрегистрации прав и сделок с недвижимостью». Сущность дополнительных соглашений и их отношение к начальному договору определены в ст.453 ГК РФ.

Законодательно необходимость допсоглашения обусловлена тем, что устное изменение условий не признается юридическим фактом. Согласно ст.310 ГК РФ одностороннее изменение условий сделки невозможно.

Оформление образца допсоглашения к договору аренды

Типовая форма дополнительного соглашения к договору аренды содержит в себе следующие элементы:

Но используя шаблон соглашения, важно учитывать нюансы изменений. В каждом отдельном случае может потребоваться соблюдение определенных правил.

Дополнительное соглашение к договору аренды можно скачать здесь.

О продлении срока (пролонгация)

Зачастую соглашение о пролонгации договора аренды составляется даже в том случае, когда договором предусмотрено автоматическое продление.

Обусловлено это тем, что аренда недвижимости подразумевает регистрацию обременения права собственности.

Требованием регистратора является предоставление арендатором допсоглашения для отслеживания сроков.

Каких-то особых отличий между составлением договора и соглашения к нему не предусмотрено. Но нужно учесть определенные нормы:

Об изменении цены

Указание цены в арендном договоре это одно из основных условий сделки. Пока цена не указана, договор нельзя считать действительным.

С течением времени стоимость аренды может меняться по разным обстоятельствам – рост цен, проведение ремонта жилья собственником, желание хозяина.

Об изменении цены арендодатель обязан уведомить арендатора заранее и желательно в письменной форме.

Важно знать, что до истечения срока договора арендатор не обязан соглашаться на изменение ранее оговоренных условий.

Конечно, владелец квартиры в этом случае может потребовать досрочного расторжения договора аренды.

Но для этого потребуется сослаться на иные причины расторжения, указанные в договоре аренды изначально или обосновать необходимость расторжения.

Но отказ арендатора от изменения цены на протяжении действия договора предусмотрен по закону. На практике соглашаться приходится, поскольку причина для досрочного расторжения в случае отказа будет найдена.

В заключаемом соглашении указывается:

  • реквизиты договора аренды;
  • номер изменяемого условия о цене (можно привести цитату из текста);
  • новое условие с указанием цены и порядка оплаты;
  • согласие сторон, дата, подписи.

При смене арендодателя (собственника)

Смена владельца объекта аренды может стать причиной для расторжения договора по истечении срока или на основании причин для досрочного расторжения.

Про порог рентабельности, читайте здесь.

Но если новым собственником планируется сдача объекта в аренду, то можно просто сменить стороны сделки. Конечно, если нового владельца устраивают положения ранее заключенного арендного договора.

Соглашение в этом случае включает в себя такие пункты:

  • ссылка на начальный договор;
  • указание прежних сторон договора;
  • указание того, какая сторона в договоре сменилась, и какие документы подтверждают основание смены;
  • согласие с условиями раннее заключенного договора и продолжение его действия в прежнем порядке;
  • дата, подписи сторон.

Регистрация дополнительного соглашения не потребуется, если срок договора еще не истек. Новый собственник приобретает квартиру вместе с обременением.

При расторжении основного договора

Договор аренды может быть расторгнут:

  • по истечении срока действия;
  • в одностороннем порядке на основании причин, оговоренных в договоре или судебного решения;
  • досрочно по обоюдному согласию сторон.

В последнем случае дополнительное соглашение необходимо, чтобы исключить возможные претензии сторон по поводу одностороннего расторжения договора.

Например, арендатор пожелал съехать, предупредил хозяина жилья на словах, но официально договор не расторг.

Но поскольку действие сделки продолжается, то арендодатель через некоторое время может обратиться в суд и потребовать уплаты стоимости аренды за весь период аренды.

Во избежание казусов, стороны сделки аренды при досрочном расторжении договора подписывают соглашение. В нем указывается, что договор расторгнут.

Описание причины расторжения в этом случае необязательно, обоюдное согласие является определяющим моментом. Бланк соглашения о расторжении договора аренды можно скачать здесь.

Важно! При оформлении расторжения договора нужно дополнительно составить акт приема-передачи объекта. Этот документ подтвердит, что предмет сделки действительно возращен владельцу и претензии отсутствуют.

Особенности в зависимости от объекта

Изменения в арендный договор могут вноситься не только в отношении цены, пролонгации или изменения сторон.

Причиной внесения изменений может становиться любое условие, изменение какого не противоречит остальным условиям сделки или действующему законодательству.

Отдельно стоит отметить ситуацию, когда меняется предмет аренды. Такие ситуации не часто, но встречаются. Основное условие таково, чтобы новый объект принадлежал тому же собственнику.

В остальном существенных условий для составления соглашения нет. Точно также прописывается, что и на что меняется.

То есть прописывается, что сменяется объект договора. При этом приводятся идентификационные характеристики нового объекта.

Схема дополнительного соглашения всегда примерно одинакова. Но в зависимости от того, что является предметом сделки, существует определенная специфика.

Нежилое помещение

Соглашение к договору аренды жилого или нежилого помещения составляется по одному и тому же алгоритму. Но это только в том случае, когда изменяется все кроме предназначения объекта.

В случае, когда в процессе действия договора меняется статус помещения, лучше всего перезаключить договор – расторгнуть старый и подписать новый.

Например, нежилое помещение переведено в жилой фонд или наоборот. По факту имеет место смена объекта и можно было бы оформить допсоглашение.

Но такой, казалось бы, не слишком существенный нюанс может оказаться очень важным. Смена предназначения может полностью изменить права и обязанности сторон.

Смотрите так же:  Когда снимается судимость в рк

Порой прописать все изменения в соглашении практически аналогично оформлению нового договора.

Земельный участок

В соответствии с п.2 ст.26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок меньше года, госрегистрации не подлежит.

Аналогичная нома действует и в случае продления аренды земли. То есть договор аренды можно заключить на 11 месяцев, а потом продлить на такой же срок.

Регистрировать сделку в Росреестре не потребуется. На практике нередко встречаются ситуации, когда краткосрочный договор аренды земельного участка неоднократно продляется.

Правовая позиции ВАС РФ в этом случае сводится к тому, что госрегистрация допсоглашения не нужна.

Составить дополнительное соглашение к договору при аренде земли можно и при изменении стоимости аренды, смене сторон и т. д.

Но в случае изменения категории земли или вида разрешенного использования соглашение может не отображать всей сути изменившихся обстоятельств. Когда права и обязанности сторон существенно меняются, лучше оформить новый договор.

Жилое помещение

При аренде квартиры договор часто заключается на длительный период. За время действия может многое поменяться. Касается это и стоимости аренды, и пролонгации и прочего.

Иногда причиной может стать изменившееся семейное положение жильца. Например, по договору предусматривалось, что жилец проживает один.

Но квартирант женился и желает поселить супруга на законном основании в арендованное жилье или требуется временная прописка родственников.

Какое бы условие не менялось, сначала инициативная сторона уведомляет другую сторону о желании внесения изменений.

Если найдено обоюдное решение, составляется и подписывается дополнительное соглашение. Когда второй стороной изменение не одобряется, то договор сохраняется в прежнем виде, расторгается в связи с окончанием срока или досрочно по желанию сторон.

К сведению! Дату начала действия соглашения стороны определяют самостоятельно. Можно обозначить начало действия «задним числом» или договориться об изменении на будущее с указанием точной даты.

Допсоглашение к договору найма жилого помещения:

  • о пролонгации;
  • об оказании дополнительных услуг;
  • об изменении стоимости проживания.

Транспортное средство

Аренда транспорта без экипажа согласно ст.642 ГК РФ означает, что собственник передает арендатору ТС в пользование на определенное время за плату без оказания услуг по техническому сопровождению и управлению.

Юридически арендатору более выгодна аренда транспорта с экипажем, поскольку в этой ситуации расходы на обслуживание можно поделить пополам.

К тому же ответственность за нанесение вреда третьим лицам возлагается на арендодателя. Без аренды экипажа затраты на обслуживание транспорта целиком ложатся на арендатора.

Видео: дополнительное соглашение к договору о признании электронных документов


То есть при изменении, касающемся аренды экипажа или отказа от него, уровень ответственности значительно меняется. Лучше всего прописать изменения в новом договоре.

Нужно знать, что к договору аренды ТС не применяются некоторые общие правила аренды. В частности:

  • не действует норма о возобновлении договора на неопределенный срок;
  • не применяется правило о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора по истечении срока.

Следовательно, если арендатор желает продлить аренду, то ему нужно примерно за месяц до окончания срока действия аренды уведомить о своем желании арендодателя и оформить соглашение о продлении договора.

Образец дополнительного соглашения к договору аренды транспортного средства составляется по аналогии с основным договором.

Важно! Если срок договора истек и соглашение о пролонгации не подписано, но при этом арендатор продолжает использовать транспорт, то арендодатель не сможет взыскать неустойку за отсутствие арендной платы.

Как пример, типовая форма и образец допсоглашения к договору аренды автотранспорта здесь.

Когда предметом аренды является оборудование, то поводом для составления дополнительного соглашения может выступать досрочное расторжение аренды.

Порядок расчета себестоимости услуг салона красоты, читайте здесь.

Как составить исковое заявление о взыскании долга по расписке, смотрите здесь.

Дополнительно к соглашению составляется акт приема-передачи предмета аренды. Также основанием дополнения могут становиться изменившиеся условия эксплуатации.

В процессе использования арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения оборудования.

В таком случае соглашение составляется для установления порядка оплаты этих улучшений арендодателем, что может выражаться снижением стоимости аренды.

Составлять дополнительное соглашение можно практически к любому договору аренды. Но нужно помнить, что после подписания, соглашение обретает такую же юридическую силу, как и основной договор.

Потому к его составлению нужно отнестись с не меньшим вниманием, чем к заключению договора аренды.

В случае возникновения сложностей может потребоваться консультация юриста, но, как правило, сложностей не возникает при составлении соглашения по форме договора.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как правильно продлить договор аренды недвижимости на прежних условиях на новый срок (11 месяцев) без регистрации в Росреестре?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях на срок 11 месяцев, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему. Государственная регистрация договора при этом не требуется.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 указанной статьи). Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Если же договор аренды здания (сооружения) заключен на срок менее года, он не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
При прекращении договора арендованная недвижимость должна быть возвращена арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ (п. 2 той же статьи). Однако в зависимости от обстоятельств и условий договора по истечении срока, на который он заключен, отношения его сторон, связанные с пользованием (владением и пользованием) объектом аренды, могут и продолжиться. При этом возвращать арендованное имущество и заключать новый договор аренды не требуется, хотя стороны не лишены возможности оформить отношения и таким способом.
1. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Заключать какие-либо дополнительные соглашения для возобновления договора на неопределенный срок не требуется.
Поскольку договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не может считаться заключенным на срок не менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Напомним, что от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, каждая из его сторон может отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
2. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срок может быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.
В частности, стороны вправе дополнительным соглашением изменить действующий договор аренды, включив в него условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным не на неопределенный срок, а например, на 11 месяцев. Данный вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.09.2015 по делу N А73-4433/2015). В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, при «автоматической пролонгации» договора срок нового договора аренды не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.
Если в рассматриваемой ситуации срок договора истек, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Упомянутое выше дополнительное соглашение может быть заключено сторонами и в этом случае (разумеется, формулируя условия этого соглашения, следует учесть, что изменения вносятся в договор аренды, заключенный на неопределенный срок, а не на 11 месяцев).

Смотрите так же:  Адвокат по экономическим спорам

К сведению:
В заключение отметим, что в зависимости от использованных сторонами формулировок заключенное ими дополнительное соглашение может быть квалифицировано не как направленное на возобновление договора аренды на новый срок, а как изменение условия о сроке аренды, который в результате такого изменения становится более года. В этом случае приведенный выше подход, отраженный в п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, применяться не может, а договор аренды формально, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, требует государственной регистрации, без которой не может считаться заключенным (смотрите, например, определение ВАС РФ от 11.03.2010 N ВАС-18020/09, постановление ФАС Московского округа от 18.03.2011 N Ф05-1743/2011, постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8709/09-С3).
Однако, как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 N 73, в подобной ситуации условия фактически исполняемого договора аренды даже в отсутствие его государственной регистрации создают взаимные обязательства для его сторон. Стороны фактически исполняемого договора аренды не вправе в отношениях друг с другом ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора, как на основание для неисполнения предусмотренных им обязанностей (смотрите также постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 г. N 4905/11Ю, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 ). В этом случае то обстоятельство, что договор аренды не зарегистрирован, будет иметь значение только в отношениях с участием третьих лиц (например, в случае продажи объекта аренды арендатор не сможет ссылаться на п. 1 ст. 617 ГК РФ) (п. 3 ст. 433 ГК РФ, постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.02.2015 N Ф08-412/15 по делу N А20-2386/2013, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2016 N 16АП-4637/15).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Аносова Юлия

Ответ прошел контроль качества

2 февраля 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Соглашение о пролонгации договора аренды на новый срок

Когда применяется документ

Чтобы избежать государственной регистрации договора аренды, многие компании заключают его на срок менее года, а в дальнейшем продлевают. Иногда в договор сразу включают условие об автоматической пролонгации по окончании первоначального срока и при отсутствии письменных возражений против этого у любой из сторон. Но если такого условия нет, то понадобится заключение договора на новый срок или подписание отдельного соглашения о пролонгации старого договора. Есть еще один вариант: стороны могут просто продолжить арендные отношения. В такой ситуации считается, что договор автоматически возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

При неопределенном сроке невозможно утверждать, что договор заключен на год и более, поэтому при такой автоматической пролонгации договор не нуждается в государственной регистрации даже при условии, что общий фактический срок аренды превысил год (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Однако аренда с неопределенным сроком опасна тем, что любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Поэтому для арендатора, рассчитывающего как минимум на полгода аренды, есть риск, что арендодатель в любой момент попросит освободить помещение намного раньше (см., например, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.10.09 по делу № А40-67819/07-82-631, постановление Второго апелляционного суда от 12.09.06 по делу № А28-3107/06-31/22). Аналогичная опасность грозит арендодателю, если арендатор вдруг решит поменять объект аренды или найдет более дешевый вариант. Следовательно, самый удобный и безопасный способ подписать соглашение о продлении договора. Но при его составлении необходимо учесть некоторые важные моменты.

Контрольные точки при оформлении

1. Соглашение о пролонгации можно подписать как в день истечения срока аренды по договору, так и более поздней датой. Если между сроком окончания договора и подписанием соглашения о его пролонгации прошло какое-то время, то существовавшие в это время отношения сторон все равно регулируются договором. Поскольку арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Подписывая соглашение о пролонгации после того, как договорные отношения были автоматически возобновлены на неопределенный срок, стороны просто изменяют неопределенный срок на конкретный. Если он меньше года, то ни сам договор, ни дополнительное соглашение о его пролонгации не подлежат государственной регистрации (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.05.08 по делу № А41-К2-15884/07).

Для большей уверенности можно добавить в соглашение условие о том, что действие пролонгированного договора распространяется на отношения в период после окончания первоначального срока договора и до заключения соглашения о его пролонгации.

Допустим, срок договора аренды истек 31 декабря 2009 года. Стороны подписывают соглашение о пролонгации 1 марта 2010 года. Можно написать, что действие возобновленного договора распространяется на отношения сторон с 1 января по 28 февраля 2010 года. Даже если с учетом этого периода срок, на который продлен договор, окажется больше года, регистрация не потребуется. Например, договор продлен на 11 месяцев, но с момента окончания первого срока договора и до заключения соглашения о пролонгации прошло два месяца.

Хотя стороны задним числом распространяют действие соглашения на лишние два месяца, это не влияет на определение момента, с которого дополнительное соглашение и новый договор считаются заключенными, и не изменяет срока действия договора. Таким образом, поскольку, согласно дополнительному соглашению, договор продлен на 11 месяцев, его регистрация не требуется. К такому выводу суды приходят на основании пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.12.08 № Ф04-7290/2008(16577-А45-9)).

2. Если стороны договора хотят избежать государственной регистрации, то необходимо уделить особое внимание формулировке условия соглашения о продлении договора. Кроме варианта, указанного в образце, на практике используется и другой способ: в соглашении излагается новая редакция пункта договора аренды о сроке. Например, изначально был указан срок с 1 июля по 31 декабря 2009 года, а в соглашении пишут: изложить такой-то пункт договора в следующей редакции: ‘с 1 июля 2009 года по 30 июня 2010 года’. Но этот вариант означает изменение уже имеющегося договора, и общий срок аренды по данному договору определяется уже в соответствии с новой редакцией, то есть с учетом продления. Если в общей сложности он оказывается равным году и более, то договор подлежит государственной регистрации (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.03.09 № Ф03-642/2009).

Использованная в образце формулировка о продлении (пролонгации) договора до новой даты или на новый срок означает заключение нового договора на указанный в соглашении срок на тех же условиях, что и прежний договор (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.02.07 по делу № Ф08-116/2007-70А). По-этому для целей государственной регистрации договора имеет значение только новый срок (срок пролонгации), а прежний срок не учитывается. Следовательно, если соглашение продлевает договор меньше чем на год, оно не требует государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26.02.07 по делу № Ф09-874/07-С6). Вместо формулировки о продлении действия договора на новый срок можно написать другую фразу, которая тоже будет означать заключение нового договора, не требующего регистрации: Стороны считаются заключившими новый договор аренды на тех же условиях сроком на столько-то месяцев.

3. Если срок, на который продлевается договор, равен году или больше года, то и соглашение, и сам договор необходимо регистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если стороны обойдутся без регистрации, то сам договор аренды будет действующим при условии, что он изначально был заключен на срок меньше года. Но соглашение о пролонгации считается незаключенным. А поскольку фактически арендные отношения между сторонами продолжены, в такой ситуации договор будет автоматически возобновленным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

4. В соглашении о пролонгации договора можно изменить и некоторые условия возобновляемого договора аренды например, о размере арендной платы, порядке ее перечисления и т. д. Тогда в соглашении нужно изложить соответствующее условие и отдельным пунктом установить: Все остальные условия договора аренды, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются в силе для сторон.

Смотрите так же:  Служба в армии входит в страховой стаж для больничного листа

На что еще обратить внимание

Первый момент. Вместо пролонгации договора на новый срок можно заключить соглашение о включении в договор аренды нового условия. О том, что по окончании срока он автоматически возобновляется на такой же срок, на который был заключен изначально (например, на полгода или на 11 месяцев), при отсутствии письменного заявления одной из сторон об отказе от такого продления, направленного другой стороне за определенное время до окончания срока договора (например, за месяц). В таком случае договор пролонгируется на конкретный срок без соглашения. Как и в случае с пролонгацией на основании соглашения, это будет новый договор, а не продолжение старого, поэтому для целей государственной регистрации важен только новый срок, но не общее время существования арендных отношений (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.09.09 по делу № А43-4908/2009-17-88). Но этот вариант не всегда удобен. Например, компания-арендатор не исключает, что через какое-то время найдет более подходящий вариант аренды, поэтому ей больше подходит пролонгация на более короткий срок или на неопределенный срок с правом отказа от договора за три месяца.

Второй момент. Если арендодатель не является собственником объекта аренды (например, владеет им на праве хозяйственного ведения или сам арендует данное имущество), то для каждого возобновления договора аренды (субаренды) этого имущества требуется согласие собственника. Согласно статье 608 Гражданского кодекса, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Если со стороны арендодателя договор заключен компанией, у которой на самом деле не было соответствующих прав, то договор является ничтожным как противоречащий закону (ст. 168 ГК РФ). Поскольку пролонгация договора аренды юридически означает заключение нового договора на новый срок, для подписания соглашения о пролонгации между арендодателем и арендатором тоже требуется согласие собственника имущества (постановления федеральных арбитражных судов Северо-Кавказского округа от 13.05.09 по делу № А32-12111/2007-2/142-2008-8/83, Западно-Сибирского округа от 04.09.08 № Ф04-5410/2008(11037-А27-9). Исключение когда арендодатель сам владеет данным имуществом на праве аренды и его договор аренды с собственником содержит условие, согласно которому он вправе передавать объект в суб-аренду без предварительного согласия собственника.

Третий момент. Как при заключении любого договора и дополнительных соглашений к договорам, нужно проверить полномочия на подписание соглашения от имени контрагента. Необязательно, чтобы соглашение о пролонгации договора аренды подписывали строго те же лица, которые ранее подписали сам договор. Но важно, чтобы на основании устава или доверенности у них было право заключать и изменять договоры от имени соответствующей компании. Если представитель контрагента подписывает договор по доверенности, то будет нелишним оставить у себя заверенную копию. В будущем, если контрагент попытается отказаться от соглашения на том основании, что его якобы подписало неуполномоченное лицо, доверенность поможет доказать обратное (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12.08.09 по делу № А57-22605/2007).

Доп соглашение или новый договор аренды

Между сторонами зарегистрирован договор аренды недвижимости. Позднее стороны заключили дополнительное соглашение к нему об увеличении арендной платы, но не зарегистрировали его.
Обязательно ли для сторон будет исполнение условия дополнительного соглашения о повышенной арендной плате, или оно будет обязательно для сторон, подписавших дополнительное соглашение, но не обязательно для третьих лиц (нового арендодателя, если таковой будет)?
С какого числа арендатор обязан платить повышенную арендную плату — с момента, определенного в соглашении, либо с момента государственной регистрации дополнительного соглашения?

Договор аренды регистрируется как обременение прав арендодателя недвижимого имущества (п. 1 ст. 4, п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — Закон о госрегистрации). Согласно п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В этом случае соответствующие правовые последствия наступают после такой регистрации (п. 1 той же статьи, смотрите также п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Эти правила распространяются также на дополнительные соглашения к договорам аренды, поскольку дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора (п. 1 ст. 453 ГК РФ). Следовательно, действие подлежащего государственной регистрации дополнительного соглашения об изменении арендной платы может быть распространено на отношения, возникшие до государственной регистрации этого соглашения, например, с момента его подписания сторонами (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2007 N Ф04-2693/2007 (33872-A46-21)(33997-A46-21), ФАС Московского округа от 05.05.2009 N КГ-А40/3448-09, ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2007 N А56-9107/2006). С момента государственной регистрации дополнительного соглашения арендодатель вправе требовать внесения арендной платы в новом размере (за период с даты, указанной в соглашении) независимо от того, начали ли стороны исполнять условия соглашения еще до регистрации.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 N 73, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. Аналогичный подход иллюстрирует постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4905/11.

Вместе с тем по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Таким образом, в случае фактической передачи имущества арендатору до регистрации договора аренды и исполнения условий этого договора сторонами договор аренды порождает обязательственные отношения между его сторонами независимо от его государственной регистрации, однако условия этого договора не могут затрагивать прав и обязанностей иных лиц.

Как показывает судебная практика, приведенные разъяснения применяются и к дополнительным соглашениям (изменениям) к уже заключенному (зарегистрированному) договору аренды в силу его исполнения сторонами договора (смотрите, например, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 N 10АП-782/14, ФАС Дальневосточного округа от 22.07.2014 N Ф03-2884/14 по делу N А24-4369/2013, ФАС Московского округа от 01.07.2014 N Ф05-5473/14 по делу N А41-43555/2013, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 N 13АП-11141/14).

Таким образом, если указанное в вопросе дополнительное соглашение не было зарегистрировано, однако фактически исполнялось (то есть арендатор начал уплачивать арендную плату в размере, установленном этим соглашением), обязательства сторон считаются измененными, и арендодатель вправе и в дальнейшем требовать от арендатора внесения платы в размере, установленном дополнительным соглашением к договору аренды. При этом отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения не лишает арендодателя возможности в случае необходимости обратиться в суд с требованием о взыскании арендной платы в размере, установленном этим соглашением (смотрите, например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.04.2013 N Ф04-198/13, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2013 N 05АП-4431/13, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.05.2013 N 03АП-1529/13, постановление ФАС Московского округа от 24.04.2013 N Ф05-3173/13).

Как нам представляется, нет никаких оснований для того, чтобы не применять в подобных ситуациях и вторую часть приведенных выше разъяснений ВАС РФ. Следовательно, условия исполняемого сторонами дополнительного соглашения, которое подлежит государственной регистрации, но не зарегистрировано, создают обязательства только для подписавших его сторон и не имеют правового значения для третьих лиц. В связи с этим объем прав и обязанностей, возникающих у нового арендатора или арендодателя в случае перенайма или смены собственника объекта аренды, должен определяться именно содержанием зарегистрированного договора без учета обязательств, существовавших между сторонами договора в связи с исполнением ими условий незарегистрированных дополнительных соглашений к договору. Сказанное подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 08.11.2013 N Ф09-11455/13 по делу N А07-14824/2012).

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг

Author: admin