Договор б н аренды нежилого помещения

Проверить договор «АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ»

Нужно проверить договор «АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ».Выявить спорные условия договора, дать консультация арендатору.

31 Октября 2017, 17:43 Егор, г. Москва

Ответы юристов (10)

Уважаемый Егор! Здравствуйте! Договор продуманный и в целом отвечает требованиям действующего законодательства.

Но на отдельные пункты однозначно надо, а на усмотрение самого Арендатора возможно на отдельные пункты/подпункты и стоит выставлять протокол разногласий.

К примеру, из подпунктов 2.2.5, 2.2.10.5, 2.2.11 договора исключить штрафы или снизить их размеры.

Также «согласование с Арендодателем» проектов (п.п. 2.2.9) — как решит сам Арендатор (надо или так оставить).

По подпункту 2.2.17 на усмотрение Арендатора (оставить разногласия в своей текстовке).

Однозначно надо выставлять разногласия по п.п.2.3.6 и 2.3.7, которыми регламентируется ограничение доступа в помещение (слишком много незначительных нарушений, за которое Арендодатель может принять такие уж суровые меры).

Пункт 2.4.3 также надо или вносить разногласия или на усмотрение Арендотора.

Явно незаконен пункт 4.3 договора.

В общем на договор надо по уму выставлять разногласия, о чем составляется отдельный документ с обоснованием на ГК РФ

Есть вопрос к юристу?

Нужно проверить договор «АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ».Выявить спорные условия договора, дать консультация арендатору.

п. 2.2.5 — штраф в 5000 рублей многовато, на мой взгляд, при том, что оплата в месяц 20000 рублей, считаю, что это много для Вас, как для арендатора.

п. 4,1 — процент 0,2 идет от размера годовой арендной платы, что также много для Вас, на мой взгляд, получается примерно 500 рублей в день, хотя если будете платить без просрочки, то ничего страшного, да и уменьшить данный процент, вряд ли может получится, так как это может насторожить Вашего арендодателя.

В общем если согласовывать с арендодателем уменьшения штрафных санкций на случай просрочки платежа, то исходить из того, что она возникнет в следствии сложных обстоятельств, а так арендодатель может сомневаться в серьёзности Ваших намерений и платёжеспособности, на мой взгляд.

Условия расторжения договора (п.1.1 и п.5) явно в пользу арендодателя. Арендатор может лишь расторгнуть договор «согласно действующему законодательству», т.е. согласно ст.620 ГК РФ, которая предусматривает возможность расторжения только при появлении определенных причин для расторжения. А арендатор может досрочно расторгнуть просто без причин, лишь предупредив за месяц.

А в остальном все договорные условия и ответственность «настроены» на пользу арендодателя. Ответственность прописана только у арендатора, а арендодатель снял с себя практически всю ответственность. Такие нюансы, конечно, нужно уже обсуждать по деталям — что существенно для Вас, а что нет.

С Уважением,
Олег Рябинин.

Добрый вечер, Егор.

По п. 2.2.5. по поводу штрафа за не ответ на акт сверки — протокол разногласий.

По п. 2..2.10.5 по поводу пени — также можно сделать протокол разногласий.

По п. 4.2 по поводу одностороннего расторжения незаконно.

ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Не вполне ясна вот эти строки в начале договора:

Дополнительные услуги в Переменной арендной плате — Оплачиваются отдельно по заявкам Арендатора Индексация — 10%

Несколько непонятная тавтология

1.4. Помещение находится в пригодном для эксплуатации состоянии, в соответствии с профилем деятельности Арендатора. Состояние Помещения фиксируется сторонами в Акте приема-передачи Помещения (Приложение №2) в момент его передачи. Состояние Помещения зафиксировано сторонами в Акте приема-передачи Помещения

Второе предложение явно лишнее, хоть и ничего опасного не несет.

В п.1.5. есть указание на то, что помещение сдается под склад, а в верхней таблице

Профиль деятельности арендатора, сайт (при наличии)

указание на это отсутствует.

Подписанием настоящего Договора Арендатор подтверждает, что ознакомлен с текстом Правил и обязуется соблюдать их положения, включая нормы ответственности, предусмотренные Правилами (штрафы, пени).

С Правилами знакомы, они возражений не вызывают? Правила могут меняться, а значит могут меняться и различные штрафы.

Расчет стоимости коммунальных услуг производится Арендодателем исходя из усредненных показателей потребления коммунальных услуг в Здании с учетом применимых коэффициентов, в соответствии с действующими тарифами ресурсоснабжающих организаций в составе Переменной Арендной платы Тут пока не совсем понятно, как все-таки производится расчет. На кв. м?
2.1. Арендодатель обязуется:
2.1.1. Передать Помещение Арендатору по Акту приема-передачи в состоянии, отвечающем условиям Договора, назначению Помещения в срок не позднее 5 (Пяти) рабочих дней с даты подписания Договора. То есть выглядит это так, что на пять дней они могут задержать передачу, но платить Вы будете все-таки с 1 ноября.

В п.2.2.2. есть интересный пункт

В контексте Договора термин «Сотрудники Арендатора» означает, в совокупности, участников, акционеров Арендатора, его руководителей, иных должностных лиц и работников, его представителей и контрагентов. При этом в п.1.8. указано, что за курение
За нарушение настоящего пункта, Арендатор, при нарушении его Сотрудником запрета на курение в не предназначенных для этого местах, несет ответственность в виде штрафа в размере 5 000 (Пять тысяч) рублей за каждый случай такого нарушения. То есть выходит, что и за контрагентов своих Вы тоже отвечаете штрафом.

По п. 4.4. — не понятна разница между «прекращением» и «расторжением» договора — по сути это одно и тоже, но арендодатель может вкладывать иной смысл в эти условия.

По разделу 5 «Условия прекращения договора» — вызывают вопросы условия расторжения по инициативе арендодателя. При такой редакции договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в любое время по сути без причин.

На мой взгляд, это самое «опасное» условие для арендатора.

Ежеквартально сверяться с Арендодателем по оплате Арендной платы по Договору. При этом, в случае, если Арендатор не отвечает на направленный ему акт сверки в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты получения акта, Арендодатель вправе взыскать с Арендатора штраф вразмере 5 000 (Пять тысяч) рублей. В этом случае считается, что Акт сверки принят Арендатором по сведениям Арендодателя без замечаний. Одновременно и штраф и принятие Акта без замечаний. Довольно странная логика и желание взять деньги за то, что не имеет никакого принципиального значения.

В п.2.2.6. Вновь упоминаются Сотрудник, а мы выяснили, что это в том числе и контрагенты:

Обеспечивать соблюдение Сотрудниками Арендатора правил общественного порядка, охраны окружающей среды, противопожарных правил, порядка пользования электрической энергией в порядке, регламентируемом правилами эксплуатации электроустановок, противопожарными правилами, санитарными правилами и иными нормативными документами Неясно кто определяет необходимость по п.2.2.8.

2.2.8. В случае необходимости, своевременно и за свой счет проводить текущий ремонт Помещения в течение срока действия Договора.

п.2.2.10.4 обратите внимание, в договоре сразу написано:

Помещение передаётся Арендатору с исправными пожарными извещателями в соответствии с указанными требованиями. Арендатор обязуется обеспечить физическую сохранность пожарных извещателей

При подписании акта приемки-передачи надо проверять и указывать если что-то не так, иначе будет так, что они исправны априори.

2.2.10.5. Вообще кабальный:

Если Арендатор не содержит Помещения в исправном рабочем состоянии или если в разумный срок, который в любом случае не может превышать 10 (Десяти) календарных дней с того момента, когда Арендатору стало известно о необходимости осуществления ремонта или устранения нарушения норм пожарной безопасности, Арендатор не осуществит необходимый ремонт, Арендодатель вправе по своему усмотрению, заблаговременно предупредив об этом Арендатора в письменном виде: (а) осуществить необходимый ремонт либо устранить нарушения нарушение норм пожарной безопасности за счет Арендатора и взыскать с Арендатора пени за ненадлежащее использование и содержание Помещений в размере 10 000 (Десять тысяч) рублей за каждый календарный день ненадлежащего использования и содержания Помещений, либо б) прекратить доступ Арендатора в Помещение с сохранением обязательства Арендатора по оплате Арендной плате по Договору.

2.2.11 Тоже весьма суров

В случае если Арендатор не уберет рекламу после получения такого требования, Арендодатель вправе наложить на Арендатора штраф в размере 10 000 рублей за каждый случай размещения рекламы и самостоятельно за счет Арендатора удалить размещенною рекламу из мест общего пользования. Сумма штрафа, указанная в настоящем пункте, и расходы на демонтаж и утилизацию рекламной конструкции, могут быть удержаны Арендодателем в бесспорном одностороннем порядке из Обеспечительного платежа Арендатора по истечении 3-х дневного срока с момента получения Арендатором уведомления и непринятии Арендатором мер по устранению нарушения.

Добрый вечер, Егор.

Договор составлен грамотно и выгодно с точки зрения арендодателя, но, извините, не арендатора.

Раздел ответственность арендатора пункты 2.2.8 — 2.2.10.5 я бы предложил пересмотреть арендодателю (слишком много у вас обязательств получается и слишком много возможностей попасти под санкции арендодателя).

Пункт 2.2.11 То есть исходя из этого пункта можно найти любой предлог, чтобы снять вашу вывеску.

Пункт 2.3.5 — этот пункт вообще считаю, что нужно исключить. Что значит во внесудебном порядке взыскание на имущество? То есть, что хочу то и творю.

Пункты по ограничению доступа я бы тоже пересмотрел. Слишком много возможностей под любым предлогом ограничить доступ.

Повторюсь, что договор составлен грамотно, но очень не выгодный с точки зрения арендатора.

Возможно я преувеличиваю и арендодатель не собирается «терроризировать» вас по любому поводу. Но договор составлен именно с наличием таких возможностей.

Дополнение: нет конкретики по поводу начисления и оплаты сумм за коммунальные услуги. Считаю, что этот момент нужно обсудить с арендодателем.

Также удивило то, что арендодатель не гарантирует, что объект аренды (помещение) не находится под арестом, спором либо не имеет иных обременений.

п. 2.2.12 следует внимательно ознакомиться. Поскольку что бы Вы ни установили из неотделимых улучшений, с согласованием или без, все это будет принадлежать Арендодателю.

Вот эти пункты также резко сужают возможности Арендатора:

2.3.2. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором требований пунктов 2.2.1 – 2.2.3, 2.2.5. – 2.2.10. 2.2..12 — 2.2.15 Договора, если в течение 20 (Двадцати) календарных дней с момента, когда Арендодатель письменно уведомил Арендатора о необходимости устранения выявленных недостатков и/или причиненного ущерба, и недостатки и/ или ущерб не устранены, Арендодатель имеет право на односторонний внесудебный отказ от исполнения условий Договора, о чем письменно уведомляет Арендатора. Арендатор обязуется освободить и возвратить Помещение Арендодателю по Акту сдачи-приема в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения такого уведомления.
2.3.3. В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и/или любых отделимых улучшений, которые не вывозятся Арендатором по истечении срока аренды, Арендодатель вправе, действуя по собственному выбору, либо (а)
счесть такое имущество оставленным, в таком случае такое имущество становится исключительной собственностью Арендодателя
, (б) либо удалить такое имущество из Помещения и/или хранить его, не отвечая перед Арендатором за его утрату; в) либо утилизировать оставленное имущество. Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления и/или хранения, подлежат возмещению Арендатором.

Смотрите так же:  Пособие к сп 52-103-2007

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор аренды нежилого помещения в здании

Здравствуйте! Я только начинаю свой путь в бизнес. Бюджет на открытие предприятия ограничен. Хочется сэкономить. Нужны советы экспертов.

Я собираюсь арендовать помещение в 200 кв.м в здании 3200 кв.м.

1) Как лучше заключить договор аренды? Алкоголь не продаю. Аренда между ООО и ООО:

а) на 5 лет с регистрацией?

б) на 11 месяцев?

в) на неопределенный?

2) Если я заключаю с регистрацией я должен заплатить за новый техплан, выделение на общем плане и саму регистрацию 60 000 руб.

3) Если я заключу договор на 11 месяцев или на неопределенное время, какие я могу понести риски или убытки?

Волнуют меня следующее момента:

а) У меня УСН (доходы-расходы). Могут ли в налоговой мне сказать, что договор заключенный на 11 месяцев или на неопределенное время, не является основанием для занесения суммы аренды в статью расходы (это 160 000).

б) На данный момент цена за кв.м. 800, если заключаю договор на 11 месяцев, может ли собственник поднять цену, на ту сумму которую сам захочет (в два раза).при заключении нового договора на 11 месяцев

Как в этом случае себя обезопасить?

в) Если я заключу договор на неопределенное время. Какие могут быть риски с повышением цены за аренду. Как это правильно прописать в договоре? Например, на протяжении действия договора арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год на % инфляции.

Ответы юристов (17)

Как угодно, я бы рекомендовал на 11 мес. с автоматическим продлением на тот же срок, если стороны не заявят о расторжении договора

3) Если я заключу договор на 11 месяцев или на неопределенное время, какие я могу понести риски или убытки?
Денис

ДА в общем то никаких, если будет всё исполняться. Единственное срок небольшой и с Вами могут расторгнуть договор по истечении 11 мес. Но у Вас преимущественное право продления аренды

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
б) На данный момент цена за кв.м. 800, если заключаю договор на 11 месяцев, может ли собственник поднять цену, на ту сумму которую сам захочет (в два раза). Как в этом случае себя обезопасить?
Денис

Прописать, что цена договора или стоимость аренды помещения остаётся неизменной весь срок договора.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. на самом деле я бы для начала советовал на 11 мес и никакой регистрации, малоли чего… но с юридической точки зрения все это допустимо- кроме неопределенного срока — срок аренды должен быть указан в договоре.

2) Если я заключаю с регистрацией я должен заплатить за новый техплан, выделение на общем плане и саму регистрацию 60 000 руб.
Денис

это уж как вы договоритесь с собственником но я думаю что все расходы переложат на вас.

3) Если я заключу договор на 11 месяцев или на неопределенное время, какие я могу понести риски или убытки?
Денис

на неопределнный срок нет договора аренды… все что свыше года- надо регистрировать при этом

на 11 мес проще всего… риски… да никаких… разве что после 11 мес придется заключать новый договор если вы захотите там остаться.

а) У меня УСН (доходы-расходы). Могут ли в налоговой мне сказать, что договор заключенный на 11 месяцев или на неопределенное время, не является основанием для занесения суммы аренды в статью расходы (это 160 000).
Денис

нет… аренда то есть… такие же расходы.

б) На данный момент цена за кв.м. 800, если заключаю договор на 11 месяцев, может ли собственник поднять цену, на ту сумму которую сам захочет (в два раза). Как в этом случае себя обезопасить?
Денис

зависит от конкретных условий договора… если будет условие что на период договора цена является фиксированной то не поднимет.

в) Если я заключу договор на неопределенное время. Какие могут быть риски с повышением цены за аренду. Как это правильно прописать в договоре? Например, на протяжении действия договора арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год на % инфляции.
Денис

нет такого договора это я выше написал

если он будет например лет на 5 то да… надо прописывать что повышение может быть только раз в год и не более чем на 10% например от первоначальной суммы… тут уже все идет от договора

Ознакомьтесь с 617- 621 статьями гк… там условия расторжения договоров… преимущественное право на новый договор аренды- пригодиться вам если будете продлять эти 11 мес дальше… но новый срок, новым договором.

Статья 610. Срок договора аренды

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному

Извиняюсь, проверил ГК — может быть договор на неопределенный срок… но это оч неудобно — 1- регистрация 2 — это как раз вопросы цены. 3 — раз бизнес новый — лучше не рассчитывать на оч долгий срок аренду в 1 месте, малоли что.

В простойц письменной форме с указанием цены и срока

б) на 11 месяцев?
Денис

я бы именно на такой срок бы и рекомендовала арендовать, в любом случае у вас будет право преимущественной аренды на новый срок

3) Если я заключу договор на 11 месяцев или на неопределенное время, какие я могу понести риски или убытки?
Денис

никаких, только если арендодатель решит расторгнуть его ранее 11 мес и Вам придется искать новое помещение, ДАННЫЙ ДОГОВОР НЕ НУЖНО РЕГИСТРИРОВАТЬ В РОСРЕЕСТРЕ

б) На данный момент цена за кв.м. 800, если заключаю договор на 11 месяцев, может ли собственник поднять цену, на ту сумму которую сам захочет (в два раза). Как в этом случае себя обезопасить?
Денис

Прописать, что арендная плата может изменяться не более 1 раза в год и не более чем на . % от цены договора

в) Если я заключу договор на неопределенное время. Какие могут быть риски с повышением цены за аренду. Как это правильно прописать в договоре? Например, на протяжении действия договора арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год на % инфляции.
Денис

слово инфляция лучше не использовать, а прописать не более чем % ОТ СТОИМОСТИ ДОГОВОРА

Денис, добрый день.

1) Как лучше заключить договор аренды?
Денис

Лучше заключать на 11 месяцев без регистрации, нет необходимости заключать на больший срок, вдруг у Вас возникнут задержки по оплате и арендатор захочет расстаться с Вами раньше, то при желании это сделает не зависимо от того на какой срок заключен договор, вы потеряете деньги на регистрации.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

[Гражданский кодекс РФ][Глава 34][Статья 621]

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды,
арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Могут ли в налоговой мне сказать
Денис

Смотрите так же:  У меня 2 детей сколько я должен платить алименты

Нет не могут, так как законом предусмотрены любые сроки договора аренды и если вы понесли расходы, то имеете полное право вычесть их из доходов. К отчетности просто прилагаете копию договора, заверенную своей печатью.

может ли собственник поднять цену
Денис

Закон допускает это делать не чаще, чем раз в год, так что не важно, на какой срок вы заключаете договор, главное чтоб в самом договоре этот момент был четко прописан.

Статья 614. Арендная плата

[Гражданский кодекс РФ][Глава 34][Статья 614]

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может
изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но
не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные
минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Например, на протяжении действия договора арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год на % инфляции.
Денис

Стороны пришли к соглашению, что арендная плата составляет 000 рублей и может быть увеличена Арендодателем не чаще, чем один раз в год, не более, чем на 3%.

а) У меня УСН (доходы-расходы). Могут ли в налоговой мне сказать, что договор заключенный на 11 месяцев или на неопределенное время, не является основанием для занесения суммы аренды в статью расходы (это 160 000).
Денис
Согласно ст.346.16 НК РФ 1. При определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на следующие расходы:
4) арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество.

При этом какие-либо дополнительные условия для принятия расходов не установлены.

б) На данный момент цена за кв.м. 800, если заключаю договор на 11 месяцев, может ли собственник поднять цену, на ту сумму которую сам захочет (в два раза).при заключении нового договора на 11 месяцев Как в этом случае себя обезопасить?
Денис

Может, но не чаще 1 раза в год. Просто укажите в договоре, что арендная плата является фиксированной и изменению в одностороннем порядке не подлежит. Еще укажите, что в случае пролонгации договора на новый срок цена согласуется сторонами.

Согласно ст.614 ГК РФ 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. в) Если я заключу договор на неопределенное время. Какие могут быть риски с повышением цены за аренду. Как это правильно прописать в договоре? Например, на протяжении действия договора арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год на % инфляции.
Денис

Это я вам указала выше.

Напишите, что в случае продления действия договора на новый срок цена согласуется сторонами доп соглашением к договору и не может превышать __% от суммы текущей арендной платы.

Здравствуйте, Денис. По поводу налогов и повышения арендной платы полностью согласна с коллегами. У меня особое мнение по поводу срока договора аренды.

Если я заключаю с регистрацией я должен заплатить за новый техплан, выделение на общем плане и саму регистрацию 60 000 руб.
Денис

Что-то Вы круто насчитали. Гос. пошлина за регистрацию обременения на основании договора аренды для юр. лица — 22000 рублей. Согласно ч.3 ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Кадастровый паспорт и технический план — это совершенно разные документы и стоят они по-разному. Кадастровый паспорт может заказать любое лицо (Вы можете заказать от себя как от физического лица). Плата за выдачу 1 кадастрового паспорта для физ. лица — 200 рублей. В кадастровом паспорте Вы сами от руки помечаете то помещение (помещения), которые сдаются в аренду. Вот и получается: 22000 + 600 рублей (нужно 3 договора, соответственно, 3 паспорта). Если заключаете доп. соглашение, оплачиваете пошлину за внесение изменений в ЕГРП (для юр. лиц — 1000 рублей). В общем, это приблизительно в 3 раза меньше, чем Вы написали. Поэтому я бы заключила на 5 лет. На неопределенный срок в принципе тоже вариант, но я была свидетелем того, как в банке от клиента — юр.лица требовали зарегистрированный договор аренды, хотя директор абсолютно обоснованно настаивал на том, что такой договор не подлежит гос. регистрации. В общем, могут быть недопонимания.

Уточнение клиента

60000 это 22000 тысячи регистрация в юстиции, 38000 это плата за услуги БТИ, то что они выделяют на плане всего здания 3200 кв.м. мои 200 кв.м. я же не с потолка взял эти цифры. Если бы сумма была 25000 за регистрацию, на этом сайте не было бы моего вопроса

21 Мая 2015, 23:34

Всё понятно. То есть в ГКН то помещение, которое Вы берете, не поставлено отдельно на кадастровый учет, поставлено всё здание. Право собственности на всё здание зарегистрировано в ЕГРП. В Кадастровую палату необходимо представить тех. план здания для учета его части, на которую будет распространяться ограничение. После учета части здания Вы закажете кадастровые паспорта на здание, которые приложите к договору аренды. Да, тогда сумма в 60 000 вполне реальна. Таких затрат не было бы, если бы арендуемое помещение было поставлено на кадастровый учет как отдельный объект недвижимости и права на него были бы зарегистрированы в ЕГРП. А нет возможности рассмотреть вопрос о разделе этих трат с арендодателем? По-моему, это было бы справедливо. Если нет — тогда, конечно, либо 11 месяцев с автоматической пролонгацией на тех же условиях и на тот же срок, либо на неопределенный срок. По поводу неопределенного срока уже писала — может вызвать вопросы у некоторых организаций (хоть и необоснованные, связанные с недостаточной юридической квалификацией, но всё же).

Уточнение клиента

По моему, самопроизвольно выделять на кадастровом плане часть помещения можно было до 1 июня 2014. Сейчас обязательно, нужно БТИ пригласить, они перерисовывают, выделяют и берут за это 43 000. Вот такие дела.

Если заключу на неопределенный срок 22.05.2015 и буду пользоваться им 12 месяцев. По истечению 12 месяцев, этот договор будет считаться заключенным на максимальный (предельный ) срок? Значит в банке или в налоговой будут правы, что он должен быть зарегистрирован?

22 Мая 2015, 11:56

если Вы заключите на неопределённый срок, то значит он будет действовать до расторжения. То есть он подлежать регистрации будет, если превышает год пользования

Да, причем после этого ещё необходимо обратиться в Кадастровую палату с заявлением об учете части здания. Они эту часть поставят на учет. После чего необходимо заказать 3 кадастровых паспорта для гос. регистрации договора аренды. В кадастровых паспортах будут данные о части здания, подлежащей передаче в аренду. Нет, договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не подлежит гос. регистрации даже если прошло более года после его заключения. Согласно п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ №59 от 16.02.2001г. договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли — продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.
И ещё п.10 указанного Информационного письма как довод в пользу автоматической пролонгации договора, заключенного на 11 месяцев.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Смотрите так же:  Официальный сайт московской областной коллегии адвокатов

Уточнение клиента

Если, я заключу договор на 11 месяцев, например, с 1.06.2015 по 30.04.2016. Арендная плата 160 000.

Может ли собственник с 1.05.2016 поднять цену, насколько захочет, например до 200 000 руб?

22 Мая 2015, 12:55

нет, если о такой возможности прямо не будет указано в договоре.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договоравозможны по соглашению сторон,если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами илидоговором.

Уточнение клиента

Но, получается что мы с 1,06,2016 заключаем новый договор. Или я что не понимаю

22 Мая 2015, 13:05

Денис, согласно ч.3 ст.614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. То есть если Вы установите в договоре пункт об автоматической пролонгации договора на тех же условиях и на тот же срок, то арендная плата будет составлять и в следующем году 160 000 рублей. Изменить арендную плату можно либо письменным соглашением сторон, либо решением суда. Если Вы никак не оговорите в договоре возможную периодичность изменения арендной платы, то арендатор вправе изменять её каждый год. Ещё один минус в том, что ГК не обозначил пределы такого изменения. Периодичность изменения арендной платы, установленная ГК, может быть Вами изменена в договоре. Поэтому я рекомендую всё-таки оговорить такую периодичность и предусмотреть, что увеличение размера арендной платы не должно превышать, например, средний уровень инфляции в РФ или в Вашем субъекте РФ. Можно предусмотреть и более длинный период (раз в два года), если, конечно, арендодатель на это пойдет.

Пункт об автоматической пролонгации означает, что новый договор действует на тех же условиях и на тот же срок, что и старый (при этом необязательно составлять ещё один документ с новой датой).

Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.
Янкина Наталья В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора.
Янкина Наталья

Если у Вас в договоре будет пункт о том, что договор пролонгируется на тот же срок на тех же условиях, то ничего не нужно, если нет, то заключаете дополнительное соглашение, где указываете, что договор продлен.

все зависит от договора. На самом деле на период действия договора- цена фиксируется… на счет пролонгации- можно пролонгировать его доп соглашение ( не все на это идут т.к. у налоговой и иных органов часто возникают вопросы- мол вы продляете договор и нарушается требование о гос регистрации договора, такой подход есть) поэтому любят заключать новый договор, на новые 11 мес.

на счет оплаты- как договоритесь и как пропишут в договоре это условие… не вжано пролонгация или нет… например при пролонгации например- могут написать не более чем на 10%… а если будете заключать новый договор- там уже в принципе руки у собственника будут развязаны- сколько захотят столько напишут, а дальшк уже согласитесь вы или нет

Я собираюсь арендовать помещение в 200 кв.м в здании 3200 кв.м. 1) Как лучше заключить договор аренды? Алкоголь не продаю. Аренда между ООО и ООО:
а) на 5 лет с регистрацией?
б) на 11 месяцев?
в) на неопределенный?
Денис

Я бы Вам рекомендовал заключить долгосрочный договор аренды. В связи с новой судебной практикой (особенно учитывая то что у Вас ФАС Дальневосточного округа), заключенный договор на неопределенный срок подлежит государственной регистрации (возьмите на заметку). Долгосрочный договор аренды предполагает открытость организации (в том числе и перед контрагентами), так как заключение аренды на 11 мес. часто заключают фирмы однодневки (либо организации имеющие сходство с таковыми).

2) Если я заключаю с регистрацией я должен заплатить за новый техплан, выделение на общем плане и саму регистрацию 60 000 руб.
Денис

Документы для сдачи в аренду по сути должен предоставить арендодатель (в его интересах), Расходы на регистрацию договора установите в размере 50/50 (в самом договоре аренды пропишите расходы кто за что оплачивает и сроки оплат).

3) Если я заключу договор на 11 месяцев или на неопределенное время, какие я могу понести риски или убытки?
Денис

Особых рисков нет (за исключением путанницы с гос. регистрацией)

а) У меня УСН (доходы-расходы). Могут ли в налоговой мне сказать, что договор заключенный на 11 месяцев или на неопределенное время, не является основанием для занесения суммы аренды в статью расходы (это 160 000).
Денис

Сумма арендной платы, также может быть учтена в расходах,
поскольку расходы по арендной плате не соответствуют требованиям ст. 252 НК РФ.

Кроме того для понимания:

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 19 октября 2012 г. N 16-15/[email protected]
На основании статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
В силу положений пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ при исчислении налога на прибыль организаций налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 НК РФ).
При этом расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Обоснованность расходов, учитываемых при расчете налоговой базы, должна оцениваться с учетом обстоятельств, свидетельствующих о намерениях налогоплательщика получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности.
Подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ установлено, что к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество.
Согласно пункту 4 статьи 250 НК РФ внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы от сдачи имущества в аренду (субаренду), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном статьей 249 НК РФ.
Учитывая, что налоговое законодательство не использует понятие экономической целесообразности и не регулирует порядок и условия ведения финансово-хозяйственной деятельности, обоснованность расходов, уменьшающих в целях налогообложения полученные доходы, не может оцениваться с точки зрения их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата.
В силу принципа свободы экономической деятельности (ст. 8 ч. 1 Конституции РФ) налогоплательщик осуществляет ее самостоятельно на свой риск и вправе самостоятельно и единолично оценивать ее эффективность и целесообразность.
Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 04.06.2007 N 320-О-П нормы, содержащиеся в абзацах 2 и 3 пункта 1 статьи 252 НК РФ, не допускают их произвольного толкования, поскольку требуют установления объективной связи понесенных налогоплательщиком расходов с направленностью его деятельности на получение прибыли.
Таким образом, расходы в виде арендной платы за арендованное имущество, в том числе и в случае сдачи его в субаренду, учитываются в расходах, уменьшающих налогооблагаемую прибыль (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ),
при условии соответствия этих расходов требованиям, установленным пунктом 1 статьи 252 НК РФ.
Заместитель
руководителя Управления
советник государственной
гражданской службы 1-го класса
Н.В. Михайлова

б) На данный момент цена за кв.м. 800, если заключаю договор на 11 месяцев, может ли собственник поднять цену, на ту сумму которую сам захочет (в два раза).при заключении нового договора на 11 месяцев
Денис

Все зависит от того, как грамотно будет составлен договор аренды (можно заключать аренду по результатам рыночной оценки аренды). Согласно ч. 3 ст. 614 ГК РФ 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. (п. 21 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13). В связи с чем я и советую Вам заключать долгосрочную аренду.

в) Если я заключу договор на неопределенное время. Какие могут быть риски с повышением цены за аренду. Как это правильно прописать в договоре? Например, на протяжении действия договора арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год на % инфляции.
Денис

Можете включить такое условие (если арендодатель будет готов на это).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Author: admin