Договор аренды с совладельцами

Оглавление:

Как правильно составить договор аренды комнаты между физическими лицами?

Под арендой жилья обычно понимают аренду квартиры или дома. Но и обычная комната в квартире/общежитии может быть арендована. Процесс составления договора в общих чертах происходит по тем же правилам, что и при аренде квартиры/дома, но нюансы есть.

Аренда комнаты позволяет быстро решить проблему временного жилья с минимальными финансовыми затратами. Российское законодательство обязывает стороны заключать письменное соглашение. Договор, регламентируя отношения сторон, имеет юридическую силу и считается официальным документом.

Особенности заключения договора аренды комнаты рассмотрим с точки зрения арендатора.

Что нужно включить в договор?

Бланк договора аренды комнаты должен содержать в себе достаточно оснований, на которые можно было бы опираться в суде, отстаивая правоту любой стороны. Юридическую силу будет иметь документ, включающий:

  • паспортные данные арендатора/арендодателя;
  • определение предмета договора, т. е. арендуемая комната;
  • кадастровые, технические данные объекта;
  • адрес;
  • срок аренды. Может не указываться, в таком случае получаем договор бессрочной аренды комнаты;
  • возможность изменения или дополнения условий;
  • вопросы, связанные с оплатой – дата оплаты, сумма, срок, в течение которого арендная плата повышаться не будет;
  • возможное повышение оплаты и срок, в течение которого арендодатель обязуется поставить жильца перед этим фактом обсуждается отдельно;
  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • арендатору желательно включить пункт о расторжении договора аренды по соглашению сторон.

Можно скачать документ аренды образца 2017 года и внести в него дополнительные пункты:

  • о содержании домашних животных;
  • об уборке коридора, мест общего пользования (для коммунальных квартир);
  • о соблюдении расписания (актуально для общежитий).

К договору аренды может прилагаться акт с описанием мебели/техники в комнате. Арендодателем в присутствии арендатора проверяется работоспособность бытовой техники, сантехнического оборудования. Бремя материальной ответственности полностью ляжет на плечи арендатора только после подписания акта.

В чем заключаются обязанности арендатора/арендодателя?

  • не нарушать сроки оплаты, в договор аренды комнаты в квартире вносится пункт о штрафных санкциях;
  • не нарушать правила пользования местами общего пользования (кухня, ванная комната, уборная);
  • не нарушать общественный порядок

Арендатор со своей стороны:

  • обязуется сдать комнату в квартире в пригодном для проживания состоянии;
  • не повышать стоимость оплаты если иное не указано в договоре аренды;
  • капитальный ремонт выполнять за свой счет;
  • не подселять в комнату других жильцов (если иное не оговорено в договоре аренды)

В договор аренды можно включить ряд дополнительных пунктов о правах/обязанностях по согласованию сторон. Например, ремонт выполнит арендатор, но затраты компенсирует арендодатель.

Как можно проверить право арендодателя, сдать комнату в аренду?

Для заключения договора арендатор предъявляет паспорт. Арендодатель обязан предоставить, кроме паспорта, один из документов (оригинал), который подтверждал бы его право распоряжения квартирой:

  • разрешение от муниципалитета или договор социального найма, если квартира не приватизирована;
  • один из правоустанавливающих документов: свидетельство о приватизации, дарственная или свидетельство о праве на наследство;
  • договор купли-продажи;
  • нотариально заверенное согласие прочих совладельцев квартиры, если таковые имеются;
  • нотариально заверенная доверенность (при необходимости).

Без подтверждения права арендодателя распоряжаться квартирой договор не заключается.

Какие нюансы нужно учитывать при аренде комнаты?

Владельцем неприватизированной комнаты является государство, муниципалитет выдает разрешение на заключение сделки. Договор составляется только в письменной форме, с залогом. Поднаниматель при этом не имеет права самостоятельно распоряжаться арендуемой площадью.

При составлении договора аренды арендатору следует учесть:

  • ответственным квартиросъемщиком остается наниматель. Срок найма комнаты в государственной квартире должен соответствовать указанному в документе. Кроме поднанимателя в документ вносятся все, кто еще будет проживать на этой площади, например, члены семьи, коллеги;
  • владелец приватизированной квартиры может самостоятельно сдать ее в аренду, не получая специального разрешения. В данном случае комната может быть отдана в аренду только с согласия всех совершеннолетних совладельцев данного помещения;
  • алгоритм заключения сделки в коммунальной квартире аналогичен вышеупомянутым случаям. Сдача в наем неприватизированной комнаты требует, кроме соответствующего разрешения, согласия всех жильцов. Приватизированная комната сдается в аренду лично владельцем квартиры;
  • в общежитии договор сдачи комнаты в аренду автоматически заключается с лицами, проходящими учебу или работающими на предприятии. Срок такой аренды ограничивается сроком обучения или трудовой деятельности. По истечении обозначенного времени договор аренды автоматически прекращается.

При каком условии арендодатель комнаты может не платить НДФЛ?

Единственный способ – заключить договор о безвозмездном использовании арендатором имущества собственника (ст. 689 ГК). Договоры безвозмездной аренды комнаты часто используются между родственниками, единственная статья расходов арендатора – оплата коммунальных услуг.

Так как собственник имущества не получает доход, то и НДФЛ он не платит. Составляется этот документ об аренде по той же схеме, что и обычный договор об аренде.

При составлении договора по такой схеме в нем будут фигурировать уже не арендатор/арендодатель, а ссудодатель (владелец недвижимости) и ссудополучатель (тот, кто в комнате будет проживать).

Нужно ли регистрировать договор об аренде?

Типовой договор аренды комнаты в доме часто заключается сроком на 11 месяцев. Этот срок указывается для того, чтобы не приходилось документ регистрировать у госрегистратора. Договор начинает действовать с того момента, когда арендодатель/арендатор поставят на нем свои подписи.

При сроке аренды больше 1 года госрегистрация договора обязательна. Документ об аренде комнаты вступает в силу только после того, как он будет внесен госрегистратором в Росреестр. Это же требование распространяется и в отношении договора бессрочной аренды комнаты в квартире.

При госрегистрации договора придется подготовить не 2, а 3 его копии. Помимо арендатора/арендодателя 1 экземпляр нужно будет оставить госрегистратору.

Правовое регулирование использования имущественных паев

Другой насущной проблемой, которая требовала решения, было определение дальнейшей судьбы имущественных паев, не истребованных в натуре их владельцами. На то время истребовали имущество из паевого фонда лишь отдельные собственники имущественных паев или их наследники. Причин такого состояния несколько. Во-первых, высоколиквидного имущества (денежные средства, тракторы и автомобили, поголовье животных, семенной фонд, корма и т.д), которое можно эффективно использовать после получения в счет имущественного пая, физически не может хватить поровну для всех крестьян-собственников имущественного комплекса бывшего КСП. Во-вторых, низьколіквідне имущество (как-то животноводческие помещения и оборудование для них), доля в паевом фонде благодаря высокой балансовой стоимости является значительной, сложно использовать в одиночку. Например, в результате перепайки собственнику имущественного сертификата в счет пая было выделено десятую часть коровника. Несомненным является тот факт, что большой потребности в этом имуществе лицо-совладелец имущества КСП не чувствует, ведь его эффективное использование по целевому назначению возможно только в случае целостного применения при условии полного заполнения скотом. в-третьих, весомое количество имущественных паев осталась невитребуваною вследствие смерти одиноких лиц пожилого возраста при отсутствии наследников. в-четвертых, из-за отсутствия достаточной разъяснительной работы со стороны государственных органов, а также известную инертность крестьянских масс к нововведениям имущественные паи так и остались невостребованными.

В результате большая часть средств производства оказалась незадействованной в процессе сельскохозяйственного производства. С целью преодоления указанных негативных последствий процесса перепайки Министерством аграрной политики Украины был принят целый ряд рекомендательных актов. Приказом от 6 апреля 2001г. № 96 были утверждены Рекомендации о передаче имущества паевого фонда реорганизованного коллективного сельскохозяйственного предприятия в общую долевую собственность и организации управления таким имуществом.

Для урегулирования отношений между сособственниками невостребованного имущества Рекомендациями предложено заключение договора о совместном владение, пользование и распоряжение имуществом, находящемся в общей долевой собственности. В этом договоре определяется лицо, уполномоченное от имени всех совладельцев имущества на представление их интересов при заключении в дальнейшем гражданско-правовых договоров. Заключения таких договоров, направленных на использование имущества паевого фонда происходит по решению собрания совладельцев, которые поручают уполномоченному их подписания от имени совладельцев. Форму договоров о совместном владение, пользование и распоряжение имуществом, находящемся в общей долевой собственности, приведен в приложении к указанным Рекомендациям.

Способы использования имущества совладельцев было определено Рекомендациями относительно использования имущества, находящегося в общей долевой собственности, утвержденным приказом Министерства аграрной политики Украины от 9 апреля 2001 г. № 97 (с изменениями, внесенными согласно приказу Минагрополитики от 1 июля 2003 г. № 210): 1) часть инвентарных объектов, которые задействованы в производственном процессе, передается в аренду субъекту предпринимательской деятельности на основании договора аренды, форма которого приводится в приложении; 2) часть инвентарных объектов, которые не используются в производстве в настоящее время, но в дальнейшем могут быть использованы, передается пользователю имущества на хранение на основании договора хранения; 3) часть инвентарных объектов, которые не задействованы в производственном процессе и не имеют перспективы использования, по решению совладельцев может быть демонтирована и ликвидирована. При этом материалы от демонтажа по их ликвидационной стоимости включаются в паевой фонд или выдаются совладельцам в счет их имущественных паев.

Оборотные средства, которые вошли в паевой фонд, подлежат выкупу арендатором на условиях товарного кредита. Договор аренды части имущества, которое находится в общей долевой собственности, рекомендовано заключать на срок, который соответствует сроку аренды земли. Формы договоров аренды, хранения и купли-продажи имущества, находящегося в общей долевой собственности, приведенные в приложениях к Рекомендациям.

Смотрите так же:  Осаго и животные

Рекомендуется также дифференцировать арендную плату за пользование имуществом на две части: 1) премию собственнику имущества в размере не менее 1% от стоимости пая, которая выплачивается собственнику имущества в денежной, натуральной форме или услугами по договоренности сторон; 2) амортизационную составляющую в размере амортизационных отчислений на арендованное имущество, которая является источником формирования фонда восстановления арендованных основных средств. Под амортизацией понимается ежегодная стоимость износа основных средств. Например, по техническим характеристикам завода-изготовителя трактор стоимостью 200 тыс. грн имеет максимальный срок эксплуатации 10 лет. Это означает, что стоимость такого трактора будет ежегодно пропорционально переносится на стоимость произведенной продукции. Каждый год стоимость трактора будет уменьшаться на 20 тыс. грн вплоть до полного его износа за 10 лет.

Поэтому предложение возложить на арендатора обязанность создавать фонд воспроизводства арендованного имущества является прогрессивной. Во время эксплуатации основные средства усиленно изнашиваются и поэтому требуют капитального и текущего ремонтов. Вполне логичным является то, чтобы арендатор отчислял средства в специальный фонд в размере ежегодного износа арендованных основных средств.

Порядок использования фонда восстановления арендованных основных средств регламентируется Временным положением о фонде воспроизводства арендованных основных средств, утвержденным указанным приказом Минагрополитики Украины от 9 апреля 2001 г. № 97. Согласно этому положению размер отчислений устанавливается договором аренды в зависимости от состава и стоимости арендованного имущества. Средства Фонда могут использоваться как для реконструкции и улучшения арендованных основных средств, так и для расширения производства, то есть приобретение новых основных средств или модернизации действующих.

Позже приказом Министерства аграрной политики Украины от 1 июля 2003 г. № 210 Временное положение о фонде воспроизводства арендованных основных средств было переименовано в Примерное положение о фонде воспроизводства арендованных основных средств. При этом изменения произошли только в отношении названия фонда: содержание обоих положений остался идентичным.

Одним из направлений использования имущественных паев является предложенный Минагрополитики Украины путь создания сельскохозяйственных обслуживающих кооперативов в соответствии с Рекомендациями по созданию сельскохозяйственных обслуживающих кооперативов с использованием имущественных паев или долей в имуществе, находящемся в общей долевой собственности бывших членов реорганизованных коллективных сельскохозяйственных предприятий, утвержденных приказом от 18 марта 2003 г. № 67. Рекомендации применяются в случаях, когда совладельцы имущества паевого фонда или имущества общей долевой собственности бывших членов реорганизованных КСП вместе получают в натуре принадлежащие им имущественные паи или доли в совместном имуществе и намерены создать неприбыльные сельскохозяйственные обслуживающие кооперативы, в которых владелец имущественных паев или доли в совместном имуществе и потребитель этих услуг сочетаются в одном лице.

Наконец, 20 мая 2008 г. Министерство аграрной политики Украины приняло Рекомендации относительно порядка осуществления права совместной частичной собственности владельцами имущественных паев бывших коллективных сельскохозяйственных предприятий (далее — Рекомендации), утвержденные приказом № 315 на смену предыдущих рекомендаций, утвержденных приказом от 6 апреля 2001 г. № 96. В отличие от прошлых рекомендаций, речь не идет о Союзе совладельцев. Высшим органом совладельцев имущественных паев признаются сборы. Определена правомочность этих собраний, решения которых принимается при согласии не менее 2/3 совладельцев, кроме решений относительно отчуждения имущества и выделении в натуре доли из имущества, которые принимаются единогласно.

При этом обязательность избрания Уполномоченного как лица, наделенного высшими исполнительными полномочия по распоряжению общим имуществом, потеряло императивность. Отдавая возможность избрания Уполномоченного на усмотрение собрания совладельцев, Рекомендации, кроме физических лиц-совладельцев имущественных паев, дали возможность выбирать Уполномоченным любое физическое или юридическое лицо. Также, если раньше выход из Союза совладельцев осуществлялся на общих основаниях, определенных законодательством, то теперь процедуру выделения имущественных паев в натуре регламентировано отдельным разделом Рекомендаций. В отношении других положений принципиальных разногласий не наблюдается.

Положительным моментом является то, что в приложении к Рекомендациям по использованию имущества, находящегося в общей долевой собственности, утвержденных приказом Министерства аграрной политики Украины от 9 апреля 2001 г. № 97, приведена форма договора аренды общего имущества совладельцев имущественных паев. Договор не является типичным, но он имеет важное значение в условиях современности. Во-первых, применение этой формы договора позволяет унифицировать механизм правового регулирования аренды имущественных паев в целом на территории Украины. Во-вторых, действующий гражданско-правовой договор имущественного найма не отражает особенностей такого специфического предмета, как имущественные паи, что требует его аграрно-правового регулирования.

в то же Время арендная модель, заложенная в форму договора, не лишена отдельных недостатков. Например, предметом договора определены только основные средства (индивидуализированные вещи), за что предусмотрена арендная плата. Однако в состав имущественных паев входят как основные, так и оборотные средства. Как свидетельствует практика аграрно-арендных отношений, арендаторы пользуются оборотными средствами (поголовью продуктивных животных, семенами, кормами и т.п.), не платя за них. Такое положение ущемляет права собственников имущественных паев, позволяя арендаторам за их счет получать дополнительные доходы.

Законодательство предусматривает вариант выкупа арендатором оборотных средств на условиях товарного кредита по договору купли-продажи имущества, находящегося в общей долевой собственности, форма которого приведена в приложении к Рекомендациям по использованию имущества, находящегося в общей долевой собственности, утвержденных приказом Министерства аграрной политики Украины от 9 апреля 2001 г. № 97. Однако эта норма носит индикативный (рекомендательный) характер, а потому не принимается арендатором к сведению. Это составляет еще один негативный момент, ведь упомянутые договоры не имеют нормативного характера из-за отсутствия регистрации в Министерстве юстиции Украины.

Максимальный срок договора аренды

На какой максимальный срок возможно заключить договор аренды крс.

Здравствуйте. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Стороны сроки определяют ст. 606 ГК РФ.

На какой максимальный срок согласно законам РФ можно заключит договор аренды нежилого помещения между обществом совладельцев и ИП.

Срок устанавливайте по соглашению Статья 610 ГК РФ Срок договора аренды 1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. 2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

срок аренды частного имущества не ограничен законом, определяется по соглашению сторон (Статья 610 ГК РФ) договор аренды помещения свыше года требует регистрации но нужно учитывать возможности выхода сторон из такого договора в том или ином случае это будет зависеть от условий договора

Здравствуйте, Сергей! Максимальный срок договора аренды законодательством не установлен. Это всё на усмотрение сторон. Но в случае если будете заключать договор на срок более одного года, он подлежит государственной регистрации в управлении Росреестра.

Я хочу заключить договор аренды транспортно средства без экипажа. На какой максимальный срок я могу его заключить?

Ограничений по срокам в договоре аренды нет.Поэтому ставьте любой приемлемый для Вас срок

Какой максимальный срок подписания доп. соглашения к договору аренды? Доп.соглашения направлено 01 марта 13 г, сколько дней в нашем распоряжении при согласии его подписать? Желательно на ст. ГК РФ. И является ли оно офертой?

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора 1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Какой минимальный и максимальный срок заключения договора аренды земельного участка. Можно ли такой договор заключать сроком на 1 год?

Договор аренды земельного участка может быть заключен на 1 год. Максимальный срок 49 лет. Минимальный законом не установлен.

Какой максимальный срок договора аренды муниципального недвижимого имущества может быть установлен. И может ли по такому арендатор, производя неотделимые улучшения объекта получить зачет трат в счет цены аренды данного объекта.

Эти вопросы должны быть урегулированы на уровне местного самоуправления. Обычно существуют положения о порядке сдачи в аренду муниципального имущества. Причем в каждом муниципальном образовании они могут быть разными. Если вопрос о неотделимых улучшениях не нашел своего разрешения в вышеназванных положениях и (или) в договоре аренды, то руководствоваться следует ст. 623 ГК РФ — 1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Смотрите так же:  Земельный налог для физических лиц 2012

Консультация юриста по телефону: 8800 505 9111. Звонок бесплатный.

На какой срок можно заключить договор аренды транспортного средства без экипажа? Есть ли максимально предельный срок?

ГК РФ не предусматривает ограничений по сроку, на который может быть заключен договор аренды транспортного средства. Таким образом, срок устанавливается по соглашению сторон. Более подробную консультацию, а так же помощь в составлении договора Вы можете получить в офисе компании ЮрАспект- СПб, Ленинский пр., д. 159, т. 372-90-21

Сколько самый максимальный срок договора найма (аренды квартиры). в каких случаях она может стать собственностью нанимателя: прописка, оплата комунальных услу или другое.

Анна, договор аренды необходимо заключать не более чем на 1 год, иначе его придется регистрировать (ст. 609 ГК). Продление договора осуществляется дополнительным соглашением к нему. Если вы хотите выкупить квартиру по договору аренды — ст. 624 ГК — заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. С уважением,

Оформление договора аренды земельного участка при долевой собственности на жилой дом

Специалист администрации отказывается принять заявление с документами на оформление договора аренды земельного участка от одного из собственников жилого дома(второй собственник, стал гражданином Израиля, выехал на пмж в 2013 году, отказывается оформлять договор аренды, но оставил в 09.2017 родственнику доверенность на ведение дел).Доли оформлены договорами купли-продажи в 1998и1999гг.(Дом с 2 входами, жилые помещения изолированы, дом в аварийном состоянии, с отключением воды и эл-ва). Что можно предпринять, чтобы оформить аренду земельного участка?

Ответы юристов (1)

Надежда, здравствуйте, можно попробовать заключить аренду не всего участка а 50% как варианта, либо через суд пытаться добиваться заключения аренды всего участка, если у вас остались вопросы, задавайте, с радостью отвечу. Также вы можете написать мне в чате и заказать персональную консультацию или подготовку документа по вашему вопросу. Всего доброго!

Уточнение клиента

Первый раз узнаю, что можно заключить договор аренды на долю участка при том, что доля собственности по жилому дому не выделена в натуре (к сожалению, даже порядок пользования домом, тем более участком совладелец не хочет подписывать). Вы встречали такое в практике, чтобы суд обязал администрацию подписать договор аренды с одним совладельцем? Буду признательна, если Вы сообщите, что с такой практикой знакомы.

28 Сентября 2017, 01:58

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Может ли второй собственник помещения через суд принудить первого заключить с ним договор аренды?

Здравствуйте! Ситуация такая. Нежилое помещение находится в долевой собственности по 1/2. Выделить доли в натуре — не вариант. Первый собственник сдаёт все помещение в аренду своим друзьям. По официальному договору аренды арендная плата в 20 раз ниже реальной, 19/20 оплачивается вчерную. Может ли второй собственник помещения через суд понудить первого заключить с ним договор аренды на 1/2 долю исходя из средней цены стоимости аренды на рынке?

24 Августа 2017, 17:56 Алёна, г. Москва

Ответы юристов (1)

Судя по Вашему сообщению/вопросу совладелец в отсутствие на то Вашего согласия и в отсутствие от Вас полномочий сдает Вашу долю и получает от этого прибыль. Да еще и скрывает реальную прибыль.

Если это так, то Вы вправе с судебном порядке расторгнуть договор аренды и потребовать уплаты своей доли с арендной платы.

Наверно Ваш оппонент скажет, что мол цена в договоре указана для ухода от налогообложения или типа на такую недвижимость желающие не найдутся или типа цена в договоре реальная.

Вы в свою очередь можете пригласить оценщика (официального) и оценить стоимость аренды с учетом рынка.

Если суммы будут сильно разниться и ситуация позволяет Вам расторгнуть договор аренды, то растрогайте и займитесь самостоятельным поиском арендаторов.

Если совладелец будет «вставлять палки в колоса» ставьте вопрос о продаже имущества, либо при условии нормальной оценки выплаты Вам Вашей доли, или выплаты доли Вашему совладельцу. Если добровольно не получается, в судебном порядке реализуйте имущество и разделите деньги.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор аренды с совладельцами

Сразу оговоримся: в этой статье речь пойдёт именно о договоре коммерческого найма жилых помещений, который регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и частично главой 5 Жилищного кодекса РФ, то есть о найме квартиры физическим лицом. В законе есть разница между договором найма (который заключается с физическим лицом) и договором аренды (который заключается с юридическим лицом). Однако в обычной речи используется устоявшееся слово «аренда». Поэтому в данном материале для простоты мы будем использовать оба термина — «наём» и «аренда» — как равнозначные.

Ни в коем случае не стесняйтесь просить собственника квартиры предоставить полный пакет документов:

  • паспорт;
  • обязательно свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
  • дополнительно: оплаченные квитанции по коммунальным платежам (чтобы убедиться, что по ним нет долгов) и выписку из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади лицах.

Если собственников у квартиры несколько, то согласия одного из них недостаточно, нужно получить согласие всех. Возможно три варианта развития событий:

  1. Приложить письменное согласие всех совладельцев.
  2. Один совладелец заключает договор с доверенностью от других.
  3. При заключении договора все собственники присутствуют лично (тогда в договоре указывается, что квартира сдаётся одновременно всеми собственниками).

От людей, не являющихся собственниками, но зарегистрированных на жилплощади, также требуется письменное согласие. В противном случае они могут заявить о своих правах в любой момент, а вам придётся в срочном порядке искать новое жильё.

Раз мы говорим о найме квартиры, значит, наниматель — физическое лицо. Поэтому ему нужно принести с собой паспорт. Если вы собираетесь жить в квартире не один, то паспортные данные второго (третьего, пятого) жильца также необходимы.

Договор найма может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (от одного года до пяти лет). Если в договоре о сроке не сказано ни слова, считается, что он заключён на максимальный пятилетний срок. Главное различие между долгосрочным и краткосрочным договорами — условия выселения жильцов.

Краткосрочный договор

Собственник может прописать период, во время которого договор может быть расторгнут сторонами досрочно. Если такой период не указан, он не имеет права выселять жильцов до окончания срока действия договора. Зато по окончании этого срока собственник уже сам решает, продолжать сдавать квартиру этим же жильцам или искать других.

Долгосрочный договор

Расстаться с жильцами собственнику намного сложнее. По окончании срока договора арендодатель не может просто заселить в квартиру кого-то другого: если он не уведомил о своём желании жильца не меньше чем за три месяца до окончания договора, считается, что договор автоматически продлевается на старых условиях.

Если арендодатель говорит, что он больше не планирует сдавать жильё, то жильцы должны съехать. Но в этом случае он на самом деле не может сдавать квартиру как минимум год, в противном случае предыдущие жильцы вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков.

Состояние квартиры и имущества

Ремонт и улучшения

Насущный вопрос: кто делает ремонт? Обычно в договоре есть формулировка, что «после окончания срока действия договора найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». Поэтому в договоре сразу следует обозначить, что в квартире можно менять, а что нет.

Кроме того, без согласия собственника жильцы не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения. Например, при ремонте нельзя просто так взять и снести межкомнатную перегородку или расширить дверной проём.

Если ремонт проводить можно, то в договоре обязательно прописывайте, на сколько должна быть снижена арендная плата. Если указания не будет, возможна такая ситуация, что вы самостоятельно всё отремонтируете, а владелец попросту откажется возмещать ваши расходы.

Капитальным ремонтом должен заниматься арендодатель, и все траты возлагаются на него (если в договоре не указано обратное). Если же арендодатель не проявляет заинтересованности в капитальном ремонте, когда он требуется, то снимающий жильё вправе:

  • самостоятельно произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, а с арендодателя взыскать его стоимость;
  • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Когда вы делаете ремонт или покупаете что-то новое в съёмную квартиру, говоря юридическим языком, вы производите улучшения. Они могут быть отделимыми и неотделимыми. Например, если жилец за свой счёт установил кондиционер или водонагреватель (а арендодатель не снижал арендную плату и не возмещал их стоимость), он вправе забрать их с собой.

Неотделимые улучшения, например новые обои, с собой не заберёшь, не испортив внешнего вида квартиры. Поэтому арендатор может потребовать возместить их стоимость, когда истечёт срок действия договора. Но требование будет удовлетворено в том случае, если в договоре указано, что арендодатель не возражал против этого улучшения.

Состояние имущества

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в хорошем состоянии. Это значит, что если что-то мешает вам пользоваться квартирой, то арендодатель должен устранить эту причину за свой счёт. Даже ту, о которой он и не подозревал на момент сдачи квартиры. Например, вы заселились и с удивлением обнаружили, что все трубы давно прогнили и помыться в душе просто невозможно. Арендодатель должен устранить этот недостаток в кратчайшие сроки и абсолютно безвозмездно. Если он этого не делает, вы можете либо самостоятельно устранить причину и потребовать возмещения расходов, либо расторгнуть договор.

Смотрите так же:  Банк лицензия 2913

Если при осмотре квартиры вы видели, что там что-то не работает, или вас об этом предупредили заранее, то уже ваше право — соглашаться на такое условие или поискать вариант получше.

Также юристы рекомендуют вдобавок к договору составить акт приёма квартиры. В нём прописывается состояние мебели, сантехники, пола, окон и всего прочего. Впоследствии это поможет избежать споров о качестве ремонта и мебели. Конечно, в квартире со старой советской мебелью и без техники этого можно и не делать. Но собственник, сдающий жильё с дорогой мебелью и техникой, заинтересован в том, чтобы всё имущество вернулось к нему в должном состоянии, поэтому он может даже приложить фотографии имущества и чеки, подтверждающие его стоимость. Естественная амортизация, разумеется, учитывается. А вот за разбитый экран телевизора арендатор должен будет заплатить.

Обратите внимание на такое понятие, как «солидарная ответственность», если вы снимаете квартиру с кем-то в складчину. Если в договоре не предусмотрен пункт о солидарной ответственности, то всю ответственность будет нести тот, кто заключал договор. То есть если ваш нерадивый сосед что-то сломает, а в договоре ответственным записаны только вы, то и расплачиваться придётся именно вам.

В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.

Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.

В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.

Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.

Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.

Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.

Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.

Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.

Расторжение договора через суд

Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.

Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
  • не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

  • арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
  • имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
  • арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.

В заключение остановимся ещё на двух важных моментах.

Если наймодатель дарит или продаёт жильё, сданное в аренду, то договора аренды это не прекращает. Иными словами, когда человек приходит и говорит: «Съезжайте, я квартиру продаю», — это незаконно. Смена собственника не влечёт прекращения договора найма жилого помещения.

В случае необходимости можно сменить нанимателя (арендатора). То есть если договор заключён на мужа, а он, к примеру, уезжает на Северный полюс в длительную командировку, то с его согласия можно сменить арендатора на жену. При этом договор остаётся тот же самый, те же условия, срок продолжает течь и не обнуляется. Но это может избавить от волокиты, если возникнут какие-то проблемы (например, если придётся расторгать договор или что-то взыскивать через суд).

При сдаче жилья в аренду НДФЛ может платить один совладелец

Отдельная группа вопросов об уплате НДФЛ с арендных доходов касается ситуации, когда квартира, которая сдается внаем или в аренду, находится в собственности нескольких совладельцев.

Чаще всего по общему согласию договор найма или аренды от своего имени заключает один из них. И если именно он отразит в декларации о доходах по форме 3-НДФЛ всю сумму полученного от жильцов дохода, не будет ли у инспекции претензий к остальным совладельцам? За разъяснениями мы обратились в Минфин России.

Николай Николаевич, может ли один из совладельцев квартиры сдавать ее в аренду (внаем), декларировать доходы и уплачивать НДФЛ от своего имени с согласия других совладельцев?

Н.Н. Стельмах: Сдача имущества в аренду — это форма распоряжения этим имуществом, а право распоряжаться имуществом принадлежит его собственник у ст. 209 ГК РФ .

Если квартира находится в общей совместной собственности (без определения долей каждого из собственников), сдать ее внаем или в аренду они могут только сообщ а ст. 253 ГК РФ .

Если квартира находится в общей долевой собственности (с определением доли каждого совладельца), они также распоряжаются квартирой по общему согласию. Но каждый из собственников вправе и самостоятельно распорядиться своей долей в праве общей собственности, в том числе сдать ее внаем или в аренд у ст. 246 ГК РФ .

В любом случае как при долевой, так и при совместной собственности на квартиру как единый объект права арендодателем может выступить один из ее совладельцев. Для этого каждый из остальных совладельцев должен дать согласие этому совладельцу сдавать квартиру внаем или в аренду. Доверенность желательно заверить нотариально.

Тогда совладелец, которого другие совладельцы наделили правом сдавать их общую квартиру, от своего имени заключает договор найма (аренды). Он самостоятельно декларирует полную сумму дохода и уплачивает от своего имени НДФЛ.

Можно ли поступить так, если совладельцы зарегистрированы в разных регионах? Например, один из них в сдаваемой в аренду квартире в Москве, а другой — в Подмосковье? И декларировать доход будет подмосковный собственник?

Н.Н. Стельмах: Да, тот совладелец, от имени которого с согласия других совладельцев заключен договор найма (аренды), декларирует доход по месту своего жительства.

А если ИФНС по месту нахождения квартиры выявит, что квартира сдается, и направит совладельцу, зарегистрированному в этой квартире, информационное письмо с требованием представить объяснения, можно ли предъявить в доказательство выполнения обязанности налогоплательщика копию декларации о доходах по форме 3-НДФЛ второго совладельца?

Н.Н. Стельмах: Да. Если налог с доходов от сдачи квартиры внаем уплачен в полной сумме, претензий у инспекции не будет.

Но, кроме копии декларации о доходах по форме 3-НДФЛ, необходимо будет представить копию договора найма или аренды, а также копию доверенности, по которой совладелец, зарегистрированный в квартире, дает согласие другому совладельцу сдавать ее.

Может ли родитель ребенка — собственника квартиры задекларировать и уплатить НДФЛ от своего имени, если не является совладельцем квартиры?

Н.Н. Стельмах: Нет. Родитель может от своего имени заключить договор найма (аренды) квартиры, продекларировать доход и уплатить налог со всей суммы полученной арендной платы только в том случае, если он тоже совладелец сдаваемой квартиры.

Если же квартира принадлежит только ребенку, не достигшему 14 лет, заключить договор родитель должен от имени своего ребенка как его законный представител ь п. 1 ст. 28 ГК РФ . Если квартира принадлежит ребенку от 14 до 18 лет, договор он должен заключить сам с согласия родителе й п. 1 ст. 26 ГК РФ .

Заполнить декларацию о доходах родитель несовершеннолетнего ребенка тоже должен от имени ребенка. На имя ребенка оформляется и платежный документ на уплату НДФЛ в бюджет. А подписать декларацию о доходах и платежный документ должен родитель как законный представитель ребенка.

Author: admin