Банк договор долевого участия

Оглавление:

Банк договор долевого участия

Здравствуйте, подскажите пожалуйста. Сбербанк забрал в залог прежде чем выдать ипотеку оригинал договор долевого участия. Я пришел к своему кредитному инспектору за договором долевого участия потребовался для налоговой, на что кредитный инспектор ответила, что он вообще в г Туле надо делать запрос и придет он через 3 недели и вообще я брала у вас копию.

Вопрос 1 Может ли банк мне в будущем не отдать оригинал договора?(в кредитном договоре есть пункт,что они его взяли для гарантии выполнения моих обязательств перед банком)

Вопрос 2 Нужен ли он вообще при дальнейших сделках (продажа, дарственная наследство и т п ) если ипотека уже будет полностью погашена.

Вопрос 3 Если мне будут отказывать, мне на банк в суд подавать чтоб они его восстанавливали?

Пишите заявление на предоставления вам необходимого документа с указанием причин, пишите в двух экземплярах на вашем пусть ставят отметку о принятии с указанием ФИО и должности принявшего.
Банк должен будет либо предоставить документ (копию) либо обоснованный отказ. время для ответа на обращение в соответствии с 59ФЗ у них 30 календарных дней с момента обращения. Если вам отказано или нет ответа в срок можете идти в суд . Если же банк потерял ваш документ, то обратитесь ко второй стороне договора у них есть второй экземпляр пусть выдадут вам копию заверенную, а параллельно в суд на банк.

Банк действительно может взять для обеспечения оплаты долга оригинал. Хотя с другой стороны не совсем понятно какие гарантии подобный договор дает банку, так как данный вид договора заключается для обеспечения обязательств застройщика построить объект перед покупателем(заказчиком). И вдруг что случись вам этот документ понадобится для суда для устранения нарушений в строительстве, для взыскания неустоек и т.п. в общем отстаивания своих прав. После погашения задолженности обязан вам его вернуть по Вашему требованию.. хранится кредитное досье как правило от 5-до 10 лет после погашения.

Можете запросить оригинал, а в банк потом предоставить копию, если пожелают можно и заверить им нотариально.

А для налоговой должно быть достаточно заверенной копии с сопроводительным письмом о том что оригинал договора хранится в банке в целях обеспечения исполнения обязательств,

после того как жилье будет достроено, кредит оплачен и вы будете полноправным собственником без обязательств перед банком и застройщиком, а по договору с даты окончания строительства ( и даты окончания гарантийного срока если такой пункт имеется в договоре и срок этот не имение трех лет) пройдет срок исковой давности 3 года договор вам будет уже не нужен.

Банк договор долевого участия

Правительство, Банк России и Агентство ипотечного жилищного кредитования работают над законопроектом, согласно которому банки смогут принимать в обеспечение ипотечных ценных бумаг права требования по договорам долевого участия в строительстве.

Когда банк выдает кредит на строящееся жилье, залогом могут выступать права требования заемщика к застройщику. Такие кредиты приравниваются к ипотечным. При этом закон об ипотечных ценных бумагах не считает их обеспечением, поскольку риски банков по ним выше. Но ситуацию изменили принятые поправки в закон о долевом строительстве: государство гарантирует либо завершение строительства, либо возврат денег участнику долевого строительства.

Как сообщает газета «Ведомости», законопроект позволит увеличить срок обращения ценных бумаг — до сопоставимого со сроком самих ипотечных кредитов. Это снизит процентный риск ипотечных банков, приведет к росту числа покупателей ипотечных ценных бумаг, а значит, снизит и ставку ипотеки.

Ранее президент РФ Владимир Путин заявил о необходимости перехода от долевого строительства к проектному финансированию и созданию единой вертикали по контролю за реализацией проектов долевого строительства, он определил срок перехода в три года. В июле Государственная Дума приняла закон об использовании компенсационного фонда для обеспечения обязательств застройщиков по договорам долевого участия. Закон под названием «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» предусматривал создание фонда, который будет пополняться застройщиками. Размер взноса — 1,2 % от цены каждого договора участия в долевом строительстве. Одним из разработчиков законопроекта выступил депутат от Пермского края, член рабочей группы по защите прав дольщиков партии «Единая Россия» Дмитрий Скриванов.

С 1 января вступает в силу региональный закон о государственной поддержке пострадавших участников долевого строительства, подписанный губернатором Максимом Решетниковым накануне. Он предполагает выплату субсидий «обманутым» дольщикам на оплату целевого взноса в ЖСК, требуемого для достройки многоквартирного дома.

Договор долевого участия с ипотекой

Договор долевого участия в строительстве с ипотекой не является гарантией того, что застройщик выполнит свои обязательства по нему. Эта сделка не убережет вкладчика от мошенничества, долгостроя и, тем более, от банкротства строительной фирмы. Однако в среде юристов и простых граждан считается, что ДДУ – лучший способ защиты прав дольщика. Чтобы понять, почему именно он заслужил такую «народную любовь», разберемся с тем, что из себя представляет договор долевого участия с ипотекой, в чем его особенности, как он заключается и расторгается, а также вам будет доступен образец для ознакомления.

Значение термина

Ипотека с ДДУ – сделка, которую заключают дольщик (физическое лицо) и застройщик (строительная компания). По ее условиям дольщику передается доля участия в строительстве многоэтажного дома в виде отдельной квартиры. После чего он обязуется внести определенную сумму в установленный срок на счет застройщика, чтобы погасить стоимость своей доли и получить ее в собственность. Выплаты могут производиться по частям или единовременно, в зависимости от договоренности сторон.

Ипотека при заключении ДДУ позволяет привлечь кредитные средства для выкупа доли участия при недостаточности или отсутствии собственных денег. Для этого перед заключением сделки клиент оформляет ипотечный договор с банком. Затем застройщик открывает аккредитивный счет на свое имя, куда клиент вносит оговоренную сумму. После подписания и регистрации договора застройщик получает ее. При невозможности вносить дальнейшие выплаты по ДДУ с ипотекой, покупатель теряет право долевого участия и переуступает банку право требования по договору.

Все условия ДДУ регламентируются 214 ФЗ , что позволяет получить защиту дольшику.

Что же касается внешней формы сделки, то она оформляется на русском языке, в бумажном виде по числу сторон и подлежит обязательной государственной регистрации.

Тонкости ипотеки на долевое строительство

ДДУ не «делает» дольщика хозяином квартиры, он лишь дает ему возможность требовать от застройщика исполнения взятых на себя обязательств. Поэтому основное отличие покупки строящегося жилья от готового – это отсутствие права собственности. В рамках этой сделки государственной регистрации подлежит право залога недвижимости, а не право собственности.

В целом, существует несколько важных особенностей, на которые стоит обратить внимание перед заключением сделки:

  • получить ипотеку на долевое участие можно только в банке, который сотрудничает с конкретным застройщиком;
  • наличие точной информации – регистрацию в Росреестре пройдет только тот договор, где подробно указан:

-срок сдачи дома в эксплуатацию;

-срок передачи квартиры клиенту;

-адрес застройки и прочие данные о строящемся объекте.;

  • дата передачи квартиры – нередко фактический срок передачи в собственность сильно отличается от договорного. Перед подписанием, следует уточнить этот момент у застройщика. Если сроки действительно будут разниться, могут возникнуть проблемы с аккредитивом, да и будущий дольщик может отказаться от сделки;
  • сумма ипотеки – перед тем, как подавать заявку на получение займа определенного размера, клиенту следует уточнить, на какие именно квартиры в строящемся доме распространяется ипотечное предложение банка. Нередки случаи, когда привлекательная на первый взгляд программа кредитования действует не в отношении всех квартир новостройки, а только многокомнатных или тех, которые находятся на первом или последнем этаже. В итоге их стоимость окажется куда выше, чем ожидает будущий дольщик;
  • возмездность бронирования – подписывая договор, нужно быть готовым к тому, что бронирование заинтересовавшей квартиры окажется платным, причем довольно дорогим. Размер гонорара колеблется от 25-30 тысяч рублей до 2% от стоимости жилья. Самое главное, что следует уточнить – возможность возврата денег в случае отказа банка. Некоторые застройщики, при «сорвавшейся» сделке возвращают гонорар за бронирование в течение 1-2 месяцев, а некоторые — не возвращают вообще;
  • аккредитация компании — строительная фирма может быть аккредитована сразу в нескольких банках. Выбирать банк нужно исходя из срока кредитования и процентной ставки, не принимая во внимание требование застройщика «сделать все побыстрее». Это связано с тем, что кредиторы, предлагающие «удобные» условия, часто требуют расширенный пакет документов, дольше рассматривают заявку, дольше принимают решение. Соответственно, оформление сделки с застройщиком занимает больше времени. Однако проще подождать, чем переплачивать.

Этапы оформления договора

Оформление долевого участия с привлечением ипотечных средств состоит из следующих ступеней:

  • выбор подходящей новостройки и квартиры – почти все строительные фирмы на окончательных этапах строительства проводят ознакомительные экскурсии по объектам. Участие в такой экскурсии поможет точнее определиться с выбором;
  • бронирование – получение ипотеки – длительный процесс, и бронирование гарантирует что застройщик не передаст за это время квартиру другим дольщикам;
  • подача заявки на получение займа;
  • подписание ипотечного договора и получение кредитных средств – возможно только при положительном решении банка;
  • заключение договора долевого участия этот документ не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. После государственной регистрации он приобретает такую же юридическую силу, как и нотариально заверенные аналоги;
  • регистрация договора в Росреестре;
  • внесение средств на аккредитивный счет застройщика для выкупа права на долевое участие.

На последнем этапе сделки необходимо получить свидетельство о праве собственности на квартиру. Его выдает уполномоченный орган Росреестра при предъявлении:

  • закладной и договора займа;
  • договора долевого участия;
  • акта сдачи квартиры в эксплуатацию;
  • паспорта будущего собственника.

Важно знать, что в свидетельстве о праве собственности имеется отметка о том, что объект недвижимости обременен, т.е. является предметом залога по кредитному обязательству. Обременение означает, что покупатель не имеет права распоряжаться квартирой до полной выплаты долга. Подробнее как оформляется ипотека на новостройку и её плюсы и минусы разобраны в отдельной статье.

Смотрите так же:  Спор космические приключения майнкрафт

Погашение ипотеки до оформления права собственности

Нередко банки-кредиторы предусматривают возможность досрочного возврата займа. Это условие должно содержаться в ипотечном договоре. Однако, и без него при соответствующей договоренности, клиент может раньше времени выплатить оставшуюся часть кредита. После чего банк выдает бывшему заемщику справку об отсутствии задолженности.

С этой справкой клиент обращается в Росреестр (лично или через МФЦ) для снятия залога с объекта недвижимости. В ряде банков эта задача входит в обязанности представителя.

Важно знать, что обязательства застройщика по сдаче жилья никак не связаны с кредитными обязательствами покупателя. Выплата ипотеки не является гарантией того, что клиент в ближайшее время получит квартиру в «натуральном» виде.

Причины расторжения ДДУ с ипотекой

Чаще всего договор долевого участия с ипотекой расторгается по инициативе дольщика по следующим причинам:

  • необоснованное и не обозначенное в договоре увеличение стоимости квартиры;
  • «поборы» со стороны застройщика;
  • приостановка строительства на неопределенный срок;
  • перепродажа забронированного объекта;
  • просрочка сдачи в эксплуатацию более, чем на два месяца;
  • значительные изменения в планировке, влияющие на увеличение стоимости квартир;
  • неуказанные дефекты, обнаруженные после подписания передаточного акта, при условии, что застройщик отказывается их устранить за свой счет.

Причиной расторжения ДДУ с ипотекой по инициативе банка признается невозможность заемщика погашать кредит с последующей передачей кредитору права требования по ДДУ.

Закон предусматривает, что стороны могут расторгнуть ДДУ при наличии ипотечного соглашения, как по собственной инициативе, так и через суд. Это может произойти по абсолютно любым основаниям, если одна из сторон считает, что ее права нарушены контрагентом.

Закон не позволяет дольщику отказаться от сделки по своей инициативе без каких-либо нарушений со стороны девелопера. В этом случае вернуть деньги гражданин может только через суд.

Порядок расторжения договора долевого участия с ипотекой

Процедура расторжения ДДУ с ипотекой не имеет каких-то особенных сложностей, при условии, что все пойдет «гладко».

В первую очередь, клиент должен получить согласие кредитора на прекращение договорных отношений со строительной компанией. Банк без проблем соглашается, если кредитные средства еще не переданы застройщику и «висят» на аккредитивном счету.

После этого дольщик уведомляет строительную компанию о своем желании. В этом же уведомлении указывается срок в течение, которого застройщик обязан вернуть полученные средства. Согласно п.2 ст.9 Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» деньги возвращаются в течение 10 дней с даты извещения .

Письмо передается лично, отправляется по почте или интернету. Если застройщик перечисляет полученные средства в указанный срок, дольщик может поступить с ними двумя способами:

  • вернуть всю сумму с процентами в банк (если в договоре займа есть такое условие);
  • приобрести новое жилье и продолжать погашать ипотеку, изменив предмет залога.

Если застройщик отказывается вернуть деньги или отвечает «молчанием», клиент обращается в суд. На этом моменте мы остановимся отдельно, в виду длительности и сложности судебной процедуры.

Обращение в суд

Расторжение ДДУ с ипотекой происходит в общеустановленном исковом порядке. Дольщик составляет исковое заявление с требованием об аннулировании сделки и взыскании ранее оплаченной суммы долевого участия.

К заявлению прилагаются:

  • паспорт;
  • копия досудебного уведомления;
  • расторгаемый договор;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • свидетельство о праве собственности (если оно уже выдано);
  • договор банковского займа;
  • письменный расчет суммы, взыскиваемой с ответчика (сюда входит не только оплата паевого взноса, но и расходы на госпошлину, оплату адвоката, неустойка и др.);
  • иные документы, на которых истец основывает свое требование.

Иск рассматривается с участием банка, поскольку здесь затрагиваются и его интересы. В течение 30 дней суд выносит решение. При несогласии с ним любая сторона имеет право обжаловать его в вышестоящем суде.

Положительное решение, вступившее в законную силу, является основанием для возврата застройщиком полученных денег. В решении всегда указывается срок, отведенный на его исполнение. Если ответчик не укладывается в него или игнорирует требование суда, дольщик передает постановление в ФССП на принудительное исполнение. Тогда путем ареста счетов или других материальных активов приставы взыскивают с компании присужденные средства. Как уже сказано ранее, эти деньги бывший дольщик расходует двумя способами.

Если банк против

Выше рассмотрена ситуация, когда банк дал согласие на расторжение ДДУ с полученной ипотекой. Но что же делать, если он будет против? Ведь договор по сути находится в залоге, и без согласия банка дольщик не имеет права разрывать отношения с застройщиком.

В этом случае также придется обращаться в суд, где ответчиком будет уже кредитор. Чаще всего иски к застройщику и банку рассматриваются в ходе одного производства.

Судебная практика

Судебная практика по договорам долевого участия в строительстве с ипотекой показывает, что застройщик чаще всего не настроен возвращать дольщику «ни копейки». Мало кто из руководителей понимает, что подобная тактика приводит к тяжелым последствиям:

  • остановке строительства;
  • банкротству;
  • аресту активов и счетов.

Суды назначают различные экспертизы для установления законности требования истца, и заключения, как правило, «говорят» в пользу последних. Однако, иногда экспертиза устанавливает, что с ответчика истребуются завышенные суммы. В результате чего истец уменьшает исковые требования, и снижаются штрафные санкции, возложенные на застройщика.

Важный момент. При расторжении ДДУ вы даже можете заработать. Дело в том, что если застройщик нарушил сроки строительства, вы имеете право в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия. Для этого достаточно написать письмо застройщику и оповестить его об этом. Далее нужно буде подать на застройщика в суд за пользование вашими средствами. Суд часто идет на встречу и обязывает выплатить покупателю проценты за пользование его деньгами в размере 18% годовых. Обязательно запишитесь на бесплатную консультацию к нашему ипотечному юристу, чтобы мы подсказали вам, как вернуть ваши деньги и получить еще небольшую прибавку.

Также вам будет интересно узнать, что покупателям новостройки с 2018 года доступна льготная ипотека под 6%.

Что нужно знать потенциальному дольщику при покупке квартиры в ипотеку по ДДУ

Многие граждане, не имея в наличии собственных денег на покупку жилья, приобретают квартиру в строящемся доме с использованием заемных средств банка. Такой вариант приобретения недвижимости в новостройках стал возможен в 2008 году после внесения изменений в законодательство. Сегодня этот способ оплаты жилья является одним из самых востребованных. Однако покупка квартиры по ДДУ в ипотеку подразумевает прохождение нескольких обязательных этапов и имеет свои особенности. Потенциальному дольщику предстоит не только выбрать долевой проект, в котором он решит принять участие, но также подобрать кредитное учреждение с выгодными условиями кредитования, согласовать все нюансы получения кредита, определиться со страховой компанией.

Особенности ипотечного кредитования

Несмотря на то, что ипотечное кредитование дольщиков действует уже более восьми лет, далеко не каждое кредитное учреждение предлагает своим клиентам данный финансовый продукт. Это объясняется тем, что рынок долевого строительства все еще не является таким надежным, как рынок вторичного жилья, на покупку которого взять ипотечный кредит намного проще. Тем не менее, финансовых организаций, участвующих в программе, достаточно много, но все они предъявляют довольно высокие требования к гражданам, для которых актуальна покупка квартиры по ДДУ, ипотека в этом случае предоставляется на более жестких условиях.

Особенность ипотеки на недостроенный объект в том, что в качестве залога выступает не готовая квартира, а договор долевого участия. После сдачи объекта квартира, вплоть до полного погашения взятого кредита, остается в залоге у банка. Финансовое учреждение прежде чем выдать кредит, проводит тщательную проверку как заемщика, так и самого застройщика. Первоначально банк проверяет потенциального дольщика, его кредитоспособность, оценивает перспективы возвращения кредита. После одобрения клиента банк проверяет репутацию застройщика, изучает документы на строящийся объект.

Требования, предъявляемые банками к потенциальным заемщикам:

  • наличие российского гражданства;
  • возраст – двадцать один год и старше;
  • прописка в том населенном пункте, где берется кредит;
  • хорошая история по предыдущим кредитам;
  • постоянное место работы со стажем на одном месте полгода и более.

У каждого банка своя программа оформления ипотеки, однако многие из них выставляют очень похожие условия для получения кредита, среди которых можно отметить следующие:

  • первоначальный обязательный взнос составляет от 10 до 20 % от суммы кредита;
  • размер ставки по кредиту колеблется в пределах от 11.5 до 17 % годовых;
  • срок погашения в среднем составляет 25-30 лет;
  • сумма кредита не должна превышать 85 % от полной стоимости квартиры.

Этапы приобретения жилья в ипотеку

Рекомендуется соблюдать определенный порядок покупки квартиры по ДДУ в ипотеку, который состоит из нескольких этапов. Начинать процесс следует с изучения и анализа предложений по ипотеке, которые предлагают банки, а затем поиска строящегося объекта, отвечающего всем требованиям и запросам потенциального дольщика. Но далеко не факт, что банк, чьи условия вам более всего подходят, одобрит кредит на выбранный долевой проект. Здесь нужно учесть два момента:

  • во-первых, банк не выдаст кредит, если строительство дома находится на стадии рытья котлована. Получение кредита возможно только тогда, когда объект возведен, как минимум на 20%;
  • во-вторых, ипотека будет одобрена в том случае, если застройщик аккредитован банком.

Как правило, строительные компании сотрудничают с определенными кредитными учреждениями, и сами предлагают гражданам банки, куда рекомендуется обратиться за получением ипотечного кредита. Обычно в списке у застройщика имеется 3-4 финансовые организации, в которых он получил аккредитацию. Обратившись в одну из них, заемщик может получить заем быстрее и на более выгодных условиях.

Пока будет происходить процесс одобрения ипотеки банком, необходимо тщательно изучить ДДУ, предлагаемый застройщиком, а лучше, перед тем как заключить договор, показать его опытному юристу для проведения всестороннего анализа. На этом этапе также практикуется бронирование будущим дольщиком определенной квартиры. Обычно за это приходится платить застройщику от 1 до 1.5 % от полной стоимости объекта. Нужно учесть, что не каждый застройщик возвращает эти деньги, если клиент передумал или получил отказ банка в кредите. К этому нужно быть готовым.

После одобрения кандидатуры заемщика, необходимо застраховать строящийся объект, это является обязательным условием получения кредита. Во многих банках предусмотрены и другие программы страхования – жизни, здоровья, трудоспособности, от несчастного случая и т.д. Если заемщик отказывается от страховки, то возможно увеличение процентной ставки по кредиту.

Государственная поддержка ипотеки

Покупка квартиры по ДДУ на заемные средства – достаточно большая нагрузка на семейный бюджет. Государство решило оказать помощь семьям в приобретении собственного жилья. Бала разработана, и в 2015 году стартовала специальная программа поддержки государства в покупке жилья по ипотеке. Ипотечные кредиты по данной программе выдаются с пониженной процентной ставкой, оставшуюся часть процентов покрывает государство, перечисляя банкам денежные средства из пенсионного фонда. В программе участвуют ограниченное число банков, что вызывает определенные сложности в оформлении ипотеки с господдержкой.

Смотрите так же:  Системные требования бателфилд 3 на пк

Ранее льготная ипотека была доступна только отдельным категориям граждан (многодетные и молодые семьи, родители-одиночки, инвалиды), после начала действия программы данным продуктом могут воспользоваться разные социальные слои населения, которые подпадают под определенные критерии. Однако существенно ограничивают число граждан, которые могут участвовать в программе, возрастные ограничения: на момент полного погашения кредита заемщикам должно исполниться не более 55 лет – для женщин, и 60 лет – для мужчин.

  • процентные ставки от 11.4 до 13.5 %;
  • обязательный взнос заемщика 20 % от полной стоимости квартиры;
  • срок кредита до тридцати лет;
  • размер кредита от 300 тысяч до 3 млн. рублей – для всей России, для жителей Москвы и Санкт-Петербурга – до 8 млн. рублей;
  • приобретаемая квартира вплоть до полной выплаты кредита находится у банка в залоге;
  • обязательное страхование здоровья и жизни заемщика.

Государственная программа успешно действовала в течение двух лет. В результате снижения инфляции и более мягкой политики Центробанка, ставки на ипотечные кредиты поползли вниз, средняя ставка сегодня составляет порядка 12,8 %. Поэтому в 2017 году было решено программу не продлевать. Однако и сегодня государство продолжает поддерживать отдельные категории граждан и помогает им приобретать жилье на льготных условиях.

Преимущества и недостатки приобретения квартиры в кредит

Ипотека намного расширяет возможности граждан по приобретению собственного жилья, которое на этапе строительства можно купить намного дешевле, чем в уже достроенных и сданных новостройках. При покупке жилья по ДДУ в ипотеку не требуется поручительства, поскольку в качестве залога выступает сам договор ДДУ. Безусловно, все это является положительными моментами.

Вместе с тем, для многих граждан ипотека является непосильным бременем, т.к. ставки здесь значительно выше, чем на готовую недвижимость. Не у всех есть возможность на протяжении десятков лет получать высокую заработную плату, позволяющую выплачивать проценты по кредиту. Среди минусов нужно также отметить невозможность сразу вселиться в свою квартиру, что вынуждает граждан арендовать жилплощадь, тем самым увеличивая свои ежемесячные расходы.

Кроме того, в долевом проекте всегда остаются определенные риски не получить жилье в срок, что продлевает сроки выплат более высоких процентов по ипотеке. Дольщики могут столкнуться с различными недоделками и дефектами строительства, требованием доплаты, которая не предусмотрена договором. Не исключен вариант банкротства застройщика, что ставит под большой вопрос вообще получение жилья. Риски всегда есть, совсем избавиться от них невозможно, но свести их к минимуму можно и нужно.

В Обществе защиты прав дольщиков работает штат опытных юристов, которые помогут вам решить любые юридические вопросы в сфере долевого строительства. Для связи с нами зайдите в специальный раздел «Контакты», где можно узнать наши координаты и задать свой вопрос, заполнив форму на сайте.

Долевое строительство: преимущества, риски, новые правила

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Жилищная проблема в России остается актуальной – не каждый в состоянии приобрести готовое жилье, а для застройщика сложно найти деньги на оплату строительства. Решением проблем обеих сторон может быть долевое строительство, когда дольщики оплачивают жилье в процессе возведения дома, получая более низкую цену. Какие есть подводные камни у этой системы и что изменилось в последнее время – читайте в этой статье.

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство предполагает, что строительная организация (застройщик) в процессе строительства привлекает деньги граждан (дольщиков), оплачивая за счет этих денег расходы на строительство. По сути, застройщик заранее продает еще не построенное жилье, что дает ему необходимые финансовые ресурсы на оплату строительных работ.

Этот вид строительства существует с 90-х годов XX века, изначально возник в Аргентине, а в России получил широкое распространение в конце 1990-х – начале 2000-х годов. Долевое строительство считается достаточно выгодным инструментом как для покупателей, так и для застройщика. Дольщики получают возможность купить жилье по относительно низкой цене (на стадии строительства), а застройщик – получает необходимый финансовый ресурс для строительства и может не использовать кредиты (которые, в отличие от взносов дольщиков, выдаются под проценты).

Во времена развития долевого строительства в России законодательная база была несовершенна, а истории об обманутых дольщиках – не редкостью. Зачастую покупатели сталкивались как с откровенным мошенничеством (когда после сбора взносов дольщиков никто не собирался строить дом), так и с невыполнением условий договора (затягивание сроков, низкое качество построенного жилья). Были случаи, когда застройщики не получали разрешения на строительство и в итоге стройка годами находилась в заброшенном состоянии.

Для того, чтобы урегулировать проблемы долевого строительства, был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Закон вступил в силу с 1 апреля 2005 года.

Однако этот закон не сразу стал основной отношений в сфере долевого строительства. В силу того, что его нормы были достаточно жесткими (особенно на тот момент, когда в экономике наблюдались последствия кризиса), далеко не все застройщики оформляли строительство по 214-ФЗ. Были найдены многочисленные способы обхода законодательства. Так, до начала 2010-х годов около 90% новостроек продавались через предварительные договора купли-продажи и вексельные схемы. Из-за этого принятие закона не сразу решило проблему обманутых дольщиков.

В настоящее время большинство многоквартирных домов в России строится с предварительной продажей квартир в соответствии с 214-ФЗ. Принятие закона позволило закрепить в правовом поле такие основные положения:

  • четко определены требования к застройщику;
  • определены обязательные условия договора долевого участия;
  • формализованы все права и обязанности сторон;
  • введено требование по обязательному страхованию дольщиков;
  • определены положения государственного контроля долевого строительства.

После того, как закон 214-ФЗ начал полноценно действовать, все больше покупателей предпочитает вложиться в жилье на стадии строительства. Вплоть до 2014 года динамика числа договоров долевого участия в России была резко положительная (график).

Кризис, начавшийся в 2015 году, оказал влияние и на строительную сферу, однако в 2017 году снова была заметна положительная динамика числа договоров долевого участия в строительстве, ведь жилищная проблема не теряет своей актуальности.

Преимущества и возможные риски долевого строительства

С началом действия упомянутого закона 214-ФЗ долевое участие в строительстве стало одним из приоритетных способов финансирования нового жилья. Поскольку закон защищает права дольщиков, а стоимость недвижимости при долевом участии ниже, чем для готового жилья, этот инструмент выбирают многие семьи.

Долевое строительство, если оно ведется в соответствии с 214-ФЗ, имеет ряд преимуществ:

  1. Минимизация рисков двойной продажи одного и того же объекта. Закон требует регистрировать каждый договор в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). В Росреестре не может быть зарегистрировано более одного договора на каждый объект; более того, по факту сдачи объекта и подписания соответствующего акта квартира переходит в собственность дольщика.
  2. Жесткие требования к застройщику: закон требует обязательного согласования строительства во всех необходимых инстанциях, поэтому по окончании строительства, если есть технические нарушения, до их устранения дом не будет введен в эксплуатацию.
  3. Права сторон договора долевого участия защищены на случай его расторжения. При этом дольщику будут возвращены все внесенные им средства, а если расторжение связано с невыполнением застройщиком своих обязанностей – с него может быть взыскана неустойка. Важно понимать, что договор может быть расторгнут и по вине дольщика, например, если он не внес своевременно соответствующие платежи.
  4. Закон дает право дольщику при определенных условиях (несколько раз в год) допускать несвоевременную уплату своих платежей, с уплатой определенных штрафных санкций. Если же застройщик просрочит сдачу объекта, на него будет наложен крупный штраф. Даже если он уведомит заранее дольщиков о переносе срока сдачи объекта, он будет оплачивать неустойку. При расторжении договора по вине застройщика, он оплачивает дольщику (физическому лицу) проценты за пользование деньгами – 1/150 часть ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования (составляющей 7,25% годовых).
  5. Согласно закону застройщик не имеет права изменить планировку квартиры и ее стоимость (за исключением чрезвычайных обстоятельств). Стоимость квартиры может измениться в меньшую сторону, если ее площадь окажется меньше, чем указано в договоре.

В целом, закон 214-ФЗ дает много преимуществ дольщикам, защищает их вложения и требует от застройщика строго следовать условиям договора.

При этом не стоит забывать про некоторые минусы долевого строительства:

  • все перечисленные гарантии действуют только при условии, что заключается договор долевого участия в соответствии с законом. На договора инвестирования, предварительные договора, вексельные и прочие схемы гарантии 214-ФЗ не распространяются;
  • дольщик тоже имеет обязанности, основная из которых – придерживаться графика оплаты и не допускать просрочек на срок более двух месяцев. Также дольщик не может без достаточных оснований отказаться от договора;
  • при банкротстве застройщика возврат внесенных средств возможен, но потребует затрат времени и сил;
  • нет единой формы типового договора долевого участия, поэтому важно очень внимательно ознакомиться с проектом договора, предлагаемым застройщиком.

Для минимизации возможных рисков нужно проверять условия договора долевого участия, удостовериться, что он соответствует всем требованиям закона.

Несмотря на серьезные законодательные гарантии, проблема обманутых дольщиков существует и сейчас. Основная причина невыполнения условий договора застройщиками – финансовые проблемы. Сюда относят рост цен на стройматериалы из-за роста курса доллара, сложности с получением банковских кредитов на продолжение стройки, сложности с вводом домов в эксплуатацию. По официальным данным, на 1 квартал 2018 года в реестре обманутых дольщиков числятся до 30 тысяч человек, а по другим данным их число доходит до 40 тысяч; число проблемных объектов превышает 800.

Оформление договора долевого участия

Процедура приобретения жилья на условиях долевого строительства включает в себя ряд этапов:

  1. Сбор необходимых документов.
  2. Обращение к застройщику, обсуждение условий договора, подписание договора долевого участия.
  3. Регистрация договора в Росреестре.
  4. Оплата стоимости квартиры в соответствии с договором (или это сделает банк, если квартира приобретается в кредит);
  5. После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию подписываются акты приема-передачи квартиры.
  6. Регистрация права собственности и получение соответствующих документов.

Для снижения рисков долевого строительства следует обращать внимание на условия договора и на соответствие их требованиям закона 214-ФЗ.

В договоре долевого участия (ДДУ) должны присутствовать такие пункты:

  • цена договора – стоимость квартиры;
  • дата сдачи в эксплуатацию;
  • адрес, по которому будет находиться дом;
  • кадастровый номер земельного участка, на котором будет строиться дом;
  • указание этажа и предварительно номер квартиры;
  • характеристики жилья – площадь, высота потолков, схема планировки;
  • гарантии качества: общая гарантия на квартиру в пять лет, гарантия на инженерные системы в три года;
  • данные об обязательном страховании ответственности застройщика;
  • паспортные данные покупателя (дольщика);
  • реквизиты застройщика (наименование, адрес, ИНН, расчетный счет и т.д.).
Смотрите так же:  Сервера на rust пиратка лицензия

Все эти пункты договора являются обязательными, что оговаривается Федеральным законом № 214-ФЗ (статья 4).

Покупка квартиры по предоплате или в рассрочку (если ее предоставляет именно застройщик) не требует больших усилий. Если покупатель не состоит в браке, ему потребуется только паспорт; если он состоит в браке, но желает оформить квартиру только на себя, нужно подготовить согласие супруга на покупку квартиры (оформляется у нотариуса). Когда квартиру покупают супруги совместно, потребуется предоставить их паспорта и свидетельство о браке.

Чуть сложнее оформить договор долевого участия, если квартира покупается в ипотеку. У некоторых застройщиков есть ипотечные брокеры, которые подберут оптимальные условия кредитования. Если такого брокера нет, можно самостоятельно собрать нужные документы. Кроме паспорта и свидетельства о браке потребуются копии свидетельств о рождении детей (если есть), заверенная работодателем копия трудовой книжки и справка о доходах по форме 2-НДФЛ (выдают в бухгалтерии). Для банка потребуется составить анкету-заявление на ипотечный кредит по форме банка.

Рекомендуется перед подписанием договора долевого участия проконсультироваться с юристом и показать ему проект договора. Юрист поможет расшифровать все непонятные моменты и выявить все условия договора.

Права требования по договору долевого участия можно передать (уступить) до даты его завершения (сдачи в эксплуатацию и регистрации прав собственности). Действие договора в таком случае не прекращается, в нем просто меняется покупатель. Все остальные условия сохраняются. Если на момент передачи права требования оплата за недвижимость была произведена не полностью (в случае рассрочки от застройщика), на покупателя прав переходит обязанность по оплате оставшейся части. Уступка прав требования регистрируется в Росреестре, после чего нужно будет уведомить застройщика о такой уступке. В отдельных случаях условия договора требуют согласовывать уступку прав требования с застройщиком.

Как защищены права участника долевого строительства?

Закон в целом защищает права дольщиков, но все равно есть случаи, когда строительство прекращается, а участники долевого строительства не получают ничего. Для защиты дольщиков в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» был создан Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.

Фонд призван предотвратить появление новых обманутых дольщиков, под его защитой находятся договоры долевого участия, зарегистрированные после 20 октября 2017 года.

Средства Фонда формируются за счет взносов от застройщиков в размере 1,2% от стоимости каждого заключенного договора долевого участия, причем взносы являются обязательными и перечисляются до регистрации договора.

Выплата возмещения в случае банкротства застройщика возможна двумя способами:

  1. возврат гражданам-дольщикам внесенных ими средств;
  2. завершение строительства объекта за счет средств Фонда.

Решение о том, какой способ выбрать, принимается на общем собрании участников долевого строительства.

До создания Фонда защита прав дольщиков реализовалось через поручительство банков или через механизм страхования. Однако при таких вариантах не была возможна достройка объектов после банкротства застройщиков, поэтому был принят соответствующий закон о Фонде. При этом договоры, заключенные до 2017 года, находятся под защитой страховых компаний.

Кроме определенных законом способов защиты прав дольщиков, рекомендуется придерживаться таких правил:

  • вкладывать деньги только на основании договора долевого участия, составленного в соответствии с законом 214-ФЗ (остальные виды договоров не имеют таких гарантий);
  • перед подписанием договора внимательно ознакомиться с его содержанием, проконсультироваться с юристом по непонятным пунктам. Также можно поискать информацию о застройщике в интернете;
  • проверять, не продана ли квартира другому лицу. Информацию можно получить в Росреестре;
  • отдать предпочтение по возможности крупному застройщику. При возникновении проблем с завершением строительства государство не сможет остаться в стороне, если пострадает большое число дольщиков (как показал прецедент СУ-155).

Таким образом, основные рекомендации – внимательно ознакомиться с договором перед его подписанием, удостовериться в его соответствии всем нормам законодательства.

Последние изменения в законодательстве

В российской строительной отрасли в последние годы все чаще обсуждаются проблемы долевого строительства. Государство стремится уходить от такой формы в пользу ипотечного кредитования, считая долевое строительство наследием неразвитого строительного рынка.

Последние изменения в Федеральный закон 214-ФЗ внесены в рамках «дорожной карты» перехода от долевого участия к использованию счетов эскроу и развитием кредитования застройщиков. На данный момент подготовительный этап завершен – создана нормативная база для перехода к целевой модели финансирования строительства. До 30 июня 2019 года был объявлен переходный период, в который возможны разные модели финансирования строительства.

Основное нововведение в закон – изменение в правилах привлечения средств граждан (использование счетов эскроу).

Эскроу-счет – это специальный счет, на котором аккумулируются привлеченные от дольщиков средства до завершения строительства. Такая система в России была введена в 2014 году, но первая сделка с эскроу-счетом проведена лишь в апреле 2018 года. После завершения переходного периода (1 июля 2019 года) застройщики смогут привлекать деньги от дольщиков только на счета эскроу.

Деньги в таком случае будут на доверительном хранении банка. Застройщик не сможет распоряжаться этими деньгами до ввода дома в эксплуатацию и оформления хотя бы одной квартиры в собственность покупателя. Хоть застройщик и не сможет использовать деньги с эскроу-счета, эти средства могут служить залогом при кредитовании. Как результат – ожидается, что застройщики смогут привлекать кредиты на строительство по более низким процентным ставкам (уровень риска минимален при наличии качественного залога). Важно, что деньги дольщиков, размещенные на эскроу-счетах в банках будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов, как и иные банковские вклады.

Учитывая новые нормы закона, долевое строительство с использованием эскроу-счетов фактически не будет являться долевым. Поскольку застройщик не будет иметь доступа к деньгам дольщиков и будет строить за собственные средства или привлеченный кредит, эксперты ожидают роста цен на жилье в новостройках после 1 июля 2019 года.

Следовательно, до 1 июля 2019 года застройщик может выбрать между строительством полностью через эскроу-счет и привычным долевым строительством. Во втором варианте для застройщиков в 2018 году было введено несколько дополнительных правил:

  • обязательное банковское сопровождение;
  • ограничения на ряд платежей;
  • более жесткие требования к застройщикам.

Обязательное банковское сопровождение распространяется на тех застройщиков, которые не перешли на использование эскроу-счетов. Банковское сопровождение предполагает, что по каждому разрешению на строительство застройщик открывает специальный банковский счет и размещает на этом счете привлеченные от дольщиков деньги. Банк будет контролировать все расходы, финансируемые за счет платежей дольщиков. Более того, при наличии оснований банк сможет отказать в проведении отдельных операций.

Банковское сопровождение с одной стороны позволяет повысить финансовую устойчивость застройщиков, но с другой – возможны злоупотребления и коррупционные действия. Возможно намеренное затягивание сроков согласования платежей, необоснованный запрет на операции. Как результат – по вине банка строительство может быть остановлено.

С 1 июля 2018 года также вводятся определенные ограничения на операции застройщиков. Административные и другие аналогичные расходы не могут быть больше, чем 10% от общей стоимости строительства объекта.

Эти расходы включают в себя:

  • оплату услуг банка по ведению расчетного счета;
  • оплата труда руководящего персонала и служащих, взносы во внебюджетные фонды;
  • затраты на рекламу;
  • оплата коммунальных платежей, связи, арендной платы, оснащения рабочих мест в офисах застройщика.

Контролировать соблюдение этой нормы также будет банк.

Изменения коснутся также требований к застройщикам. Поправки к закону 214-ФЗ предполагают такие нововведения:

  • вводится понятие «специализированного застройщика». Это означает, что строительная организация имеет как минимум три года опыта строительства многоквартирных домов и возвела объекты общей площадью не меньше 10 000 квадратных метров;
  • вводятся требования к минимальному размеру собственного капитала застройщика, который не должен быть меньше 10% от общей стоимости строительства объекта по проекту. Кроме собственных средств и денег дольщиков застройщики получили право привлекать небанковские займы на сумму до 20% от проектной стоимости объекта;
  • на одно разрешение на строительство может приходиться только один застройщик (за исключением комплексного освоения территории);
  • для застройщиков, которые нарушают сроки строительства, будет закрыт доступ к новым проектам. Для этого вводится новое основание для отказа в выдаче заключения о соответствии. Теперь если застройщик нарушил сроки ввода в эксплуатацию хотя бы одного объекта более чем на три месяца, он не сможет получить заключение о соответствии;
  • собственники и бенефициары строительных компаний будут нести солидарную ответственность за ущерб, причиненный гражданам (в данном случае – дольщикам в случае банкротства компании-застройщика).

Также в 2018 году введен запрет на привлечение средств граждан через жилищные сертификаты, жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы. Исключение сделано для жилищно-строительных кооперативов, которые можно будет создавать для достройки объекта при банкротстве застройщика.

Дальнейшие перспективы долевого строительства

Как уже отмечено выше, с июля 2019 года все застройщики должны будут работать через эскроу-счета, что фактически означает запрет на «классическое» долевое строительство. Поскольку при новых правилах ожидается значительный рост цен на жилье в новостройках, ожидается, что застройщики будут привлекать как можно больше средств дольщиков по обычным договорам долевого участия, пока это допускается.

В Правительстве и Государственной Думе однозначно высказываются за переход от долевого строительства к принятым в зарубежной практике инструментам – ипотечному кредитованию и кредитованию застройщиков. К сожалению, хоть конъюнктура финансового рынка и стабилизировалась за последние годы, стоимость кредитов все еще высокая. Учитывая, что процентная ставка по кредитам для бизнеса, по оценкам экспертов, составляет около 13%, разница между стоимостью квартиры «на стадии котлована» и в сданном в эксплуатацию доме составляет 15-25%. При условии фактического запрета долевого участия в строительстве рост цен, по оценкам участников рынка, может составить до 30%.

Наиболее ожидаемые последствия принятия поправок к 214-ФЗ – уход с рынка небольших застройщиков из-за сложностей с привлечением заемных средств, и, как результат – рост цен из-за снижения предложения на рынке.

Нормы, которые действуют с 2018 года, также негативно повлияют на рынок – не все застройщики соответствуют требованиям, введенные взносы в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства по факту будут переноситься на покупателей жилья, а усиленный банковский контроль может привести к несоблюдению сроков.

Несмотря на негативные прогнозы участников строительного рынка, не стоит исключать того, что сроки обязательного перехода на эскроу-счета будут сдвинуты, если рынок окажется не готов к ним. Могут быть учтены и интересы государства, ведь возможное снижение объемов строительства повлечет усугубление жилищной проблемы в стране.

Таким образом, принятые поправки к законодательству в сфере долевого строительства значительно улучшат защиту прав дольщиков, но это неизбежно приведет к росту цен на жилье.

Пример договора долевого строительства

Если вы хотите ознакомиться с примерным содержимым ДДУ, то нет необходимости идти сразу к застройщику, вы можете скачать его с нашего сайта.

Author: admin